ECLI:NL:RBROT:2022:6887

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/634014 / HA ZA 22-160

Vonnis van 17 augustus 2022

in de zaak van

[naam eiser],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser,

advocaat: mr. W.J. Nomen,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat: mr. A.T. Tilburg.

Eiser zal hierna [naam eiser] en gedaagde zal hierna [naam gedaagde] worden genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de conclusie van antwoord,

- de brief van de rechtbank van 22 april 2022, met een oproeping voor een mondelinge behandeling op 6 juli 2022,

- de brief van de rechtbank van 10 juni 2022, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,

- de brief van mr. Nomen van 24 juni 2022 met een aanvullende productie,

- de mondelinge behandeling van 6 juli 2022,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 juli 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst, ondertekend op 11 en 15 februari 2021, heeft [naam eiser] van [naam gedaagde] gekocht de woning aan het [adres] (hierna: de woning) voor een koopsom van € 255.00,00 (hierna: de koopovereenkomst). In de artikelen 4.1, 5.1, 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst staat het volgende:

“artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

. De akte van levering zal gepasseerd worden op 8 april 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen,

(…)

artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom

5.1.

. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 25 maart 2021 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 25.500,-, zegge VIJFENTWINTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren.

(…)

Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

2.2.

Op 6 april 2021 heeft [naam 1] van Driebergen Makelaardij, de makelaar van [naam eiser] (hierna: [naam 1]), een e-mail gestuurd aan [naam 2] van [naam makelaarskantoor], de makelaar van [naam gedaagde] (hierna: [naam 2]). Met deze e-mail heeft [naam 1] een e-mail doorgestuurd van dezelfde datum aan hem van [naam 3] van Vitis Advies, de hypotheekadviseur van [naam eiser] (hierna: [naam 3]) met onder meer de volgende inhoud:

“Goedemiddag [naam 1],

Naar aanleiding van de mail van de verkopendmakelaar het volgende.

Ten eerste mijn dank voor het feit dat de verkopende partij wil meedenken in deze kwestie

alleen;

• 8 april passeren is onmogelijk, BLG heeft minimaal 5 werkdagen nodig om de

gelden bij de notaris te krijgen na verzenden van de instructie. Een meer passende

datum zou dan eind volgende week zijn.

• Bankgarantie kan morgen via Nationale Waarborg worden gesteld, mits wij in het

bezit zijn van een mail van de verkopendmakelaar dat relatie niet in gebreke is

gesteld én de passeerdatum is verlengd naar (?)

Zonder bovenstaande is het niet mogelijk om de financiering te regelen en zul je helaas de

ontbinding moeten inroepen omdat er nog geen bindend aanbod van een erkende Nederlandse geldverstrekker [is].

(…)”

2.3.

Op 7 april 2021 heeft [naam 2] per e-mail aan [naam 1] geantwoord als volgt:

“Goedemorgen [naam 1],

Bedankt voor uw bericht.

In antwoord op uw vragen zie hieronder:

8 april passeren is onmogelijk, BLG heeft minimaal 5 werkdagen nodig om de gelden bij de notaris te krijgen na verzenden van de instructie. Een meer passende datum zou dan eind volgende week zijn
Accoord voor verkoper, mits de bankgarantie is gesteld. Zodra de bankgarantie is gesteld en bevestigd door de notaris zullen wij de transportdatum verschuiven naar vrijdag 23 april 2021.

Bankgarantie kan morgen via Nationale Waarborg worden gesteld, mits wij in het bezit zijn van een mail van de verkopendmakelaar dat relatie niet in gebreke is gesteld én de passeerdatum is verlengd naar (?)
Zodra aan bovenstaande is voldaan m. b. t. de bankgarantie zullen wij de transportdatum verschuiven naar vrijdag 23 april 2021, waarbij wij de koper voor die datum niet in gebreke zullen stellen.(…)”

2.4.

Op 8 april 2021 (10:10 uur) heeft [naam 2] per e-mail aan [naam 1] gevraagd, met kopie aan [naam 3], of deze kan aangeven wanneer de bankgarantie gesteld zal worden.

2.5.

Op 8 april 2021 (10:22 uur) heeft [naam 3] aan [naam 2] per e-mail gestuurd een kopie van de op 8 april 2021 door Liberty Mutual Surety voor [naam eiser] ten gunste van [naam gedaagde] gestelde aankoopgarantie voor een bedrag van € 25.500,00 (hierna: de aankoopgarantie). De aankoopgarantie kent als “Definitieve Einddatum” 23 mei 2021.

2.6.

