ECLI:NL:RBROT:2022:5300

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/638514 / KG ZA 22-395

Vonnis in kort geding van 27 juni 2022

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

advocaat mr. O. Huisman te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. M.A. Oosterveen te Rotterdam.

Partijen worden hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 mei 2022, met 15 producties;
de 12 producties van [naam gedaagde];
de mondelinge behandeling op 13 juni 2022;
de pleitnota van [naam gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Partijen zijn buren van elkaar en woonachtig in een gebouw dat bij notariële akte van 7 december 2009 is gesplitst in appartementsrechten. [naam eiser] is eigenaar van het appartement gelegen te [adres 1]. [naam gedaagde] is eigenaar van het appartement gelegen te [adres 2].

2.2.

De hemelwaterafvoer van [naam eiser] watert via een putje in het dakterras van [naam gedaagde] af op de riolering.

2.3.

In de leveringsakte van 11 februari 2010, waarmee [naam eiser] het eigendom van haar appartement heeft verkregen, is – voor zover relevant – het volgende vermeld:

“(…)

VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN

Ten deze bestaan respectievelijk worden ter uitvoering van hetgeen partijen in voormelde koop-/aannemingsovereenkomst zijn overeengekomen hierbij door partijen voorbehouden, gevestigd en aanvaard ten behoeve en ten laste van:

1. het verkochte enerzijds;

2. de overige appartementsrechten die deel uitmaken van het appartementencomplex waartoe het verkochte behoort, (…);

over en weer, als dienende en heersende erven:

-erfdienstbaarheid dulden toestand na de bouw:

de erfdienstbaarheid houdende de verplichting om te dulden de toestand, waarin de appartementsrechten zich ten opzichte van elkaar bevinden na de bouw van de betreffende appartementsrechten in het bouwplan waarvan het verkochte deel uitmaakt, een en ander met inbegrip van de meerwerkopties ook al mochten die later worden gerealiseerd, speciaal voor wat betreft:

1 de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen en kabels, afvoer

van hemelwater, grondwater (drainage), gootwater door (gemeenschappelijke) hemelwaterafvoeren, rioleringswerken, stadsverwarming of anderszins;

2 (…)

3 de eventuele in- en overbouw, inbalking en inankering voor de volgens het bouwplan als meerwerkopties aangeboden op- casu quo uitbouw op de hoogste étage van het verkochte en waarvoor gedurende de bouwperiode eventueel al de nodige voorzieningen zijn aangebracht, (…);

een en ander onder de volgende bepalingen:

(…)

deze erfdienstbaarheid zal blijven bestaan ook al mochten de heersende erven zowel door bebouwing, verbouwing als anderszins van aard en/of bestemming worden veranderd, waardoor verzwaring van die erfdienstbaarheid mocht plaats hebben;

(…)

- erfdienstbaarheid dulden voorzieningen en werkzaamheden:

de erfdienstbaarheid dat de eigenaren van de dienende erven dienen te dulden:

1. (…);

2. de aanwezigheid van alle door de aannemer van het bouwplan, gemeente, nutsbedrijven en anderen aangebrachte of aan te brengen voorzieningen, zoals voorzien in het onderhavige bouwplan, waaronder onder meer:

- de leidingen en werken voor kabeltelevisie, telefonie, eventueel gas, water, stroom en dergelijke en andere (openbare) werken zoals stadsverwarming, riool, brandkranen, afsluiters, rozetten, aanduidingsborden, lantaarns, trafo's, regelstations en dergelijke;

- (…)

3. de aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van de sub 1 en 2 gemelde voorzieningen;

(…)”

2.4.

In de leveringsakte van 6 september 2021, waarmee [naam gedaagde] het eigendom van zijn appartement heeft verkregen, is – in de kern – eenzelfde bepaling opgenomen met betrekking tot de vestiging van erfdienstbaarheden.

2.5.

