Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummer: 9573922 CV EXPL 21-5213
datum uitspraak: 2 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting HW Wonen,
vestigingsplaats: Oud-Beijerland,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, als opvolgster van mr. M.M.J. Martinot,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden.
De partijen worden hierna ‘HW Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 november 2021, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- het vonnis van 17 februari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van mr. Martinot van 14 maart 2022, met bijlage;
- de brieven van mr. Van den Ouden van 15 en 22 maart 2022, met bijlagen;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 23 maart 2022 en gerechtelijke plaatsopneming (hierna: descente) op 4 april 2022;
- de akte na comparitie en descente namens HW Wonen, met bijlage;
- de akte uitlating namens [gedaagde] .
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 3 oktober 2019 een woning van HW Wonen ( [adres] te [plaats] ). Het gehuurde betreft een bovenwoning, deel uitmakend van een appartementengebouw. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 10.1 bepaalt dat de huurder voorkomt dat omwonenden overlast en/of hinder ondervinden van hem, leden van zijn huishouden, derden en/of huisdieren.
2.2.
Naar aanleiding van klachten van de naaste buurman van [gedaagde] , [persoon A] (hierna: [persoon A] ), en de onderbuurvrouw van [gedaagde] , [persoon B] (hierna: [persoon B] ), in de periode van
29 maart 2021 tot en met 10 mei 2021 heeft HW Wonen [gedaagde] op 10 mei 2021 aangemeld bij het Meldpunt Zorg & Overlast van de GGD-ZHZ.
2.3.
HW Wonen heeft naar aanleiding van nieuwe klachten van de [persoon A] en [persoon B] na
10 mei 2021 [gedaagde] per brief van 25 mei 2021 gewezen op de door de buren ondervonden overlast.
2.4.
HW Wonen heeft [gedaagde] per brief van 31 augustus 2021 opnieuw aangeschreven. Deze brief luidt – voor zover relevant –:
“11 juni hebben wij elkaar telefonisch gesproken over de overlastmeldingen die wij hebben ontvangen. Na dit gesprek is het ons niet meer gelukt om met u in contact te komen. U reageert niet op onze brieven waarin wij u vragen om te stoppen met het schoonmaken van de trap en het geluidsoverlast die door u wordt veroorzaakt. Ook kunnen wij u telefonisch niet bereiken. Vanuit uw woonomgeving hebben wij van meerdere omwonenden de afgelopen periode nieuwe overlastklachten ontvangen. Met deze brief nodigen wij u uit voor een gesprek.
Op basis van uw huurovereenkomst mag u geen overlast veroorzaken
Dit staat in onze Algemene Huurvoorwaarden, welke deel uit maakt van uw huurovereenkomst. Als huurder moet u voorkomen dat omwonenden overlast of hinder van u, uw gezin, bezoek of huisdieren ervaren. Daarnaast bent u wettelijk verplicht zich als goed huurder te gedragen.
Graag horen wij uw kant van het verhaal
Daarom nodigen wij u op maandag 13 september om 13:00 uur uit voor een gesprek bij ons op kantoor aan de Lamborghinilaan 4 in Oud Beijerland. Bij dit gesprek is [persoon C] van Antes ook aanwezig. […] Als u niet met ons in gesprek gaat, gaan wij ervan uit dat de meldingen van omwonenden kloppen. Er is dan sprake van ernstige overlast. Dit is in strijd met de huurovereenkomst en wij zullen dan een juridische procedure starten.”
2.5.
[gedaagde] heeft per e-mail van 9 september 2021 aan HW Wonen de klachten weersproken, gesteld dat zij slachtoffer is en geen behoefte heeft aan een gesprek.
2.6.
[persoon A] heeft over de periode van 28 mei 2021 tot 30 juni 2021 een logboek bijgehouden waarin hij de datum, het tijdstip en de aard van de door hem ervaren overlast heeft genoteerd. In dit logboek wordt onder meer melding gemaakt van hard gebonk, lawaai, deuren dichtgooien, spullen/matrassen verslepen en overgieten trap met azijn door [gedaagde] . Via een formulier op de website van HW Wonen heeft hij nadien in juli en augustus 2021 klachten ingediend met betrekking tot het verplaatsen van meubels in de nacht, bonken op de trap, deuren gooien, stofzuigen na 23.30 uur, hard praten, spullen laten vallen en het overgieten van de trap met azijn.
2.7.
[persoon B] heeft over de periode van 4 november 2021 tot en met 20 januari 2022 een logboek bijgehouden waarin zij klachten met betrekking tot het in de nacht verschuiven van dingen, stampen en bonken op de vloer, stofzuigen na 23.30 uur, spullen laten vallen en het open en dicht draaien van een kraan heeft genoteerd. Per mails van 30 juli 2021, 20 en 28 augustus 2021, 11 en 16 september 2021, 5 oktober 2021, 28 februari 2022 en 3 maart 2022 heeft zij over soortgelijke klachten geklaagd.
