ECLI:NL:RBROT:2022:5664

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 8800012 CV EXPL 20-34987

datum uitspraak: 3 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser 1],

2. [eiser 2],

woonplaats: [woonplaats eisers],

eisers,

gemachtigde: mr. V. Hartman te Tilburg,

tegen:

Bakker & Berkman Makelaars & Taxateurs B.V.,

vestigingsplaats: Poortugaal, gemeente Albrandswaard,

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘Bakker & Berkman’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de tussenvonnissen van 21 mei 2021 en 24 september 2021 en de daarin genoemde stukken;
de akte betalingsbewijs inzake het voorschot voor de deskundige van de zijde van [eisers];
het deskundigenrapport van [naam bedrijf];
de akte uitlaten deskundigenbericht van de zijde van [eisers];
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van de zijde van Bakker & Berkman.

2..De verdere beoordeling

Het deskundigenbericht

2.1.

Op 23 december 2021 heeft [naam] van [naam bedrijf] (hierna: de deskundige) zijn deskundigenbericht uitgebracht. De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen als volgt beantwoord:

“(…)
1. Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2017 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing gelaten dienen te blijven)?

Op 19 november 2021 is de woning bezocht door taxateur en ingemeten:

Begane grond: 45m2

Eerste verdieping: 39m2

Tweede verdieping: 27.5m2

Totaal: 111,5m2 > 112m2

2. Zijn er vertrekken en/of inpandige ruimtes in de woning ten aanzien waarvan er sprake kan zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als er interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?

Op de tweede verdieping is aan de achterzijde een dakkapel aanwezig. Hier worden de schuine zijden van het dakvlak niet altijd gecorrigeerd zodat de breedte van de dakkapel over de gehele breedte van een woning wordt doorberekend. Als dat bij deze woning het geval zou zijn geweest gaat het om hooguit 1 vierkante meter.

3. Wat was de marktwaarde van de woning op 7 november 2017, uitgaande van de onder 1. vast te stellen woonoppervlakte? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

De marktwaarde van de woning op 7 november 2017 is vastgesteld op € 277.000,- (tweehonderdzevenenzeventigduizend euro). De marktwaarde wordt als volgt onderbouwd.

Uit alle aangeleverde dossierstukken blijkt dat de woning ten tijde van de verkoop in goede staat verkeerde en goed was afgewerkt. Dit is ook gebleken uit het NVM archief (
bijlage 2) dat door taxateur is geraadpleegd. De woning is fraai gelegen op een hoek in een rustige straat in de woonwijk Valckesteijn.

De marktwaarde komt tot stand op basis van de comparatieve methode. De comparatieve benadering is een taxatiemethode waarbij op basis van in de markt gerealiseerde transacties een vergelijk tussen verschillende vastgoedobjecten gemaakt kan worden.

Van het type hoekwoning met een vergelijkbare kenmerken zijn verschillende transacties beschikbaar in de database. Uit de dossierstukken blijkt dat er is vergeleken met het type tussenwoning. In dit onderzoek zijn de richtlijnen taxatie aangehouden waarbij uitsluitend wordt vergeleken met zelfde woningtypes (hoekwoning of eindwoning). De referenties die zijn gebruikt zijn niet verkocht door Bakker en Berkman Makelaars en Taxateurs B.V.

3..Referenties

Als referenties zijn de volgende woningen gebruikt

[adres 1].

Dit betreft een zelfde type, een vergelijkbaar perceel. Deze woning is vergelijkbaar, heeft een uitbouw, Go wonen ruim 10m2 meer dan getaxeerde. Verzorgde, goed onderhouden woning.

Deze woning is op 06 juli 2016 verkocht voor € 282.000,-. De naar november 2017 gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 313.000,-

[adres 2].

Dit betreft een type eindwoning. Een eindwoning is een eengezinswoning die grenst aan een aanliggende woning. De eindwoning ligt op het begin of einde van de reeks woningen en heeft geen (extra) bij de woning horende grond aan de zijkant van de woning. Deze woning is op een perceel van 150m2 (27m2) kleiner gelegen en is ca. 8m2 ruimer. Betreft een verzorgde woning.

Deze woning is op 03 juli 2015 verkocht voor € 245.000,-. De naar november 2017 gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 286.000,-

[adres 3]

Dit betreft een type eindwoning. Een eindwoning is een eengezinswoning die grenst aan een aanliggende woning. De eindwoning ligt op het begin of einde van de reeks woningen en heeft geen (extra) bij de woning horende grond aan de zijkant van de woning. Deze woning is gelegen op een perceel van 130m2 (37m2 kleiner) en heeft ca. 5m2 meer woonoppervlakte. Eveneens verzorgde woning.

