Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9310951 \ CV EXPL 21-22486
uitspraak: 14 januari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Rotterdamsche Stenen B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.L. Verhoef te Berkel en Rodenrijs,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te ’ [woonplaats] ,
3. mr. L.A. van Walree-Brascamp, in haar hoedanigheid van curator van [gedaagde 2],
kantoorhoudende te Voorburg,
gedaagden,
gemachtigde: mr. P.A. Schippers te ‘s-Hertogenbosch.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Rotterdamsche Stenen” en “ [gedaagde 1] c.s.”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 23 juni 2021, met producties;
- de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde 1] c.s. op de rolzitting van 22 juli 2021;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 9 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van Rotterdamsche Stenen van 3 september 2021, met één productie;
- het tussenvonnis van 4 oktober 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [gedaagde 1] c.s. van 1 december 2021, met producties;
- de e-mail van [gedaagde 1] c.s. van 8 december 2021, houdende eis in reconventie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 december 2021. Namens Rotterdamsche Stenen is verschenen de heer [persoon A] (werkzaam bij de beheerder Kolpa), bijgestaan door mr. C.L. Verhoef. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde mr. P.A. Schippers. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Rotterdamsche Stenen verhuurt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een tweetal bedrijfsruimtes aan de [adres] (“Het Westelijk Handelsterrein”), welke bedrijfsruimtes nader worden aangeduid als ‘ [naam bedrijfsruimte 1] ’ en ‘ [naam bedrijfsruimte 2] ’ (hierna ook: ‘het gehuurde’). Het gehuurde is uitsluitend bestemd voor gebruik als restaurant.
2.2.
De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs voor [naam bedrijfsruimte 1] bedroeg tot
31 december 2020 € 3.807,24 per maand en bedraagt per 1 januari 2021 € 3.832,07 per maand. Daarnaast bedroeg de bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs voor [naam bedrijfsruimte 2] tot 31 december 2020 € 2.186,72 per maand en per 1 januari 2021 € 2.204,22 per maand.
2.3.
Op de huurovereenkomsten ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] en [naam bedrijfsruimte 2] zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van 17 september 2012 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…) Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
2.4.
[gedaagde 2] is op 21 mei 2019 in staat van faillissement verklaard, waarbij mr. L.A. van Walree-Brascamp is benoemd tot curator.
2.5.
Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen in verband met de uitbraak van het coronavirus, waaronder het sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden vanaf zondag 15 maart 2020 om 18.00 uur tot en met maandag 6 april 2020. Deze periode is uiteindelijk verlengd tot en met 31 mei 2020.
2.6.
Bij brief van 10 juli 2020 heeft Rotterdamsche Stenen [gedaagde 1] c.s. gesommeerd binnen zeven dagen een bedrag van € 33.626,86 te voldoen, bij gebreke waarvan overgegaan zal worden tot rechtsmaatregelen.
2.7.
Per 15 oktober 2020 heeft de overheid wederom maatregelen genomen, die er - onder meer - uit bestaan dat alle eet- en drinkgelegenheden met ingang van die datum dienden te sluiten.
2.8.
Bij brief van 21 januari 2021 heeft Rotterdamsche Stenen [gedaagde 1] c.s. gesommeerd binnen zeven dagen een bedrag van € 34.869,75 te voldoen, bij gebreke waarvan overgegaan zal worden tot rechtsmaatregelen.
2.9.
Per 26 juni 2021 is de verplichte horecasluiting opgeheven, in die zin dat horecagelegenheden per laatstgenoemde datum weer haar reguliere openingstijden mogen hanteren.
3..De vordering
3.1.
Rotterdamsche Stenen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot zowel [naam bedrijfsruimte 1] als [naam bedrijfsruimte 2] te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en voorts hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Rotterdamsche Stenen van:
a. een bedrag van € 68.351,20 aan huurachterstand, contractuele boete en
buitengerechtelijke kosten tot en met 22 juni 2021, te vermeerderen met de contractuele
rente van 1% per maand, met een minimum van EUR 300,00 per maand, over een bedrag van € 57.383,61 vanaf 23 juni 2021 tot aan de dag der algehele voldoening.
b. een bedrag van € 3.832,07 voor [naam bedrijfsruimte 1] en € 2.186,72 voor [naam bedrijfsruimte 2] voor iedere maand of gedeelte daarvan die met ingang van 1 juli 2021 tot aan het tijdstip van ontruiming is of zal zijn verstreken, te betalen voor de eerste dag van iedere maand en bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [gedaagde 1] c.s. met de voldoening in verzuim zijn tot aan de dag der algehele voldoening.