2.8
De voormalige gemachtigde van HW Wonen heeft [gedaagde] per brief van 23 september 2021 als volgt bericht:
“HW Wonen heeft mij gevraagd u deze brief te schrijven, omdat u ernstige overlast veroorzaakt aan uw omwonenden. Ondanks waarschuwingen van HW Wonen bent u niet gestopt met het veroorzaken van overlast. HW Wonen wil de woning aan de [adres] daarom niet langer aan u verhuren. Hieronder licht ik dit toe.
Sinds u in de woning aan de [adres] woont, veroorzaakt u geluidsoverlast aan uw omwonenden. Dit doet u door ‘s nachts hard te praten, te gillen en te schreeuwen. Ook stampt en bonkt u op de vloer en schuift u met spullen. Met uw gedrag verstoort u de nachtrust van uw omwonenden. Daarnaast maakt u zo goed als iedere dag de gezamenlijke trap schoon met veel azijn en andere (bijtende) middelen. Omwonenden ervaren hier overlast van omdat de middelen waarmee u schoonmaakt stinken en omdat de trap er glad van wordt. Ook leidt uw schoonmaakgedrag tot mogelijke schade aan de trap. Omwonenden hebben u in het verleden meermaals aangesproken op uw gedrag. U ontkende echter steevast dat sprake is van overlast en dat geesten in uw woning de geluiden veroorzaken. Het schoonmaken van de trap is volgens u nodig om geesten te verdrijven. Inmiddels opent u de deur niet meer als omwonenden bij u aanbellen.
Ook tegenover HW Wonen heeft u de overlast altijd ontkend. Dat heeft u voornamelijk schriftelijk gedaan, want persoonlijk krijgt HW Wonen geen contact met u. U doet de deur overdag niet open en ook weigert u op gesprek te komen bij HW Wonen. Ook medewerkers van Antes die contact met u zoeken houdt u buiten de deur.
HW Wonen tolereert de overlast die u veroorzaakt niet langer. Zij heeft mij dan ook opdracht gegeven een rechtszaak tegen u te starten met als doel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Deze rechtszaak kan er niet alleen toe leiden dat u uw woning verliest, ook zult u - als de rechter HW Wonen in het gelijk stelt - veroordeeld worden tot het betalen van de (hoge) proceskosten.
U kunt de rechtszaak nog slechts op één manier voorkomen en dat is door vrijwillig uw huurovereenkomst op te zeggen. U kunt dit doen door binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief het bijgaande huuropzeggingsformulier ingevuld en ondertekend aan mij te retourneren. Doet u dit niet dan zal ik namens HW Wonen de hierboven genoemde rechtszaak starten. Vooralsnog ga ik er echter vanuit dat het niet tot een rechtszaak hoeft te komen en dat u vrijwillig uw huur opzegt.”
3..Het geschil
3.1.
HW Wonen eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
HW Wonen baseert de eis op het volgende. [gedaagde] schiet ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en haar wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen door overlast te veroorzaken. De overlast bestaat uit het (vooral ’s nachts) gillen en schreeuwen, het schuiven met spullen, bonken op de vloer en het iedere dag schoonmaken van de gezamenlijke trapopgang hetgeen tot stankoverlast leidt vanwege het gebruikte middel en de trap beschadigt.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde] veroorzaakt geen (geluids)overlast. De subjectieve klachten zijn alleen van [persoon A] en [persoon B] afkomstig, daarnaast zijn de klachten vaag, algemeen en niet deugdelijk onderbouwd, althans is van objectief gemeten geluidsoverlast geen sprake. Voor zover er van overlast sprake zou zijn, rechtvaardigt deze geen ontbinding van de overeenkomst.
4..De beoordeling
4.1.
[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht zich te onthouden van het veroorzaken van overlast aan omwonenden dan wel zich op grond van artikel 7:213 BW Pro als goed huurder te gedragen. Indien [gedaagde] overlast veroorzaakt, schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Een tekortkoming in de nakoming geeft aan HW Wonen het recht de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij die tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro). Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan van een grond voor ontbinding ligt bij HW Wonen.
4.2.
HW Wonen stelt ter onderbouwing van haar vordering tot ontbinding dat [gedaagde] (geluids)overlast veroorzaakt, dat zij (vooral ’s nachts) gilt en schreeuwt, met spullen schuift, bonkt op de vloer en iedere dag de gezamenlijke trapopgang schoonmaakt.
