Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9567885 CV EXPL 21-39557
datum uitspraak: 10 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
woonplaats: [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.A. Evertsz.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 16 november 2021, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .
1.2.
Op 9 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Op 1 juli 2020 zijn [eiseres] en mevrouw [persoon A]
(hierna: [persoon A] ) een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden aangegaan met de heer [persoon B] met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Schiedam (hierna: de woning). Partijen zijn een kale huurprijs overeengekomen van € 1.330,- per maand.
2.2.
De huurcommissie heeft op verzoek van [eiseres] een oordeel gegeven over de
aanvangshuurprijs, en bij beslissing van 12 juli 2021 de kale huurprijs van € 1.330,- per maand verlaagd naar € 597,36 per maand. Vanwege ernstige gebreken is de kale huurprijs vanaf 1 juli 2020, tijdelijk verlaagd tot € 119,47 per maand. Partijen zijn niet bij de kantonrechter opgekomen tegen de beslissing van de huurcommissie. In die beslissing staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
Allereerst wordt opgemerkt dat huurder in zijn verzoekschrift om toetsing heeft verzocht van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van de huurovereenkomst die per 1 juli 2020 is ingegaan. Uit de stukken blijkt dat [gedaagde] met ingang van 13 november 2020 de nieuwe eigenaar is geworden van de woonruimte en derhalve de nieuwe verhuurder is. De huurovereenkomst betrof een tijdelijke huurovereenkomst die tot en met 31 december 2020 liep. Het verzoekschrift d.d. 17 mei 2021 is dan ook tijdig ingediend aangezien dit binnen 6 maanden na afloop van de oorspronkelijke termijn van de huurovereenkomst is ingediend. Nadien hebben huurder en de nieuwe verhuurder per 1 december 2020 een nieuwe
huurovereenkomst afgesloten voor de woonruimte. Partijen twisten over de
rechtsgeldigheid daarvan. Hierna zal enkel een uitspraak worden gedaan over de
redelijkheid van de aanvangshuurprijs van de huurovereenkomst die ter
beoordeling is voorgelegd en (de inhoud van) de tweede huurovereenkomst zal
buiten beschouwing worden gelaten.
(…)”
2.3.
Op 13 november 2020 heeft [gedaagde] de woning gekocht en is op 1 december
2020 met [eiseres] , [persoon A] en mevrouw [persoon C] een nieuwe huurovereenkomst
voor bepaalde tijd aangegaan. Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 1.200,- (kale huur) en € 150,- (stoffering) per maand.
2.4.
Op 29 november 2020 heeft [eiseres] een tweede verzoekschrift ingediend
betreffende toetsing aanvangshuurprijs volgens artikel 7:249 BW Pro.
2.5.
Bij uitspraak van 21 december 2021 is het verzoek toetsing
aanvangshuurprijs van [eiseres] niet ontvankelijk verklaard. In die beslissing staat - voor zover van belang - het volgende:
“Het verzoek is niet-ontvankelijk, omdat het verzoek geen betrekking heeft op de huurprijs uit de eerste overeengekomen huurovereenkomst voor de woonruimte. De huurprijs uit de tweede overeengekomen huurovereenkomst, die is aangegaan tussen de nieuwe verhuurder en de inzittende huurder, komt niet in aanmerking voor de Toetsing Aanvangshuurprijs. Dit betekent dat de Huurcommissie het verzoek niet inhoudelijk kan beoordelen. De overeengekomen huurprijs wijzigt niet.”
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 14.414,70 met rente over een bedrag van € 13.315,83;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 13.315,83 en buitengerechtelijke kosten van € 1.098,87.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [eiseres] heeft een deel van de huurprijs onverschuldigd voldaan. Over de periode van 1 december 2020 tot 1 november 2021 heeft zij een bedrag van € 13.315,83 te veel betaald. [gedaagde] moet dit bedrag terugbetalen aan [eiseres] . Daarnaast is [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en betwist dat hij enig bedrag is verschuldigd aan [eiseres] .
4..De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat [eiseres] en [persoon A] op 1 juli 2020 een huurovereenkomst zijn aangegaan met de toenmalige eigenaar van de woning (hierna: eerste huurovereenkomst). Op 13 november 2020 heeft [gedaagde] de woning gekocht en is op 1 december 2020 met [eiseres] , [persoon A] en mevrouw [persoon C] een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan (hierna: tweede huurovereenkomst).
4.2.
Een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan alleen worden ingediend, indien huurder en verhuurder voor het eerst een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan. Gaan partijen, om welke reden ook, later een nieuwe huurovereenkomst aan, dan komt de in dat kader overeengekomen huurprijs niet voor toetsing in aanmerking. Ook een zittende huurder die met de nieuwe verhuurder een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan, kan de nieuw overeengekomen huurprijs niet laten toetsen (zie HR 20 april 1990, NJ 1990, 676).
4.3.
[eiseres] doet - voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling - een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Volgens [eiseres] is op grond van de laatste zin van het eerste lid van dat artikel de tweede huurovereenkomst een verlenging van de eerste huurovereenkomst en blijven de afspraken uit die eerste huurovereenkomst gelden. Dit brengt volgens [eiseres] met zich mee dat ook de kale huurprijs uit de eerste huurovereenkomst (€ 119,47 per maand) niet is aangepast door de tweede huurovereenkomst.
4.4.
De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar uitleg van de laatste zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro. Deze zin luidt als volgt:
“Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
Deze zin bepaalt niet meer dan dat een tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd in het daarin bedoelde geval als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt.
4.5.
Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3) volgt dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. In de memorie staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
In het algemeen overleg van 14 mei 2014 heeft de Kamer een aantal zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit. Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden aangeboden.De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor onbepaalde tijd.(onderstreping kantonrechter)
(…)”
4.6.
Artikel 7:271 BW Pro ziet dus alleen op het eindigen van de huur en de in dat verband geregelde huurbescherming. Het artikel ziet niet op de overige inhoud van de huurovereenkomst, zoals de hoogte van de huurprijs.
4.7.
De conclusie is dat [eiseres] de overeengekomen huurprijs uit de tweede huurovereenkomst verschuldigd is aan [gedaagde] . Van onverschuldigde betaling is geen sprake. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
4.8.
[eiseres] voert nog aan dat zij huurbescherming had ten tijde van het tekenen van de tweede huurovereenkomst, en indien zij dat had geweten, zij de tweede huurovereenkomst niet had getekend. Ze verbindt aan deze stelling echter geen rechtsgevolg, zodat aan deze stelling voorbij wordt gegaan.
proceskosten
4.9.
[eiseres] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 746,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,- tarief).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 746,-;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
47636