Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9717432 VZ VERZ 22-1838
uitspraak: 15 juli 2022
beschikking ex artikel 7:230 a BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [woonplaats verzoeker],
verzoeker,
gemachtigde: mr. P.A. de Lange,
tegen
Gemeente Barendrecht
gevestigd te Barendrecht,
verweerster,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
Partijen worden hierna aangeduid als “[verzoeker]” respectievelijk “de Gemeente”.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met producties, binnengekomen ter griffie op 28 februari 2022;
- het verweerschrift met producties, binnengekomen ter griffie op 3 juni 2022.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juni 2022. [verzoeker] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de Gemeente zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door de gemachtigde.
De kantonrechter heeft de uitspraak nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[verzoeker] huurt sinds 1 september 2014 van de Gemeente ruimten in het voormalig schoolgebouw van [naam school] aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en telkens met die periode verlengd.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen van toepassing.
2.3
[verzoeker] gebruikt het gehuurde deels voor zijn eigen praktijk en deels verhuurt hij het gehuurde onder aan anderen.
2.4
Bij aangetekende brief van 8 februari 2021 heeft de Gemeente de huur opgezegd en de ontruiming van het gehuurde aangezegd per 31 december 2021.
2.5
[verzoeker] kan zich met de opzegging en de voortvloeiende ontruimingsverplichting niet verenigen.
3..Het geschil
3.1
De kantonrechter wordt verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:
- PRIMAIR te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 januari 2022 op de voorheen geldende voorwaarden en bedingen is voorgezet voor de duur van 1 jaar en met een huurprijs voor het jaar 2022 ten bedrage van € 1.070,-- per maand;
- SUBSIDIAIR de ontruimingstermijn waarbinnen [verzoeker] en zijn onderhuurders het gehuurde moeten verlaten te verlengen tot 1 januari 2023, met bepaling van de gebruiksvergoeding voor gebruik van het gehuurde te bepalen op € 1.070,-- per maand;
- PRIMAIR EN SUBSIDIAIR de Gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding, een bedrag aan salaris advocaat daaronder begrepen.
3.2
De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek van [verzoeker].
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling van het verzoek
ten aanzien van het primair verzochte
4.1
[verzoeker] stelt dat hij in dit geval recht op en belang heeft bij een verklaring voor recht, zodat tussen partijen bindend kan worden vastgesteld wat tussen hen als recht heeft te gelden. Bij wijze van uitzondering kan daarom ook in een verzoekschriftprocedure worden verzocht. Het is geen harde regel dat een dergelijke verklaring uitsluitend in een dagvaardingsprocedure zou kunnen worden gevorderd.
4.2
De Gemeente voert aan dat een verklaring voor recht moet worden gevorderd in een dagvaardingsprocedure en niet in een verzoekschriftprocedure.
4.3
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.4
Ingevolge artikel 261 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) worden de zaken ten aanzien waarvan dit uit de wet voortvloeit met een verzoekschrift ingeleid. Uit de wet vloeit niet voort dat een zaak ter verkrijging van een verklaring voor recht met een verzoekschrift wordt ingeleid, zodat het primaire verzoek van [verzoeker] met een dagvaarding had moeten worden ingeleid. Daarnaast is subsidiair een verzoek gedaan waarvan wel uit de wet voortvloeit dat deze met een verzoekschrift wordt ingeleid (verzoek tot verlenging ontruimingstermijn ex 7:230a BW). Dat dit verzoek ook in deze procedure is gedaan betekent niet dat dan ook de gevraagde verklaring voor recht met een verzoekschrift kan worden ingeleid. Dit zou anders kunnen zijn indien de verklaring voor recht ziet op de kwalificatie van de huurovereenkomst en daarmee het toepasselijke huurregime. Daarvan is in deze zaak echter geen sprake, zodat [verzoeker] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in het primair verzochte.
ten aanzien van het subsidiair verzochte
4.5
Het verzoek van [verzoeker] is binnengekomen op 28 februari 2022 en de ontruiming is aangezegd tegen 31 december 2021. Het verzoek is derhalve tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden beoordeeld.
4.6
Tussen partijen is niet in geschil dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Nu de Gemeente niet gebonden is aan de in de wet opgesomde opzeggingsgronden en vereisten voor opzegging bij 290-bedrijfsruimte, geldt dat partijen contractueel vrij zijn de wijze van opzegging bij overeenkomst te bepalen. Zoals onbetwist door partijen is overeengekomen in artikel 3.3 van de huurovereenkomst, is de huur met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden opgezegd. De opzegging is dan ook rechtsgeldig, tenzij het beroep van [verzoeker] op de redelijkheid en billijkheid gegrond is.
