Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6107
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 194.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 april 2022. Eiser was daarbij aanwezig. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. In beroep stelt verweerder (uiteindelijk) dat de waarde € 177.000,- bedraagt.
2. Omdat de door verweerder in beroep verdedigde waarde lager is dan de eerder vastgestelde waarde, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd.
Eiser voert aan dat ook de nader vastgestelde waarde te hoog is. Volgens hem is de waarde € 145.000,-. De rechtbank zal daarom hierna beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
3. De onroerende zaak is een tussenwoning van 75 m², gelegen op een perceel van 89 m². De woning ligt in de wijk Oostwijk in Vlaardingen en het bouwjaar is 1900.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk moet zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van € 177.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam] van 30 maart 2022 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6] en [adres 7]. Het in bezwaar gebruikte object [adres 8] heeft verweerder laten vallen en bij de verkopen van [adres 4] en [adres 5], heeft verweerder in beroep nog een aantal verkopen in de [straatnaam] toegevoegd. Dit is toegestaan, verweerder mag in beroep de waarde nader of anders te onderbouwen dan in bezwaar.
De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten liggen allemaal in dezelfde straat (en dus buurt) als de onroerende zaak. Dat is belangrijk, omdat de ligging van een woning het belangrijkste waarde bepalende element is. Maar ook op de andere waarde bepalende elementen, zoals het type, bouwjaar en oppervlakte zijn de vergelijkingsobjecten voldoende of goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook zijn alle vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
Deze kunnen daarom gebruikt worden om de waarde te onderbouwen.
Het klopt, zoals eiser stelt, dat [adres 5] van een veel betere kwaliteit is dan de onroerende zaak, maar daarmee heeft verweerder rekening gehouden door in de bij het taxatierapport gevoegde matrix de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen als erg goed te bestempelen (factor 5) en hiervoor vervolgens bij de prijs per m² een aftrek van meer dan € 1000,- per m² toe te passen. Bij de onroerende zaak staan onderhoud en voorzieningen op factor 2 (slecht).
Ook met de verschillen tussen andere vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is in het taxatierapport en de matrix door de toepassing van de verschillende factoren voldoende rekening gehouden, zoals bij [adres 2] en [adres 6].
Uit de matrix volgt uiteindelijk dat de gemiddelde waarde per m² van alle zes de vergelijkingsobjecten uitkomt op € 1.878,-, terwijl voor de onroerende zaak een waarde van € 1.675,- is aangehouden. Gelet op dit verschil is, ook rekening houdend met de door eiser gestelde vochtproblemen en wateroverlast, een totale waarde van € 177.000,- dan niet te hoog.
7. De door eiser overgelegde waarde verklaring van Remax makelaars van 8 februari 2022, maakt het voorgaande niet anders. Hierin staat dat de waarde van de onroerende zaak op 6 december 2021 € 200.000,- bedraagt, waarna eiser dit heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Los van de vraag in hoeverre het algemene cijfer van de waardeverandering in Vlaardingen bruikbaar is om terug te rekenen, blijkt uit de waarde verklaring onvoldoende waarop het bedrag van € 200.000,- is gebaseerd. De enkele stelling daarin dat deze waarde is gebaseerd op “oppervlakte, ligging, afwerking, staat van onderhoud en recent in de omgeving verkochte woningen” is als onderbouwing niet voldoende. De conclusie is dan dat de waarde verklaring tegenover het taxatierapport van verweerder onvoldoende gewicht in de schaal legt.
8. Dit betekent dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 177.000,- niet te hoog is. Voor een verdere verlaging bestaat geen aanleiding.
9. Eiser voert verder aan dat in het bestreden besluit onvoldoende op zijn grieven is ingegaan. Daarnaast is met hem geen contact gezocht.
De rechtbank kan eiser in zoverre volgen dat de motivering van het bestreden besluit niet heel uitgebreid is, maar er is wel ingegaan op zijn bezwaargronden, zoals de vocht- en waterproblemen. Daarnaast is het zo dat verweerder op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake Rijksbelastingen (die ook hier van toepassing is), iemand enkel moet horen in bezwaar als daarom verzocht wordt en dat heeft eiser niet gedaan. Dit neemt niet weg dat het verweerder natuurlijk vrij stond om contact op te nemen met eiser.
Wat hier verder ook van zij, tot een verdere verlaging van de waarde kan dit niet leiden.
10. De slotsom is dat het beroep gegrond is. Verweerder moet het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
11. Eiser heeft ook recht op een vergoeding van zijn proceskosten op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
Voor reiskosten is dit een bedrag van € 6,04.
Voor verletkosten komt een bedrag van € 114,63 voor vergoeding in aanmerking. Het Besluit proceskosten bestuursrecht geeft enkel recht op vergoeding van verletkosten voor het bijwonen van een zitting en niet op een vergoeding voor voorbereidingshandelingen, zoals een inpandige opnamen door een taxateur waarbij eiser aanwezig moest zijn.
Daarnaast heeft eiser recht op een vergoeding van zijn taxatiekosten. Conform de Richtlijn van de rechtbank en gerechtshoven over de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties geldt hiervoor bij woningen een tarief van € 53,- per uur. Bij een inpandige opname is een tijdsbesteding van 4 uur redelijk, zoals ook in de door eiser overgelegde factuur vermeld. Het bedrag moet nog verhoogd worden met de BTW, zodat de vergoeding € 256,52 bedraagt.
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken, zodat de totale proceskostenvergoeding dan op € 377,19 uitkomt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 177.000,- ;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 377,19.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 7 juli 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).