Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9835940 VV EXPL 22-175
datum uitspraak: 10 juni 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1..[eiser 1],
2. [eiser 2],
woonplaats beiden: [woonplaats eisers],
eisers,
gemachtigde: mr. M.A. Hoogendoorn,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
zonder gemachtigde.
De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 28 april 2022, met bijlagen en de aanvullende bijlagen die door [eisers] op 13 mei 2022 is gestuurd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 18 mei 2022 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is [eiser 2] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde] is samen met zijn vrouw, zijn zoon en zijn kleinzoon in persoon verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en hebben zij over en weer op elkaars standpunten kunnen reageren. De mondelinge behandeling is onderbroken geweest om partijen in de gelegenheid te stellen te bezien of zij een minnelijke regeling konden treffen, maar dat is op dat moment niet mogelijk gebleken.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is de procedure op verzoek van partijen aangehouden tot 27 mei 2022 om partijen zo meer tijd te geven om mogelijk alsnog een minnelijke regeling te treffen. Het overleg tussen partijen heeft gelet op het emailbericht van 27 mei 2022 van [eisers] en het e-mailbericht van 31 mei 2022 van [gedaagde] niet tot een minnelijke oplossing geleid.
1.4.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis, na ontvangst van de door partijen gestuurde emailberichten, bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
[eisers] (verhuurders) hebben met [gedaagde] (huurder) sinds 1 april 2021 een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Bij brief van 11 januari 2022 is aan [gedaagde] medegedeeld dat de huurovereenkomst op 31 maart 2022 afloopt, deze huurovereenkomst niet wordt verlengd, de 1e eindinspectie plaatsvindt op 25 maart 2022 en dat op 31 maart 2022 de definitieve eindinspectie wordt uitgevoerd waarbij de woning leeg en bezemschoon opgeleverd moet worden.
2.3.
Bij e-mail van 25 januari 2022 heeft de kleinzoon van [gedaagde] (hierna: de kleinzoon) gereageerd op de door [eisers] op 11 januari gestuurde brief. De reactie is - voor zover van belang - als volgt:
‘
(…); ik heb vorige week telefonisch contact opgenomen met jullie kantoor om na te gaan of er misschien toch ruimte is dat mijn opa, de huurder van bovenstaande woning, misschien toch in de huurwoning kan verblijven en de huurovereenkomst verlengd kan worden. Het is ons namelijk niet helemaal duidelijk wat de reden van opzegging is aangezien mijn opa de huurkosten altijd op tijd heeft voldaan.
(…); ik heb vorige week telefonisch contact opgenomen met jullie kantoor om na te gaan of er misschien toch ruimte is dat mijn opa, de huurder van bovenstaande woning, misschien toch in de huurwoning kan verblijven en de huurovereenkomst verlengd kan worden. Het is ons namelijk niet helemaal duidelijk wat de reden van opzegging is aangezien mijn opa de huurkosten altijd op tijd heeft voldaan.
Ik hoor graag of dit mogelijk is, waarvoor dank. (…)’.
2.4.
Bij e-mail van 28 januari 2022 heeft [naam makelaar] namens [eisers] laten weten dat de huurovereenkomst niet verlengd kan worden.
2.5.
Op 22 februari 2022 heeft de kleinzoon per e-mail nogmaals aan [eisers] verzocht om verlenging van de huurovereenkomst. Per e-mail van 22 februari 2022 heeft [naam makelaar] namens [eisers] aan de kleinzoon bericht dat de beëindiging van de huurovereenkomst ongewijzigd blijft en dat het verblijf van [gedaagde] in de woning ook niet tijdelijk kan worden verlengd.
2.6.
Op 25 maart 2022 heeft de 1e eindinspectie plaatsgevonden.
2.7.
Op 31 maart 2022 heeft [gedaagde] de woning niet leeg en bezemschoon opgeleverd.
2.8.
Per aangetekende brief van 8 april 2022 is [gedaagde] verzocht, ter voorkoming van een gerechtelijke procedure, om uiterlijk op 14 april 2022 de woning te ontruimen.
