ECLI:NL:RBROT:2022:4389

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9597466 CV EXPL 21-42135

datum uitspraak: 13 mei 2022

vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Metterwoon Vastgoed B.V.,

vestigingsplaats: Den Haag,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. D.L.A. van Voskuilen,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna ‘Metterwoon’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 15 december 2021, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de tijdens de mondelinge door [naam 1] overgelegde bijlagen;
de e-mail van 21 maart 2021 van Metterwoon, met bijlagen (geluidsfragmenten);
de akte van 13 april 2021 van Metterwoon, met bijlagen;
de brief van 14 april 2021 van [gedaagde] , met bijlagen;
de brief van 3 mei 2021 van [gedaagde] , met bijlage.

1.2.

Op 18 maart 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken. Namens Metterwoon is verschenen [naam 2] (bedrijfsjurist), bijgestaan door de gemachtigde van Metterwoon. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verder zijn [naam 1] (hierna: [naam 1] ), [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] (hierna: [naam 5] ) als toehoorder verschenen, allen (directe) buren van [gedaagde] .

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2..De feiten

2.1.

Tussen Metterwoon als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat vanaf omstreeks 5 maart 1981 een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is op de tweede verdieping en op de 4e verdieping is nog een extra slaapkamer.

2.2.

Bij e-mail van 22 februari 2021 heeft [naam 1] - voor zover van belang - aan Metterwoon onderstaande bericht:

“
Naar aanleiding van mijn telefoongesprek met [naam 6] vanochtend wil ik via deze weg een melding maken van de geluidsoverlast die mijn benedenbuurvrouw [gedaagde] vandaag en gisteren heeft veroorzaakt.

Gisterenavond om 22:30 begon ze op mijn muren te bonken en schreeuwde zij achter elkaar door: “zet uit, zet uit!” Om 04:45 was ze achter met een hard voorwerp op de muren aan het slaan terwijl ze achter elkaar schreeuwde: “zet uit, zet uit!”. Ze begon op de 4e etage en is verder gegaan op de 3e etage. Het was zo hard dat onze bedden erdoor vibreerden. Dat heeft ze drie kwartier volgehouden. (…)

Ik heb meerdere emails doorgestuurd aan [naam 7] die ik onlangs van haar heb ontvangen. Ze denkt o.a. dat ik een pistool heb om haar dood te schieten en dat ik haar doodsbedreigingen stuur (ze heeft een gebruikt mondkapje in haar brievenbus gevonden). Plus ik loop blijkbaar heel veel geluid te maken midden in de nacht. Heel bijzonder, aangezien ik mijn rug gebroken heb en niet eens in staat ben om naar mijn werk te gaan. (…)”.

2.3.

Op 22 februari 2021, ook per e-mail, heeft [naam 5] aan Metterwoon onderstaande bericht:

“
Vanmorgen om 05:00u. was het weer raak, mevrouw al hamerkloppend door haar woning, om gek van te worden. Het wordt tijd dat van uw kant eens actie wordt ondernomen. U bent per slot van rekening de verhuurder! Mijn woongenot als huurder wordt danig verziekt.”

2.4.

Bij e-mail van 22 maart 2021 heeft [naam 5] aan Metterwoon onderstaande bericht:

“
Vanmorgen om 03:55u. was [gedaagde] weer hamertje tik aan het spelen! De buren van [huisnummer 4], [huisnummer 5] werden er ook wakker van en hebben allen afzonderlijk 112 gebeld. De politie verscheen rond 04:15u. maar toen was ze al opgehouden met herrie maken en deed zij niet open. De politie doet melding bij de wijkagent. Ik ga ook melding maken bij het Meldpunt en hoop dat u ook verdere stappen gaat ondernemen.”.

2.5.

Op 16 maart 2021 heeft Metterwoon telefonisch contact opgenomen met de gemeente Rotterdam. Tijdens dit gesprek gaf de gemeente aan dat zij op 1 maart 2021 een zogenaamde eindbrief aan [gedaagde] heeft gestuurd. Een eindbrief betekent dat de gemeente de begeleiding stop zet en geen nieuwe meldingen in behandeling neemt.

2.6.

Op 1 april 2021 is [gedaagde] door Metterwoon schriftelijk op de hoogte gebracht van de klachten van buurtbewoners en gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast. Verder is [gedaagde] er op gewezen dat zij ongeveer dagelijks berichten, waarvan de inhoud en de strekking niet eenvoudigweg te duiden is, aan Metterwoon stuurt. Voor wat betreft die berichten is aangegeven dat deze, voor zover deze geen nieuwe omstandigheden betreffen, niet meer door Metterwoon worden onderzocht en/of beantwoord.

2.7.

