Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/621548 / HA ZA 21-596
Vonnis van 22 juni 2022
in de zaak van
de naamloze vennootschap
WONINGBORG N.V.,
gevestigd te Gouda,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Woningborg,
advocaat mr. M. Kooiman te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BBG VASTGOED B.V.,
gevestigd te Oldebroek,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: BBG Vastgoed,
advocaat mr. G.A. Krol te Ridderkerk.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 19 januari 2022 (hierna: het tussenvonnis);
de akte tevens akte houdende producties van 16 februari 2022 van BBG Vastgoed, met producties 64-74;
de akte uitlaten tevens akte overlegging producties van 16 maart 2022 van Woningborg, met producties 33-37;
de akte van 13 april 2022 van BBG Vastgoed.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De verdere beoordeling
in conventie
Het verzoek om terug te komen van eerdere beslissingen
2.1.
BBG Vastgoed heeft verzocht terug te komen van in het tussenvonnis gegeven oordelen. Dit verzoek wordt afgewezen en daartoe wordt als volgt geoordeeld.
2.1.1.
Uitgangspunt is dat als de rechter in een tussenvonnis een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, daar in het verdere verloop van de procedure niet op mag worden terugkomen. Voor aanvaarding van een uitzondering is slechts plaats in het geval dat bijzondere omstandigheden het onaanvaardbaar zouden maken dat de rechter aan een dergelijke eindbeslissing zou zijn gebonden. Dit kan met name het geval zijn indien sprake is van een evidente feitelijke (of juridische) misslag van de rechter of indien de desbetreffende beslissing blijkt te berusten op een, niet aan de belanghebbende partij toe te rekenen, onjuiste feitelijke grondslag. Gelet op de ratio van deze regel – de beperking van het processuele debat – dient de rechter bij het aanvaarden van dergelijke uitzonderingen evenwel grote terughoudendheid in acht te nemen.
2.1.2.
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.19 van het tussenvonnis geoordeeld dat de warmtepompinstallaties op onjuiste wijze zijn gemonteerd en dat BBG Vastgoed daarmee verband houdende kosten in beginsel aan Woningborg is verschuldigd. In haar akte van 16 februari 2022 heeft BBG Vastgoed toegelicht om welke reden zij het niet eens is met deze beslissing van de rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende motivering, maar wat zij aanvoert voldoet niet aan de eisen die worden gesteld voor het kunnen terugkomen van een bindende eindbeslissing. Het debat is in eerste aanleg op dit punt dus gesloten. Om die reden gaat de rechtbank niet verder in op wat BBG Vastgoed op dit punt heeft aangevoerd.
Aannemingsovereenkomst?
2.2.
In het tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of de herstelovereenkomst, waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dat deze tussen partijen tot stand is gekomen, kwalificeert als een aannemingsovereenkomst in de zin van artikel 7:750 BW Pro.
2.3.
BBG Vastgoed stelt zich op het standpunt dat de herstelovereenkomst niet als aannemingsovereenkomst kwalificeert omdat de overeenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:750 lid 1 BW Pro. Voorts is tussen partijen nooit een aanneemsom overeengekomen en is het niet de bedoeling van partijen geweest dat er aan BBG Vastgoed een vergoeding betaald zou worden voor de herstelwerkzaamheden, wat logischerwijs voortvloeit uit de garantstelling. Het betreft een normale overeenkomst dan wel aanvullende overeenkomst op de garantstellingsovereenkomst.
2.4.
Woningborg voert het volgende aan. Indien en voor zover er een herstelovereenkomst tot stand is gekomen, betreft dit een aannemingsovereenkomst of een overeenkomst van opdracht. In beide gevallen was het Woningborg toegestaan om de overeenkomst te allen tijde op te zeggen. Een overeenkomst van opdracht mocht Woningborg opzeggen op grond van artikel 7:408 BW Pro en een aannemingsovereenkomst op grond van artikel 7:764 BW Pro. Dat Woningborg de herstelovereenkomst heeft opgezegd (en niet heeft ontbonden), volgt uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen over de beëindiging van de herstelovereenkomst.
2.5.
De rechtbank oordeelt als volgt.
2.6.
De kosten van herstel vallen in beginsel onder de tussen partijen gesloten borgtochtovereenkomst (de Concerngarantie) en moeten om die reden door BBG Vastgoed worden voldaan. Tussen partijen zijn echter nadere afspraken gemaakt in de vorm van een herstelovereenkomst.
