ECLI:NL:RBROT:2022:5667

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9578836 CV EXPL 21-40575

datum uitspraak: 8 juli 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres],

woonplaats: [woonplaats eiseres],

eiseres,

gemachtigde: mr. S.P. Koerselman te Zoetermeer,

tegen

1..[gedaagde 1],

woonplaats: [woonplaats gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats gedaagde 2],

gedaagden,

zonder gemachtigde.

De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 30 november 2021 alsmede de akte houdende overlegging producties, met bijlagen;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagden];
het antwoord met daarin tevens een eis in reconventie;
het vonnis van 7 februari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van 19 mei 2022 van de zijde van [eiseres].

1.2.

Op 19 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigde besproken. De zaak is vervolgens aangehouden

2..De feiten

2.1.

[gedaagden] huren van [eiseres] de woning met meubels en inventaris aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’ en/of ‘de woning’).

2.2.

Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs
€ 649,74

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege

verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen

en diensten
€ 25,26

- de vergoeding voor het gebruik van de roerende zaken
€ 125,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen
€ 800,00

Zegge
achthonderd euro 0/100 euro cent”

2.3.

Artikel 6 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

-
De huursom is exclusief het gebruik van nutsvoorzieningen. Voor de meubilering en stoffering betaalt huurder een vergoeding van € 125,- per maand. De servicekosten ad € 25,- per maand zijn ten behoeve van o.a. elektra algemene ruimten, schoonmaakkosten algemene ruimte en onderhoud, service op alle elektrische apparatuur conform inventarislijst en administratiekosten. Hiervoor genoemde bedragen zijn vast overeengekomen en niet op basis van nacalculatie. Deze kosten worden jaarlijks en op dezelfde wijze gelijktijdig geïndexeerd met de kale huursom. De huurder verklaart dat de specificatie Roerende Goederen en “het gehuurde en de bijkomende kosten levering en diensten”, in alle redelijkheid en billijkheid staan in verhouding tot de overeengekomen prijzen.”

2.4.

[gedaagden] hebben zich op 13 januari 2021 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek om de betalingsverplichting van de servicekosten over de jaren 2018 en 2019 vast te stellen.

2.5.

In de uitspraak van voorzitter van de Huurcommissie van 13 april 2021 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) De verhuurder heeft niet tijdig afrekeningen aan de huurder verstrekt. (…) De betalingsverplichting van de huurder over het jaar 2018 wordt vastgesteld op € 12,00 en over het jaar 2019 op € 12,00. (…)”

2.6.

[eiseres] is tegen voornoemde uitspraak in verzet gekomen. De Huurcommissie heeft vervolgens in haar uitspraak van 5 oktober 2021 het verzet ongegrond verklaard, omdat [eiseres] de gevraagde stukken niet tijdig aan de Huurcommissie heeft toegezonden. Deze stukken kon de Huurcommissie daarom niet in haar oordeel betrekken.

3..Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[eiseres] eist (in conventie) samengevat:

de servicekosten voor de jaren 2018, 2019 en 2020 vast te stellen op € 25,26 per maand;
de kosten voor het gestoffeerd en gemeubileerd verhuren voor de jaren 2018, 2019 en 2020 vast te stellen op € 125,- per maand;
te bepalen dat [gedaagden] voornoemde bedragen binnen 5 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] moeten betalen, bij gebreke waarvan zij wettelijke rente en nakosten verschuldigd zullen zijn;
[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiseres] baseert de eis op het volgende. [eiseres] is het niet eens met de uitspraken van de Huurcommissie van 13 april 2021 en 5 oktober 2021 over de servicekosten in de jaren 2018, 2019 en 2020. Zij verzoekt de kantonrechter daarom om de zaak opnieuw te beoordelen ex artikel 7:262 BW en daarbij rekening te houden met haar onderbouwing die zij in de procedure bij de Huurcommissie niet tijdig heeft kunnen aanleveren en die de Huurcommissie daarom niet in haar beoordeling heeft meegenomen.

3.3.

