ECLI:NL:RBROT:2022:6545 - Rechtbank Rotterdam - Huurprijsvermindering wegens coronamaatregelen en onvoorz...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 8991292 \ CV EXPL 21-374

datum uitspraak: 28 juli 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SPORTS UNLIMITED RETAIL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg,

tegen

1..[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen.

Eiseres wordt hierna ook aangeduid als “SUR” en gedaagden als “ [gedaagde 1] ”, “ [gedaagde 2] ” en gezamenlijk als “ [gedaagde 1] c.s.”.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

het exploot van dagvaarding van 20 januari 2021, met bijlagen;
de conclusie van antwoord, met één bijlage;
het tussenvonnis van 25 maart 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte overlegging producties van SUR, met bijlagen;
de akte wijziging van eis van SUR, tevens akte overlegging producties, met bijlagen;
de akte na mondelinge behandeling van SUR, met bijlagen;
de antwoordakte na mondelinge behandeling van [gedaagde 1] c.s., met bijlagen.

1.2.

Op 2 juli 2021 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

2..De vaststaande feiten

2.1.

SUR is een dochtervennootschap van de Engelse vennootschap JD Sports Fashion Plc. SUR exploiteert een onderneming die in heel Nederland in de retailbranche actief is en bekend is onder de winkelformules “Perry Sport” en “Aktiesport”.

2.2.

Tussen de rechtsvoorgangster van [gedaagde 1] c.s. en SUR is met ingang van 1 januari 2019 voor de duur van vijf jaar een huurovereenkomst tot stand gekomen ten behoeve van een winkelruimte aan het [adres] te Dordrecht (hierna: het gehuurde), zijnde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.

2.3.

De overeengekomen huurprijs van het gehuurde bedraagt – na indexatie – ten tijde van de dagvaarding € 131.648,28 per jaar (inclusief servicekosten en btw).

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken vastgesteld op 17 september 2012 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In het gehuurde exploiteert SUR een winkel van Perry Sport.

2.5.

In verband met de uitbraak van het coronavirus zijn er door de overheid vanaf 12 maart 2020 diverse maatregelen genomen, waaronder op genoemde datum het advies om zoveel mogelijk thuis te werken.

2.6.

SUR heeft [gedaagde 1] c.s. bij e-mail van 24 maart 2020 medegedeeld dat zij zich genoodzaakt heeft gezien haar winkels vanaf 20 maart 2020 te sluiten en dat zij vanwege het wegvallen van de inkomsten tot nader bericht geen huur zal betalen. Bij e-mail van 25 maart 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. gereageerd niet aan de wensen van SUR tegemoet te kunnen komen.

2.7.

De winkel in het gehuurde is van 20 maart 2020 tot en met 22 april 2020 gesloten geweest.

2.8.

Op 29 september 2020 heeft de overheid nadere maatregelen getroffen om de uitbraak van het coronavirus tegen te gaan, waaronder het instellen van een deurbeleid voor de detailhandel. Op 14 december 2020 heeft de overheid een aantal nieuwe maatregelen getroffen om de (nieuwe) uitbraak van het coronavirus tegen te gaan, waaronder de sluiting van niet-essentiële winkels. Dit heeft ertoe geleid dat SUR het gehuurde met ingang van 15 december 2020 opnieuw heeft gesloten.

2.9.

Vanaf 28 april 2021 mochten niet-essentiële winkels (met een beperking in het aantal klanten) weer open tot 20.00 uur. SUR heeft de winkel in het gehuurde vanaf die datum weer geopend.

2.10.

Bij brief van 5 mei 2021 heeft Holtburgh Capital B.V. (hierna: Holtburgh) aan SUR het volgende bericht:
“Holtburgh heeft het woon/winkelcomplex aan het [locatie 1] 12 t/m 38 & [locatie 2] 139 t/m 147 in Dordrecht – per 4 mei 2021 gekocht van de vorige eigenaar Tresinvest. […]
Met deze eigenaarswissel is Holtburgh vanaf vandaag uw verhuurder. […] De reeds gefactureerde en betaalde huur over de maand mei wordt door ons met Tresinvest verrekend. […] Vanaf 1 juni moet u de huur overmaken aan onze beleggingsmaatschappij.”

2.11.

De huurovereenkomst is door SUR rechtsgeldig opgezegd tegen 1 januari 2022.

3..De vordering, de grondslag en het verweer

3.1.