HW Wonen wijst ter onderbouwing van haar stelling op de logboeken van [persoon A] en [persoon B] en de andere door hen ingediende klachten (zie 2.6 en 2.7). Tijdens de descente voegde [persoon A] daaraantoe dat er ’s nachts wordt gestofzuigd, spullen vallen en [gedaagde] hardop met zichzelf praat als zij thuiskomt en ‘tig keer’ de deur open en dicht doet en de trap op en neer naar de berging rent. Ook [persoon B] voegde aan haar klachten toe het stofzuigen na 23.30 uur, het laten vallen van spullen en het open en dicht draaien van een kraan. In haar laatste akte stelt HW Wonen dat door [persoon A] en [persoon B] op 31 maart 2022 weer overlast is gemeld.
Geluidsoverlast
4.3.
Uit de logboeken blijkt dat [persoon A] en [persoon B] sinds 29 maart 2021 overlast ervaren van geluiden uit de woning van [gedaagde] . Gezien hun belang bij de uitkomst van deze procedure moeten de logboeken en hun verklaringen tijdens de descente met enige reserve worden beoordeeld. Bovendien kan er niet van uitgegaan worden dat wat zij als geluidsoverlast ervaren ook naar objectieve maatstaven als geluidsoverlast dient te worden gekwalificeerd, te meer nu er geen geluidsmetingen zijn uitgevoerd. De verklaringen van de andere door HW Wonen aangedragen getuigen over de contacten met [gedaagde] kunnen niet als aanvullend bewijs ten aanzien van de overlast bijdragen nu zij slechts verklaren over het al dan niet vermijden door [gedaagde] van contact. Daarbij komt dat [gedaagde] zelf al heeft aangevoerd dat zij een alternatief leven leidt, dat zij overdag veel buiten in de natuur is en in de avond, vaak tot in de nacht, mediteert, met andere woorden dat zij, door haar spirituele instelling een andere levenswijze erop nahoudt dan de gemiddelde inwoner van de Hoeksche Waard.
4.4.
Tijdens de descente zijn door de kantonrechter, de beide gemachtigden en mevrouw [persoon D] van HW Wonen, die op een gegeven moment allemaal in de woning van [persoon B] waren, in haar woonkamer en slaapkamer geen geluiden waargenomen terwijl [gedaagde] in haar woning, gelegen dus rechtstreeks boven de woning van [persoon B] , de matrassen heeft neergelegd zoals zij dat naar eigen zeggen elke avond doet, toen door de griffier de bank in de woonkamer van [gedaagde] een aantal keren heen en weer is geschoven en toen de griffier, telkens eerst de koude en daarna de warme, kraan een aantal keren open en dicht heeft gedraaid in de keuken en in het toilet van de woning van [gedaagde] , op één zachte tik na toen de kraan in het toilet werd dichtgedraaid. Ook is door de kantonrechter waargenomen dat er in de woning van [gedaagde] gordijnen hangen, een vloerkleed ligt en er onder het meubilair viltjes zijn geplakt, maatregelen die [gedaagde] heeft genomen toen zij vernam dat haar buren geluiden uit haar woning hoorden.
Het enige steunbewijs voor de stelling van HW Wonen dat er sprake is van geluidsoverlast is de erkenning door [gedaagde] tijdens de descente op de vraag of zij met spullen gooit, dat zij niet bewust met dingen gooit maar soms wel dingen uit haar handen vallen en dat zij rond tien uur ’s avonds stofzuigt. Hooguit kan dan vast komen te staan dat [gedaagde] geluidsoverlast veroorzaakt door spullen te laten vallen en ’s avonds laat te stofzuigen en aldus tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst, maar die tekortkoming is van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Zonder verder aanvullend bewijs, dat dus ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] een zodanige geluidsoverlast veroorzaakt dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
Overlast schoonmaken trap
4.5.
Het komt de kantonrechter, gelet op eerdere uitingen van [gedaagde] omtrent haar streven naar reinheid, niet geloofwaardig voor dat zij naar eigen zeggen de trap nu nog maar één keer per week schoonmaakt en alleen de bovenste treden vaker als die vies zijn. Maar ook al zou [gedaagde] de trap meerdere keren per week dan wel dagelijks schoonmaken dan is hiermee nog niet komen vast te staan dat dat overlast oplevert. Natuurlijk is het vervelend voor met name [persoon A] , zijn partner en haar kind als zij steeds met natte schoenen hun woning binnenkomen maar van een gevaarzettende situatie zoals door HW Wonen en [persoon A] geschetst is, zonder aanvullend bewijs dat ontbreekt, niet gebleken. Dat de trap daarnaast beschadigd wordt door het vele schoonmaken ziet, voor zover dit vast komt te staan, op beschadiging van eigendom van HW Wonen en daarvoor gelden andere juridische acties dan een ontbinding van de huurovereenkomst.
Slotsom
4.6.
Conclusie is dat de vordering van HW Wonen wordt afgewezen. HW Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 1.088,50 aan salaris voor de gemachtigde (3½ punt x € 311,-).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst af de vordering van HW Wonen;
5.2.
veroordeelt HW Wonen in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 1.088,50;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en in het openbaar uitgesproken.
745