ECLI:NL:RBROT:2022:4611 - Rechtbank Rotterdam - Vergoeding herstelkosten na beëindiging huurovereenkomst ...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9605529 \ CV EXPL 21-42992

datum uitspraak: 10 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Handel- en Exploitatiemaatschappij “Markmonde” B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor R.A.M. Vismans B.V. te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: [naam 1] te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘Markmonde’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 21 december 2021, met producties 1 tot en met 9;
de conclusie van antwoord, met 1 productie;
de brief van 7 maart 2022 van de rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Op 29 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

2..De feiten

2.1.

Tussen Markmonde als verhuurder en [gedaagde] en wijlen [naam 2] als huurders is met ingang van 15 april 2000 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van fl. 1.300,- (€ 589,91) aan Markmonde voldaan.

2.2.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is [naam bedrijf 1], thans [naam bedrijf 2], namens Markmonde opgetreden als beheerder (hierna: de beheerder).

2.3.

De op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“(…)

Toestand bij begin en einde huur

2.1

De toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tweevoud op te maken inspectierapport dat door beide partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt.

Mocht om welke reden dan ook geen inspectierapport worden opgemaakt, dan zal huurder alsnog geconstateerde gebreken van het gehuurde binnen 8 dagen na aanvang van de huur schriftelijk aan verhuurder melden, bij gebreke waarvan huurder wordt geacht het gehuurde in goede staat en zonder zichtbare gebreken te hebben ontvangen.

2.2

Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij het beëindigen van het gebruik:

het gehuurde in de oorspronkelijke staat - dat is in goede staat, met uitzondering van de vastgelegde gebreken in het bij de aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte inspectierapport als vermeld in 2.1, voor zover deze gebreken niet nadien op kosten van verhuurder zijn verholpen - een en ander behoudens normale slijtage, geheel ontruimd en vrij van gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels aan verhuurder te overhandigen;

alle zaken die door huurder in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen tenzij partijen ter zake anders overeenkomen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding aan huurder verschuldigd;

de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen;

de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit op te leveren;

indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achter te laten.

2.3

Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Daarin wordt weergegeven welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden huurder voor zijn rekening moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie en/of het rapport niet wenst te ondertekenen, worden de daarin weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.

2.4

Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.

2.5

Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. Voor eerst bij of na de ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld.

(…)”

2.4.

De huurovereenkomst is per 1 september 2020 met wederzijds goedvinden beëindigd. Daaraan voorafgaand heeft op 12 augustus 2020 een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.

2.5.

Per brief van 17 augustus 2020 heeft Markmonde aan [gedaagde] bericht dat naar aanleiding van de voorinspectie diverse punten door [gedaagde] opgepakt moeten worden voor de oplevering van de woning op 1 september 2020.

2.6.

Per e-mail van 4 september 2020 heeft de beheerder aan [gedaagde] bericht dat de eindinspectie van het gehuurde is gedaan en dat de per brief van 17 augustus 2020 gemelde punten niet zijn opgepakt. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld de punten vóór 15 september 2020 op te pakken. Indien hij dit niet doet, zal een aannemer ingeschakeld worden om de punten te laten uitvoeren en wordt de factuur daarvan naar [gedaagde] gestuurd.

2.7.

Per e-mail van 26 oktober 2020 heeft de beheerder een offerte van [naam bedrijf 3] (hierna: de aannemer) aan [gedaagde] toegestuurd. De offerte luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…)

Omschrijving werkzaamheden

1. Plafonds sauzen 118m2

2. Terrasvloer en traptreden verven

3. Gaten achterkamer repareren

4.Verwijderen in gehele woning

laminaat
trapbekleding
luxaflex en gordijnrails
terras verlichting
tuinkast
tuingereedschap
parasol
tuinbeeld
handvaten trap
hout laminaat
kasten onder trap
berging beneden, losse spullen afvoeren

5. Container

Prijs

De prijs wordt weergegeven op dezelfde volgorde zoals de werkzaamheden

1. 1.652,00

2. 940,00

3. 290,00

4. 1.100,00

5. 400,00

Totaal € 4.382,00 excl. BTW 21% en 9%

(…)”

2.8.