Bij e-mail van 1 april 2021 heeft [naam 8] de door [gedaagde] aan haar gestuurde e-mail van 29 maart 2021 aan Metterwoon doorgestuurd. Het e-mailbericht van [gedaagde] luidt als volgt:

bericht van 29 maart 2021 14:54 uur:

“
Jullie zijn de reden dat ik al vanaf 2012 moest vluchten naar OV; ik had toen al geen huis,; en ik woonde hier met kinderen vanaf 5 maart 1981 is deze woning mijn woning.!! Jullie moeten verhuizen; geen enkele; optie neem je ter hand om op te lossen…. Erger nog je neemt alle buren mee… om voor jou bekende reden! [naam 9] [huisnummer 1] (Ik no; [huisnummer 2] ) heeft geen klachten! Hij hoort af en toe wat; maar beslist niet storend! Mail naar Metterwoon! [huisnummer 3] doet die met jullie mee? Ik denk het niet; maar het zou kunnen!!”.

2.8.

Op 5 oktober 2021 heeft [naam 5] schriftelijk bij Metterwoon aangegeven dat [gedaagde] om 00:30 uur overlast heeft veroorzaakt door het bonken en slaan in huis, zo erg dat volgens hem de politie moest worden gebeld.

3..De vordering in conventie

3.1.

Metterwoon vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en waarbij [gedaagde] veroordeeld wordt om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg en ontruimd ter vrije beschikking te stellen van Metterwoon, onder afgifte van de sleutels en met machtiging van Metterwoon om, indien [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, deze door een gerechtsdeurwaarder te laten uitvoeren, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Metterwoon baseert de eis op het volgende. Metterwoon wordt al jarenlang geconfronteerd met klachten, met name geluidsoverlast die [gedaagde] veroorzaakt en waar buurtbewoners enorm veel last van hebben. In deze procedure heeft Metterwoon alleen de klachten vanaf 2021 aangehaald, maar ook voor 2021 waren er al geruime tijd klachten. Van de klacht van 22 maart 2021 heeft Metterwoon ook geluidsfragmenten overgelegd.

3.3.

Gelet op de gedragingen van [gedaagde] schiet zij toerekenbaar tekort in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De overlast is van dien aard dat van Metterwoon in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst nog langer laat voortduren. Het belang van Metterwoon bij de ontbinding van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behouden van de woning

4..Het verweer in conventie

4.1.

[gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt. Zij stelt ’s nachts geen geluiden te veroorzaken. De gestelde geluiden zijn niet objectief vastgesteld, ook niet door de politie. Mogelijk heeft [gedaagde] af en toe op de muren getikt indien in omliggende appartementen op late tijdstippen verbouwingswerkzaamheden werden uitgevoerd. Zij heeft dan ook meermaals zelf aan Metterwoon verzocht om overlast van buurtbewoners aan te pakken. Voor zover er al sprake zou zijn van overlast, had het op de weg van Metterwoon gelegen om hierin meer actie te ondernemen dan een enkele brief te sturen. Als toch wordt geconcludeerd dat er sprake is van overlast dan is deze overlast van onvoldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. [gedaagde] woont al sinds 1981 in haar woning en kan gelet op haar beperkte inkomen niet snel aan andere woonruimte komen. Gelet op haar leeftijd is zij ook enigszins kwetsbaar te noemen.

5..De vordering in reconventie

5.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Metterwoon te veroordelen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag vanaf een maand nadat dit vonnis is uitgesproken, over te gaan tot herstel van de volgende gebreken in de woning:

voegwerk muur balkon achterzijde;
wegnemen van vocht - en schimmelplekken bij dubbel draairaam kleine slaapkamer;
sluitend maken balkondeur kleine slaapkamer en wegnemen vochtdoorslag en schadelijke bouwkundige gevolgen;
het repareren van het geplaatste keukenblok;

met veroordeling van Metterwoon in de proceskosten.

5.2.

[eiseres] baseert haar eis op het volgende. Op 16 november 2021 heeft de huurcommissie naar aanleiding van haar onderzoek van 21 juni 2021 onderzoek verricht. Op basis van deze uitspraak werd, omdat er ernstige gebreken zijn vastgesteld, de huurprijs verlaagd. De in die uitspraak geconstateerde gebreken zijn nog niet hersteld. [eiseres] vordert dan ook dat Metterwoon overgaat tot herstel van de gebreken die voor haar rekening komen.

6..Het verweer in reconventie

6.1.

Metterwoon concludeert dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering, dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

6.2.

Volgens Metterwoon heeft [eiseres] haar vordering gebaseerd op een uitspraak van de huurcommissie die bij uitspraak van de huurcommissie van 24 januari 2022 is vernietigd. Immers blijkt uit de meest recente uitspraak dat [eiseres] de door haar gestelde gebreken niet op de juiste manier aan Metterwoon kenbaar heeft gemaakt. Desalniettemin heeft Metterwoon onverplicht opdracht gegeven om eventuele gebreken te verhelpen, maar laat [eiseres] de aannemer niet binnen.

7..De beoordeling in conventie

7.1.

Tussen partijen is in geschil de vraag of [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt en/of zich niet als goed huurster heeft gedragen en, zo dit het geval is, of deze tekortkoming(en) in de nakoming van de tussen Metterwoon en haar geldende huurovereenkomst ontbinding van die huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning rechtvaardig(t)(en).