SUR heeft – na wijzigingen van eis – gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat de COVID-19-pandemie in de rechtsverhouding tussen SUR en [gedaagde 1] c.s. een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, althans een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro (die niet voor rekening komt van SUR);

de huurprijs van het gehuurde aan te passen:

over de periode van 1 maart 2020 tot en met 19 maart 2020: tot 90% van de overeengekomen huurprijs;

over de periode van 20 maart 2020 tot en met 22 april 2020, de periode dat SUR zich genoodzaakt zag de deuren van haar winkels, waaronder het gehuurde te sluiten: tot 50% van de overeengekomen huurprijs;

over de periode van 23 april 2020 tot en met 14 december 2020: tot 90% van de overeengekomen huurprijs;

over de periode van 15 december 2020 tot en met 30 april 2021: tot 50% van de overeengekomen huurprijs;

althans tot een door de rechtbank in goede justitie te bepalen lagere huurprijs, bijvoorbeeld een huurkorting op basis van het Steunakkoord voor de retail 2.0;

te verklaren voor recht dat de navolgende artikelen uit de huurovereenkomst op voet van artikel 6:248 lid 2 BW Pro dan wel door tijdelijke aanpassing op de voet van artikel 6:258 BW Pro, vanaf maart 2020 tot en met 30 april 2021 buiten toepassing blijven in verband met de overheidsmaatregelen in het kader van de COVID-1 9 pandemie:

artikel 4 van Pro de huurovereenkomst en artikel 25 van Pro de algemene bepalingen, voor zover daar is bepaald dat de huurprijs, servicekosten en promotiekosten per maand vooraf moeten worden betaald;

artikelen 11.3 en 11.4 van de algemene bepalingen, voor zover daarin het recht van SUR op huurprijsaanpassing ex artikel 7:207 BW Pro is uitgesloten;

artikelen 25, 30 en 31 van de algemene bepalingen, voor zover SUR op grond daarvan een hogere vergoeding voor buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten verschuldigd is aan [gedaagde 1] c.s. dan de gebruikelijke tarieven op grond van het Besluit BIK en het liquidatietarief;

artikelen 25, 30 en 31 van de algemene bepalingen, voor zover SUR op grond daarvan een hogere boete en/of rente verschuldigd is dan de wettelijke handelsrente;

artikel 25.1 van de algemene bepalingen, voor zover daarin het recht van SUR tot opschorting, korting, aftrek of verrekening is uitgesloten;

voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] c.s. over de periode tot aan 31 januari 2021 van SUR een bedrag van € 11.423,- (exclusief btw) te veel aan huur hebben ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente van de data waarop de huurbetalingen zijn verricht, en dat SUR dit bedrag mag verrekenen met de aan [gedaagde 1] c.s. te betalen huur;

voor recht te verklaren dat SUR de in mei 2020 onder dwang aan [gedaagde 1] c.s. betaalde advocaatkosten van € 1.481,52 (exclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, mag verrekenen met de aan [gedaagde 1] c.s. te betalen huur;

[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen het bedrag dat SUR op grond van het gevorderde onder sub i. tot en met v. te veel aan [gedaagde 1] c.s. heeft voldaan aan SUR terug te betalen, indien en voor zover SUR niets meer met [gedaagde 1] c.s. te verrekenen heeft en/of het te veel betaalde bedrag niet met [gedaagde 1] c.s. kan verrekenen;

[gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van dit geding, te voldoen binnen acht dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en – voor het geval voldoening niet binnen bedoelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de termijn voor voldoening;

[gedaagde 1] c.s. (individueel) te veroordelen tot betaling van de nakosten.

3.2.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft SUR aan haar eis, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Als gevolg van de coronamaatregelen heeft SUR het gehuurde in de periode van 1 maart tot en met 19 maart 2020, 20 maart tot en met 22 april 2020, 23 april tot en met 14 december 2020 en 15 december 2020 tot en met 30 april 2021 niet op de gebruikelijke wijze kunnen exploiteren. SUR heeft als gevolg daarvan te maken gehad met een sterk verminderde omzet. Dit betreft een gebrek, althans een onvoorziene omstandigheid, van dien aard dat [gedaagde 1] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, zodat de huurovereenkomst als gevolg daarvan tijdelijk dient te worden gewijzigd. In verband met de overheidsmaatregelen dienen, mede gelet op de rechtspraak in verband met de coronapandemie, op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW Pro dan wel 6:258 BW de onder iii. genoemde artikelen van de huurovereenkomst en algemene bepalingen over de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021 buiten toepassing te worden gelaten, om te voorkomen dat [gedaagde 1] c.s. door een beroep erop het nuttige effect van de huurprijsaanpassing kunnen tegenwerken. Als gevolg van de huurprijsverminderingen heeft SUR recht op verrekening respectievelijk terugbetaling van de door haar te veel betaalde bedragen aan huur.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij in dit kader hebben aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4..De beoordeling van het geschil

4.1.