2.6.1.
Deze overeenkomst kwalificeert vanzelfsprekend niet als een overeenkomst van opdracht omdat geen sprake is van werkzaamheden die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen of zaken (artikel 7:400 lid 1 BW Pro). Immers, de prestatie van BBG Vastgoed was het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. Artikel 7:408 BW Pro is dus niet van toepassing.
2.6.2.
De herstelovereenkomst kwalificeert evenmin als een aannemingsovereenkomst omdat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:750 lid 1 BW Pro: er is geen door de opdrachtgever te betalen prijs in geld overeengekomen. Omdat geen sprake is van een aannemingsovereenkomst, is artikel 7:764 BW Pro niet van toepassing.
2.6.3.
Artikel 7:750 lid 2 BW Pro mist eveneens toepassing. BBG Vastgoed heeft zich jegens Woningborg verplicht de herstelwerkzaamheden uit te voeren zonder dat daar een tegenprestatie van Woningborg tegenover stond. Dit was inherent aan de tussen partijen gesloten borgtochtovereenkomst. Ook via deze weg is artikel 7:764 BW Pro dus niet van toepassing.
2.6.4.
Dit alles betekent dat Woningborg de herstelovereenkomst niet kon opzeggen. De overeenkomst kan hooguit zijn of worden ontbonden, maar daarvan is in de eerste plaats volgens de eigen stellingen van Woningborg geen sprake en in de tweede plaats is niet gebleken dat BBG Vastgoed in verzuim verkeerde. Onder deze omstandigheden komen de herstelkosten, wat verder ook zij van de hoogte daarvan, niet voor vergoeding in aanmerking. Immers, herstelkosten zijn een schadepost, welke schade zich niet zou hebben voorgedaan als BBG Vastgoed door Woningborg in de gelegenheid was gesteld haar verbintenissen na te komen. Dat betekent dat de vordering in hoofdsom voor zover betrekking hebbend op herstelkosten (ten bedrage van € 185.752,94) reeds hierom voor afwijzing gereed ligt.
Afbouwkosten
2.7.
Thans resteert enkel de vordering van Woningborg ter zake de afbouwkosten waarvan de rechtbank reeds heeft geoordeeld dat BBG Vastgoed op grond van de Concerngarantie en de Algemene Voorwaarden gehouden is deze aan Woningborg te voldoen (vgl. rechtsoverweging 4.26 van het tussenvonnis).
2.7.1.
De rechtbank begrijpt uit de stellingen van Woningborg dat de afbouwkosten in totaal € 217.001,91 bedragen, waarvan € 70.074,00 naar aanleiding van een veroordeling in kort geding reeds is voldaan, zodat nu nog € 146.927,91 ter beoordeling voorligt. Uit de door Woningborg in het geding gebrachte producties 17, 20, 21 en 31 volgt uit welke posten deze afbouwkosten bestaan.
2.7.2.
Bij de beantwoording van de vraag welke posten voor vergoeding in aanmerking komen, is het uitgangspunt dat er wordt afgebouwd conform de oorspronkelijke overeenkomst tussen de garantiegerechtigde en Macro (waarvoor BBG Vastgoed garant staat). Voor al het meerwerk dat Weever Bouw heeft uitgevoerd op verzoek van de garantiegerechtigden, maar wat buiten voornoemde oorspronkelijke overeenkomst valt, stond BBG Vastgoed niet garant en komt om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. Hierna zal de rechtbank onderscheid maken tussen de meerwerkposten die gemaakt zijn om conform de oorspronkelijke overeenkomst met de garantiegerechtigde af te bouwen en derhalve toewijsbaar zijn, en de meerwerkposten die daarbuiten vallen en om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Door BBG Vastgoed te betalen meerwerkposten
M002: verrekening stelpost tbv warmtepompen
2.7.3.
