ECLI:NL:RBROT:2022:5147

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9799152 VV EXPL 22-156

datum uitspraak: 10 juni 2022

vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser 1] en,

2. [eiser 2] ,

woonplaats beiden: [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,

tegen

Lometi Kralingen B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

vertegenwoordigd door: [naam 1] .

De partijen worden hierna ‘ [eisers] ’ en ‘Lometi’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 28 april 2022, met bijlagen.

1.2.

Op 6 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. [eisers] zijn daarbij in persoon verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. Namens Lometi is verschenen mevrouw [naam 1] en [naam 2] (medewerker Stabico). Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en hebben zij over en weer op elkaars standpunten kunnen reageren.

1.3.

Na de mondelinge behandeling is de procedure op verzoek van partijen aangehouden tot 27 mei 2022 om hun de gelegenheid te geven om te bekijken of zij tot een regeling kunnen komen. Op 30 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] telefonisch aan de rechtbank bericht dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en heeft hij verzocht om vonnis.

1.4.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis vervolgens bepaald op vandaag.

2..De feiten

2.1.

[eisers] (huurders) huren sinds tientallen jaren de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Lometi is sinds 1992 eigenaar van de woning. Voor deze woning bedraagt de huur € 229,21 per maand.

2.2.

In het najaar van 2021 is in de woning een deel van de keldervloer van de begane grond weggezakt.

2.3.

Bij brief van 25 november 2021 heeft de gemeente aan [eisers] bericht welke gebreken hun inspecteurs in de woning hebben geconstateerd.

2.4.

Op 26 november 2021 heeft Stabico in opdracht van Lometi in de woning een inspectie uitgevoerd. In de brief van 3 december 2021 heeft Stabico aan Lometi - voor zover van belang - het volgende bericht:

‘
(…) De ongewapende betonvloer dik 100 mm van de souterrain is tussen de dragende draagmuren gestort. De achterste vloer is door onderspoeling van de grond 700 mm naar beneden geklapt. De grondwaterstand ligt nu 100 mm onder de houten kesp. De kwaliteit van de voegen en metselwerk is bros. Ook zijn er op meerdere plaatsen de houten kespen gebroken door verrotting. De boven belasting uit het metselwerk is hoog te noemen en draagt nu plaatselijk op kleine stukken kesp die tevens ook verrot zijn. Schijfwerking van het metselwerk komt in gevaar als er ongelijke zettingen ontstaan door doorzakking van de houten kesp. Hierdoor kan de stabiliteit van het pand in het geding komen. Gezien de hoogte van het pand is dit gevaarlijk. (…)

Wij adviseren u om het pand met onmiddellijke ingang niet meer door mensen te laten bewonen. De fundering is zo slecht dat wij de veiligheid niet in een tijdspad kunnen benoemen.

Voor het behoud van het pand zal er op korte termijn funderingsherstel en een grondige renovatie van het pand nodig zijn. Het trappenhuis moet tijdelijk gesloopt worden om de palen te kunnen maken voor de bouwmuur. (…)’.

2.5.

Bij e-mail van 3 december 2021 heeft Lometi - voor zover van belang - onderstaand bericht aan [eisers] gestuurd:

‘
Het advies van Stabico is inmiddels besproken met de gemeente Rotterdam, echter de constructeur kon niet garanderen aan de gemeente Rotterdam dat het nog gedurende 3 maanden veilig is om in het pand te blijven wonen. Ik begreep van [naam 2], mijn constructeur, dat jullie niet eens 3 maanden de tijd hebben om te verhuizen; de gemeentelijke bouwinspecteur, [naam 3], wil dat jullie zo snel mogelijk vertrekken. Binnenkort zullen jullie wel een bericht krijgen van de gemeente. (…)’.

2.6.

Bij brief van 16 februari 2022 heeft de gemeente Rotterdam haar voornemen van 23 december 2021 om de woning te sluiten omgezet in een definitief besluit. [eisers] verblijven sinds deze brief elders.

3..Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen samengevat Lometi te veroordelen:

primairtot het uitvoeren van de noodzakelijke funderingsherstelwerkzaamheden in de woning aan te vangen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat Lometi in gebreke blijft;
subsidiairtot het aanbrengen van een stabilisatievoorziening in de woning binnen één maand na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat Lometi in gebreke blijft;
Lometi te veroordeling de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eisers] baseren hun vordering op het volgende. Als verhuurder is Lometi verplicht om tot herstel van de fundering over te gaan. Lometi erkent deze verplichting maar laat niet weten op welke termijn de werkzaamheden worden uitgevoerd, zodat voor [eisers] onduidelijk is wanneer zij weer kunnen terugkeren naar de woning. Zij verblijven tijdens de vakantieperiode in hun vakantiewoning.