Begin februari 2022 heeft de aannemer van [naam gedaagde], ten behoeve van het realiseren van een uitbouw op het dakterras van [naam gedaagde], een steiger geplaatst tegen de appartementen van partijen. [naam eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop [naam gedaagde] voor die uitbouw haar hemelwaterafvoer op het dakterras van [naam gedaagde] wenst te verplaatsen alsook de plaats waar en de wijze waarop de steiger is opgezet. Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een overeenstemming gekomen.

3..Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. [naam gedaagde] te veroordelen om op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag (een

dagdeel daaronder begrepen) dat [naam gedaagde] in strijd handelt met het navolgende:

a. binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis de beoogde verplaatsing van

de hemelwaterafvoer van [naam eiser] te staken en gestaakt te houden;

b. voor zover de hiervoor onder a. genoemde verbouwingswerkzaamheden zijn aangevangen, binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis die ongedaan te maken en de hemelwaterafvoer te herstellen in de oorspronkelijke staat, althans in de staat zoals die was vóór aanvang van bedoelde verbouwingswerkzaamheden;

c. binnen 10 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de hiervoor onder b. bedoelde herstelwerkzaamheden te voltooien;

d. binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis de steiger te (laten) bedekken met een zeil zodanig dat er geen inkijk meer is in de slaapkamer van [naam eiser], de ingang van de steiger die tegen het balkon van het appartement van [naam eiser] is geplaatst aan het einde van iedere werkdag af te sluiten en een barrière te (laten) plaatsen zodanig dat het balkon van [naam eiser] niet vanaf de steiger betreden kan worden;

e. [naam gedaagde] te verbieden wijzigingen aan de hemelwaterafvoer van [naam eiser] uit te voeren;

2. de onder 1. genoemde dwangsom te vermeerderen met wettelijke rente vanaf het moment van het verbeuren van iedere afzonderlijke dwangsom tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair

3. een zodanige andere beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

primair en subsidiair

4. [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten.

3.2.

[naam gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

De vorderingen van [naam eiser] beogen een einde te maken aan de door haar gestelde inbreuk door [naam gedaagde] op haar rechten uit erfdienstbaarheid en eigendomsrecht. Daaruit volgt reeds het spoedeisende karakter van haar vorderingen. De stelling van [naam gedaagde] dat [naam eiser] inmiddels opdracht heeft gegeven aan een aannemer om haar hemelwaterafvoer via haar eigen dak aan te sluiten op de riolering (en daarmee haar spoedeisend belang is komen te vervallen), heeft [naam eiser] betwist en is niet aannemelijk geworden.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen bij het verkrijgen van het eigendom van hun appartementen akkoord zijn gegaan met de in de leveringsakte omschreven vestiging van erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheid houdt, voor zover relevant voor dit geschil, in dat iedere eigenaar van een appartement in het complex jegens de andere eigenaren de aanwezigheid van de bij de bouw geplaatste hemelwaterafvoer dient te dulden en tegelijkertijd dient te dulden dat meerwerkopties waar in het bouwplan rekening mee is gehouden, waaronder een uitbouw op de hoogste etage, (later) worden gerealiseerd. Dat lijkt elkaar in dit geval te bijten, aangezien de huidige hemelwaterafvoer van [naam eiser] met de voorgenomen uitbouw van [naam gedaagde] niet in stand kan blijven. Uit de bewoordingen en de onderlinge samenhang van de bepalingen leidt de voorzieningenrechter echter af dat een verbouwing of bebouwing mogelijk is, ook indien de toestand van de hemelwaterafvoer daardoor moet worden gewijzigd. Verwezen wordt naar de nader gestelde voorwaarden dat onder het dulden van de toestand na de bouw niet is begrepen dat er een verbod is om te (ver)bouwen en dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan in het geval de heersende erven door die bebouwing van aard of bestemming verandert. Wel brengt de gevestigde erfdienstbaarheid met zich dat de huidige situatie, waarin de hemelwaterafvoer van [naam eiser] via het dakterras van [naam gedaagde] afwatert op het riool, niet wordt gewijzigd door de uitbouw van [naam gedaagde]. Daar waar [naam eiser] dient te dulden dat [naam gedaagde] een uitbouw (die al is ingecalculeerd in het oorspronkelijke bouwplan) op zijn dakterras realiseert, dient [naam gedaagde] ervoor zorg te dragen dat de hemelwaterafvoer van [naam eiser] blijft afwateren via zijn dakterras.