Op 5 november 2020 heeft Markmonde van de aannemer een factuur ten bedrage van € 5.302,20 incl. btw ontvangen met de omschrijving ‘
werkzaamheden [adres] conform offerte 4.382,-’.

2.9.

Per brieven van 21 januari 2021 en 12 februari 2021 heeft de gemachtigde van Markmonde [gedaagde] gesommeerd tot betaling van bedrag van € 5.302,20 (en bijkomende kosten) binnen veertien dagen na de dag van bezorging van de brief, respectievelijk binnen vijf dagen.

3..Het geschil

3.1.

Markmonde eist samengevat:

[gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 5.561,27 met rente over € 4.712,29;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 4.712,29, rente van € 127,54, (berekend tot en met de dag van dagvaarding) en buitengerechtelijke kosten van € 721,44.

3.2.

Markmonde baseert haar eis op het volgende. [gedaagde] heeft nagelaten de tijdens de voorinspectie geconstateerde herstelpunten zelf te herstellen, dan wel te verwijderen voordat het gehuurde is opgeleverd. Nadat [gedaagde] na de oplevering tevergeefs in de gelegenheid is gesteld de punten zelf te herstellen of te verwijderen, heeft Markmonde dit uitbesteed aan een aannemer. [gedaagde] heeft, ondanks sommatie daartoe, nagelaten de door hem verschuldigde en doorbelaste herstelkosten aan Markmonde te voldoen.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Markmonde in de proceskosten en de nakosen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

hoofdsom

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat zoals dat van hem verwacht mocht worden en zo niet, of hij gehouden is de verschuldigde en doorbelaste herstelkosten aan Markmonde te betalen.

4.2.

Artikel 7:224 lid 2 BW Pro bepaalt dat wanneer een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of is beschadigd. Wanneer geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte is artikel 7:224 lid 2 BW Pro van dwingend recht, zodat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken (artikel 7:242 lid 2 BW Pro).

4.3.

Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Dit betekent dat, anders dan in artikel 2.2 van de algemene bepalingen staat vermeld, behoudens tegenbewijs verondersteld wordt dat [gedaagde] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij de eindinspectie.

4.4.

Markmonde heeft gesteld dat bij de eindinspectie diverse punten niet hersteld, dan wel verwijderd waren die voor rekening van [gedaagde] als huurder komen (zie r.o. 2.7). [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte is geweest van de eindinspectie en dat hij daarom niet aanwezig is geweest.

4.5.

In artikel 2.3 van de algemene voorwaarden staat vermeld dat partijen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk zullen inspecteren waarbij door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport wordt opgemaakt. Nu [gedaagde] op 24 augustus 2020 vrijwillig de sleutels van het gehuurde aan de beheerder heeft toegezonden, heeft [gedaagde] kennelijk geen gebruik willen maken van de gelegenheid om bij de eindinspectie aanwezig te zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] Markmonde thans niet verwijten de eindinspectie alleen te hebben gedaan.

4.6.

De door Markmonde gestelde herstelpunten worden hierna afzonderlijk besproken.

plafonds sauzen

4.7.

Markmonde heeft gesteld dat sprake is van nicotineschade aan de plafonds en dat de plafonds overeenkomstig artikel 2.2 van de algemene bepalingen teruggebracht moesten worden in de kleur wit. Volgens Markmonde is de schade aan de plafonds ontstaan als gevolg van het niet juist gebruiken door [gedaagde]. Voor het herstel is een bedrag van € 1.652,- exclusief btw berekend.

4.8.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat sprake is van normale slijtage van het gehuurde na twintig jaar en dat de herstelkosten op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro niet in rekening kunnen worden gebracht bij de vertrekkende huurder. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat het sauzen van de plafonds onder artikel 1 sub a van Pro het Besluit kleine herstellingen valt en dat een verhuurder dit niet op kosten van de vertrekkende huurder kan (laten) uitvoeren.