Volgens BBG Vastgoed is het een keuze van de garantiegerechtigde om de warmtepompunit tegen de schuur te plaatsen in plaats van op de dakkapel. De daarmee gepaard gaande kosten komen dan ook voor rekening van de garantiegerechtigde en niet voor BBG Vastgoed, aldus BBG Vastgoed. De rechtbank volgt BBG Vastgoed hierin niet. In het tussenvonnis (rechtsoverweging 4.18) is geoordeeld dat de kosten die verband houden met het herstellen van de wijze van plaatsing van de installaties (de installatieconstructies) onder het Woningborg-certificaat vallen. Dat de warmtepompunits tegen de schuur aan geplaatst moesten worden, was het gevolg van het niet voldoen aan de gestelde eis van de uitgevoerde dakconstructie van de dakkapel. Kennelijk is dit opgelost door de warmtepompunits tegen de schuren te plaatsen. De daarmee gepaard gaande kosten zijn dan ook aan te merken als kosten die verband houden met het herstellen van de wijze van plaatsing van de installaties en dienen daarom door BBG Vastgoed te worden voldaan.
M003: afvalcontainers
2.7.4.
BBG Vastgoed heeft betwist dat de kosten voor het afvoeren van afval meerwerk betreft. Afvoeren van afval is inherent aan het afbouwen van het werk. Daarvoor benodigde containers vallen derhalve onder kosten die BBG Vastgoed dient te voldoen.
M005: luchtdicht bouwen (kozijnen aansluitingen)
2.7.5.
De eis van luchtdicht bouwen was volgens BBG Vastgoed vooraf bekend bij Woningborg en Weever Bouw. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank echter niet per definitie met zich dat het geen meerwerk betreft wat noodzakelijk is in het kader van de afbouw. BBG Vastgoed is dan ook gehouden deze kosten te voldoen.
M006: levering stalen gevel lateien, M014: levering nieuwe gipsblokken, M016: levering betonnen raamdorpels en M023: nalevering gevelstenen (tekort)
2.7.6.
BBG Vastgoed heeft aangevoerd dat deze post is opgenomen in de begroting van Weever Bouw en het om die reden geen meerwerk betreft. De rechtbank volgt BBG Vastgoed hierin niet. Woningborg heeft zich tijdens de mondelinge behandeling terecht op het standpunt gesteld dat de aanneemsom zoals vermeld in de begroting van Weever Bouw de som voor het afbouwen inclusief het op dat moment bekende meer- en minderwerk betreft en dat de kosten voor de daarna ontstane meerwerkposten niet in de begroting zijn meegenomen. BBG Vastgoed is dan ook gehouden de levering van de nieuwe gipsblokken te betalen. Hetzelfde geldt voor M014, M016 en M023.
M007: aanpassingen aan breedplaatvloeren, M008: vervangen isolaties in rekjes buitenkozijnen en M024 werkzaamheden kalzandsteen casco
2.7.7.
Woningborg heeft in het algemeen te kennen gegeven dat de meerwerkposten voornamelijk betrekking hebben op onder meer tijdens de uitvoering geconstateerde bouwkundige en constructieve gebreken. Dat het werk vooraf is opgenomen en goedgekeurd, betekent niet dat tijdens de uitvoering gebreken geconstateerd kunnen zijn. Nu hiervan volgens Woningborg sprake is en BBG Vastgoed dit op zichzelf niet betwist, dient BBG Vastgoed deze meerwerkpost te voldoen. Hetzelfde geldt voor M008 en M024.
M010: opruimen en afvoeren gibo blokken (deels) en M020: levering spouwisolatie omdat er te weinig is
2.7.8.
Dit betreft naar het oordeel van de rechtbank noodzakelijke werkzaamheden die inherent zijn aan het afbouwen van de woningen. Weever Bouw had dit weliswaar op kunnen nemen in de begroting zoals BBG Vastgoed aanvoert – waardoor de begroting hoger zou zijn uitgevallen –, maar kennelijk is dit niet gebeurd en betreft het meerwerk. Deze post wordt dan ook toegewezen. Hetzelfde geldt voor M020.
M011: levering 6 nieuwe brandwerende gevelkozijn, M012: levering antraciete gevelsteen voor kaders en M029: levering buitendeurbeslag (was niet bij kozijnen aanwezig)
2.7.9.
Het enkele feit dat BBG Vastgoed niet bekend is welke kozijnen het betreft en Weever Bouw ze in de begroting had kunnen opnemen, betekent niet dat BBG Vastgoed niet gehouden kan worden tot betaling van de kozijnen. Kozijnen zijn immers nodig om een woning te kunnen afbouwen. Dit geldt ook voor M012 en M029.
M015: diverse werkzaamheden (doorlopend tot einde bouw)
2.7.10.