4.3.

[naam gedaagde] meent dat hij aan [naam eiser] een redelijk voorstel heeft gedaan tot aanpassing van haar hemelwaterafvoer op zijn kosten, waarbij de huidige afwatering via zijn dakterras in stand blijft. Zijn voorstel houdt in dat de hemelwaterafvoer gedeeltelijk onder de vloer van zijn uitbouw komt te liggen. Op de plek waar het terras van [naam eiser] aansluit op het terras van [naam gedaagde] zal een kleine verdieping worden gerealiseerd met een afvoerbuis van circa 20 cm, die vervolgens wordt aangesloten op de hemelwaterafvoer van [naam gedaagde]. Op die manier watert het hemelwater van [naam eiser] af op het riool.

[naam eiser] maakt bezwaar tegen die voorgestelde aanpassing. Volgens de door haar zelf ingeschakelde aannemer levert de door [naam gedaagde] voorgenomen verplaatsing van de hemelwaterafvoer een risico op condensvorming en betonrot op. De omleiding bevat veel bochten, wat kan leiden tot verstoppingen. De hemelwaterafvoer wordt onbereikbaar doordat deze onder de vloer van de uitbouw wordt geplaatst. Dat kan een probleem vormen bij een lekkage of verstopping. [naam eiser] heeft een alternatief voorgesteld, die inhoudt dat haar hemelwaterafvoer wordt omgelegd en aangesloten op de hoofleiding naast haar badkamer. De kosten daarvan bedragen € 4.235,00, maar [naam gedaagde] weigert die kosten volledig te dragen.

4.4.

In geschil is de vraag of [naam eiser] de door [naam gedaagde] beoogde aanpassing van haar hemelwaterafvoer uit hoofde van de erfdienstbaarheid dient te dulden.

De stelling van [naam eiser], dat de aanpassing zal leiden tot betonrot, condensvorming, verstoppingen en onbereikbaarheid, heeft zij niet onderbouwd en is betwist door [naam gedaagde]. [naam eiser] heeft enkel een offerte van haar aannemer (van 15 maart 2022) in het geding gebracht voor het creëren van een nieuwe afvoer in verband met de uitbouw voor de aanneemsom van € 4.235,00. In die offerte is niet toegelicht hoe die aannemer bij (het advies voor) die werkzaamheden is gekomen. Een verklaring van de aannemer van [naam eiser] over risico’s op betonrot en condensvorming ontbreekt. Ter zitting heeft [naam eiser] nog verklaard dat de aannemer van [naam gedaagde] bij een buurvrouw eenzelfde uitbouw heeft gerealiseerd en dat die buurvrouw sindsdien lekkages ondervindt, maar ook dat is niet onderbouwd.

Daartegenover staat dat [naam gedaagde] door een technisch bureau bouwtekeningen heeft laten maken van de uitbouw en de aanpassing van de hemelwaterafvoer. Hij heeft daarnaast een aannemer ingeschakeld die diverse malen een uitbouw heeft gerealiseerd in hetzelfde complex en waarbij de aansluiting op de hemelwaterafvoer op dezelfde wijze is aangepast om de uitbouw mogelijk te maken. Van de buren ([adres 3] en [adres 4]) van twee appartementen waar die werkzaamheden hebben plaatsgevonden, heeft [naam gedaagde] een schriftelijke verklaring overgelegd. Daarin verklaren de buren dat zij geen enkele overlast of klachten als gevolg van de uitbouw (en de verlegging van de waterafvoer) hebben ondervonden.