4.9.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW Pro ligt het, mede gelet op de betwisting van [gedaagde], op de weg van Markmonde te bewijzen dat de plafonds nicotineschade bevatten en dat er geen sprake is van tenietgaan en/of beschadigingen door ouderdom. Nu de plafonds blijkens de factuur van de aannemer reeds zijn gesausd, bestaat geen mogelijkheid meer Markmonde toe te laten tot bewijslevering van haar stelling, te meer nu door haar geen ander concreet bewijs is aangedragen of aangeboden. Dit betekent dat de vordering omtrent het sauzen van plafonds wordt afgewezen.

terrasvloer en traptreden verven

4.10.

Markmonde heeft gesteld dat [gedaagde] de terrasvloer en traptreden in de oorspronkelijke betonkleur had moeten terugbrengen. Voor het herstel hiervan is een bedrag van € 940,- exclusief btw berekend.

4.11.

Gelet op het feit dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven dat hij de terrasvloer en traptreden na het aangaan van de huurovereenkomst een andere kleur heeft gegeven, is naar het oordeel van de kantonrechter vast komen te staan dat [gedaagde] de terrasvloer en traptreden niet in dezelfde staat heeft opgeleverd. Gelet hierop zal de vordering van € 940,- exclusief btw ter zake worden toegewezen.

reparatie gaten achterkamer

4.12.

Markmonde heeft gesteld dat in de muren van de achterkamer gaten zaten die hersteld moesten worden voor een bedrag van € 290,- exclusief btw.

4.13.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat onduidelijk is welke gaten er bedoeld worden. Volgens [gedaagde] valt het repareren van gaten onder artikel 1 sub b van Pro het Besluit kleine herstellingen en kan dit niet voor rekening van de vertrekkende huurder komen.

4.14.

Met betrekking tot de gestelde reparatie van de gaten in de achterkamer wordt verwezen naar hetgeen reeds onder r.o. 4.9 is overwogen. Dit oordeel geldt eveneens ten aanzien van dit herstelpunt. De vordering omtrent de reparatie van gaten in de achterkamer wordt daarom afgewezen.

verwijderen in de gehele woning

4.15.

Markmonde heeft gesteld dat diverse spullen door [gedaagde] in de woning zijn achtergelaten en dat aangebrachte veranderingen en toevoegingen niet zijn verwijderd, te weten: laminaat, trapbekleding, luxaflex en gordijnrails, terrasverlichting, tuinkast, tuingereedschap, parasol, tuinbeeld, handvaten trap, hout laminaat, kasten onder trap, losse spullen in de berging beneden. Voor de verwijdering van het voornoemde is een bedrag van € 1.100,- exclusief btw berekend.

4.16.

[gedaagde] heeft betwist dat de hiervoor genoemde spullen op zijn kosten verwijderd moesten worden. Voor zover de spullen al verwijderd moesten worden, zijn de kosten veel te hoog en is de factuur onvoldoende gespecificeerd.

4.17.

De genoemde punten worden hierna afzonderlijk besproken.

laminaat

4.17.1.

Ten aanzien van het laminaat heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij alleen het laminaat in de gang heeft laten liggen. Volgens [gedaagde] lag op het moment van aangaan van de huurovereenkomst ook laminaat in de gang. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij een foto getoond.

4.17.2.

Gelet op het standpunt van [gedaagde] en het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW Pro moet het ervoor gehouden worden dat op het moment van aangaan van de huurovereenkomst alleen in de gang laminaat aanwezig was. Dat Markmonde heeft betwist dat de door [gedaagde] getoonde foto de situatie in april 2000 betreft, doet daar niet aan af. In dit oordeel is meegewogen dat het in de woning aanwezige laminaat reeds verwijderd is door de aannemer, zodat geen mogelijkheid meer bestaat Markmonde toe te laten tot bewijslevering van haar stelling ter zake.

trapbekleding

4.17.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat hij de trapbekleding tijdens zijn verblijf in de woning heeft vervangen. Gelet hierop had het op de weg van [gedaagde] gelegen de door hem aangebrachte trapbekleding te verwijderen, nu gesteld noch gebleken is dat dit een geoorloofde verandering betrof.

trapkasten

4.17.4.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de in de woning achtergelaten trapkasten door hem zelf gemaakt zijn. Het had eveneens op de weg van [gedaagde] gelegen deze door hem aangebrachte trapkasten te verwijderen bij het verlaten van de woning, nu ook hieromtrent gesteld noch gebleken is dat dit een geoorloofde toevoeging was.

luxaflex

4.17.5.