Deze woning is op 7 april 2016 verkocht voor € 250.000,-. De naar november 2017 gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 283.000,-

4. Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eisers], een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?

In Poortugaal waren de eerste tekenen van herstel op de markt zichtbaar medio 2014. De prijzen begonnen licht te stijgen. De marktomstandigheden waren ten tijde van de verkoop in 2017 goed. De woning Forum 2 is binnen 3 maanden verkocht. Voor die tijd een gemiddelde verkooptijd.

Bij het bepalen van een waarde van een onroerende zaak spelen allerlei factoren een rol. Dit zijn niet alleen objectgerichte factoren, zoals de fysieke eigenschappen van de woning, waaronder de grootte, staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit en de ligging, maar vooral ook de vraag en het aanbod op de markt. De makelaar weegt de prijzen mee die in het nabije verleden voor vergelijkbare woningen zijn betaald. Vaak ontbreken volkomen vergelijkbare objecten. Tenslotte moet er rekening mee worden gehouden dat sommige panden minder courant zijn. Voor incourante objecten moet een grotere marge worden aangehouden. Getaxeerde betreft een courant object. De marge is hier klein, maximaal 5%.

5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Geen. (…)”

Onrechtmatig handelen door Bakker & Berkman

2.2.

Uit het rapport van de deskundige, van wie de deskundigheid niet ter discussie staat, volgt dat de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning afgerond 112 m² is. De deskundige heeft aangegeven dat bij toepassing van de meetinstructie hoogstens sprake kan zijn van een interpretatie- c.q. afrondingsverschil van 1 m2, afhankelijk van het wel of niet doorberekenen van de breedte van de dakkapel over de gehele breedte van de woning. Door Bakker & Berkman is in haar verkoopbrochure echter opgenomen dat de woonoppervlakte van de woning circa 120 m² bedroeg.

2.3.

Het verschil tussen de door Bakker & Berkman gehanteerde oppervlakte (120 m2) en de door de deskundige gemeten oppervlakte (afgerond 112 m2) bedraagt 8 m2. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook sprake van een meer dan geringe afwijking tussen de door Bakker & Berkman opgegeven woonoppervlakte en de door de deskundige gemeten oppervlakte. Mede in het licht bezien van het feit dat strikte toepassing van de meetinstructie hoogstens tot een afwijking van 1 m² ten opzichte van de door de deskundige gemeten oppervlakte van 112 m² zou kunnen leiden, valt - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet te verklaren hoe Bakker & Berkman tot een oppervlakte van 120 m² heeft kunnen komen. Het verschil van 8 m² komt immers overeen met de oppervlakte van een gemiddelde badkamer of (kleine) slaapkamer. [eisers] hoefde geen rekening te houden met een afwijking van een dergelijke omvang.

2.4.

Nu uit het voorgaande volgt dat de woonoppervlakte van de woning conform de meetinstructie in meer dan geringe mate afwijkt van de door Bakker & Berkman opgegeven oppervlakte, is daarmee komen vast te staan dat Bakker & Berkman niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar had mogen worden verwacht. Dit is aan te merken als onrechtmatig handelen jegens [eisers], die erop mocht vertrouwen dat de door Bakker & Berkman opgegeven oppervlakte gemeten was in overeenstemming met de meetinstructie en hooguit in geringe mate zou afwijken van de daadwerkelijke oppervlakte.

Schade en causaal verband?

2.5.

Het onrechtmatig handelen van Bakker & Berkman heeft tot gevolg dat zij de schade die [eisers] daardoor lijdt dient te vergoeden. Zoals in het tussenvonnis van 21 mei 2021 (rechtsoverweging 5.7 en 5.9) overwogen wordt bij de vaststelling van de schade het uitgangspunt gehanteerd dat [eisers] zoveel mogelijk in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou verkeren als Bakker & Berkman wel de juiste gebruiksoppervlakte van de woning in de verkoopinformatie zou hebben vermeld. Om tot een vergelijk te komen tussen de huidige situatie en de situatie waarin Bakker & Berkman wel de juiste informatie had verschaft, is van belang wat [eisers] zou hebben gedaan als hij bekend zou zijn geweest met de daadwerkelijke oppervlakte, meer in het bijzonder wat voor bod hij zou hebben uitgebracht en wat vervolgens de reactie van de kopers daarop zou zijn geweest. Dit is echter moeilijk, zo niet onmogelijk om vast te stellen. De kantonrechter zal de door [eisers] geleden schade daarom schatten op grond van artikel 6:97 BW, waarbij zal worden uitgegaan van de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop.