Deze post valt volgens BBG Vastgoed niet te beoordelen en lijkt een verrekening van een sluitpost te zijn, terwijl het een aangenomen werk betreft. De rechtbank verwerpt dit verweer: uit de factuur blijkt voor welke werkzaamheden deze post geldt en van BBG Vastgoed had een meer gemotiveerd verweer mogen worden verwacht. Daarom verwerpt de rechtbank het standpunt van BBG Vastgoed en zullen deze kosten worden toegewezen.
M021: dekvloeren 2e verdieping uitvoeren in 70mm ipv 50mm
2.7.11.
Het is BBG Vastgoed niet verteld waarom deze wijziging heeft plaatsgevonden. Voor het door Weever Bouw en Woningborg genomen besluit kan volgens BBG Vastgoed dan ook geen meerprijs worden berekend. De rechtbank volgt BBG Vastgoed niet. Uit de factuur blijkt dat de dekvloeren conform de uitvoeringstekeningen 20 mm dikker uitgevoerd moeten worden. BBG Vastgoed is dan ook gehouden de daarmee verband houdende kosten te voldoen.
M025: werkzaamheden aan dakkapellen en M026: knieschotten in badkamers plaatsen
2.7.12.
BBG Vastgoed stelt zich op het standpunt dat als er prefab dakkapellen worden geleverd, deze geplaatst moeten worden op de kap. Dit is werk, maar geen meerwerk. Uit de factuur van Weever Bouw volgt echter dat het onder meer gaat om het aanpassen van blinde panelen en het aanbrengen van lood onder de kozijnen. Dergelijke werkzaamheden acht de rechtbank noodzakelijk voor de afbouw zodat BBG Vastgoed gehouden is de hiermee gepaard gaande kosten te voldoen. Dit laatste geldt ook voor M026.
M027: nalopen draaiende delen buitenkozijnen
2.7.13.
Volgens BBG Vastgoed betreffen dit standaardwerkzaamheden voor oplevering en geen meerwerk. Uit de factuur van Weever Bouw blijkt echter dat alle draaiende delen nagelopen en opnieuw afgesteld dienden te worden omdat de kozijnen en draaiende delen een half jaar buiten hadden gestaan. Gelet op deze toelichting is voldoende onderbouwd dat het geen standaardwerkzaamheden betrof die reeds op basis van de afbouwbouwovereenkomst tussen Woningborg en Weever Bouw verricht dienden te worden. De handelingen zijn nodig om de woningen op te kunnen leveren aan de garantiegerechtigden. BBG Vastgoed dient deze post te betalen.
M028: leveren roedens dakkapellen en M030: werkzaamheden aan knieschotten bouwnr. 63
2.7.14.
BBG Vastgoed heeft aangevoerd dat Weever Bouw de dakkapellen zelf heeft gekocht en het met de leverancier moet regelen als ze niet goed zijn. Dit verweer slaagt niet. Uit de factuur van Weever Bouw maakt de rechtbank op dat het de afwerking van de dakkapellen betreft. Dit behoort tot afbouw zodat BBG Vastgoed gehouden is deze kosten te voldoen. Dit geldt ook voor M030.
M033: aansluiten riool op gemeenteriool
2.7.15.
Het enkele feit dat, zoals BBG Vastgoed aanvoert, Weever Bouw wist dat deze werkzaamheden plaats moesten vinden, is onvoldoende om te oordelen dat BBG Vastgoed niet gehouden is tot betaling. Het betreft immers noodzakelijke afbouwkosten.
M039: poort en schutting tussen bergingen en M049: brievenbussen leveren en monteren
2.7.16.
Volgens BBG Vastgoed betreft dit geen meerwerk omdat poorten en schuttingen staan aangegeven op plattegrond BA-02. Het betreft echter werkzaamheden die verband houden met de afbouw zodat BBG Vastgoed gehouden is deze post te voldoen. Hetzelfde geldt voor M049.
M050: Energielabel
2.7.17.
Volgens BBG Vastgoed is een energielabel niet verplicht, omdat de woningen NOM-woningen (nul-op-de-meter) zijn. De rechtbank verwerpt dit verweer.