Niet in geschil is dat de eigendom van het gehuurde per 4 mei 2021 is overgedragen aan Holtburgh en dat SUR vanaf 1 mei 2021 de volledige huurprijs heeft voldaan aan [gedaagde 1] c.s. althans Holtburgh. Het geschil spitst zich tegen deze achtergrond, en gelet ook op de ingestelde vorderingen, toe op de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021.

4.2.

Door SUR is primair aangevoerd dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een gebrek opleveren als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) geoordeeld dat de door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte niet is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro. Dit betoog van SUR wordt dan ook verworpen.

4.3.

Subsidiair heeft SUR aangevoerd dat met de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro op grond waarvan de gevolgen van de huurovereenkomst moeten worden gewijzigd en in het bijzonder de huurprijs moet worden verminderd.

4.4.

Hieromtrent heeft de Hoge Raad in de genoemde uitspraak van 24 december 2021 het volgende geoordeeld. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. In dat geval kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat artikel 6:258 lid 2 BW Pro niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan het voorgaande is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW Pro aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

4.5.

De huurovereenkomst tussen SUR en [gedaagde 1] c.s. is op 1 januari 2019 ingegaan en dus voor 15 maart 2020 gesloten. Van concrete aanwijzingen dat de onder 4.4 genoemde omstandigheid in de huurovereenkomst is verdisconteerd, is niet gebleken. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. De gevraagde verklaring voor recht dat de COVID-19-pandemie in de rechtsverhouding tussen SUR en [gedaagde 1] c.s. een onvoorziene omstandigheid oplevert in de zin van artikel 6:258 BW Pro (die niet voor rekening komt van SUR) zal dan ook worden toegewezen, met inachtneming van de inperkende precisering van de Hoge Raad dat het gaat om de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren.

4.6.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of SUR op grond van voornoemde onvoorziene omstandigheid recht heeft op de concreet gevorderde huurprijsvermindering in de door haar genoemde tijdvakken van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021. SUR heeft in dit kader gesteld dat in de periode van medio maart 2020 tot en met mei 2020 nauwelijks (potentiële) klanten in de winkel zijn geweest en dat het vanaf 1 juni 2020 tot 14 december 2020 nog altijd minder druk was. Sinds de harde lockdown vanaf 14 december 2020 waren de winkelstraten leeg; vanaf 28 april 2021 mochten de winkels weer geopend zijn en was de winkel in het gehuurde ook weer geopend. [gedaagde 1] c.s. heeft daartegen aangevoerd dat SUR slechts in de periode vanaf 14 december 2020 gedwongen is geweest het gehuurde te sluiten voor publiek, zodat slechts over die periode huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

4.7.

Wat betreft de periode waarover een huurprijsvermindering aan de orde kan zijn, is van belang dat de besproken onvoorziene omstandigheid niet slechts de gedwongen sluiting van het gehuurde zelf betreft, maar, zoals overwogen, het als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde 290-bedrijfsruimte. Nu de eerste overheidsmaatregelen medio maart 2020 zijn getroffen, de door SUR in het gehuurde gerealiseerde omzet met ingang van maart 2020 zowel ten opzichte van maart 2019 als ten opzichte van februari 2020 een substantiële vermindering – ongeveer een halvering – laat zien en niet is gebleken van andere oorzaken daarvoor, zal de huurprijsvermindering worden berekend over de periode van 1 maart 2020 tot en met april 2021. Hierbij is mede het praktische gegeven in aanmerking genomen dat de omzetcijfers niet per dag of per week, maar – zoals niet ongebruikelijk is – per maand beschikbaar zijn. Dat aldus een (iets) “te lange” periode in aanmerking wordt genomen, wordt gecompenseerd doordat de huurkorting naar evenredigheid (iets) “te laag” zal zijn, omdat immers de (nog) normaal te veronderstellen omzet in de eerste weken van maart 2019 ook wordt meegenomen bij de hierna te bespreken berekening van de huurprijsvermindering.

4.8.

Ten aanzien van de omvang van de huurprijsvermindering stelt de kantonrechter voorop dat de Hoge Raad bij de hiervoor al aangehaalde beantwoording van prejudiciële vragen heeft overwogen dat het nadeel, veroorzaakt door de onderhavige onvoorziene omstandigheid, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De in artikel 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. De Hoge Raad heeft vervolgens geschetst hoe de vermindering van de huurprijs berekend kan worden volgens de zogenoemde vastelastenmethode.

