ECLI:NL:RBROT:2022:6573

• Datum uitspraak: 15 juli 2022
• Publicatiedatum: 8 augustus 2022
• Zaaknummer: 9598572 \ CV EXPL 21-42390
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.L. Spierings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over onderhoud en huurprijsvermindering met betrekking tot omgewaaide schutting

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 15 juli 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad) en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Het geschil betreft de vraag of de omgewaaide en kapotte schutting in de tuin van de woning van [gedaagde] kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, en of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW. Woonstad stelt dat het onderhoud van de schutting voor rekening van de huurder komt, terwijl [gedaagde] betoogt dat het om een gebrek gaat dat niet aan hem kan worden toegerekend.

De procedure begon met een dagvaarding op 16 december 2021, gevolgd door een mondelinge behandeling op 16 juni 2022. Tijdens deze behandeling heeft Woonstad, vertegenwoordigd door haar gemachtigde mr. E. Boot, haar standpunt toegelicht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de schutting omgewaaid is door houtrot en dat dit niet valt onder de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. De kantonrechter oordeelt dat de omgewaaide schutting geen gebrek is in de zin van de wet, en dat [gedaagde] derhalve geen recht heeft op huurprijsvermindering.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonstad toegewezen, waarbij de huurprijs per 1 mei 2020 op € 671,48 en per 1 juli 2020 op € 715,80 is vastgesteld. Tevens is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 323,39. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat Woonstad het vonnis kan uitvoeren, ook als [gedaagde] in beroep gaat.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9598572 \ CV EXPL 21-42390

datum uitspraak: 15 juli 2022 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E. Boot te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

zonder gemachtigde.

De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 16 december 2021, met producties 1 tot en met 10;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
• de brief van 22 maart 2022 van de rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Op 16 juni 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Woonstad is verschenen [naam], medewerker technisch beheer, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Boot voornoemd. [gedaagde] is in persoon verschenen. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2.. De feiten

2.1.

Tussen Woonstad en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [plaatsnaam] aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

In februari 2020 zijn tijdens een storm drie schuttingsdelen in de tuin van de woning omgewaaid.

2.3.

In reactie op verzoeken van 20 en 21 april 2020 van [gedaagde] heeft Woonstad op 21 en 23 april 2020 te kennen gegeven dat herstel van de schutting overeenkomstig het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [gedaagde] als huurder komt.

2.4.

Op 28 april 2020 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoekschrift tot huurprijsvermindering ingediend vanwege onderhoudsgebreken.

2.5.

Op 18 november 2020 heeft een onderzoek van de Huurcommissie plaatsgevonden. Van dit onderzoek is een “Rapport van onderzoek” opgemaakt. Het rapport vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Algemene conclusie

De rapporteur laat het aan de commissie over om te bepalen of het gerechtvaardigd is dat er een tijdelijke huurverlaging op grond van ernstige gebreken kan volgen en voor welke periode dit dan geldt.

BEVINDINGEN ONDERZOEKER

(…)

Klacht (1)

Stormschade schutting

(…)

Het omwaaien van de schuttingdelen is het gevolg van houtrot bij de houten staanders ter plaatse van het maaiveld. De staanders zijn door windbelasting van de schuttingdelen dan ook bij het maaiveld afgebroken. De overige 5,5 delen van deze schutting staan nog voldoende stevig.

(…)

Het gedeelte schutting wat aansluit op de gevel valt qua onderhoud voor de verhuurder.

Deze geeft dit ook zelf aan. Deze schutting vertoont over de gehele hoogte losse planken aan beide zijden als gevolg van ouderdom en verzakking van de grond in de achtertuin.

(…)

In het besluit "Kleine Herstellingen" wordt het volgende over erfafscheidingen aangegeven:

Verantwoordelijkheid huurder:

Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen.

Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen.

Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen.

Gelet op het feit dat de houten palen, waartegen de schuttingdelen zijn gemonteerd, ter plaatse van het maaiveld dusdanig door houtrot waren aangetast met als gevolg dat deze door een storm zijn afgebroken, is de rapporteur van mening dat dit niet meer valt onder wat in het besluit "Kleine Herstellingen" onder punt 1,2 of 3 wordt aangegeven. Het betreft hier geen eenvoudige reparaties maar het aanbrengen van compleet nieuwe grondpalen en schuttingdelen.

