Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9450601 CV EXPL 21-4037
uitspraak: 24 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1. [eiser] ,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
2. Stoute Karel B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
3. Duveltjes Gracht Gorcum B.V.,
allen gevestigd te Gorinchem,
eisers,
gemachtigde: mr. J.R. van Manen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Gorinchem,
gevestigd te Gorinchem,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.C. Willems-Muller.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘eisers’ en ‘de gemeente’. Afzonderlijk worden eisers ‘ [eiser] ’, ‘Stoute Karel’ en ‘Duveltjes Gracht Gorcum’ genoemd.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 13 september 2021, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 25 november 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 januari 2022.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
De gemeente heeft met Duveltjes Gracht Gorcum een overeenkomst gesloten tot uitgifte in erfpacht. De akte van vestiging is gepasseerd op 10 december 2018; het erfpachtrecht is gevestigd voor de duur van vijftig jaar. Het erfpachtrecht heeft betrekking op de percelen [adres 1] en [adres 2] .
2.3
Op 29 oktober 2019 heeft Duveltjes Gracht Gorcum het erfpachtrecht gesplitst in appartementsrechten. De appartementsrechten met appartementsindex A1 en A3 zijn geleverd aan [eiser] . Duveltjes Gracht Gorcum heeft het appartementsrecht met index A2 in eigendom gehouden. De appartementseigenaren c.q. [eiser] dienen/dient aan Duveltjes Gracht Gorcum een aandeel in de canon te betalen.
2.4
Op het adres [adres 2] wordt restaurant Stoute Karel geëxploiteerd. Stoute Karel huurt het pand van [eiser] . In het pand [adres 1] wordt boutiquehotel Karel de Stoute geëxploiteerd.
2.5
Bij brief van 7 november 2020 heeft Stoute Karel, mede namens (de exploitant van) boutiquehotel Karel de Stoute, de gemeente verzocht om kwijtschelding van de onroerendezaakbelasting en de erfpachtcanon.
2.6
De gemeente heeft bij brief van 30 november 2020 als volgt gereageerd:
“De erfpachtcanon is een vergoeding die u, als eigenaar van een opstal op andermans grond, bent verschuldigd aan de grondeigenaar. U kunt dit zien als een rentevergoeding voor de waarde van de ondergrond. Omdat de verschuldigde erfpachtcanon gekoppeld is aan uw eigendomsrecht van de opstal, wordt dit aangemerkt als een zogeheten zakelijke last en komt u daarom niet in aanmerking voor kwijtschelding. […]”
2.7
Bij brieven van 5 februari 2021 en 17 mei 2021 heeft de gemachtigde van eisers de gemeente nogmaals verzocht over te gaan tot kwijtschelding van de erfpachtcanon.
2.8
De gemeente heeft hierop bij brieven van 16 maart 2021 en 8 juni 2021 afwijzend gereageerd.
3..Het geschil
3.1
Eisers vorderen, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat eisers de erfpachtcanon over 2020 en 2021, beperkt tot een bedrag van € 22.308,-, niet aan de gemeente behoeven te voldoen;
de gemeente te veroordelen aan eisers te voldoen de reeds door eisers aan de gemeente betaalde erfpachtcanon over 2020 ten bedrage van € 11.154,- alsmede die over 2021 ten bedrage van € 7.436,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
de gemeente te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Eisers leggen aan hun vordering tot kwijtschelding van de erfpachtcanon primair ten grondslag dat (de exploitanten van) restaurant Stoute Karel en hotel Karel de Stoute als gevolg van de coronacrisis hun omzet dramatisch hebben zien dalen. Dit rechtvaardigt kwijtschelding van de erfpachtcanon over 2020 en 2021. Er is sprake van ongelijke behandeling door de gemeente nu zij niet bereid is de erfpachtcanon kwijt te schelden. De gemeente heeft immers voor 2020 en 2021 wel de terrashuur kwijtgescholden voor horecaondernemers aan de Grote Markt en Varkenmarkt. Andere gemeentes zijn wel overgegaan tot kwijtschelding van de erfpachtcanon. Eisers doen verder een beroep op de gebrekenregeling uit het huurrecht. Subsidiair leggen eisers aan hun vordering ten grondslag dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.