[gedaagden] zijn het niet eens met de eis van [eiseres] en eisen zelf (in reconventie) samengevat:

te bepalen dat de door de Huurcommissie bepaalde servicekosten voor 2018 en 2019 gegrond zijn;
[eiseres] te veroordelen tot terugbetaling van € 3.582,24 aan teveel betaalde kosten.

3.4.

[gedaagden] baseren de tegeneis op het volgende. Aan [eiseres] is vanaf oktober 2019 meerdere malen gevraagd om een specificatie van de servicekosten te verstrekken, maar zij heeft dat pas gedaan nadat de Huurcommissie haar een sanctie heeft opgelegd. De onderbouwing van [eiseres] is niet correct, want voor de meeste roerende zaken is de afschrijftermijn van 5 jaar al verstreken. De waarde bij aanvang van de huur is niet meer vast te stellen en er staan zaken op de lijst die zich niet in de woning bevinden. Verder komen de werkelijke servicekosten niet overeen met het door [eiseres] overgelegde overzicht van de VvE.

4..De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.

4.2.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW zijn partijen in beginsel gebonden aan een uitspraak van de Huurcommissie alsof zij hetgeen de Huurcommissie heeft beslist zelf zijn overeengekomen. Als een van partijen zich binnen 8 weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter wendt, wat [eiseres] in dit geval heeft gedaan, is die fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. De kantonrechter is daarbij niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.

4.3.

Naast de huurprijs kan de verhuurder servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Dit is een vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (artikel 7:237 lid 3 BW). Omdat de werkelijke servicekosten van tevoren niet vaststaan, is het gebruikelijk dat de verhuurder eerst een voorschot op deze kosten in rekening brengt en vervolgens aan het eind van het boekjaar een afrekening maakt. Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW is de verhuurder verplicht om jaarlijks, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een gespecificeerd overzicht van de werkelijke servicekosten (en nutsvoorzieningen) te geven waaruit tevens blijkt op welke wijze de verhuurder tot het bedrag van de afrekening is gekomen. In deze zaak verschillen partijen, ook na een uitspraak van de Huurcommissie, nog van mening over de hoogte van de servicekosten en kosten voor meubilering en stoffering die [eiseres] bij [gedaagden] in rekening mag brengen over de periode van 2018 tot en met 2020.

4.4.

De vordering in reconventie van [gedaagden] om te bepalen dat de door de Huurcommissie bepaalde servicekosten voor 2018 en 2019 gegrond zijn, is niet toewijsbaar vanwege een gebrek aan belang. De kantonrechter moet de zaak immers – zoals overwogen in rechtsoverweging 4.2. - opnieuw ten volle beoordelen.

4.5.

Ter onderbouwing van haar stelling dat de kosten voor meubilering en stoffering € 125,- per maand bedragen heeft [eiseres] bij dagvaarding een inventarislijst per 1 november 2015 overgelegd. [gedaagden] hebben de inhoud van de inventarislijst betwist en aangevoerd dat de afschrijftermijn van 5 jaar bij aanvang van de huurovereenkomst voor de meeste roerende zaken al was verstreken en dat er artikelen op de lijst staan die niet in de woning aanwezig zijn. [gedaagden] heeft echter nagelaten om nader te onderbouwen welke posten ten onrechte op de inventarislijst zijn opgenomen en voor welke posten de afschrijvingstermijn al was verlopen. De kantonrechter zal de inventarislijst daarom als uitgangspunt hanteren bij het vaststellen van de door [gedaagden] te betalen redelijke vergoeding. Daarbij geldt wel dat de navolgende posten niet worden meegenomen in de berekening van de redelijke vergoeding. Een betegelde vloer en wanden zijn geen roerende zaken en de genoemde kosten van € 20,- per jaar (€ 1,67 per maand) mogen daarom niet aan de huurder doorbelast worden. Hetzelfde geldt voor de ingebouwde verlichting (€ 15,- per jaar voor de dimbare halogeenlampen in de entree, zijnde € 1,25 per maand, € 4,- per jaar voor de halogeenspots in de keuken, zijnde € 0,33 per maand, en € 18,- per jaar voor de gedimde spots in de keuken, zijnde € 1,50 per maand) en de kranen (€ 23,- per jaar voor sanitaire voorzieningen/kranen/douche mengkraan, zijnde € 1,92 per maand, en € 8,- per jaar voor de mengkraan in de keuken, zijnde € 0,67 per maand). Het voorgaande betekent dat op de maandelijkse kosten van € 124,- zoals genoemd op de lijst nog € 7,34 in mindering gebracht dient te worden. De redelijke vergoeding voor meubilering en stoffering wordt daarom voor de jaren 2018, 2019 en 2020 vastgesteld op € 116,66 per maand.