Ten slotte heeft Rotterdamsche Stenen gevorderd [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van het geding alsmede de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
Aan haar vorderingen heeft Rotterdamsche Stenen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde 1] c.s. zijn, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de maandelijks verschuldigde huur en hebben, berekend tot en met juni 2021 een huurachterstand laten ontstaan van € 31.435,45 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] ) en € 25.948,16 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] ). Voorts zijn [gedaagde 1] c.s., vanwege de ontstane achterstand, op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een contractuele boete verschuldigd van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand. Uit dien hoofde zijn [gedaagde 1] c.s. een bedrag van € 4.500,00 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] ) en een bedrag van € 5.400,00 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] ) aan Rotterdamsche Stenen verschuldigd. Rotterdamsche Stenen maakt voorts aanspraak op de contractuele rente van 1% per maand over € 57.383,61 en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van
€ 1.067,59.
3.3.
Ter mondelinge behandeling van 9 december 2021 heeft Rotterdamsche Stenen een actueel overzicht van de huurachterstand in het geding gebracht, waaruit volgt dat de huurachterstand - berekend tot en met december 2021 en exclusief de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten - € 29.435,45 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] ) en € 23.948,16 (ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] ) bedraagt.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde 1] c.s. hebben de vorderingen van Rotterdamsche Stenen betwist en hebben daartoe
- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [gedaagde 1] betwisten de verschuldigdheid van de volledige maandelijkse huur gelet op de coronacrisis en de in verband hiermee door de overheid getroffen maatregelen, ten gevolge waarvan het restaurant van [gedaagde 1] c.s. verplicht gesloten is (geweest). Rotterdamsche Stenen heeft het gehuurde niet aan [gedaagde 1] c.s. ter beschikking gesteld zoals voor het overeengekomen gebruik (restaurant) noodzakelijk is. Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, nu [gedaagde 1] c.s. het gehuurde gedurende de periode van verplichte sluiting niet conform haar bestemming hebben kunnen gebruiken.
4.2.
Voorts zijn de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarmee partijen in de huurovereenkomsten geen rekening hebben kunnen houden. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. hebben in de perioden, waarin het restaurant verplicht gesloten was, nauwelijks tot geen omzet gegenereerd, terwijl de vaste kosten zijn blijven doorlopen. [gedaagde 1] c.s. hebben een overzicht van haar omzetcijfers over 2019 en 2020 alsmede de voorlopige omzetcijfers over de eerste helft van 2021 overgelegd, waaruit volgt dat er sprake is van omzetverlies ten gevolge van de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen. [gedaagde 1] c.s. hebben voorts gesteld dat de maandelijkse huurprijs dient te worden verminderd met de in artikel 5.1. van de huurovereenkomst genoemde kosten voor levering van zaken en diensten, nu Rotterdamsche Stenen de genoemde levering aan [gedaagde 1] c.s. niet verzorgd heeft. Ten slotte hebben [gedaagde 1] c.s. gesteld dat een ontruiming voor hen zeer grote gevolgen zal hebben. Een ontruiming van het gehuurde zal leiden tot een faillissement van de onderneming van [gedaagde 1] c.s. Daarnaast blijven [gedaagde 1] c.s. in dat geval achter met een enorm verlies.
4.4.
[gedaagde 1] c.s. hebben bij conclusie van antwoord verzocht de huurbetalingen te matigen tot nihil dan wel tot een naar goede justitie door de kantonrechter te bepalen bedrag. Eerst bij e-mail van 8 december 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. een eis in reconventie ingesteld, waarbij zij gevorderd hebben de huurovereenkomsten (partieel) te wijzigen dan wel de huurprijs te verminderen voor de maanden maart tot en met mei 2020 en de maanden oktober 2020 tot en met juni 2021.
5..De beoordeling van de vordering
5.1.
Tegen mr. L.A. van Walree-Brascamp, die niet in het geding is verschenen, is verstek verleend. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in het geding zijn verschenen zal op grond van artikel 140 lid 2 Rv thans één vonnis gewezen worden dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
5.2.
[gedaagde 1] c.s. hebben bij e-mail van 8 december 2021 een eis in reconventie ingesteld. Daartegen is door Rotterdamsche Stenen bezwaar gemaakt. Artikel 137 Rv bepaalt dat een eis in reconventie direct bij conclusie van antwoord dient te worden ingesteld. De eisen van een behoorlijke procesorde verzetten zich er tegen dat [gedaagde 1] c.s. in dit stadium van de procedure nog in een dergelijke eis worden ontvangen, gelet op het feit dat [gedaagde 1] c.s. reeds op 21 juli 2021 een conclusie van antwoord hebben ingediend. Dat er - mede door het feit dat [gedaagde 1] c.s. meerdere malen nieuwe gemachtigden hebben ingeschakeld - nu pas op de juiste wijze een eis in reconventie is geformuleerd, kan om die reden niet aan Rotterdamsche Stenen worden tegengeworpen. Geoordeeld wordt dan ook dat [gedaagde 1] c.s. niet ontvankelijk zijn in hun eis in reconventie.