2.6.

De deskundige heeft de marktwaarde van de woning met een woonoppervlakte van 112 m² ten tijde van de koop (7 november 2017) vastgesteld op € 277.000,-, welke marktwaarde tot stand is gekomen op basis van een vergelijking van de woning met diverse andere vastgoedobjecten (de zogenaamde referentiewoningen) van hetzelfde woningtype (hoekwoning of eindwoning) en de ten aanzien daarvan gerealiseerde transacties. De deskundige heeft in het kader van het bepalen van de marktwaarde van de woning nog opgemerkt dat uit de aangeleverde dossierstukken is gebleken dat de woning in goede staat verkeerde en goed was afgewerkt.

2.7.

[eisers] is het niet eens met de bevindingen van de deskundige met betrekking tot de staat van de woning, omdat de vloer op de begane grond en de badkamer ten tijde van de aankoop vervangen dienden te worden. Bovendien waren de slaapkamers voorzien van een magentakleurige verf en hadden zij een slechte vloerafwerking. Mede hierdoor waren er op de datum van bezichtiging van de woning door [eisers] op 13 oktober 2017 nog geen biedingen gedaan en was de woning dus niet zo courant als de deskundige doet voorkomen. De in het taxatierapport van [naam makelaar] opgenomen stelpost van € 5.000,- bleek ontoereikend, want [eisers] heeft maar liefst € 17.000,- moeten uitgeven om de woning in een courante staat te brengen. Ook is [eisers] het niet eens met de keuze voor de referentieobjecten, omdat dit uitsluitend hoekwoningen zijn die in duurdere delen van Poortugaal liggen. De marktwaarde wordt op deze manier kunstmatig hoog gehouden. Tot slot heeft de woning langere tijd te koop gestaan en is de woning tussendoor een keer uit de verkoop gehaald, aldus [eisers]

2.8.

De deskundige is in het deskundigenbericht op de door [eisers] aangevoerde bezwaren ingegaan. Door de deskundige is daarbij onder andere uiteengezet dat de reservering van € 5.000,- zoals vermeld in het taxatierapport van [naam makelaar] een verbeterpost betreft en geen betrekking heeft op herstelkosten voor een gebrek of achterstallig onderhoud, anders had hiervan melding gemaakt moeten worden in het rapport en dat is niet gebeurd. Voor wat betreft de keuze van de referentieobjecten merkt de deskundige op dat volgens de geldende instructies onder meer gekeken dient te worden naar nabije omgeving, vergelijkbare bouwperiode en soortgelijk woningtype. Uit de beschikbare data blijkt niet dat referentiepanden in duurdere delen van de wijk zijn gebruikt. Dat de woning langere tijd te koop zou hebben gestaan, blijkt niet uit de database. Hieruit blijkt namelijk dat de woning van 12 februari tot en met 12 mei
2014te koop heeft gestaan, en daarna op 14 augustus
2017weer is aangemeld.

2.9.

De kantonrechter is van oordeel dat de deskundige de door hem vastgestelde marktwaarde op een voldoende overtuigende wijze heeft onderbouwd. Uit het deskundigenbericht blijkt in voldoende mate dat de deskundige bij de waardering van de woning en de referentiewoningen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de juistheid van de verklaringen van de deskundige.

2.10.

Anders dan Bakker & Berkman stelt is de kantonrechter niet van oordeel dat geen sprake van schade is vanwege de enkele reden dat de marktwaarde van de woning met een woonoppervlakte van 112 m² ten tijde van de koop is vastgesteld op € 277.000,- en [eisers] destijds € 275.000,- voor de woning heeft betaald. Ten tijde van de koop kunnen behalve de marktwaarde nog andere factoren de koopprijs hebben beïnvloed. In dit verband heeft [eisers] onder meer - onweersproken - aangevoerd dat hij de kans heeft gemist om door verdere prijsonderhandelingen de koopsom omlaag te brengen. Het is op voorhand niet vanzelfsprekend dat deze factor zou zijn weggevallen indien partijen hadden onderhandeld op basis van een juiste opgave van de woonoppervlakte. Als de marktwaarde van absolute betekenis zou zijn, wordt miskend dat het bij het sluiten van een overeenkomst aan partijen is om in onderling overleg een prijs te bepalen en dat zij daarbij de mogelijkheid hebben om over de prijs te onderhandelen. Het is dan ook te kort door de bocht om uit een marktwaarde van de woning (uitgaande van de juiste woonoppervlakte) die boven de koopprijs ligt af te leiden dat het causaal verband ontbreekt (of anders gezegd: dat er geen schade is)^[1].