2.9.
[eisers] hebben op 31 januari 2022 met [naam] voor de woning per 1 april 2022 een huurovereenkomst afgesloten. Nu [naam] langer moet wachten op haar intrek in de woning heeft zij per brief van 13 mei 2022 [eisers] aansprakelijk gesteld voor eventuele schade.
3..Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan [eisers];
- te bepalen dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere dag en elke keer dat de veroordeling hierboven wordt overtreden, met een maximum van € 15.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;
- te bepalen dat, voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig en volledig voldoet aan hetgeen onder het eerste streepje is gevorderd, [gedaagde] de kosten van de gerechtelijke ontruiming zal betalen;
- te bepalen dat dit vonnis, tot een jaar na de dag dat het vonnis wordt uitgesproken, dan wel wordt bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eisers] baseren hun vordering op het volgende. Er is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst waarbij op tijd aan [gedaagde] is medegedeeld dat de huurovereenkomst niet wordt voortgezet. [gedaagde] verblijft op dit moment dan ook zonder recht of titel in de woning. Omdat ook andere personen dan [gedaagde] in de woning verblijven vorderen [eisers] ook ontruiming jegens eenieder die zich in woning bevindt.
3.3.
Er is sprake van een spoedeisende situatie omdat de woning al is toegekend aan een nieuwe huurder die, doordat zij nu niet in de woning kan, [eisers] aansprakelijk heeft gesteld voor eventuele schade die zij daardoor oploopt.
3.4.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop in het kader van de beoordeling zal worden ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding - welke toewijzing bijna altijd een definitief karakter heeft - is alleen plaats indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter tot eenzelfde oordeel zal komen en de uitkomst van de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers], niet kan worden afgewacht.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit het door [eisers] gestelde en is ook niet betwist zodat [eisers] in zoverre ontvankelijk is in hun vordering.
4.3.
In de kern twisten partijen over de vraag of de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, is en deze huurovereenkomst daarom van rechtswege op 31 maart 2022 is geëindigd.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat de wetgever met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 de mogelijkheid heeft geïntroduceerd om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten zonder dat daarbij voor de huurder sprake is van huurbescherming. Het door deze wet gewijzigde artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt dat sinds 1 juli 2016 huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte die zijn aangegaan voor de duur van twee jaar of korter niet meer hoeven te worden opgezegd. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigen deze overeenkomsten door het enkele verloop van de overeengekomen tijd. Voor deze gevallen is dus geen opzegging (en een daaraan gekoppelde opzeggingsgrond) vereist. Wel dient de verhuurder bij een dergelijke kortdurende huurovereenkomst de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk daarover te informeren.
4.5.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat hij een huurovereenkomst zoals onder 4.4. is omschreven is aangegaan. Partijen verschillen dan ook van mening over de uitleg van hetgeen zij zijn overeengekomen.
4.6.
Voor de uitleg van de huurovereenkomst is van belang de tekst van de huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat in de huurovereenkomst op meerdere plaatsen wordt gemeld dat het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is. Onder ‘Duur, verlenging en opzegging’ staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 12 maanden en onder ‘Betalingsverplichting, betaalperiode’ staat dat het totaalbedrag in twaalf termijnen moet worden betaald. Kortom de tekst van de huurovereenkomst duidt er op dat bedoeld is een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Op basis van deze bewoordingen in de huurovereenkomst mochten [eisers] ook in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs verwachten dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde duur met [gedaagde] waren overeengekomen.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand is gekomen. [eisers] hebben tijdig per brief van 11 januari 2022 het eind van de huurovereenkomst aangezegd. De huurovereenkomst is dan ook per 1 april 2022 geëindigd. Dit betekent dat [gedaagde] sinds 1 april 2022 zonder recht of titel in de woning verblijft en de gevorderde ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Dit is alleen anders indien de ontruiming in de gegeven omstandigheden en gezien de afweging van de belangen van partijen niet gerechtvaardigd is.
4.8.