2.7.17.1. Een energielabel is gebaseerd op het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: het Beg), dat – voor zover van belang – bij besluit van 8 juli 2014 (Stb. 2014, 294) is aangepast in verband met de implementatie van Richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (hierna: de richtlijn). De richtlijn is van toepassing op gebouwen: een overdekte constructie met muren waarvoor energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (artikel 2, aanhef en onder 1 van de richtlijn). Het Beg schrijft in het algemeen een energielabel voor (artikel 2.1 Beg), tenzij sprake is van een uitzondering (artikel 2.2 Beg). Van de daar genoemde uitzonderingen komt alleen de eerste in aanmerking: gebouwen waarvoor geen energie wordt gebruikt om het binnenklimaat te regelen. Deze uitzondering vindt zijn oorsprong in de hiervoor genoemde definitie in de richtlijn.
2.7.17.2. Vaststaat dat de woningen voorzien zijn van warmtepompen. In het algemeen hebben warmtepompen energie – in de vorm van elektriciteit – nodig om hun werk te kunnen doen. Gesteld noch gebleken is dat dat hier anders is. Derhalve wordt wel degelijk energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen, in elk geval in de vorm van elektriciteit. Of die elektriciteit geheel zelf wordt opgewekt of niet, is geen criterium in de definitie; niet in de richtlijn en niet in het Beg.
2.7.17.3. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – ziet de rechtbank dan ook niet in dat een NOM-woning geen energielabel zou hoeven hebben, zodat zij het verweer van BBG Vastgoed verwerpt.
Niet door BBG Vastgoed te betalen meerwerkposten
M004: kosten toilet unit
2.7.18.
BBG Vastgoed heeft aangevoerd dat de bouwplaats inrichting van BBG Vastgoed die er stond is beoordeeld door Weever Bouw en door haar akkoord is bevonden. Woningborg heeft dit niet weersproken. Kosten voor een extra toiletunit komen dan ook niet voor rekening van BBG Vastgoed.
M009: ondoorzichtige beglazing toepassen in rechter kopgevel
2.7.19.
Woningborg heeft niet weersproken dat ondoorzichtige beglazing geen eis is en ook niet met de koper is afgesproken zoals BBG Vastgoed aanvoert. Deze post wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
M013: levering 3 nieuwe brandwerende voordeuren en M018: levering ventilatieroosters
2.7.20.
Woningborg heeft niet weersproken dat, zoals BBG Vastgoed heeft aangevoerd, de deuren op het werk waren. Zonder enige nadere toelichting van Woningborg valt dan ook niet in te zien dat BBG Vastgoed de levering van drie nieuwe deuren zou moeten betalen. Ditzelfde geldt voor M018.
M022: verrekening kosten bouwwater en bouwstroom
2.7.21.
De rechtbank wijst deze post af, omdat het hier feitelijk om een voorschotbetaling gaat in verband met voor de bouw betrokken water en elektriciteit, terwijl BBG Vastgoed niet meer hoeft te voldoen dan de werkelijk gemaakte kosten. Daarin heeft Woningborg geen inzicht gegeven en zij heeft aldus niet aan haar stelplicht voldaan.
M031: verrekening meer-minderwerk E en W, M032 wijziging in brandwerende beglazing, M035: aanpassing kozijn keuken bouwnr. 67 en M038: levering vloertegels bouwnr. 65
2.7.22.
Uit de factuur van Weever Bouw maakt de rechtbank op dat het gaat om werkzaamheden naar aanleiding van aanpassingen die garantiegerechtigden hebben verzocht. Dergelijke kosten komen niet voor rekening van BBG Vastgoed. Dit geldt ook voor M032, M035 en M038.
M034: aanpassen maatvoering technische ruimte app. 65 en 67
2.7.23.
Terecht voert BBG Vastgoed aan dat als de maatvoering in opdracht van de garantiegerechtigden is aangepast, de kosten daarvan aan hen doorberekend moeten worden. Als de maatvoering om technische redenen is aangepast, valt het volgens BBG Vastgoed onder werkvoorbereiding. Uit de factuur van Weever Bouw volgt niet duidelijk om welke reden de technische ruimten zijn aangepast. Dit komt voor risico van Woningborg zodat BBG Vastgoed niet gehouden is tot betaling van deze post.
M037: vervangen betimmering dakramen
2.7.24.
In dit geval blijkt wel duidelijk uit de factuur van Weever Bouw dat de betimmering moest worden vervangen omdat deze te smal was. Daarvan voert BBG Vastgoed terecht aan dat Weever Bouw de leverancier daarop moet aanspreken. Deze post komt dan ook niet voor rekening van BBG Vastgoed.
M040: kozijnen en voordeuren omwisselen bouw nr. 66 en alg. traph.
2.7.25.