2.11.

Om tot een schatting van de schade te kunnen komen wenst de kantonrechter de volgende (aanvullende) vraag aan de deskundige voor te leggen:

VI. Wat was de marktwaarde van de woning op 7 november 2017 uitgaande van een woonoppervlakte van 120 m²? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

2.12.

Nadat de aanvullende informatie is verstrekt door de deskundige zijn zowel de marktwaarde uitgaande van het opgegeven (onjuiste) aantal vierkante meters woonoppervlakte van 120 m² als de marktwaarde van de woning met de juiste woonoppervlakte van 112 m² bekend en kan een schatting van de schade worden gemaakt.

2.13.

De deskundige heeft desgevraagd verklaard in staat en bereid te zijn het nadere onderzoek te verrichten. Hij heeft daarbij aangegeven dat het onderzoek naar verwachting € 450,- inclusief btw gaat kosten (3 uur à € 150,-). Het voorschot op de kosten van de deskundige dient door [eisers] te worden voldaan.

2.14.

De kantonrechter zal [eisers] in de gelegenheid stellen om desgewenst binnen twee weken na dit vonnis schriftelijk bezwaar te maken tegen deze begroting. Indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag van € 450,- inclusief btw. Indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing.

2.15.

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

2.16.

Gelet op het aanstaande deskundigenbericht en de te verwachten tijd en kosten die daarmee gemoeid zullen zijn, geeft de kantonrechter partijen in overweging zich nader te beraden of een minnelijke regeling alsnog tot de mogelijkheden behoort.

2.17.

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium aangehouden.

3..De beslissing

De kantonrechter:

beveelt een deskundigenonderzoek ter beantwoording van de volgende vraag:

benoemt tot deskundige die het aanvullend onderzoek zal verrichten:

[naam]

Ingeschreven in het NRVT onder nummer [nummer]

Lid NVM

[naam bedrijf]

[adres 4]

E-mail: [e-mailadres];

bepaalt dat [eisers] binnen drie weken na heden het voor de deskundige bestemde voorschot ad € 450,-,- overmaakt naar de bankrekening van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarvoor [eisers] een nota met betaalinstructies van het LDCR ontvangt;

bepaalt dat [eisers] op de rolzitting van
woensdag 29 juni 2022 om 14:30 uureen betalingsbewijs dient over te leggen, waaruit de betaling van bedoeld voorschot aan het LDCR blijkt;

wijst [eisers] erop dat het betalingsbewijs in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn; de akte mag tijdelijk ook per e-mail worden ingediend (kantondagvaarding.rtm@rechtspraak.nl); [eisers] kan het processtuk ook zelf afgeven of door een gemachtigde laten afgeven tijdens de rolzitting;

draagt de griffier op aan de deskundige de storting van het voorschot mede te delen en bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek een aanvang behoeft te maken na het bericht van de griffier dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de griffier de processtukken in afschrift aan de deskundige doet toekomen;

bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige na overleg met de (gemachtigden van) partijen te bepalen plaats en tijd;

bepaalt dat de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en

verzoeken te doen, en daarvan blijk te doen geven in het op te maken schriftelijk bericht;

bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden, naast de normen van zijn beroepsgroep, tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl);

wijst partijen erop dat indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;

bepaalt dat het door de deskundige uit te brengen - ondertekende - rapport uiterlijk op
woensdag 24 augustus 2022 om 14:30 uurzal worden ingeleverd ter griffie en dat de zaak wordt verwezen naar de terechtzitting van
woensdag 21 september 2022 om 14:30 uurvoor conclusie na deskundigenbericht, eerst aan de zijde van [eisers];

bepaalt dat indien deze datum onverhoopt niet haalbaar blijkt, de deskundige hiervan tijdig schriftelijk mededeling doet aan de kantonrechter en partijen en daarbij ook opgaaf doet van de nieuwe datum waarop het deskundigenbericht zal worden ingeleverd ter griffie;

bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het bericht een gespecificeerde opgave doet van de kosten, inclusief honorarium;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

43416