Huurachterstand
5.3.
Door Rotterdamsche Stenen is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand in het geding gebracht, waaruit volgt dat er sprake is van een huurachterstand - berekend tot en met de maand december 2021 - van
€ 29.435,45 ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] en € 23.948,16 ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] , derhalve in totaal een bedrag van € 53.383,61. Voldoende gebleken is dat daarbij rekening is gehouden met de voor onderhavige vordering relevante betalingen, waarvan door [gedaagde 1] c.s. bij conclusie van antwoord betalingsbewijzen in het geding zijn gebracht. Bovendien hebben [gedaagde 1] c.s. de hoogte van de gestelde huurachterstand ter zitting erkend. Dat betekent dat van de juistheid van het genoemde bedrag aan huurachterstand van € 53.383,61 zal worden uitgegaan.
5.4.
Nu de hoogte van de huurachterstand tussen partijen niet (langer) ter discussie staat, gaat de kantonrechter er van uit dat [gedaagde 1] c.s. haar beroep op vermindering van de huurprijs met de in artikel 5.1 van de huurovereenkomst genoemde kosten voor levering van zaken en diensten niet langer handhaaft, zodat dat punt geen nadere bespreking meer behoeft.
Huurkorting
5.5.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde 1] c.s., in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is hun huurbetalingsverplichtingen jegens Rotterdamsche Stenen volledig na te komen. [gedaagde 1] c.s. hebben in dit kader gesteld dat de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren dan wel dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW, die van dien aard zijn dat Rotterdamsche Stenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten.
5.6.
In lijn met de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) is de kantonrechter van oordeel dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren. Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt immers niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.
5.7.
Zoals door de Hoge Raad in de hiervoor genoemde prejudiciële beslissing is bepaald, kunnen de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie wel worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als restaurant) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.
5.8.
De waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde is door de impact van de overheidsmaatregelen zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. De verhuurder kan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de huurder of verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld door middel van een vermindering van de huurprijs.
5.9.
De verminderde huurprijs wordt bepaald aan de hand van het omzetverlies dat [gedaagde 1] c.s. ten gevolge van de overheidsmaatregelen hebben geleden, waarbij tevens rekening zal worden gehouden met de steun die [gedaagde 1] c.s. vanuit de overheid hebben ontvangen en die is gerelateerd aan het gehuurde, te weten de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren COVID-19 (TOGS). De kantonrechter zoekt aansluiting bij de formule van de zogenoemde vastelastenmethode, die ook wordt onderschreven door de Hoge Raad. Deze formule luidt:
huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50 %.
5.10.
[gedaagde 1] c.s. hebben een berekening van de huurkorting over het tweede kwartaal van 2020, het vierde kwartaal van 2020 en de eerste twee kwartalen van 2021 in het geding gebracht, waaruit volgt dat er over voornoemde periode sprake zou moeten zijn van een huurkorting van in totaal € 14.875,15. Rotterdamsche Stenen heeft ter zitting erkend dat de door [gedaagde 1] c.s. gehanteerde berekeningsmethode juist is en heeft de berekening inhoudelijk niet betwist. De berekening sluit bovendien aan op de hiervoor bij r.o. 5.9 genoemde formule, nu daarbij rekening is gehouden met de totale vaste lasten van [gedaagde 1] c.s., de ontvangen TVL en de omzetdaling per periode. Dat betekent dat het genoemde bedrag aan huurkorting van € 14.875,15 als uitgangspunt zal worden genomen.
5.11.
Rotterdamsche Stenen heeft evenwel gesteld dat er een correctie op de uitkomst van de berekening dient te worden toegepast, nu door [gedaagde 1] c.s. niet schadebeperkend zou zijn gehandeld. Vooropgesteld wordt dat van een huurder mag worden verwacht dat hij zoekt naar mogelijkheden om zijn bedrijfsvoering aan te passen aan de belemmeringen als gevolg van de coronapandemie. Toegespitst op horeca kan dit onder andere bestaan uit het opzetten van een afhaal- en/of bezorgservice. Door het doorvoeren van dergelijke aanpassingen in de bedrijfsvoering wordt het nadeel dat de huurder door de coronapandemie lijdt, verminderd doordat aanvullende inkomsten worden gegenereerd. Beoordeeld dient te worden of [gedaagde 1] c.s. alle redelijke mogelijkheden hebben benut om door aanpassingen in hun bedrijfsvoering in te spelen op de coronacrisis.