BBG Vastgoed voert terecht aan dat onduidelijk is of deze werkzaamheden het gevolg zijn van het niet juist stellen door Weever Bouw of BBG Vastgoed. Deze onduidelijkheid komt voor risico van Woningborg. BBG Vastgoed is dan ook niet gehouden deze post te voldoen.
M041: Ontmantelen bouwplaats en M046: afsluiten watermeterput en elektra bij bouwkeet
2.7.26.
BBG Vastgoed heeft betoogd dat het ontmantelen van een bouwplaats hoort tot het aangenomen werk en dus geen merkwerk kan zijn. De rechtbank is dat met BBG Vastgoed eens: het ontmantelen van een bouwplaats is zo inherent aan het uitvoeren van een aanneemopdracht zoals de onderhavige, dat dit, zonder nadere toelichting – die ontbreekt –, niet als meerwerk kan worden beschouwd en dus ook niet van BBG Vastgoed kan worden gevorderd. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van de watermeterput en de elektra.
M042: ruimte tussen betontrappen opvullen alg. trappenhuizen en M043: binnenschilderwerk algemene ruimten
2.7.27.
Hoe deze twee meerwerkfacturen zich tot elkaar verhouden is de rechtbank onduidelijk, omdat beide facturen schilderwerk voor algemene ruimten bevatten en beide facturen zowel normale posten als niet nader toegelichte kortingsposten bevatten. Deze onduidelijkheid komt voor rekening en risico van Woningborg. Deze facturen worden afgewezen.
M045: aanpassen zijwang dakkapel bouwnummer 65
2.7.28.
BBG Vastgoed heeft betoogd dat de dakkapel op tekening staat en behoort tot het aangenomen werk. De rechtbank begrijpt, tegen de achtergrond van de andere stellingen, dat BBG Vastgoed met deze stelling heeft bedoeld dat het ofwel werk is dat onder de oorspronkelijke overeenkomst valt (en daarom geen meerwerk), ofwel meerwerk is dat op verzoek van de garantiegerechtigde is uitgevoerd en waarvoor BBG Vastgoed dus niet garant staat. De rechtbank leidt uit de factuur af dat er kosten voor kopersbegeleiding zijn gemaakt en begrijpt daaruit dat het gaat om door de garantiegerechtigden opgedragen meerwerk. Daarom kunnen deze kosten niet op BBG Vastgoed worden afgewenteld.
M048: vervangen niet-werkende meerpuntssluitingen
2.7.29.
BBG Vastgoed heeft betoogd dat dit behoort tot de garantie die Weever Bouw op het werk geeft. Zonder nadere toelichting, en mede gelet op de omstandigheid dat er ook geen factuur is overgelegd waaruit enige toelichting zou kunnen volgen, kan de rechtbank niet vaststellen dat dit kosten zijn die voor vergoeding in aanmerking moeten komen, zodat deze post wordt afgewezen.
Aansluitkosten Energiecoöperatie De Zeven Heuvels
2.8.
In onderdelen 88 en 89 van de conclusie van antwoord heeft BBG Vastgoed uitgebreid uiteengezet dat en waarom Energiecoöperatie De Zeven Heuvels (hierna: EDZH) geen instaptarief mag berekenen aan haar leden. BBG Vastgoed heeft daarbij gesteld dat ook aan de andere leden van de coöperatie geen instaptarief in rekening is gebracht. Deze stelling is onbetwist gebleven. Tegen die achtergrond zijn de andere opmerkingen van Woningborg over de factuur van EDZH onvoldoende om op dit punt te kunnen spreken van een voldoende gemotiveerde handhaving van de vordering op dit punt. Daarom wordt deze post (ten bedrage van € 57.030,70) afgewezen.
Minderwerkposten (M001, M019)
2.9.
M001 betreft een negatieve post van € 1.270,09. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – kan de rechtbank niet vaststellen waarom dit bedrag niet in het voordeel van BBG Vastgoed zou kunnen strekken. Ditzelfde geldt voor M019, waaraan de rechtbank nog toevoegt dat de opmerking van BBG Vastgoed (“Waarom? Deze [kantplanken] zijn nodig voor het werk.”) berust op een verkeerde lezing van de factuur. Het minderwerk betreft niet het niet-gebruiken van kantplanken, maar het niet-factureren van het materiaal, omdat het al op de bouwplaats aanwezig was.