[eisers] hebben in het kader van die belangenafweging aangevoerd dat zij, nu de woning niet op de overeengekomen datum is opgeleverd, schade leiden nu de nieuwe huurder hun aansprakelijk stelt voor schade die zij leidt. [gedaagde] heeft daartegenover als zijn belang aangevoerd dat hij samen met zijn vrouw en twee minderjarige kinderen bij ontruiming op straat komt te staan. De kantonrechter is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden (huurcontract van een jaar met tijdige en juiste aanzegging van beëindiging) de belangen van [eisers] zwaarder wegen dan die van [gedaagde]. [eisers] hebben een groot belang bij het afwenden van een schadeclaim van de nieuwe huurder die het niet nakomen van een overeengekomen levering van hun woning met zich mee kunnen brengen. Daartegenover bestaat het evidente belang van [gedaagde] bij het hebben van (tijdelijke) huisvesting. Er kan echter niet aan worden voorbijgegaan, en de kantonrechter acht dit doorslaggevend, dat [gedaagde] alternatieve woonruimte aangeboden heeft gekregen en dat hij hier niet aan heeft meegewerkt. Dat betekent dat [gedaagde], die had behoren te weten dat hij met [eisers] een huurovereenkomst van bepaalde tijd had gesloten, een reële mogelijkheid tot huisvesting voorbij heeft laten gaan. Die mogelijke herhuisvesting van [gedaagde] zou ongetwijfeld belastend zijn geweest, maar [gedaagde] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie zouden rechtvaardigen dat die herhuisvesting voor hem onmogelijk was.
4.9.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gevorderde ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat, vooruitlopend daarop, de toewijzing van de vordering van [eisers] reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt de ontruimingstermijn bepaald op 7 dagen na betekening van dit vonnis. Het verlenen aan [gedaagde] van een langere termijn om de woning te ontruimen, zoals door [gedaagde] verzocht, kan, met name nu er – al ruim twee maanden - een nieuwe huurder staat te springen om in de woning te kunnen trekken die zij vanaf 1 april heeft gehuurd, niet van [eisers] worden gevergd.
4.10.
De vordering om [gedaagde] te veroordelen in de kosten gemoeid met een eventuele gedwongen ontruiming door de deurwaarder wordt afgewezen. Deze kosten zullen weliswaar ten laste van [gedaagde] komen als zij inderdaad worden gemaakt, maar op dit moment staat nog niet vast of het tot een gedwongen ontruiming zal komen, en zo ja, welke kosten daarvoor gemaakt zullen worden.
4.11.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. [eisers] kunnen met dit vonnis de deurwaarder inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Om die reden is er ook geen grond om aan de toe te wijzen ontruiming een dwangsom te verbinden.
4.12.
Op grond van artikel 557a lid 3 Rv kan de kantonrechter bevelen dat ook (opvolgende) anonieme gebruikers de onroerende zaak dienen te ontruimen. Artikel 557a lid 3 Rv is bedoeld voor de situatie dat op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis ook andere personen, dan tegen wie de ontruiming is uitgesproken, aanwezig zouden kunnen zijn. Nu [gedaagde] desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling heeft bevestigd dat hij daar woont met zijn vrouw en twee minderjarige kinderen is aannemelijk dat andere personen dan [gedaagde] in de woning verblijven zodat ook ook jegens (anonieme) gebruikers de in deze procedure toegewezen ontruiming wordt toegewezen.
4.13.
[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eisers] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 711,43. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.
4.14.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Naast het feit dat [gedaagde] tegen dit verzoek geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd, kan van [eisers], zoals hiervoor onder 4.9 al overwogen, niet worden gevraagd [gedaagde] in het kader van een eventuele vervolgprocedure, nog langer in de woning te laten verblijven.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, behoudens de persoonlijke spullen van Bos c.s, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eisers] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.2.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen eenieder - niet zijnde een gebruiker of gewezen gebruiker krachtens een persoonlijk of zakelijk recht - die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eisers] tot vandaag vastgesteld op € 711,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag/na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44485