3.3
De gemeente heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daartoe aangevoerd dat zij geen contractuele relatie heeft met [eiser] en Stoute Karel. Duveltjes Gracht Gorcum is als erfpachter de contractspartij van de gemeente, maar Duveltjes Gracht Gorcum exploiteert zelf geen horecagelegenheid en heeft dus geen omzetverlies geleden als gevolg van de coronapandemie. De vorderingen van eisers dienen daarom te worden afgewezen.
Het recht van erfpacht is voorts niet te vergelijken met een huurverhouding. Een gebrekenregeling zoals in het huurrecht kent de wet niet in het kader van het zakelijke recht van erfpacht. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is volgens de gemeente pas mogelijk 25 jaar na vestiging van het erfpachtrecht. Daar is hier geen sprake van.
Als eisers al aanspraak kunnen maken op vermindering van de erfpachtcanon dan is dit enkel mogelijk over de periode dat daadwerkelijk sprake is geweest van beperkende maatregelen in verband met corona en niet over heel 2020 en 2021. Verder moet in dat geval rekening worden gehouden met door de overheid ontvangen subsidies. Ten slotte kan een eventuele vermindering alleen betrekking hebben op het terrasgedeelte van 140 m2 en niet op het totale perceel.
Het recht van erfpacht is voorts niet te vergelijken met een huurverhouding. Een gebrekenregeling zoals in het huurrecht kent de wet niet in het kader van het zakelijke recht van erfpacht. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is volgens de gemeente pas mogelijk 25 jaar na vestiging van het erfpachtrecht. Daar is hier geen sprake van.
Als eisers al aanspraak kunnen maken op vermindering van de erfpachtcanon dan is dit enkel mogelijk over de periode dat daadwerkelijk sprake is geweest van beperkende maatregelen in verband met corona en niet over heel 2020 en 2021. Verder moet in dat geval rekening worden gehouden met door de overheid ontvangen subsidies. Ten slotte kan een eventuele vermindering alleen betrekking hebben op het terrasgedeelte van 140 m2 en niet op het totale perceel.
4..De beoordeling
Contractuele relatie
4.1
Ter zitting hebben eisers, mede gelet op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, afgezien van het beroep op de gebrekenregeling zodat dit standpunt geen bespreking meer behoeft.
4.2
In de kern komt het betoog van eisers erop neer dat de structurele omzetdaling van het restaurant en het boutiquehotel, die het gevolg is van de coronamaatregelen, rechtvaardigt dat de erfpachtcanon over 2020 en 2021 wordt kwijtgescholden. Nu er tussen [eiser] en Stoute Karel enerzijds en de gemeente anderzijds geen sprake is van een contractuele relatie, komen de vorderingen, voor zover ingesteld door
dezeeisers, niet voor toewijzing in aanmerking. Voor zover de vorderingen zijn ingesteld door Duveltjes Gracht Gorcum geldt het volgende. Vast staat dat Duveltjes Gracht Gorcum zelf geen restaurant of hotel exploiteert en volgens de gegevens uit het handelsregister is Duveltjes Gracht Gorcum een financiële holding. Het restaurant wordt geëxploiteerd door Stoute Karel B.V. en het boutiquehotel door een vennootschap die geen procespartij is in de onderhavige procedure, te weten: Boutique Hotel/Résidence Karel de Stoute B.V. Met de gemeente is de kantonrechter dan ook van oordeel dat Duveltjes Gracht Gorcum B.V. zelf geen omzet heeft gederfd als gevolg van de coronamaatregelen van de overheid. Voor zover Duveltjes Gracht Gorcum zich erop beroept dat zij de enig aandeelhouder is van hotelexploitant Boutique Hotel/Résidence Karel de Stoute B.V. kan haar dat niet baten. Ook dan geldt immers dat de omzetderving plaatsvindt in laatstgenoemde vennootschap, die – zoals gezegd – geen partij is in de onderhavige procedure. Voor zover eisers zich erop beroepen dat de gemeente in eerdere correspondentie nooit kenbaar heeft gemaakt dat alleen Duveltjes Gracht Gorcum haar contractspartij is, doet dat aan de juridische werkelijkheid niets af. Overigens heeft de gemeente hierover ter zitting verklaard dat zij slechts heeft geantwoord op de brieven die haar waren gestuurd zonder dat zij daarbij alle contracten erop na heeft geslagen. Gelet op al het voorgaande kunnen ook de door Duveltjes Gracht Gorcum ingestelde vorderingen niet op de primaire grondslag worden toegewezen.