De rapporteur laat het bij deze dan ook aan de commissie of hier sprake is van een gebrek in de categorie CJ1.

Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:

(CJ1) De schutting, het hekwerk, privacy scherm of de schansmuur is ten gevolge van houtrot of ten gevolge van een andere oorzaak dermate onstabiel of van zodanige constructie en/of samenstelling dat er een gevaarlijke situatie bestaat (omvallen).

Klein onderhoud kan alleen van de huurder worden verlangd als daarmee schade aan het gehuurde wordt voorkomen.

(…)”

2.6.

Per brief van 23 april 2021 heeft Woonstad aan [gedaagde] medegedeeld dat de basishuur hetzelfde blijft en vanaf 1 juli 2021 € 722,93 bedraagt.

2.7.

Op 11 augustus 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan, verzonden op 13 augustus 2021. De voorzitter van de Huurcommissie heeft geen reden gezien om af te wijken van het Rapport van Onderzoek. Geoordeeld is dat sprake is van een ernstig gebrek in de woonruimte. De huurprijs van € 722,93 per maand is vanaf 1 mei 2020 tijdelijk met 40% verlaagd tot € 433,76 per maand. Deze huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld.

2.8.

Op 26 augustus 2021 is Woonstad in verzet gegaan tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie.

2.9.

Op 30 september 2021 is een afspraak om de schutting te herstellen door [gedaagde] afgezegd wegens gezondheidsredenen.

2.10.

Op 28 oktober 2021, verzonden op 9 november 2021, heeft de Huurcommissie ter zake het door Woonstad tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie ingestelde verzet uitspraak gedaan. Die uitspraak luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Beoordeling van het verzet

De commissie overweegt het volgende.

(…) De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat het omwaaien van de schuttingsdelen mede is veroorzaakt door houtrot. Ten aanzien van het gedeelte van de schutting dat aansluit op de gevel heeft de rapporteur opgemerkt dat de oorzaak ook is gelegen in verzakking van de grond en ouderdom. De commissie is van oordeel dat het onderhoud aan de schutting voor rekening van de verhuurder is. In dit geval gaat het niet om eenvoudige kleine herstellingen, zoals het vervangen van een kapotte plank, verven of beitsen, die door de huurder zelf zijn uit te voeren. Daarnaast heeft de huurder verklaard dat hij het normale onderhoud altijd heeft uitgevoerd. De commissie ziet geen reden om daaraan te twijfelen.

Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat wel sprake is van een ernstig woongenot schadend gebrek. Een tijdelijke verlaging tot 60% van de geldende huurprijs komt de commissie echter te fors voor. Immers, het gebrek betreft de schutting in de tuin, en de verhuurder heeft inmiddels het herstel opgepakt, ongeacht de uitspraak van de Huurcommissie. Daarom acht de commissie het verzet ambtshalve gegrond. De uitspraak van de voorzitter komt daarmee te vervallen.

(…)

IV Beslissing

• Het verzet is gegrond.
• De uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 119955 vervalt.
• De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.
• De woonruimte heeft op 1 mei 2020 het volgende ernstige gebrek: Het omwaaien van de schuttingdelen (die er al stonden bij aanvang van de huurovereenkomst) is het gevolg van houtrot bij de houten staanders ter plaatse van het maaiveld. Het gedeelte schutting wat aansluit op de gevel valt qua onderhoud voor de verhuurder. Deze schutting vertoont over de gehele hoogte losse planken aan beide zijden als gevolg van ouderdom en verzakking van de grond in de achtertuin. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer J1).
• De geldende huurprijs van € 722,93 per maand wordt vanaf 1 mei 2020 tijdelijk verlaagd tot € 578,34 per maand.

(…)”

2.11.

Per e-mail van 12 november 2021 heeft Woonstad [gedaagde] verzocht voor 20 november 2021 een afspraak met de door Woonstad benaderde aannemer [naam bedrijf] te maken om de schutting te herstellen. Voornoemd herstel dient voor 15 december 2021 afgerond te zijn.

2.12.

In maart 2022 heeft [gedaagde] de schutting hersteld.

3.. Het geschil

3.1.