4.6.

[eiseres] stelt zich verder op het standpunt dat zij een percentage van de kosten van de VvE aan [gedaagden] mag doorbelasten. Met betrekking tot deze kosten geldt het volgende. De maandelijkse bijdragen aan de VvE waar [eiseres] lid van is, komen voor rekening van [eiseres] als eigenaar van de woning. Deze kosten kunnen niet zonder meer één op één aan [gedaagden] worden doorberekend. Alleen kosten die direct gerelateerd zijn aan het gebruik van de woning, zoals onder meer elektra, gas en water mogen aan de huurder doorberekend worden. Daarbij geldt dat de verhuurder geen winst mag maken op de doorbelaste kosten.

4.7.

Als productie 8 bij dagvaarding heeft [eiseres] een overzicht overgelegd van de VvE-kosten die zij aan [gedaagden] wil doorberekenen. Ter zitting heeft [eiseres] het overzicht toegelicht en daarbij aangevoerd dat alleen al de glasverzekering (1% van € 514,28), schoonmaak (7% van € 3.010,20), onderhoud appartementen (1% van € 596,19), glasbewassing (2% van € 1.452,-) en de elektra (3% van € 1.209,18 en 1% van € 222,22) optellen tot een bedrag van meer dan € 25,- per maand en dat de daadwerkelijke kosten van [eiseres] hoger zijn.

4.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de herkomst van het overzicht en de door [eiseres] voor de verschillende posten gehanteerde percentages onduidelijk. Bij gebreke van een nadere onderbouwing, die [eiseres] niet heeft overgelegd, is de vordering tot vaststelling van de door [gedaagden] verschuldigde VvE-kosten van € 25,26 per maand daarom niet toewijsbaar.

4.9.

Verder vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de vastgestelde bedragen aan vergoeding voor meubilering en stoffering en VvE-kosten. Daar staat tegenover dat [gedaagden] in reconventie vordert dat [eiseres] wordt veroordeeld tot terugbetaling van € 3.582,24 aan teveel aan [eiseres] betaalde kosten. Beide partijen hebben (nog) niets gesteld waaruit kan blijken welke bedragen aan deze kosten [gedaagden] in de periode 2018-2020 aan [eiseres] hebben voldaan. De zaak wordt daarom verwezen naar de hierna te melden rolzitting voor het nemen van een akte door [gedaagden], waarin zij dienen aan te geven welke bedragen zij in de periode 2018-2020 aan servicekosten (meubel-/stofferingskosten en vergoeding voor gebruik roerende zaken) hebben betaald en hoeveel zij in dat kader nog aan [eiseres] verschuldigd zijn c.q. hoeveel [eiseres] aan [gedaagden] dient terug te betalen. Vervolgens wordt [eiseres] in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.

4.10.

Het staat partijen uiteraard vrij om naar aanleiding van dit tussenvonnis (nogmaals) met elkaar in overleg te treden over een minnelijke regeling van hun geschil.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
donderdag 11 augustus 2022 om 15:30 uurvoor het nemen van een akte door [gedaagden] als bedoeld in rechtsoverweging 4.9.;

5.2.

wijst [gedaagden] erop dat de akte in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn; de akte ook per e-mail worden ingediend (kantondagvaarding.rtm@rechtspraak.nl);

5.3.

wijst [gedaagden] erop dat zij het processtuk ook zelf kunnen afgeven of door een gemachtigde laten afgeven tijdens de rolzitting;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

43416