Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/609234 / HA ZA 20-1170
Vonnis van 26 januari 2022
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiseres,
advocaat mr. P.H. van der Vleuten te Utrecht,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. W.P. Brussaard te Oud-Beijerland.
Partijen zullen hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de brief van 10 februari 2021van de rechtbank waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aantekeningen van mondelinge voordracht van [naam eiser];
- de spreekaantekeningen van [naam gedaagde];
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 7 juni 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad, samengewoond en gezamenlijk, in vorm van een maatschap, een dierenartsenpraktijk gevoerd.
2.2.
Op 18 november 2005 heeft [naam gedaagde] het “woon-winkelpand met erf en ondergrond” (verder het “pand”) aan de [adres] gekocht tegen een koopsom van € 270.000,00.
2.3.
Bij notariële akte van 20 december 2005, verleden voor notaris [naam notaris] te [vestigingsplaats notaris], hebben partijen een samenlevingsovereenkomst gesloten, met daarin, voor zover hier van belang, de navolgende slotverklaring:
“
SLOTVERKLARING
SLOTVERKLARING
De verschenen personen verklaarden tenslotte een regeling te willen treffen ten aanzien van de verdeling van de meerwaarde van het aan de -verschenen persoon sub 1 [[naam gedaagde], rechtbank] toebehorende woonhuis gelegen te [adres], voor het –geval van vervreemding van dit woonhuis of beëindiging van hun relatie –anders dan door overlijden.
De verschenen personen verklaarden te zijn overeengekomen dat in deze gevallen een bedrag gelijk aan de helft van de verkoopprijs casu quo de waarde van gemeld woonhuis per die dag verminderd met de waarde van het woonhuis per vandaag, zal toekomen aan de verschenen persoon sub 2 [[naam eiser], rechtbank].
De waarde van gemeld woonhuis per vandaag is door partijen in onderling overleg vastgesteld op tweehonderdzeventigduizend euro (€ 270.000,00).
Eventuele geldleningen, aangegaan na vandaag, met betrekking tot verbetering en/of onderhoud van gemeld woonhuis, komen voor de helft in mindering op het aan de verschenen persoon sub 2 te betalen bedrag.”
2.4.
Gedurende de samenwoning hebben partijen in het woongedeelte van het pand gewoond en in het winkelgedeelte de dierenartsenpraktijk gevoerd.
2.5.
Op 5 april 2007 zijn partijen gezamenlijk twee leningen aangegaan ten bedrage van respectievelijk € 63.000,00 en € 100.000,00. Beide leningen zijn aangewend voor de verbouwing, verbetering en onderhoud van het praktijkgedeelte van het pand. De geldleningen zijn aanvankelijk opgenomen op de balans van de per 1 juli 2007 opgerichte eenmanszaak van [naam eiser]. Per 31 december 2008 stonden deze geldleningen nog voor respectievelijk € 47.250,00 en € 75.000,00 op de balans van de eenmanszaak. Per 1 juli 2010 zijn deze geldleningen voor respectievelijk € 44.100,00 en € 70.000,00 ingebracht in de per die datum door partijen opgerichte maatschap. Vanaf 1 juli 2010 zijn de leningen in gelijke mate door partijen afgelost.
2.6.
In december 2015 hebben partijen hun affectieve relatie en de samenleving beëindigd.
2.7.
De waarde van het pand is per 1 januari 2016 getaxeerd op € 325.000,00.
2.8.
Op 15 oktober 2020 heeft notaris [naam notaris] in een e-mail aan [naam eiser] het navolgende geschreven:
“Geachte [naam eiser],
In de akte van levering d.d. 20 december 2005 is opgenomen:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het woon-winkelpand met aan- en toebehoren, onder- en bijgelegen grond, staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend als gemeente [gemeente] Sektie [sectie] nummer [nummer], groot één are zestig centiare;
hierna aangeduid met "het verkochte".
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte is:
tweehonderdzeventig duizend euro (270.000,00)."
In de akte van samenlevingsovereenkomst d.d. 20-12 2020 wordt uitsluitend gesproken over woonhuis maar wel uitgegaan van een aanschafwaarde ad EUR 270.000.
De slotverklaring van de samenlevingsovereenkomst probeert het gehele pand te dekken met het begrip woonhuis. Het gaat immers om één huisnummer en de waarde in beide akten zijn gelijk. Indien het uitsluitend om het woongedeelte zou gaan, zou dat gespecificeerd moeten zijn. Maar hier zie ik de specificatie niet. Ergo: hier is het gehele pand in de meerwaardeclausule betrokken. Als dit anders had moeten wezen hadden partijen dit anders moeten laten opstellen.”
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [naam gedaagde] tot betaling van € 27.500,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[naam eiser] stelt daartoe dat ingevolge de slotverklaring van de samenlevingsovereenkomst de meerwaarde van het pand per datum van de beëindiging van de samenleving gelijkelijk tussen partijen moet worden verdeeld. Die meerwaarde is € 55.000,00, te weten het verschil tussen de per 1 januari 2016 getaxeerde waarde van € 325.000,00 en de in de slotverklaring vermelde toenmalige waarde van € 270.000,00. De heft van die meerwaarde (€ 27.500,00) komt aan [naam eiser] toe.
3.3.
[naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [naam eiser] in de proceskosten. [naam gedaagde] voert daartoe aan dat uit het gebruik van de term “woonhuis” in de slotverklaring volgt dat uitsluitend meerwaarde van het woongedeelte van het pand en niet (ook) die van het bedrijfsgedeelte tussen partijen moet worden verdeeld. Daarnaast is in de slotverklaring bepaald dat leningen die zijn aangegaan na het sluiten van de samenlevingsovereenkomst voor de helft in mindering moeten worden gebracht op de aan [naam eiser] te betalen helft van de meerwaarde. Dat geldt dus voor de beide leningen van april 2007. Na aftrek van de helft van die leningen van het aan [naam eiser] te betalen gedeelte van de meerwaarde, resteert per saldo geen aan [naam eiser] te betalen bedrag, zelfs niet als met de term woonhuis is de slotverklaring het gehele pand is bedoeld.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over wat de uitleg van de term
“woonhuis” in de slotverklaring van de samenlevingsovereenkomst.
4.2.
[naam eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat met “woonhuis” het gehele pand bedoeld wordt, het woongedeelte én het bedrijfsgedeelte gezamenlijk. Ter onderbouwing heeft zij erop gewezen dat de in de slotverklaring vermelde waarde van € 270.000,00 de toenmalige waarde van het gehele pand was. Daarnaast heeft zij gewezen op de e-mail 15 oktober 2020 van de notaris ten overstaan van wie de samenlevingsovereenkomst is verleden (zie r.o. 2.8), waarin ook die notaris verklaart dat met de term woonhuis in de slotverklaring gedoeld wordt op het gehele pand.
4.3.
Volgens [naam gedaagde] wordt met “woonhuis” enkel het woongedeelte van het pand bedoeld, en niet ook het praktijkgedeelte. Zij heeft ter onderbouwing aangevoerd dat voor de opgaaf van de inkomstenbelasting ook elk jaar een splitsing werd aangebracht tussen het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam gedaagde] daarmee de stelling van [naam eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele omstandigheid dat partijen in de aangifte inkomstenbelasting voor de WOZ-waarde een fiscaal zo gunstig mogelijke verdeling tussen woongedeelte en praktijkgedeelte van het pand hebben gehanteerd, zegt niets over de bedoeling die partijen bij het sluiten van de samenlevingsovereenkomst hebben gehad. De rechtbank zal in deze procedure daarom uitgaan van de betekenis die volgens [naam eiser] aan de term “woonhuis” moet worden gegeven: het gehele pand dus. Aangezien tussen partijen de waarde van het gehele pand per 1 januari 2016 niet in geschil is, staat daarmee de meerwaarde per 1 januari 2016 vast. Deze bedraagt (€ 325.000,00 -/- € 270.000,00) € 55.000,00. Van die meerwaarde komt in beginsel de helft (€ 27.500,00) aan [naam eiser] toe.
4.5.
De rechtbank verwerpt het verweer van [naam gedaagde] dat de helft van de twee in april 2007 afgesloten geldleningen in mindering moet worden gebracht op het aan [naam eiser] te betalen gedeelte van de overwaarde en overweegt daartoe het volgende.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat beide leningen door partijen gezamenlijk zijn aangegaan, geheel zijn afgelost en dat van die aflossing tenminste de helft door [naam eiser] is gedragen. De bepaling vindt zijn oorsprong in het feit dat het pand door [naam gedaagde] is aangekocht en daarbij ook volledig door [naam gedaagde] is gefinancierd. De ratio van de bepaling dat later geleende bedragen voor de helft van het aan [naam eiser] uit te keren gedeelte van de overwaarde moeten worden afgetrokken, is dat [naam eiser] niet onevenredig bevoordeeld mocht worden door verdere, enkel door [naam gedaagde] gefinancierde, verbeteringen of onderhoud aan het pand.
4.7.
Van een dergelijke onevenredige bevoordeling is echter geen sprake in het geval van leningen, zoals die van april 2007, waarvan partijen elk al de helft gedragen hebben. Integendeel; indien de redenering van [naam gedaagde] gevolgd zou worden (en de al volledig afgeloste leningen, terwijl tenminste de helft van die aflossingen door [naam eiser] is gedragen, nog voor de helft zouden worden afgetrokken van het aan [naam eiser] te betalen bedrag), zou de spiegelbeeldige situatie ontstaan. Dan zou immers [naam gedaagde] onevenredig profiteren, doordat [naam eiser] veel meer dan de helft van de gezamenlijk afgesloten én al afbetaalde leningen voor haar rekening zou krijgen. Een dergelijke uitleg van de bepaling wijst de rechtbank wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid van de hand.
4.8.
Op grond van het voorgaande zal de vordering van [naam eiser] worden toegewezen.
4.9.
[naam eiser] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gesteld of gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.
4.10.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van de dag van dagvaarding. De samenlevingsovereenkomst bevat geen termijn met ingebrekestellende kracht voor de betaling van het aan [naam eiser] toekomende gedeelte van de overwaarde, terwijl evenmin in deze procedure is gebleken van verzuim aan de zijde van [naam gedaagde] voor het moment van dagvaarden.
4.11.
[naam gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)
Totaal € 2.481,96
4.12.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser] te betalen een bedrag van € 27.500,00 (zevenentwintig duizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van 27 november 2020 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser] te betalen een bedrag van € 3.402,45 ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van 27 november 2020 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser] tot op heden begroot op € 2.481,96,
5.4.
veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.
[3195/196]