4.9.

Deze vastelastenmethode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:

de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen

huurprijs;

de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));

het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

4.10.

Ten aanzien van door SUR ontvangen tegemoetkoming in het kader van de wet Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) overweegt de kantonrechter dat deze tegemoetkoming betrekking heeft op de loonkosten en daarmee niet relevant is in het kader van de in de verhouding tussen huurder en verhuurder in aanmerking te nemen omzetdaling. De tegemoetkoming maakt ook geen onderdeel uit van de door de Hoge Raad geschetste berekening volgens de vastelastenmethode.

4.11.

De TVL, die verband houdt met de huur, dient in de vastelastenmethode wel bij de omzet te worden betrokken. SUR heeft echter gesteld dat zij in de periode van maart 2020 tot en met december 2020 als bedrijf met meer dan 250 werknemers hierop geen aanspraak heeft kunnen maken. Met betrekking tot de periode vanaf 1 januari 2021 stelt SUR dat de voorwaarden weliswaar zijn verruimd, maar dat – kort gezegd – alle ondernemingen die banden met elkaar onderhouden in dat verband moeten worden beschouwd als één groep. SUR en JD Sports Fashion B.V. moeten in het kader van de TVL-regeling daarom worden beschouwd als één onderneming. SUR stelt dat het omzetverlies van de groep waartoe zij behoort als geheel in kwartaal 1 en 2 van 2021 lager was dan 30%, zodat SUR ook in de periode van 1 januari 2021 tot en met april 2021 geen aanspraak heeft kunnen maken op de TVL-vergoeding. Dit is door [gedaagde 1] c.s. niet gemotiveerd weersproken, zodat bij de berekening van de huurvermindering geen rekening behoeft te worden gehouden met een TVL-vergoeding. [gedaagde 1] c.s. hebben wel nog betoogd dat er vanwege genoemd percentage geen reden is voor huurprijsvermindering, maar de kantonrechter constateert dat in de vastelastenmethode niet een dergelijke drempel is opgenomen en gaat daarom aan dit betoog voorbij.

4.12.

Bij de tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW Pro gaat het om het herstel van de fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst, dat wil zeggen de verstoring van de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur). Gelet hierop zijn voor de beoordeling van de wijze waarop en de mate waarin de huurovereenkomst gewijzigd moet worden in beginsel uitsluitend die activiteiten van SUR van belang die het gehuurde betreffen, althans die in verband staan met het gehuurde. Dat betekent dat het feit dat SUR, althans het concern waartoe zij behoort, buiten het gehuurde nog andere activiteiten heeft die in de betreffende periode wellicht beter rendeerden, in beginsel niet van belang is voor de verdeling van het nadeel, nu die activiteiten in principe buiten de rechtsverhouding van huurder en verhuurder staan. Dit is slechts anders indien kan worden geoordeeld dat er een verband bestaat tussen de teruggelopen omzet in het gehuurde en deze andere activiteiten. Niet is gesteld – en het ligt ook niet voor de hand – dat andere winkels het omzetverlies in het gehuurde hebben gecompenseerd of zelfs maar hebben kunnen compenseren, gelet op de landelijk geldende coronamaatregelen. Dit kan anders liggen voor de onlineverkoop. SUR heeft in dit verband verklaard dat weliswaar sprake is van onlineverkoop, maar dat deze via het hoofdkantoor plaatsvindt en dat omzet uit deze verkopen ook niet aan specifieke winkels wordt toegerekend. Dit moge boekhoudkundig zo geadministreerd worden, het laat de mogelijkheid open dat gederfde omzet in het gehuurde ten dele is gecompenseerd door extra omzet uit online verkopen. Ter beoordeling hiervan behoeft de kantonrechter nadere, onder 4.15 vermelde informatie.

4.13.