3.3.

Het spoedeisend belang van [eisers] vloeit voort uit het feit dat zij al enige tijd elders in tijdelijke voorzieningen bivakkeren. Er is sprake van een onzekere situatie die verre van comfortabel is. De relatief hoge leeftijd van [eisers] met daarbij behorende gezondheidsrisico’s brengen met zich mee dat [eisers] een groot belang hebben bij het kunnen bewonen van hun eigen woning.

3.4.

Lometi heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop in het kader van de beoordeling wordt ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding - welke toewijzing bijna altijd een definitief karakter heeft - is alleen plaats indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter tot eenzelfde oordeel zal komen en de uitkomst van de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers] , niet kan worden afgewacht.

4.2.

[eisers] hebben door te stellen dat de woning onbewoonbaar is en zij al enige tijd elders verblijven, voldoende aangevoerd dat er sprake is van een spoedeisend belang bij hun vordering.

4.3.

Lometi heeft niet betwist dat de door [eisers] gestelde gebreken naar aanleiding waarvan de woning door de gemeente is gesloten een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW opleveren. Voor wat betreft gebreken van een zaak heeft de verhuurder de verplichtingen die voortvloeiden uit afdeling 2, titel 4 van boek 7 BW.

4.4.

De omstandigheid dat Lometi voornemens is samen met de opgerichte projectgroep, samengesteld uit een aantal aangrenzende woningen, de fundering gezamenlijk aan te pakken, is onvoldoende reden om op dit moment in de woning geen actie te ondernemen om de sinds het najaar van 2021 vaststaande gebreken niet te verhelpen dan wel enig perspectief van termijn te bieden waarbinnen de gebreken zullen worden verholpen.

4.5.

Op grond van het in artikel 7:206 lid1 BW is Lometi verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Deze verplichting is een hoofdverplichting van de verhuurder en van dwingend recht. Die verplichting bestaat alleen dan niet, indien herstel niet mogelijk is dan wel daarvoor uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Volgens de wetgeschiedenis van artikel 7:206 BW mag de genoemde uitzondering niet snel worden aangenomen en dienen herstelbare gebreken te worden hersteld, ook indien herstel voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de waarde van de zaak. Verder kan volgens de wetsgeschiedenis de verhuurder ook niet door jarenlange verwaarlozing aan haar onderhoudsverplichting ontkomen omdat de kosten voor herstel te hoog zijn opgelopen. Lometi heeft geen beroep gedaan op deze uitzonderingsgrond en daarvan is ook geen sprake.

4.6.

Het voorgaande betekent dat Lometi wordt veroordeeld om de noodzakelijke funderingsherstelwerkzaamheden in de woning moet uitvoeren, zodat de gemeente haar besluit tot sluiting van de woning intrekt en de woning weer bewoonbaar wordt.

4.7.

Voor aanvang van de gevorderde werkzaamheden ziet de kantonrechter, gezien de huidige wachttijden in de bouw, aanleiding om een langere termijn voor het aanvangen van de werkzaamheden aan Lometi te geven dan 14 dagen na betekening van dit vonnis. De werkzaamheden dienen dan ook binnen twee maanden na betekening van dit vonnis aan te vangen en de gevorderde dwangsom van € 100,00 per dag dat Lometi aan deze veroordeling niet voldoet, zal eveneens worden toegewezen, gelet op de houding van Lometi ten aanzien van het toegezegde herstel. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te maximeren tot een bedrag van € 25.000,00.

4.8.

Nu de primaire vordering wordt toegewezen, wordt aan de subsidiaire vordering niet meer toegekomen.

4.9.

Lometi krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eisers] tot vandaag vast op € 131,18 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 715,18.

4.10.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Lometi om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis een aanvang te (laten) maken met de noodzakelijke funderingsherstelwerkzaamheden

die noodzakelijk zijn voor het door de gemeente Rotterdam bewoonbaar verklaren van de woning, op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Lometi in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;

5.2.

veroordeelt Lometi in de proceskosten, aan de kant van Wodragen c.s. tot vandaag vastgesteld op € 715,18;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.

44485