Overzicht van de in dit geding gevorderde kosten; vordering ii
2.10.
Het bovenstaande leidt tot het volgende overzicht:
gevorderd toegewezen afgewezen rechtsoverweging rentedatum
M002 € 8.354,91 € 8.354,91 2.7.3 10 juli 2021
M003 € 2.522,49 € 2.522,49 2.7.4 10 juli 2021
M004 € 1.995,66 € 1.995,66 2.7.18
M005 € 3.500,00 € 3.500,00 2.7.5 10 juli 2021
M006 € 2.601,26 € 2.601,26 2.7.6 10 juli 2021
M007 € 1.114,37 € 1.114,37 2.7.7 10 juli 2021
M008 € 439,56 € 439,56 2.7.7 10 juli 2021
M009 € 386,80 € 386,80 2.7.19
M010 € 1.254,03 € 1.254,03 2.7.8 10 juli 2021
M011 € 3.307,73 € 3.307,73 2.7.9 10 juli 2021
M012 € 403,12 € 403,12 2.7.9 10 juli 2021
M013 € 2.808,53 € 2.808,53 2.7.20
M014 € 4.294,56 € 4.294,56 2.7.6 10 juli 2021
M015 € 2.672,00 € 2.672,00 2.7.10 10 juli 2021
M016 € 327,26 € 327,26 2.7.6 10 juli 2021
M018 € 1.351,16 € 1.351,16 2.7.20
M020 € 1.183,08 € 1.183,08 2.7.8 10 juli 2021
M021 € 367,70 € 367,70 2.7.11 10 juli 2021
M022 € 2.761,04 € 2.761,04 2.7.21
M023 € 1.033,91 € 1.033,91 2.7.6 10 juli 2021
M024 € 4.317,17 € 4.317,17 2.7.7 10 juli 2021
M025 € 4.624,08 € 4.624,08 2.7.12 10 juli 2021
M026 € 1.814,10 € 1.814,10 2.7.12 10 juli 2021
M027 € 759,83 € 759,83 2.7.13 10 juli 2021
M028 € 959,74 € 959,74 2.7.14 10 juli 2021
M029 € 1.800,19 € 1.800,19 2.7.9 10 juli 2021
M030 € 757,88 € 757,88 2.7.14 10 juli 2021
M031 € 2.912,35 € 2.912,35 2.7.22
M032 € 446,17 € 446,17 2.7.22
M033 € 1.508,76 € 1.508,76 2.7.15 10 juli 2021
M034 € 2.303,81 € 2.303,81 2.7.23
M035 € 1.063,96 € 1.063,96 2.7.22
M037 € 500,00 € 500,00 2.7.24
M038 € 315,15 € 315,15 2.7.22
M039 € 3.024,85 € 3.024,85 2.7.16 10 juli 2021
M040 € 767,58 € 767,58 2.7.25
M041 € 3.417,64 € 3.417,64 2.7.26
M042 € 1.133,39 € 1.133,39 2.7.27
M043 € 829,43 € 829,43 2.7.27
M045 € 11.776,96 € 11.776,96 2.7.28
M046 € 1.086,75 € 1.086,75 2.7.26
M048 € 787,20 € 787,20 2.7.29
M049 € 900,00 € 900,00 2.7.16 22 juni 2022
M050 € 1.336,35 € 1.336,35 2.7.17 en verder 22 juni 2022
EDZH € 57.030,70 € 57.030,70 +2.8
€ 148.853,21 € 55.178,93 € 93.674,28
subtotalen
subtotalen
M001 € -1.270,09 € -1.270,09 2.9
M019 € -655,21 € -655,21 € 0,00 +2.9
€ 146.927,91
€ 53.253,63€ 93.674,28
eindtotalen
€ 53.253,63€ 93.674,28
eindtotalen
In totaal kan vordering ii dus worden toegewezen tot een bedrag van € 53.253,63.
2.11.
Het bedrag dient te worden vermeerderd met wettelijke rente, niet met wettelijke handelsrente, omdat de grondslag van de vordering een borgtochtovereenkomst is en dat is – ten opzichte van de borg – niet een overeenkomst om baat, zoals wel wordt vereist in artikel 6:119a BW.
2.11.1.
BBG Vastgoed is gesommeerd uiterlijk op 9 juli 2021 te betalen en verkeert dan ook in verzuim vanaf 10 juli 2021, waar het de posten tot en met M039 betreft. Die tellen op tot een totaal van € 52.942,58, maar daar moeten de minderwerkposten nog van af. Dan blijft er over een bedrag van € 51.017,28 als grondslag voor de wettelijke rente.
