Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/126
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sliedrecht, verweerder,
gemachtigde: [naam 1].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 285.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 december 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 275.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2022.
De gemachtigde van eiser heeft daaraan deelgenomen via een skype-verbinding. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en tevens is taxateur [naam 2] namens verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiseres is een waarde van € 275.000,- te hoog en bedraagt deze € 270.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde na bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een inhoud van 412 m³, gelegen op een perceel van 159 m². Er is een balkon en berging aanwezig. Het bouwjaar is 1996.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
4.1
Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6].
De rechtbank vindt deze objecten zeer geschikt om de waarde te onderbouwen, omdat deze vlakbij de onroerende zaak liggen, dezelfde inhoud hebben en op [adres 2] na een zelfde perceeloppervlakte hebben als de onroerende zaak ([adres 2] heeft een 11 m² kleiner perceel). Ook het bouwjaar, het type en de uitstraling is nagenoeg of precies hetzelfde als de onroerende zaak en ze hebben allemaal hetzelfde balkon en berging als de onroerende zaak. Tot slot zijn de vergelijkingsobjecten ook net als de onroerende zaak tussenwoningen en zijn ze allemaal binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
4.2
Vanwege de zo goed als gelijke ligging met de onroerende zaak is de invloed van de hoogspanningsmast, het nabij gelegen industrieterrein en de hondenuitlaatplaats in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd.
Eiser bestrijdt dit ook niet meer, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de volgens eiser betere voorzieningen van [adres 2] en [adres 5].
De rechtbank is van oordeel dat met name bij [adres 5] sprake is van goede voorzieningen met een moderne keuken (vernieuwd in 2015) en badkamer (vernieuwd in 2013).
Ter zitting heeft verweerder dit ook beaamd, maar er tevens op gewezen dat de voorzieningen van [adres 3] en [adres 4] minder goed zijn. Al met al is er daarom voor gekozen om bij alle vergelijkingsobjecten de voorzieningen op gemiddeld te zetten, net als de onroerende zaak. De rechtbank kan dit volgen, nu eiser dit niet heeft bestreden en ook uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s blijkt dat de voorzieningen zoals de keuken en badkamer van [adres 3] en [adres 4] (wat) gedateerd zijn. De slotsom is dan dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in voorzieningen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
4.3
Aangezien verweerder voor de grond een lagere waarde per m² heeft gehanteerd dan uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten volgt en ook de waarde per m³ van de inhoud iets lager is (388 per m³), dan de gemiddelde waarde die volgt uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (390 per m³), slaagt verweerder in zijn bewijslast.
Omdat er bijna geen verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, is het ook mogelijk om de geïndexeerde verkoopprijzen direct als onderbouwing te gebruiken en dan wordt uitgekomen op een gemiddelde verkoopprijs van € 275.400,- (€ 284.000,- + € 280.000,- + € 264.000,- + € 294.000,- + € 255.000,- / 5). Ook hieruit volgt dat een waarde van € 275.000,- niet te hoog is.
5. Het beroep is daarom ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 15 juli 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).