5.12.
In dat kader hebben [gedaagde 1] c.s. ter mondelinge behandeling gesteld dat zij geen afhaal- of bezorgservice hebben opgezet, nu er voornamelijk grote gezelschappen in hun restaurant komen, waarbij ook voor avondvullend entertainment wordt gezorgd. De kantonrechter volgt deze redenering van [gedaagde 1] c.s. niet. Het enkele feit dat er doorgaans grote gezelschappen in het restaurant komen, betekent immers nog niet dat het niet mogelijk is om - zij het voor minder grote groepen - een afhaal- en/of bezorgservice op te zetten. [gedaagde 1] c.s. hebben onvoldoende uiteengezet waarom dat niet mogelijk zou zijn. Dat bij een afhaal- of bezorgservice niet het gebruikelijke avondvullende entertainment aangeboden kan worden, spreekt voor zich, maar dat neemt niet weg dat van [gedaagde 1] c.s. verwacht had mogen worden in elk geval voor wat betreft het aanbieden van maaltijden - hetgeen toch als hoofdactiviteit van een restaurant kan worden beschouwd - al datgene te doen wat redelijkerwijs mogelijk is om de schade door de coronapandemie nog enigszins te beperken. Nu vaststaat dat [gedaagde 1] c.s. de onder de gegeven omstandigheden voor de hand liggende keuze om een afhaal- of bezorgservice op te zetten, niet hebben gemaakt en hiervoor geen aannemelijke verklaring hebben gegeven, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. niet, althans onvoldoende schadebeperkend hebben gehandeld. De gevolgen daarvan dienen op grond van artikel 6:258 lid 2 BW voor rekening van [gedaagde 1] c.s. te komen. Toerekening van deze gevolgen aan [gedaagde 1] c.s. zal geschieden door het hiervoor genoemde bedrag aan huurkorting van
€ 14.875,15 met een naar redelijkheid vastgesteld percentage van 20% te verminderen. Een en ander leidt er toe dat er een totale huurkorting zal worden toegepast van € 11.900,12 (80% van € 14.875,15).
5.13.
Het bovenstaande betekent dat de huurachterstand van € 53.383,61 zal worden verminderd met een bedrag van € 11.900,12, zodat er aan huurachterstand - berekend tot en met de maand december 2021 - een bedrag van € 41.483,49 resteert. [gedaagde 1] c.s. zullen worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan Rotterdamsche Stenen.
Contractuele boete
5.14.
Rotterdamsche Stenen heeft tevens een bedrag van in totaal € 9.900,00 aan contractuele boete gevorderd, welk bedrag door haar is uitgesplitst in een bedrag van
€ 4.500,00 ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] en een bedrag van € 5.400,00 ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] . Aangezien [gedaagde 1] c.s. ten aanzien van zowel [naam bedrijfsruimte 1] als [naam bedrijfsruimte 2] een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan, heeft Rotterdamsche Stenen in beginsel op terechte gronden op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen een bedrag aan boete in rekening gebracht. [gedaagde 1] c.s. hebben de verschuldigdheid van de boete betwist en hebben daarbij, gelet op de bijzondere aard van de betalingsverplichting in de gegeven omstandigheden, een beroep gedaan op matiging van de boete. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een boete, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, matigen. Hiermee dient terughoudend omgegaan te worden. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit).
5.15.
De kantonrechter is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Door de maatregelen in verband met de coronacrisis is een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor [gedaagde 1] c.s. tijdelijk niet volledig aan hun betalingsverplichtingen konden voldoen. Gelet hierop alsmede op het feit dat [gedaagde 1] c.s. op terechte gronden een beroep hebben gedaan op een vermindering van de huurachterstand, is de kantonrechter van oordeel dat de in rekening gebrachte boete van € 9.900,00 disproportioneel is, zodat de boete, gelet op voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, gematigd zal worden tot nihil.
5.16.
Rotterdamsche Stenen heeft daarnaast in het petitum van haar dagvaarding eveneens contractuele rente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand, gevorderd over de huurachterstand. Zij heeft hiervoor in het lichaam van de dagvaarding evenwel geen grondslag gesteld. In zowel de huurovereenkomsten als in de algemene bepalingen is geen contractuele rente van 1% per maand is opgenomen. Voor zover Rotterdamsche Stenen hiermee (wederom) doelt op de contractuele boete van 1% per maand, geldt ook voor dit deel van haar vordering hetgeen hiervoor bij r.o. 5.15 is overwogen.