4.5.

Gezien de gemotiveerde en onderbouwde betwisting door [naam gedaagde] is, naar voorlopig oordeel, niet aannemelijk dat de vrees van [naam eiser] voor de door haar geschetste problemen reëel is. Het alternatief van [naam eiser] houdt in dat er een nieuwe afvoer wordt gecreëerd die via de leiding naast haar badkamer loopt. Dat valt echter buiten het kader van de verplichting van [naam gedaagde] om de huidige afwatering via zijn dakterras in stand te houden, zodat [naam eiser] geen grond heeft om van [naam gedaagde] te verlangen de kosten voor dit alternatief – nog daargelaten de vraag over de redelijkheid van de hoogte daarvan – voor zijn rekening te nemen. Het is mogelijk dat de hemelwaterafvoer door de verlegging minder goed bereikbaar is omdat het gedeeltelijk onder de vloer van de uitbouw loopt, maar dat op zichzelf is onvoldoende reden voor [naam eiser] om geen medewerking te verlenen aan die verlegging. De door [naam gedaagde] beoogde aanpassing wordt aangemerkt als een redelijk voorstel en dient derhalve door [naam eiser] op grond van haar verplichting uit hoofde van erfdienstbaarheid te worden geduld. Dat betekent dat de vorderingen onder 1. sub a., b., c. en e. worden afgewezen.

4.6.

[naam eiser] vordert onder 1d. dat de steiger wordt bedekt met een zeil zodanig dat er geen inkijk meer is in haar slaapkamer en dat de ingang van de steiger aan het einde van iedere werkdag zodanig wordt afgesloten dat haar balkon niet vanaf de steiger kan worden betreden. Zij stelt dat partijen dat zijn overeengekomen en beroept zich op nakoming van die afspraak. [naam gedaagde] heeft betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Bij gebrek aan onderbouwing is de stelling van [naam eiser] op dit punt niet aannemelijk geworden.

Ten aanzien van het afdekken van de steiger met een zeil ziet de voorzieningenrechter voor het overige ook onvoldoende noodzaak voor toewijzing van die vordering. [naam gedaagde] stelt terecht dat [naam eiser] haar gordijnen dicht kan doen om inkijk te voorkomen.

Dat ligt anders bij de vordering tot het afsluiten van de steiger om insluiping te voorkomen. Niet in geschil is dat het balkon van [naam eiser] te bereiken is via de steiger. Voor te stellen is dat [naam eiser] zich niet veilig voelt doordat haar balkon door de steiger goed te bereiken is door derden. Dat de balkondeuren en -ramen zijn voorzien van sloten, doet daar niet aan af. Op de voet van artikel 5:37 BW mag van [naam gedaagde] in redelijkheid worden verlangd dat hij in ieder geval aan het einde van iedere werkdag veiligheidsmaatregelen neemt om de toegang tot het balkon van [naam eiser] via de steiger af te sluiten. Ter zitting heeft [naam gedaagde] weliswaar aangevoerd dat hij een afbakening op de ladder van de steiger heeft laten aanbrengen, maar niet duidelijk is wat die afbakening inhoudt en of dat voldoet. [naam gedaagde] wordt dan ook veroordeeld om, binnen een week na betekening van dit vonnis, de ingang van de steiger aan het einde van iedere werkdag zodanig af te (doen) sluiten dat het balkon van [naam eiser] niet vanaf de steiger betreden kan worden. De daaraan te verbinden dwangsom wordt beperkt en gemaximeerd.

4.7.

[naam eiser] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
€ 1.016,00

Totaal € 1.330,00

5..De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde] om, binnen een week na betekening van dit vonnis, de ingang van de steiger aan het einde van iedere werkdag zodanig af te (doen) sluiten zodat het balkon van [naam eiser] niet vanaf de steiger betreden kan worden;

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.330,00;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2022.

2091 / 2009