4.7
Geoordeeld wordt echter dat [verzoeker] in dit verband onvoldoende concreet heeft onderbouwd waarom zoals [verzoeker] stelt “de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval zich in dit geval verzetten tegen een dergelijke opzegging door de Gemeente”. Ook nadat de Gemeente in het verweerschrift hierop heeft gewezen, heeft [verzoeker] dit nagelaten. Het beroep van [verzoeker] op de redelijkheid en billijkheid slaagt dan ook niet. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd.
4.8
De door [verzoeker] gestelde omstandigheden leveren naar het oordeel van de kantonrechter geen voortzetting of (stilzwijgende) verlenging van de huurovereenkomst op. De gewezen huurder is gehouden na het einde van de huurovereenkomst, gedurende de ontruimingstermijn, een gebruiksvergoeding te betalen, die gelijk is aan de voorheen verschuldigde huur, tot het moment van ontruimen. Dat de administratie van de Gemeente niet de juiste terminologie gebruikt na de datum van het beëindigen van de huur vormt onvoldoende grond om aan te nemen dat de huurovereenkomst is voortgezet. Gelet op het bepaalde in artikel 7:230a, lid 1 en lid 3 BW geldt dat het einde van de huurovereenkomst niet meteen inhoudt dat de huurder moet ontruimen. De huurder heeft twee maanden na de aangezegde dag van ontruiming de tijd om een verzoekschrift als het onderhavige in te dienen als gevolg waarvan zijn ontruimingsverplichting wordt geschorst tot op het moment dat op het verzoek is beslist. Ten aanzien van de stelling van [verzoeker] dat de Gemeente kenbaar heeft gemaakt hem noch zijn onderhuurders op straat te zetten heeft de Gemeente bovendien – onweersproken – gesteld dat deze mededeling moet worden bezien in het licht van de mogelijkheid die zij [verzoeker] en de onderhuurders wenst te bieden om een nieuwe huurovereenkomst met de Gemeente aan te gaan.
4.9
De conclusie is dat er met betrekking tot het gehuurde geen huurovereenkomst meer bestaat tussen partijen.
4.1
Ten aanzien van het verzoek tot verlenging van ontruimingstermijn dient een belangenafweging te worden gemaakt.
4.11
In artikel 7:230a lid 4 BW is het volgende bepaald:
“Het verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.”
“Het verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.”
4.12
Tussen partijen staat vast dat geen sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde of van ernstige overlast of wanbetaling door [verzoeker]. Aan de orde is derhalve een afweging tussen de belangen van [verzoeker] en zijn onderhuurders enerzijds en de belangen van de Gemeente anderzijds. Beide partijen hebben in de door hun in het geding gebrachte processtukken en ter zitting ten overstaan van de kantonrechter hun belangen beargumenteerd. Die belangen tegen elkaar afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [verzoeker] door de ontruiming niet ernstiger zullen worden geschaad dan de belangen van de Gemeente bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker]. Daartoe is het volgende redengevend.
4.13
Met zijn stellingen – die grotendeels zien op het gegeven dat [verzoeker] en zijn onderhuurders reeds langere tijd (sinds 2014) de onderhavige ruimten huren lijkt [verzoeker] te miskennen dat een huurovereenkomst naar haar aard een tijdelijke overeenkomst is. De dienstverlening die [verzoeker] en zijn onderhuurders verlenen zou – zoals de Gemeente onweersproken heeft aangevoerd – kunnen worden voortgezet mits [verzoeker] en de onderhuurders met de Gemeente nieuwe huurovereenkomsten aan zouden gaan. Ter zitting heeft de Gemeente ook aangegeven dat op het moment een nieuwe huurder een ruimte wil huren, zij dat in overleg met [verzoeker] wil doen. [verzoeker] heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt waarom hij en zijn onderhuurders belang hebben bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde.
4.14
De Gemeente heeft daarentegen wel aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft zelf te kunnen bepalen wie de ruimtes in het gehuurde gebruikt, nu het gehuurde maatschappelijk vastgoed betreft.
4.15
Het voorgaande leidt ertoe dat het verzoek van [verzoeker] om de ontruimingsbescherming met één jaar te verlengen tot 1 januari 2023 wordt afgewezen. Op grond van artikel 7:230a lid 7 BW stelt de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vast op twee maanden na deze beschikking.
voorwaardelijke subsidiaire tegenverzoek
4.16
Nu het tegenverzoek is ingesteld onder de voorwaarde dat het verzoek van [verzoeker] geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen en dit nu niet het geval is, wordt aan de beoordeling van het subsidiaire tegenverzoek van de Gemeente niet toegekomen.
4.17
[verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
ten aanzien van het primair verzochte
verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;
ten aanzien van het subsidiair verzochte
wijst het verzoek af;
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op twee maanden na deze beschikking;
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821