Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9843421 VV EXPL 22-179
datum uitspraak: 10 juni 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Morevent B.V.,
vestigingsplaats: Ulvenhout,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem,
tegen
SA Holding B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.A. Collet.
De partijen worden hierna ‘Morevent’ en ‘SA Holding’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 mei 2022, met bijlagen;
- de bijlagen van SA Holding;
- de spreekaantekeningen van SA Holding.
1.2.
Op 18 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
SA Holding huurt vanaf 1 november 2019 de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW aan de [adres] van Morevent. Het betreft een huurovereenkomst voor een periode van vijf jaren, tot en met 31 oktober 2024. Op dit moment bedraagt de maandelijkse huur, inclusief btw en servicekosten, € 4.462,13.
2.2.
De servicekosten bedroegen bij aanvang van de huurovereenkomst € 25,- per m2. Inmiddels bedragen de servicekosten € 66,- per m2.
2.3.
In de huurovereenkomst, staat - voor zover hier van belang - het volgende:
“(…) 5. Door of vanwege verhuurder wordt de leveringen van de volgende zaken en diensten
verzorgd:
- levering van warmte;
- waterverbruik;
- levering van elektriciteit van de individuele alsmede de gemeenschappelijke ruimtes;
- onderhoud en periodiek controle van (lift)installaties;
- schoonmaakkosten en glasbewassing;
- onderhoud groenvoorziening en parkeerterrein;
- verzorging huisvuil, containerverhuur en dergelijke;
- assurantiepremie bultenbeglazing;
- algemene glasvezelvoorziening;
- 5% administratiekosten over de servicekosten.
Het voorschot servicekosten wordt jaarlijks achteraf verrekend op basis van de werkelijke kosten. De kosten van de diensten en leveringen, inclusief elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten, worden verdeeld in verhouding tot het gehuurde vloeroppervlak.
5.2
Verhuurder is bevoegd na overleg met Huurder de in artikel 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. (…)”.
2.4.
Op de in 2.1 vermelde huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing. Hierin staat, voor zover van belang:
“18.6 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door Huurder te weinig is betaald of door Verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.
23.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel -zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft - geschieden (…)”.
2.5.
Morevent heeft SA Holding afrekeningen servicekosten 2019, 2020 en 2021 verstrekt. Op verzoek van SA Holding heeft Morevent toelichting gegeven op de afrekening en antwoorden op de vragen die door SA Holding zijn gesteld. SA Holding heeft hierop geweigerd de uit de afrekening voortvloeiende bedragen te voldoen, en weigerde tevens om de nieuwe vastgestelde voorschotbedragen te voldoen.
2.6.
Per juni 2021 heeft SA Holding alle betalingen aan Morevent stopgezet. Hierop heeft Morevent besloten een kort geding aanhangig te maken, waarna SA Holding kort voor de mondelinge behandeling de huurachterstand, exclusief servicekosten, aan Morevent heeft voldaan. Hierop heeft Morevent het kort geding in november 2021 ingetrokken.
2.7.
Na intrekking van het bovengenoemde kort geding heeft SA Holding in eerste instantie nagelaten servicekosten te voldoen aan Morevent. Uiteindelijk heeft SA Holding alsnog een deel van de door Morevent gevorderde servicekosten voldaan, door op 28 april 2022 een bedrag van € 7.099,62 te betalen.
3..Het geschil
3.1.
Morevent eist – na vermeerdering van eis – samengevat:
- SA Holding te veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
- SA Holding te veroordelen aan haar te betalen € 20.452,35;
- SA Holding te veroordelen in de proceskosten met nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit achterstallige huur.
3.2.
Morevent baseert de eis op het volgende. SA Holding heeft de servicekosten niet volledig voldaan. Hierdoor schiet SA Holding tekort in de nakoming van haar betalingsverplichting. De huurachterstand bedraagt ten aanzien van Morevent ongeveer vier maanden. Dit rechtvaardigt onmiddellijke ontruiming van het gehuurde. Morevent heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat de betalingsachterstand iedere maand verder oploopt.
3.3.
SA Holding is het niet eens met de eis, en voert – voor zover hier van belang – het volgende aan. Morevent stelt ten onrechte dat de servicekosten beheerst worden door de Algemene Bepalingen. In artikel 5 van de huurovereenkomst is reeds bepaald welke servicekosten SA Holding verschuldigd is. Morevent heeft daarnaast geen beroep gedaan op artikel 5.2 van de huurovereenkomst, noch is zij in (serieus) overleg gegaan met SA Holding hieromtrent. Morevent heeft het voorschotbedrag van de servicekosten meermaals ten onrechte verhoogd. Morevent heeft namelijk meer servicekosten in rekening gebracht dan contractueel afgesproken. Deze buitencontractuele servicekosten vallen buiten het toepassingsgebied van artikel 23 van de Algemene Bepalingen. Morevent heeft verder in strijd met artikel 21 Rv. gehandeld, door een onvolledige dagvaarding aan SA Holding te betekenen, een half jaar nadat SA Holding aangaf graag te willen praten met Morevent, en Morevent daarop aangaf dat SA Holding eerst (volledig) diende te betalen. SA Holding betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang, omdat Morevent sinds november 2021 heeft gewacht met verdere actie.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moeten het belang van Morevent bij toewijzing van de vordering, en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor SA Holding, ook als deze uitspraak later zou worden teruggedraaid, worden meegewogen. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die (bodem)procedure niet gebonden aan deze uitspraak in kort geding.
huurachterstand
4.2.