Buitengerechtelijke kosten
5.17.
Rotterdamsche Stenen maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Vooropgesteld wordt dat, indien in een business-to-businessverhouding de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser incassohandelingen heeft verricht waartoe hij in redelijkheid kon overgaan, de schuldenaar de volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genormeerde vergoeding is verschuldigd, ongeacht de aard en de omvang van de incassohandelingen (Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR: 2014:1405). Nu in voldoende mate is gebleken dat Rotterdamsche Stenen buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht, voorts niet gebleken is dat zij niet in redelijkheid daartoe heeft kunnen overgaan en het gevorderde bedrag het in het Besluit genormeerde tarief niet overstijgt, zijn [gedaagde 1] c.s. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.067,59 verschuldigd aan Rotterdamsche Stenen. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.18.
Vast staat dat [gedaagde 1] c.s. een huurachterstand hebben laten ontstaan, die thans - na de hiervoor genoemde vermindering - nog € 41.483,49 bedraagt. Dat betekent dat er, gelet op de totale maandelijkse huur van [naam bedrijfsruimte 1] en [naam bedrijfsruimte 2] van € 6.036,29 (€ 3.832,07 +
€ 2.204,22), sprake is van een achterstand van bijna 7 maanden. Daarmee staat vast dat [gedaagde 1] c.s. ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten.
5.19.
Vervolgens dient beoordeeld te worden de vraag of de tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde 1] c.s. hebben gesteld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt nu zij zich steeds hebben ingespannen om de huurachterstand in te lopen en ontbinding hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot het faillissement van de onderneming.
5.20.
Uit de door Rotterdamsche Stenen overgelegde specificatie van de huurachterstand en hetgeen partijen ter mondelinge behandeling hebben toegelicht, volgt dat [gedaagde 1] c.s. sinds dagvaarding (23 juni 2021) slechts éénmaal een bedrag van € 4.000,00 hebben voldaan ter aflossing van de ontstane achterstand. Van andere aflossingen op de huurachterstand in het afgelopen half jaar is niet gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde 1] c.s. dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich hebben ingespannen om de huurachterstand in te lopen. Dat de huurachterstand thans verminderd is tot € 41.483,49 wordt vrijwel volledig veroorzaakt door de toegekende huurkorting en níet door aflossingen van [gedaagde 1] c.s. Deze stelling van [gedaagde 1] c.s. wordt daarom verworpen. De door [gedaagde 1] c.s. aangevoerde persoonlijke omstandigheden (waaronder de omstandigheid dat ontbinding waarschijnlijk tot een faillissement van de onderneming zal leiden), hoe vervelend deze ook voor hen zijn, leiden niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Gelet op de aanzienlijke hoogte van de huurachterstand - zelfs na de toegekende huurkorting - kan onder de gegeven omstandigheden niet van Rotterdamsche Stenen verlangd worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. voortzet.
5.21.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op één maand na betekening van dit vonnis.
Toekomstige termijnen
5.22.
Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van een bedrag van € 3.832,07 ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] en een bedrag van € 2.186,72 per maand vanaf januari 2022 tot de datum van ontruiming van het gehuurde eveneens worden toegewezen. Rotterdamsche Stenen heeft voldoende feiten en omstandigheden geschetst op grond waarvan zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt een rechtens te respecteren belang te hebben bij toewijzing van dit gedeelte van de vordering.
5.23.
[gedaagde 1] c.s. zullen, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van Rotterdamsche Stenen worden veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
6..De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [gedaagde 1] c.s. niet ontvankelijk in hun vordering in reconventie;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Rotterdamsche Stenen te betalen € 41.483,49 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand december 2021, en € 1.067,59 aan buitengerechtelijke kosten;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomsten tussen partijen, zowel ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] als ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] , en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1] c.s. daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Rotterdamsche Stenen te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan Rotterdamsche Stenen te betalen € 3.832,07 per maand ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 1] en € 2.186,72 per maand ten aanzien van [naam bedrijfsruimte 2] , met ingang van de maand januari 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling, voor elke maand dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde in gebruik zullen houden, te rekenen vanaf 1 januari 2022 tot de datum waarop Rotterdamsche Stenen weer beschikking over het gehuurde verkrijgt;
veroordeelt [gedaagde 1] c.s., eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rotterdamsche Stenen vastgesteld op € 1.193,10 aan verschotten (waarvan
€ 1.013,00 aan griffierecht en € 180,10 aan dagvaardingskosten) en € 1.496,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487