[gedaagde 1] c.s. hebben ten slotte bepleit dat een mogelijk inhaalvraag na april 2021 in aanmerking zou moeten worden genomen. In dat verband zijn door SUR nog omzetcijfers overgelegd – aan de juistheid waarvan de kantonrechter geen reden heeft om te twijfelen – over de maanden mei tot en met augustus 2021. De totale omzet in die maanden was ruim 15,2 % hoger dan in diezelfde maanden in 2019, zij het in de maanden juli en augustus in sterk afnemende mate, zodat geen aanleiding bestaat een langere periode in ogenschouw te nemen. SUR heeft betoogd dat dit geen inhaaleffect betreft, maar het gevolg is van sluiting van vestigingen van Perry Sport in Spijkenisse (november 2019) en Rotterdam Alexandrium, en ook van de sluiting van de in Dordrecht op één minuut loopafstand van het gehuurde gelegen sportschoenenwinkel Sneakers per 31 augustus 2020. In dat verband heeft SUR gewezen op de tijdelijke stijging van de omzet in september 2020, die weer terugviel na toename van coronamaatregelen in oktober 2020. Ook heeft SUR gewezen op prijsstijging van sportartikelen – zonder deze te onderbouwen – en (algemene) inflatie over de periode mei 2019-mei 2021 van 3,3% (CPI-index). [gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat deze omstandigheden effect hebben gehad op de omzet, vanwege de afstand tussen de winkels, de beperkte omvang van de schoenenwinkel in Dordrecht in verhouding tot het gehuurde en de omstandigheid dat schoenen maar een beperkt onderdeel vormen van het assortiment van SUR.

4.14.

Het komt de kantonrechter voor dat alle door partijen genoemde factoren enige invloed gehad kunnen hebben op de omzet over de maanden mei tot en met augustus 2020, zonder dat nochtans de afzonderlijke invloed van elk van die factoren – behoudens de algemene inflatie – met enige relevante mate van zekerheid kan worden vastgesteld. Het door SUR overgelegde nieuwsbericht over het uitblijven van een inhaaleffect ziet algemeen op “de omzet die winkels in de grotere binnensteden dit jaar realiseren”, zonder dat onderscheid tussen branches wordt gemaakt, en is om die reden niet maatgevend. Alles afwegend zal de kantonrechter, noodzakelijkerwijs schattenderwijze, de helft van de meeromzet (deze verminderd met het deel dat door de algemene inflatie geacht kan worden te zijn veroorzaakt) als inhaalvraag beschouwen. Daarmee zal bij de berekening van de huurprijsvermindering rekening worden gehouden door deze inhaalvraag in mindering te brengen op de omzetvermindering (en dus op te tellen bij de behaalde omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend).

4.15.

Gelet op het tijdsverloop sinds de mondelinge behandeling en de daarna door partijen genomen aktes, alsmede de ontwikkeling in de rechtspraak in die periode en de op grond daarvan benodigde informatie om het geschil cijfermatig te kunnen beslechten, ziet de kantonrechter aanleiding SUR in de gelegenheid stellen bij akte nadere informatie (wat betreft de onderdelen a t/m c: wederom afkomstig van haar accountant) in het geding te brengen, inhoudende:

a. de online-omzet per maand in de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021 (nu de eerder overgelegde cijfers bruto-omzet inclusief btw zijn, opnieuw als bruto-omzet);

b. de online-omzet per maand in de referteperiode van 1 maart 2019 tot en met 28 februari 2020 (bruto-omzet);

c. om eventueel online-omzet te kunnen toerekenen aan het gehuurde: het percentage van de totale winkelomzet van alle door SUR geëxploiteerde filialen (van Aktiesport en Perry Sport) dat in de referteperiode van 1 maart 2019 tot en met 28 februari 2020 in het gehuurde is behaald;

d. tevens zal SUR zich daarbij mogen uitlaten over welke cijfermatige gevolgtrekking wat haar betreft aan deze cijfers moet worden verbonden in verband met de huurprijsvermindering;

e. de overeengekomen kale huurprijs, de overeengekomen servicekosten en de daarover verschuldigde btw per maand in de periode 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021;

f. in verband met de vordering onder iv: de daadwerkelijk ten aanzien van de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021 aan [gedaagde 1] c.s. betaalde kale huurprijs, servicekosten en btw.

4.16.

De kantonrechter kan zich voorstellen dat partijen, wanneer deze gevraagde cijfers beschikbaar zijn en gelet op hetgeen hierboven over hetgeen hen verdeeld houdt reeds is overwogen, indien zij dit wensen tot een financiële eindafrekening zouden moeten kunnen komen. Voor het geval dit anders is, mogen [gedaagde 1] c.s. vier weken nadat SUR de bedoelde akte zal hebben genomen daarop bij antwoordakte reageren.

4.17.

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van de procedure aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

bepaalt dat SUR zich ter rolzitting van de kantonrechter van deze rechtbank, locatie Dordrecht, van
donderdag 8 september 2022 om 10:00 uurbij akte mag uitlaten over (uitsluitend) hetgeen onder 4.15, de punten a tot en met f, is vermeld;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van de procedure aan

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Bergen uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590