Met betrekking tot de luxaflex heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze bij het vertrek van hem uit de woning niet meer aanwezig was. Het zou daarom op de weg van Markmonde hebben gelegen te bewijzen dat dit anders is. Echter, nu de woning reeds is leeggehaald en Markmonde geen ander concreet bewijs heeft aangedragen of aangeboden, zal Markmonde niet worden toegelaten tot bewijslevering.

overig

4.17.6.

Met betrekking tot de gordijnrails, de terrasverlichting, de tuinkast, het tuingereedschap, de parasol, het tuinbeeld, de handvaten van de trap, het hout laminaat en de losse spullen uit de berging heeft [gedaagde] niet betwist dat hij deze spullen in de woning heeft achtergelaten. Nu dit spullen van [gedaagde] betroffen, had op zijn weg gelegen deze spullen te verwijderen.

4.18.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat Markmonde ter zake het ‘verwijderen in de gehele woning’ ten onrechte kosten aan [gedaagde] heeft doorbelast omtrent het verwijderen van laminaat en luxaflex. Nu de kosten van ‘verwijdering in de gehele woning’ niet zijn gespecificeerd, ziet de kantonrechter aanleiding om op grond van artikel 6:97 BW Pro de omvang van de schade naar redelijkheid te schatten op € 250,-. Dit betekent dat de vordering voor een bedrag van € 850,- wordt toegewezen en voor het overige wordt afgewezen.

container

4.19.

Voor de hiervoor genoemde verwijdering van de spullen van en door [gedaagde] aangebrachte veranderingen en toevoegingen is een container gehuurd. Markmonde heeft gesteld dat de prijs van een container € 400,- exclusief btw bedraagt, ongeacht hoeveel spullen er in de container worden gedaan.

4.20.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de kosten voor de huur van een container buiten proporties zijn. Volgens [gedaagde] is de container ook gebruikt voor de voorgenomen verbeterwerkzaamheden aan de woning, zoals vervanging van de keuken en badkamer. De paar kleine spullen van [gedaagde] die in de woning zijn achtergebleven kunnen de hoge kosten niet rechtvaardigen.

4.21.

Zoals hiervoor reeds in r.o. 4.17.6 is overwogen, heeft [gedaagde] niet betwist dat hij diverse spullen in de woning heeft achtergelaten. Nu deze spullen door (of namens) Markmonde verwijderd moesten worden, dienen de kosten van de container voor rekening van [gedaagde] te komen. Nu [gedaagde] niet heeft betwist dat de enkele huur van een container

€ 400,- bedraagt, zal dit bedrag worden toegewezen.

conclusie

4.22.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde hoofdsom wordt toegewezen tot een bedrag van € 2.190,- exclusief btw (€ 940,- + € 850,- + € 400,-). Dit betreft een bedrag van € 2.649,90 inclusief btw.

4.23.

De overige stellingen en weren van partijen behoeven geen bespreking.

buitengerechtelijke incassokosten

4.24.

Markmonde maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor de hoogte van de toewijsbare vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Daarom is aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 471,89 (inclusief btw) toewijsbaar.

rente

4.25.

De gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro wordt toegewezen over de toewijsbare hoofdsom vanaf 6 februari 2021 tot aan de dag van algehele voldoening, omdat een lager bedrag aan hoofdsom dan gevorderd wordt toegewezen.

proceskosten

4.26.

[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Markmonde tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 436,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 218,- tarief). Dit is totaal € 1.071,39. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.27.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Markmonde te betalen € 3.121,79 aan hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 2.649,90 vanaf 6 februari 2021 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Markmonde tot vandaag vastgesteld op € 1.071,39 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

[46009]