Woonstad eist – na vermindering van eis – samengevat:

• voor recht te verklaren dat de omgewaaide en kapotte schutting in de tuin van de woning aan de [adres] te Rotterdam geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat [gedaagde] dientengevolge geen recht heeft op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW;
• voor recht te verklaren dat de (kale) huurprijs vanaf 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt;
• voor recht te verklaren dat de (kale) huurprijs vanaf 1 juli 2020 € 715,80 bedraagt;
• [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Woonstad baseert haar eis op het volgende. Op grond van Bijlage I onder ‘l’ van het Besluit kleine herstellingen wordt tuinonderhoud aangemerkt als een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt. Er is daarom geen sprake van een gebrek en daarmee geen grondslag voor een huurprijsvermindering. Woonstad betwist verder dat het onderhoud van het deel van de schutting dat direct tegen de gevel van de woning staat, voor haar rekening komt. Dit kan eveneens geen grondslag vormen voor een huurprijsvermindering. Daarnaast stelt Woonstad dat de (kale) huurprijs per 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt en per 1 juli 2020 € 715,80 en niet € 722,93 zoals de Huurcommissie stelt. Ten slotte dient [gedaagde] de proceskosten en nakosten te voldoen.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

schutting

4.1.

Vast staat dat enkele palen van de schutting in de tuin van de woning van [gedaagde] rot waren en dat daardoor drie schuttingdelen zijn omgewaaid. Voorts staat vast dat enkele stukken van de schutting direct tegen de gevel los zaten.

4.2.

Tussen partijen is in geschil of de omgewaaide en kapotte schutting aan te merken is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

4.3.

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.4.

Woonstad stelt dat de omgewaaide en kapotte schutting geen gebrek betreft zoals hiervoor omschreven. In tegenstelling tot het standpunt van de rapporteur, dat de Huurcommissie heeft overgenomen (zie 2.5 en 2.10), worden in het Besluit kleine herstellingen bij de norm voor tuinonderhoud geen vereisten gesteld over de eenvoudigheid en de kosten van het herstel. Daarnaast wordt in de artikelen 7:217 en 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen geen norm gehanteerd dat een huurder pas werkzaamheden hoeft te verrichten als daarmee schade aan het gehuurde kan worden voorkomen. Dat er nieuwe grondpalen moesten komen en schuttingsdelen moeten worden vervangen, is volgens Woonstad geen reden om het Besluiten kleine herstellingen buiten toepassing te laten. Er is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, maar van een kleine herstelling die voor rekening van [gedaagde] als huurder komt.

4.5.

[gedaagde] voert aan dat het vervangen van grondpalen en schuttingsdelen niet gelijk te stellen is aan normaal onderhoud. Volgens [gedaagde] is er wel sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat is veroorzaakt door een omstandigheid die hem niet aan te rekenen valt en dat zijn woongenot danig beperkt (heeft).

4.6.

Op grond van artikel 7:240 BW kunnen bij algemene maatregel van bestuur herstellingen aangewezen worden die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

4.7.

De kleine herstellingen staan vermeld in het Besluit kleine herstellingen en de bijbehorende Bijlage. Voor het onderscheid tussen klein en groot onderhoud worden twee criteria gehanteerd, te weten de bereikbaarheidsmaatstaf en het kostencriterium.

4.8.

Uit de Nota van toelichting bij het Besluit kleine herstellingen volgt dat op een aantal plaatsen in de opsomming van kleine herstellingen (onderdelen m, n, o, q, s en u) de bereikbaarheidsmaatstaf wordt gebezigd die erop neerkomt dat herstelwerkzaamheden aan voorzieningen en installaties niet als kleine herstelling worden aangemerkt, indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn, zodat de huurder ze onmogelijk zelf kan uitvoeren. Voorts wordt op een aantal plaatsen de maatstaf gebezigd dat aan de herstelwerkzaamheden geen noemenswaardige kosten (onderdelen d, h, i, j, k, r, en u) verbonden zijn en daarom als kleine herstelling moeten worden aangemerkt. Ook deze maatstaf wordt niet over de hele linie gebezigd. Er zijn herstelwerkzaamheden die als kleine herstelling moeten worden aangemerkt, die niettemin noemenswaardige kosten meebrengen. Gedacht kan worden aan binnenschilderwerk en het onderhoud van de tuin, welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen.