dezeeisers, niet voor toewijzing in aanmerking. Voor zover de vorderingen zijn ingesteld door Duveltjes Gracht Gorcum geldt het volgende. Vast staat dat Duveltjes Gracht Gorcum zelf geen restaurant of hotel exploiteert en volgens de gegevens uit het handelsregister is Duveltjes Gracht Gorcum een financiële holding. Het restaurant wordt geëxploiteerd door Stoute Karel B.V. en het boutiquehotel door een vennootschap die geen procespartij is in de onderhavige procedure, te weten: Boutique Hotel/Résidence Karel de Stoute B.V. Met de gemeente is de kantonrechter dan ook van oordeel dat Duveltjes Gracht Gorcum B.V. zelf geen omzet heeft gederfd als gevolg van de coronamaatregelen van de overheid. Voor zover Duveltjes Gracht Gorcum zich erop beroept dat zij de enig aandeelhouder is van hotelexploitant Boutique Hotel/Résidence Karel de Stoute B.V. kan haar dat niet baten. Ook dan geldt immers dat de omzetderving plaatsvindt in laatstgenoemde vennootschap, die – zoals gezegd – geen partij is in de onderhavige procedure. Voor zover eisers zich erop beroepen dat de gemeente in eerdere correspondentie nooit kenbaar heeft gemaakt dat alleen Duveltjes Gracht Gorcum haar contractspartij is, doet dat aan de juridische werkelijkheid niets af. Overigens heeft de gemeente hierover ter zitting verklaard dat zij slechts heeft geantwoord op de brieven die haar waren gestuurd zonder dat zij daarbij alle contracten erop na heeft geslagen. Gelet op al het voorgaande kunnen ook de door Duveltjes Gracht Gorcum ingestelde vorderingen niet op de primaire grondslag worden toegewezen.
Onvoorziene omstandigheden
4.3
Eisers stellen zich subsidiair op het standpunt dat de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen hebben te gelden als onvoorziene omstandigheden die rechtvaardigen dat de gevolgen van de contractuele relatie met de gemeente worden gewijzigd en dat de erfpachtcanon over 2020 en 2021 wordt kwijtgescholden. Ten aanzien van [eiser] en Stoute Karel geldt wederom dat tussen hen en de gemeente van een contractuele relatie geen sprake is. Ten aanzien van Duveltjes Gracht Gorcum geldt het volgende.
4.4
De gemeente heeft er terecht op gewezen dat op grond van artikel 5:97 BW – zijnde een lex specialis ten opzichte van artikel 6:258 BW – een recht van erfpacht eerst kan worden gewijzigd of opgeheven indien 25 jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen. Het onderhavige recht van erfpacht is gevestigd op 10 december 2018 zodat de termijn van 25 jaar nog lang niet in zicht is. Artikel 5:97 BW is van dwingend recht. Dit alles maakt dat het beroep op onvoorziene omstandigheden geen grondslag kan bieden voor toewijzing van de vorderingen.
4.5
Ten overvloede wordt nog overwogen dat blijkens de parlementaire geschiedenis de reden voor deze van artikel 6:258 BW afwijkende regeling is gelegen in het goederenrechtelijke karakter van erfpacht en vanwege de doorgaans lange duur van deze rechten. Verder wordt in de toelichting de verwachting uitgesproken dat de rechter van zijn bevoegdheid slechts een ‘zeer spaarzaam’ gebruik zal maken: juist omdat partijen zich bij de vestiging van een recht van erfpacht in de regel voorstellen een langdurige, stabiele rechtsverhouding tot stand te brengen, zal men in vele gevallen kunnen aannemen dat toekomstige veranderingen in de omstandigheden door hen bij de vestiging zijn verdisconteerd, zodat zij niet als onvoorzien in de zin van dit artikel kunnen gelden (MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 5, p. 322).
Parl. Gesch. BW Boek 5, p. 322).
4.6
Zoals hiervoor overwogen kan geen van de door eisers ingenomen stellingen leiden tot toewijzing van haar vorderingen. De vorderingen worden daarom afgewezen.
Proceskosten
4.7
Eisers worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vordering af;
veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 996,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien eisers niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789