Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/632863 / HA ZA 22-94
Vonnis in incident van 6 juli 2022
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IN DEN ROOIE KOFFER B.V.,
gevestigd te VLAARDINGEN,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEKO B.V.,
gevestigd te VLAARDINGEN,
eiseressen in de hoofdzaak,
verweersters in het incident,
advocaat mr. R.A.A. Maat te Goes,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CITY FUND B.V.,
gevestigd te ROTTERDAM,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STEDE B.V.,
gevestigd te VUGT,
3. [naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagden in de hoofdzaak,
eiseressen in het incident,
advocaat mr. Z.H. baron van Dorth tot Medler te Rotterdam.
Eiseressen in de hoofdzaak en verweersters in het incident zullen hierna Koffer, Meko en samen Koffer c.s. genoemd worden. Gedaagden in de hoofdzaak en eiseressen in het incident zullen City Fund, Stede, [naam gedaagde] en samen City Fund c.s. genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 januari 2022, met producties;
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties;
- de conclusie van antwoord in het incident, met producties;
- de akte aan de zijde van City Fund c.s. in incident, met producties;
- de conclusie van dupliek in het incident, met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2..De vordering in de hoofdzaak
2.1.
In de hoofdzaak vorderen Koffer c.s. om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
“1. Voor recht te verklaren dat de tussen eiseres en gedaagde sub 1 op of omstreeks 19 augustus 2021 aangegane koopovereenkomst, als vervat in productie 1 bij deze dagvaarding rechtens is ontbonden, deze althans te ontbinden;
2. Gedaagden te veroordelen aan eisers binnen 2 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te voldoen de somma van € 142.631,75, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over € 140.000,= vanaf 24 november 2021, dan wel vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;
3. Gedaagden te veroordelen aan eisers te voldoen de schade als gevolg van de niet-nakoming van vorenbedoelde koopovereenkomst, voor zover die schade hoger is dan € 140.000,=, één en ander als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. Gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure en tevens in de nakosten, welke kosten worden begroot op € 163,= in geval betekening achterwege blijft, dan wel een bedrag groot € 255,= in geval betekening van het vonnis nodig is”.
2.2.
Koffers c.s. hebben samengevat het volgende aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. Op 19 augustus 2021 is tussen Koffer c.s. en City Fund een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij Koffer c.s. vijf onroerende zaken (hierna de “Panden”) in het oude centrum van Dordrecht aan City Fund hebben verkocht voor een kooprijs van
€ 1.400.000,00 met als leveringsdatum 28 oktober 2021. City Fund heeft niet meegewerkt aan de levering waardoor de levering niet is doorgegaan. Bij brief van 10 november 2021 hebben Koffer c.s. de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom en hebben zij City Fund tevens aansprakelijk gesteld voor de aanvullende schade die zij als gevolg van de tekortkoming van City Fund lijden. Daarnaast hebben Koffer c.s. ook de (middellijk) bestuurders van City Fund, te weten Stede en [naam gedaagde] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade als gevolg van de tekortkoming van City Fund onder de koopovereenkomst.
2.3.
City Fund c.s. hebben nog geen conclusie van antwoord in de hoofdzaak genomen. Uit de (hierna te bespreken) incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring volgt dat zij de gestelde tekortkoming van City Fund betwisten, alsmede haar aansprakelijkheid en die van haar (middellijk) bestuurders Stede en [naam gedaagde].
3..De vordering in het incident
3.1.
City Fund vordert dat het haar wordt toegestaan om vijf (rechts)personen in vrijwaring te mogen oproepen, te weten (i) [naam 1] (“[naam 1]”), (ii) [naam bedrijf] (“[naam bedrijf]”), (iii) Realest Deals Vastgoed B.V. (“Realest Deals”), (iv) Cushman & Wakefield V.O.F. (“Cushman & Wakefield”) en [naam 2] (“[naam 2]”), kosten rechtens. City Fund c.s. hebben hiersamengevat het volgende aan ten grondslag gelegd.
3.1.1.
Koffer c.s. zijn tegenover City Fund tekortgeschoten onder de koopovereenkomst omdat zij onjuiste mededelingen hebben gedaan over het vloeroppervlak van de Panden en over staat van de fundering van de Panden. Het vloeroppervlak bleek achteraf kleiner en de staat van de fundering was, anders dan meegedeeld, niet goed. Door de onjuiste informatieverstrekking is de opvolgend koper van City Fund afgehaakt, als gevolg waarvan City Fund niet in staat was de Panden op 28 oktober 2021 af te nemen. Omdat de koopovereenkomst exoneratieclausules bevat ten gunste van Koffer c.s., kunnen Koffer c.s. hun aansprakelijk tegenover City Fund voor de onjuiste informatieverstrekking waarschijnlijk afweren. Bij de wanprestatie van Koffer c.s. zijn echter derden betrokken geweest, de hiervoor genoemde vijf (rechts)personen, die de wanprestatie hebben uitgelokt, dan wel hiervoor medeverantwoordelijk zijn.