4.9.

Tuinonderhoud, waar het onderhavige geschil op ziet, wordt in de Bijlage onder ‘l’ van het Besluit kleine herstellingen als volgt omschreven:

“l. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:

(…)

het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen;

indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen;”

4.10.

De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconcludeerd dat in het onderhavige geval geen sprake is (geweest) van eenvoudige reparaties. Het aanbrengen van compleet nieuwe grondpalen en schuttingpalen omvat volgens de rapporteur meer dan vervanging van een kapotte plank, verven of beitsen zoals genoemd in onderdeel ‘l’ in de bijlage van het Besluit kleine herstellingen. Deze conclusie is door de Huurcommissie overgenomen. De kantonrechter is echter met Woonstad van oordeel dat de voornoemde conclusie onjuist is. De woorden ‘
waaronder in elk geval ’ impliceren dat de opsomming in onderdeel ‘l’ niet limitatief is. Het enkele feit dat het herstel van de schutting van [gedaagde] meer omvat dan in onderdeel ‘l’ staat vermeld, betekent niet dat dit als kleine herstelling is uitgesloten. Daar komt bij dat, zoals Woonstad ook stelt, de bereikbaarheidsmaatstaf geen vereiste is bij tuinonderhoud en dat het kostencriterium bij tuinonderhoud geen rol speelt (zie r.o.4.8). Daarnaast kan uit (onderdeel ‘l’ van de Bijlage van) het Besluit kleine herstellingen niet worden afgeleid dat [gedaagde] als huurder alleen klein onderhoud hoeft uit te voeren als daarmee schade aan het gehuurde wordt voorkomen.

4.11.

Het standpunt van [gedaagde], dat is overgenomen door de Huurcommissie onder haar beslissing, dat het onderhoud van het deel van de schutting dat direct tegen de gevel aan staat voor rekening van Woonstad komt, is door Woonstad betwist. Nu gesteld noch gebleken is waarom het onderhoud van dit deel van de schutting voor rekening van Woonstad dient te komen, passeert de kantonrechter dit standpunt als onvoldoende onderbouwd. In het midden kan blijven of [gedaagde] als huurder al dan niet het normale onderhoud heeft uitgevoerd aan de schutting.

4.12.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat dat de omgewaaide en kapotte schutting in de tuin van de van [gedaagde] geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat [gedaagde] dientengevolge geen recht heeft op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW. De gevorderde verklaring voor recht onder het eerste gedachtestreepje (zie r.o. 3.1) wordt toegewezen.

huurprijzen

4.13.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad onweersproken gesteld dat in de op 23 april 2021 verzonden brief aan [gedaagde] een onjuiste huurprijs per 1 juli 2021 staat vermeld (zie r.o. 2.6) en dat de (kale) huurprijs op 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt en op 1 juli 2020 € 715,80.

4.14.

Gelet op het voorgaande en het feit dat in r.o. 4.11 is overwogen dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering, zullen de gevorderde verklaringen voor recht dat de (kale) huurprijs vanaf 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt en vanaf 1 juli 2020 € 715,80 worden toegewezen.

proceskosten

4.15.

[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten en € 128,- aan griffierecht. Nu de stellingen van Woonstad (nagenoeg) gelijkluidend zijn aan haar verzetschrift van 26 augustus 2021 in de procedure bij de Huurcommissie, ziet de kantonrechter aanleiding het salaris voor de gemachtigde tot vandaag vast te stellen op € 74,- (twee punten × € 37,- tarief). Het voorgaande betekent dat de proceskosten in totaal € 323,39 bedragen.

4.16.

De gevorderde nakosten worden ook toegewezen.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.17.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de omgewaaide en kapotte schutting in de tuin van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat [gedaagde] dientengevolge geen recht heeft op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW;

5.2.

verklaart voor recht dat de (kale) huurprijs vanaf 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt;

5.3.

verklaart voor recht dat de (kale) huurprijs vanaf 1 juli 2020 € 715,80 bedraagt;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Woonstad tot vandaag vastgesteld op € 323,39;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 18,50 aan salaris voor de gemachtigde te vermeerderen met de explootkosten als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

[46009]