7.2.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.

7.3.

Op grond van artikel 7:213 BW rust op [gedaagde] de verplichting om zich te gedragen als goed huurster. Deze verplichting omvat mede dat zij geen geluidsoverlast dient te veroorzaken. Indien vast komt te staan dat [gedaagde] structureel (ernstige) geluidsoverlast veroorzaakt dan kan dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen.

7.4.

Metterwoon draagt de stelplicht en de bewijslast van de door haar aangevoerde tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Metterwoon bij de dagvaarding slechts enkele klachten uit 2021 (en de daaraan ten grondslag liggende bewijsstukken) overgelegd. Dat de geluidsfragmenten en de e-mailberichten laten zien dat er mogelijk overlast wordt veroorzaakt (zoals ook besproken is tijdens de mondelinge behandeling) wil echter nog niet zeggen dat daarmee is komen vast te staan dat er sprake is van structurele en ernstige geluidsoverlast die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De door Metterwoon aan de ontbinding ten grondslag gelegde tekortkoming van [gedaagde] staat op dit moment dan ook niet zonder meer vast.

7.5.

Metterwoon heeft bewijs aangeboden van haar stellingen. Zoals ook tijdens de mondelinge behandeling al aangekondigd, wordt Metterwoon in de gelegenheid gesteld om bewijs van haar stellingen te leveren. Daarbij acht de kantonrechter het wenselijk dat Metterwoon het door haar gestelde nader onderbouwd met eventuele andere klachten. Hoewel de buren tijdens de mondelinge behandeling een helder en eenduidig beeld gaven van de door hen ervaren overlast, gelden hun verklaringen gedaan op die zitting niet als formele getuigenverklaringen. Tijdens de mondelinge benadeling is eveneens aan de orde gekomen dat de kennis en wetenschap van de wijkagent in deze zaak van belang kan zijn om zoveel als mogelijk informatie boven tafel te krijgen. De kantonrechter acht het daarom van belang dat Metterwoon nogmaals bij de politie het politiedossier opvraagt en dat -zeker als dit niet wordt verkregen - in ieder geval de wijkagent [naam 10] als getuige wordt opgeroepen.

7.6.

In afwachting van de uitkomst van de eventuele bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

8..De beoordeling in reconventie

8.1.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan Metterwoon gevraagd of zij nogmaals bereid is om bij de woning met een aannemer langs te gaan. Metterwoon heeft daarop toegezegd dat zij nogmaals bij de woning langs wil komen met een aannemer en voor zover dat nodig is deze aannemer de opdracht geeft om eventuele gebreken, die voor rekening van Metterwoon komen, te laten herstellen. Partijen hebben daarbij afgesproken dat Metterwoon de afspraak om bij de woning langs te gaan met de gemachtigde van [eiseres] maakt, om zo te voorkomen dat Metterwoon wederom voor een dichte deur komt te staan.

8.2.

Voordat overgegaan wordt tot een inhoudelijke beoordeling in reconventie wordt Metterwoon in de gelegenheid gesteld om zich bij akte op de rolzitting van
9 juni 2022uit te laten over of Metterwoon samen met een aannemer in de gelegenheid is gesteld om bij de woning langs te zijn geweest en ook mag Metterwoon in deze akte aangeven, voor zover van toepassing, welke ‘mogelijke’ gebreken in de woning door Metterwoon zijn hersteld of zullen worden hersteld.

8.3.

In afwachting van de akte van Metterwoon wordt iedere verdere beslissing in reconventie aangehouden.

9..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

laat Metterwoon toe tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde] in en om de woning de door Metterwoon zodanige (structurele) geluidsoverlast veroorzaakt, dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [gedaagde] rechtvaardigt;

bepaalt dat:

Metterwoon op de rolzitting van
en indien zij dit bewijs schriftelijk wenst te leveren zij bij die gelegenheid de op het bewijsthema betrekking hebbende stukken direct in het geding moet brengen;
en indien hij dit bewijs wenst te leveren door het doen horen van getuigen zij bij akte opgave moet doen van het aantal en de personalia van de door haar voor te brengen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden augustus, september en oktober 2022, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;

wijst [gedaagde] erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;

bepaalt dat [gedaagde] te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de eventueel voor te brengen getuigen;

bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

houdt iedere verdere beslissing in conventie aan;

in reconventie

stelt Metterwoon in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over of Metterwoon samen met een aannemer in de gelegenheid is gesteld om bij de woning langs te zijn geweest en ook mag Metterwoon in deze akte aangeven, voor zover van toepassing, welke ‘mogelijke’ gebreken in de woning door Metterwoon zijn hersteld of zullen worden hersteld;

bepaalt dat:

- Metterwoon op de rolzitting van
woensdag 9 juni 2022bij te nemen akte zich mag uitlaten;

houdt iedere verdere beslissing in reconventie aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

44485