2.11.2.
Over het restant (een bedrag van € 2.236,35) is wettelijke rente gevorderd sinds 22 november 2021, de dag van de vermeerdering van eis. Echter, Woningborg heeft niet uitgelegd waarom BBG Vastgoed op die dag in verzuim zou zijn geraakt. Uit de akte kan de rechtbank niet opmaken dat er eerder gesommeerd is te betalen. Daarom is de rentedatum voor dit deel vastgesteld op heden.
vordering i
2.12.
Uit het enkele feit dat vordering ii niet geheel wordt toegewezen – en nog los van wat de rechtbank eerder al oordeelde over buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten in rechtsoverwegingen 4.35 en 4.36 van het tussenvonnis –, volgt dat de gevorderde verklaring voor recht niet op die wijze kan worden uitgesproken. Deze wordt dan ook afgewezen.
vordering iii en iv: buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
2.13.
Woningborg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit), met als grondslag het in dit geding toegewezen bedrag. Bij een bedrag van € 53.253,63 hoort volgens de staffel een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.307,54 en de rechtbank zal de vordering in zoverre toewijzen. Dit bedrag wordt vermeerderd met wettelijke rente zoals gevorderd en niet weersproken.
2.14.
Partijen zijn over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding om de proceskosten, daaronder begrepen de kosten van het conservatoire beslag en nakosten, tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
De rechtbank verwijst naar wat daarover al is geoordeeld in rechtsoverweging 4.46 van het tussenvonnis.
in reconventie
Eerdere oordelen
2.16.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis de vorderingen 1, 2, 3, 4, 5 (deels) 8, 9, 10, 11 en 12 reeds definitief beoordeeld en zal deze oordelen in dit vonnis in de beslissing neerleggen.
Vordering 5 (deels)
2.17.
De rechtbank heeft nog niet beslist op de vordering voor recht te verklaren dat de herstelovereenkomst op onrechtmatige wijze is ontbonden, ten gevolge waarvan Woningborg wanprestatie pleegde, dan wel onrechtmatig handelde, met veroordeling van Woningborg tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De rechtbank wijst de vordering af.
2.17.1.
De verklaring voor recht kan niet worden toegewezen, omdat Woningborg niet heeft ontbonden, maar heeft opgezegd. Ontbinding en opzegging zijn verschillende rechtsfiguren, met verschillende rechtsgevolgen en het is aan BBG Vastgoed om de gewenste verklaring voor recht nauwkeurig te formuleren, zeker tegen de achtergrond van het daartegen gevoerde verweer door Woningborg.
2.17.2.
In het verlengde van de afwijzing van de verklaring voor recht volgt ook de afwijzing van de veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat. De rechtbank tekent daar nog bij aan dat vooralsnog schade ook niet aannemelijk is gemaakt. Er stond immers geen tegenprestatie tegenover de door BBG Vastgoed te verrichten herstelwerkzaamheden en de schade die Woningborg stelt te hebben geleden (en die zij wilde afwentelen op BBG Vastgoed), is afgewezen omdat Woningborg zelf heeft verhinderd dat BBG Vastgoed haar verplichtingen nakwam.
Vorderingen 6 en 7
2.18.
Deze vorderingen worden afgewezen. Gelet op het oordeel in conventie is geen reden om tot opheffing van beslagen over te gaan.
Proceskosten
2.19.
Partijen zijn over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3..De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
veroordeelt BBG Vastgoed om aan Woningborg te betalen een bedrag van € 54.561,17 (vierenvijftigduizend vijfhonderdeenenzestig euro en zeventien cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over:
- het bedrag van € 51.017,28 met ingang van 10 juli 2021;
- het bedrag van € 2.236,35 met ingang van 22 juni 2022;
- het bedrag van € 1.307,54 met ingang van 6 juli 2022,
tot de dag van volledige betaling;
3.2.
verklaart onderdeel 3.1 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
3.5.
verklaart voor recht dat er op 14 oktober 2020 een (aanvullende) overeenkomst tussen Woningborg en BBG Vastgoed is overeengekomen, met betrekking tot het afhandelen van de herstelwerkzaamheden door BBG Vastgoed;
3.6.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022.
[3078/1407]