Niet in geschil is dat SA Holding op de dag voor de mondelinge behandeling (17 mei 2022) nog een aanvullend bedrag van € 5.057,- aan Morevent heeft voldaan. Hierdoor resteert een vordering voor een bedrag van € 15.395,35. SA Holding betwist deze vordering voor een deel en voert in dit kader aan dat Morevent kosten in rekening brengt bij SA Holding, die niet contractueel zijn overeengekomen en die dus niet voor rekening van SA Holding dienen te komen. SA Holding noemt hier als voorbeeld bewakingskosten, algemeen onderhoud, onderhoud aan slagbomen en kosten die al onder de huurpenningen dienen te worden gerekend. SA Holding verwijst hierbij naar de facturen zoals opgenomen in de door haar ingediende productie 7. Ondanks dat Morevent stelt SA Holding voldoende te hebben geïnformeerd over deze kosten, blijft SA Holding deze gemotiveerd betwisten. Morevent erkent wel dat zij ten onrechte een factuur van PlanBee bij SA Holding in rekening heeft gebracht middels haar factuur van 1 mei 2022 (productie 13 van de dagvaarding), die nog niet in mindering is gebracht op haar vordering. Ten aanzien van de overige betwiste kosten is het echter vooralsnog niet duidelijk welke van de gevorderde servicekosten daadwerkelijk binnen het toepassingsgebied van artikel 5 van de huurovereenkomst vallen (en dus hebben te gelden als servicekosten) en welke binnen de Algemene Bepalingen. Daarvoor zou bewijslevering nodig zijn, hetgeen niet past bij het karakter van een kort geding.
4.3.
Ten aanzien van het andere deel van de openstaande vordering voert SA Holding als verweer dat zij deze servicekosten niet betaalt omdat hierover geen duidelijkheid en transparantie wordt gegeven door Morevent. Het voorschot op de servicekosten is daarnaast (meerdere keren) ten onrechte verhoogd. Zodra het benodigde inzicht door Morevent is verschaft is SA Holding bereid de door haar verschuldigde servicekosten alsnog te voldoen. De kantonrechter begrijpt dat SA Holding hiermee voor dit deel een beroep doet op opschorting. Op grond van artikel 23.1, eerste lid van de Algemene Bepalingen – in r.o. 2.4 weergegeven – is het SA Holding echter in beginsel niet toegestaan betalingen op te schorten die voortvloeien uit de huurovereenkomst. SA Holding stelt echter ook hier dat de door Morevent gevorderde servicekosten buiten de huurovereenkomst vallen, omdat deze kosten niet in de in artikel 5 opgenomen limitatieve lijst van servicekosten staan. Ook hier geldt dat vooralsnog niet duidelijk is welke van de gevorderde servicekosten binnen bovenvermeld toepassingsgebied vallen. Hierdoor kan niet worden vastgesteld in hoeverre SA Holding rechtsgeldig haar betalingen aan Morevent mocht opschorten of juist gebonden was aan het contractuele opschortingsverbod. Gelet op deze onduidelijkheid die in het kader van een kort geding niet kan worden weggenomen, is het onvoldoende aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zou worden toegewezen. De gevorderde huurachterstand zal in dit kort geding dan ook worden afgewezen.
ontruiming
4.4.
Morevent vordert tevens de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ver strekkende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Verder wordt in dit verband overwogen dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering in kort geding - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure, zoals gezegd, geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten, en verder op de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming.
4.5.
De vraag die moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door Morevent gevorderde ontruiming in kort geding toewijsbaar is. Concreet moet worden beoordeeld hoe waarschijnlijk het is dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen bepaald is in artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan. Daartoe wordt het navolgende overwogen.
4.6.
Zoals in rechtsoverwegingen 4.2 en 4.3 overwogen, is de hoogte van de achterstand in betalingen aan Morevent vooralsnog niet vast komen te staan. De door Morevent gestelde achterstand rechtvaardigt in deze procedure dan ook niet de ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte. Of SA Holding overigens gerechtigd was tot het telkens opschorten of niet-betalen van een aanzienlijk deel van het openstaande bedrag gaat het bestek van dit kort geding te buiten, maar opmerking verdient dat het betalingsgedrag mogelijk ook een rol kan spelen bij de uiteindelijke beoordeling van een ontbindingsvordering in de bodemprocedure.
4.7.
Gezien het bovenstaande hoeft niet meer te worden ingegaan op het spoedeisend belang van Morevent bij de gevraagde voorziening.
artikel 21 Rv
4.8.
SA Holding voert nog aan dat Morevent in strijd met artikel 21 Rv heeft gehandeld. Na de ingetrokken eerste kortgedingprocedure wilde SA Holding namelijk graag praten over het geschil tussen partijen. Morevent ging hiermee akkoord, onder de voorwaarde dat er (volledig) betaald werd door SA Holding. Deze omstandigheid is volgens SA Holding ten onrechte weggelaten in de dagvaarding. Op 17 november 2021 was het laatste contact hierover tussen (de advocaten van) partijen. Zonder inhoudelijk te hebben gepraat heeft Morevent vervolgens op 6 mei 2022 de dagvaarding laten betekenen, aldus SA Holding. De kantonrechter concludeert dat in onderhavig geval geen sprake is van een schending van artikel 21 Rv. Morevent heeft wel met SA Holding gesproken over de ingetrokken kortgedingprocedure. Of en hoe partijen vervolgens verder al dan niet met elkaar in gesprek zijn gegaan maakt voor de kern van het geschil minder uit en behoeft dan ook niet specifiek te worden vermeld in de dagvaarding. Dit verweer van SA Holding wordt dan ook verworpen.
proceskosten
4.9.
Morevent krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van SA Holding tot vandaag vast op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de gevorderde voorziening af;
5.2.
veroordeelt Morevent in de proceskosten, aan de kant van SA Holding tot vandaag vastgesteld op € 498,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en in het openbaar uitgesproken.
44236