3.1.2.
[naam 1] heeft bij de verkoop van de Panden als makelaar/bemiddelaar van Koffer c.s. opgetreden en heeft onder andere met de verstrekking van een informatie memorandum onjuiste informatie verschaft over het vloeroppervlak en de technische staat van de Panden. Dat het oppervlak onjuist is blijkt ook uit het feit dat de Panden nadien op Funda opnieuw te koop zijn aangeboden waarbij een kleiner vloeroppervlak is vermeld. [naam 1] is op basis van onrechtmatige daad jegens City Fund aansprakelijk voor haar schade, doordat hij heeft laten gebeuren dat City Fund op basis van volstrekt onjuiste informatie tot aankoop van de Panden is overgegaan. Omdat [naam 1] via zijn vennootschappen [naam bedrijf] en Realest Deals deelneemt aan het rechtsverkeer, kan zijn onrechtmatig handelen mede aan die vennootschappen worden toegerekend en kunnen ook zij in vrijwaring worden opgeroepen.
3.1.3.
Cushman & Wakefield heeft een onjuist taxatierapport opgesteld met betrekking tot de Panden. Het daarin gemelde vloeroppervlak is te groot. Door evident onjuiste informatie in het taxatierapport op te nemen ten aanzien van het vloeroppervlak is Cushman & Wakefield tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens City Fund en heeft zij jegens City Fund onrechtmatig gehandeld. Cushman & Wakefield is daarom verplicht de schade die City Fund dientengevolge lijdt te vergoeden.
3.1.4.
[naam 2] is bij de verkoop van de Panden opgetreden als vertegenwoordiger van Koffer c.s. en heeft ten tijde van de bezichtiging onjuiste mededelingen gedaan over het vloeroppevlak en de staat van de fundering van de Panden. [naam 2] heeft met zijn handelen de wanprestatie van Koffer c.s. uitgelokt en daarmee zelfstandig onrechtmatig jegens City Fund gehandeld.
3.1.5.
Wat betreft de schade waarvoor [naam 1], [naam bedrijf], Realest Deals, Cushman & Wakefield en [naam 2] aansprakelijk zijn geldt dat die schade in ieder geval bestaat uit door Koffer c.s. gevorderde contractuele boete en de (juridische) kosten die City Fund moet maken om zich te verweren.
3.2.
Koffer c.s. voeren verweer en concluderen tot niet ontvankelijkheid van City Fund, althans tot afwijzing van haar vordering. Koffer c.s. stellen dat de vordering tot oproeping in vrijwaring moet worden afgewezen omdat zij leidt tot een vertraging van de rechtsgang en er ook overigens geen redelijke kans is dat enige vordering in vrijwaring toewijsbaar is. Van een uitlokken van een wanprestatie door Koffer c.s. waarvoor de door City Fund genoemde waarborgen aansprakelijk zouden zijn, is geen sprake.
3.2.1.
Koffer c.s. hebben betwist dat [naam 1] als hun makelaar/bemiddelaar heeft opgetreden. Er bestond geen overeenkomst tussen Koffer c.s. en [naam 1] en/of zijn vennootschappen. Het betreffende memorandum is door Koffer c.s. opgesteld met het oog op het verkrijgen van een financiering voor een renovatie van de Panden en niet met het oog op de verkoop. Het daarin vermelde oppervlak zou als gevolg van de beoogde renovatie ook groter worden. Het taxatierapport van Cushman & Wakefield is opgesteld ten behoeve van de bank en niet voor City Fund. In het taxatierapport van Cushman & Wakefield is overigens het juiste oppervlak vermeld. Het nadien op Funda vermelde kleinere oppervlak van de Panden berust op een vergissing zoals ook door de betreffende makelaar nadien is verklaard. Over de fundering zijn evenmin onjuiste mededelingen gedaan en bovendien heeft City Fund, hoewel hiertoe in de gelegenheid te zijn gesteld, nagelaten hiernaar onderzoek te doen. [naam 2] is niet als vertegenwoordiger van Koffer c.s. opgetreden. Koffer c.s. betwisten ook de door City Fund gestelde mededelingen van [naam 2] over het oppervlak en de staat van de fundering.
3.3.
Vervolgens hebben partijen in hun nadere akte en conclusie van dupliek nog (uitgebreid) gediscussieerd over de juistheid van de aan de vrijwaring ten grondslag liggende stellingen.
4..De beoordeling
4.1.
City Fund heeft haar incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring vóór alle weren en daarmee tijdig ingesteld. Op grond van artikel 210 Rv Pro is een vordering tot oproeping van een derde in vrijwaring toewijsbaar indien genoegzaam wordt gesteld dat die derde krachtens een rechtsverhouding tot een gedaagde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling in de hoofdzaak te dragen.
4.2.
De eiser in de hoofdzaak kan verweer voeren tegen de gevorderde vrijwaring. Hij kan daartoe aanvoeren dat in de door de gedaagde, tevens eiser in het incident, gestelde feiten niet een verplichting tot vrijwaring ligt besloten. Ook kan hij stellen dat sprake is van een processuele ondoelmatigheid ingeval van een gevoegde behandeling van de hoofdzaak en de vrijwaring; in het bijzonder wegens vrees voor onredelijke vertraging (vgl. HR 10 april 1992, NJ 1992/446). Wat dit laatste betreft geldt echter dat het belang van de eiser in het incident bij gevoegde behandeling doorgaans evident is, terwijl het belang van gedaagde in het incident bij voortvarende behandeling van de hoofdzaak kan worden gediend door afsplitsing van de hoofdzaak en de vrijwaring indien de vrees voor vertraging bewaarheid wordt (artikel 215 Rv Pro). Een betwisting door de gedaagde in het incident van de feitelijke grondslag van de beoogde vordering tot vrijwaring, leidt in de regel niet tot afwijzing van de gevorderde vrijwaring, omdat het al dan niet bestaan van de gestelde verplichting tot vrijwaring niet een zaak is tussen de partijen in het incident, maar tussen de eiser in het incident en derde (de waarborg). Dit is anders als sprake is van een evidente onjuistheid van de feitelijke grondslag van de vordering tot vrijwaring.
4.3.
Op basis van het voorgaande oordeelt de rechtbank als volgt. City Fund heeft genoegzaam gesteld dat de door haar genoemde derden krachtens onrechtmatige daad jegens haar aansprakelijk en verplicht zijn om de eventuele nadelige gevolgen van een veroordeling van City Fund in de hoofdprocedure te dragen. City Fund heeft immers per genoemde waarborg feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan die waarborg op grond van onrechtmatige daad jegens haar aansprakelijk is. Dat Koffer c.s. die feitelijke grondslag betwisten, doet hieraan niet af en is geen grond om de vordering tot vrijwaring af te wijzen. Het al dan niet bestaan van de verplichting tot vrijwaring zal moeten blijken in de vrijwaring. Van een evident onjuiste feitelijke grondslag is niet gebleken.
4.4.
Van een eventueel ondoelmatige procesvoering als gevolg van het toestaan van de vrijwaring is niet gebleken. Dat City Fund een belang heeft bij een gelijktijdige behandeling is evident. Er zijn door Koffer c.s. geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden moeten leiden tot de conclusie dat op dit moment in de procedure door het opwerpen van een vrijwaringsincident gezegd kan worden dat sprake is met de goede procesorde. De enkele blote stelling van Koffer c.s. dat in de toekomst mogelijk vertraging kan ontstaan is daarvoor onvoldoende. Mocht die vertraging toch ontstaan, dan kan de hoofdzaak zo nodig van de vrijwaringszaak worden afgesplitst.
4.5.
Het voorgaande brengt met zich dat de door City Fund gevorderde oproeping in vrijwaring zal worden toegewezen. Koffer c.s. zullen als de in het incident in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van City Fund. Deze kosten worden tot aan dit vonnis vastgesteld op € 1.126,00 (2 pnt. á € 563,00. De akte van City Fund c.s. is door de rolrechter gekwalificeerd als een conclusie van repliek).
5..De beslissing
De rechtbank
in het incident
5.1.
staat toe dat:
(i) [naam 1],
(ii) [naam bedrijf],
(iii) Realest Deals Vastgoed B.V.,
(iv) Cushman & Wakefield V.O.F.,
(v) [naam 2],
door City Fund worden gedagvaard tegen de rolzitting van
17 augustus 2022,
17 augustus 2022,
5.2.
veroordeelt Koffer c.s. tot betaling aan City Fund van de proceskosten ad
€ 1.126,00,
in de hoofdzaak
5.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rolzitting zal komen van
17 augustus 2022voor conclusie van antwoord aan de zijde van City Fund c.s.,
17 augustus 2022voor conclusie van antwoord aan de zijde van City Fund c.s.,
5.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J Arts en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022.
[3455/1861]