Op 8 april 2021 (11:23 uur) heeft [naam 2] een e-mail aan [naam 1] gestuurd met onder meer de volgende inhoud:

“
Excuus, eind volgende week is natuurlijk 16 april 2012[sic]
en niet 23 april 2021.

Wij hebben de bankgarantie inmiddels ontvangen. Dank daarvoor.”

2.7.

Op 19 april 2021 heeft [naam 2] per aangetekende brief een ingebrekestelling gestuurd aan [naam eiser] omdat de levering van de woning niet op 16 april 2021 heeft plaatsgevonden.

2.8.

Op 3 mei 2021 heeft [naam 3] een e-mail aan [naam 2] gestuurd met onder meer de volgende inhoud:

“(…)

Aangezien het vorige telefonische gesprek met uw collega, niet het beoogde effect had; de klant werd namelijk verblijd met een ingebrekestelling in plaats van een uitstel van de data, zou ik graag voordat er door u of uw opdrachtgever stappen worden gezet een en ander met u willen doorspreken om de levering van de woning mogelijk te maken.”

2.9.

Op 4 mei 2021 (09:56 uur) heeft [naam 2] een e-mail gestuurd aan [naam 1] met onder meer de volgende inhoud:

“(…)

Graag wil ik u erop wijzen dat de overdracht reeds op 8 april jl. had moeten plaatsvinden.

Voorafgaand is er 2x verlenging verleend op de ontbindende voorwaarden financiering, waarna wij ook nog uw verzoek hebben ingewilligd om de datum van transport op te schuiven naar een latere datum, t.w. 16 april 2021.

Bovendien hebben wij aan uw verzoek voldaan om een schuldbekentenis op te maken voor een resterend gedeelte van de koopsom.

Helaas ging ook 16 april 2021 voorbij zonder resultaat uwerzijds en hebben wij -om u toch nog wat tijd te gunnen- de ingebrekestelling pas op 19 april jl. verstuurd. Hierin heeft u alsnog de gelegenheid gekregen om het transport op 26 april 2021 te laten plaatsvinden.

Tenslotte heeft de notaris -die in deze hele zaak zeer meedenkend is- u nogmaals de tijd gegund tot dinsdag 4 mei 2021 11.00 uur.

(…)

Indien koper vandaag om 11.00 uur niet de akte van levering kan ondertekenen, zal verkoper de koopovereenkomst als ontbonden beschouwen en zal verkoper de notaris verzoeken om de bankgarantie per direct op te eisen. Ook zal per vandaag de woning weer te koop worden aangeboden.

(…)”

2.10.

Op 5 mei 2021 heeft [naam gedaagde] de aankoopgarantie voor een bedrag van € 25.500,00 ingeroepen.

2.11.

Per brief van 9 juli 2021 heeft (de advocaat van) [naam eiser] [naam gedaagde] in gebreke gesteld en verzocht om alsnog binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen door mee te werken aan de levering van de woning.

2.12.

Op 21 juli 2021 heeft [naam eiser] van een derde een andere woning geleverd gekregen voor een koopsom van € 220.000,00.

2.13.

Per brief van 29 juli 2021 heeft (de advocaat van) [naam eiser] de koopovereenkomst met [naam gedaagde] ontbonden en aanspraak gemaakt op de door [naam gedaagde] verbeurde boete en op terugbetaling van de door [naam gedaagde] geïncasseerde boete.

3..Het geschil

3.1.

[naam eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] veroordeelt:

- primair:tot betaling van een bedrag van € 51.000,00 in hoofdsom, vermeerderd met een bedrag van € 47,51 aan wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 15 augustus 2021 tot en met 31 augustus 2021 en vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 september 2021, en een bedrag van € 1.554,85 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- subsidiair:tot betaling van een bedrag van € 25.500,00 in hoofdsom, vermeerderd met een bedrag van € 23,76 aan wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 15 augustus 2021 tot en met 31 augustus 2021 en vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 september 2021, en een bedrag van € 1.246,30 aan buitengerechtelijke incassokosten;

- primair en subsidiair:in de proceskosten.

3.2.

De primaire vordering van [naam eiser] van € 51.000,00 bestaat uit twee vorderingen van € 25.500,00. Aan de eerste vordering van € 25.500,00 legt [naam eiser] ten grondslag dat dit bedrag de contractuele boete is die volgt uit artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Omdat [naam gedaagde] de woning, ook na ingebrekestelling, niet aan hem heeft geleverd, verkeerde zij in verzuim en was [naam eiser] gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden. Als gevolg van deze ontbinding moet [naam gedaagde] de contractuele boete aan hem betalen.

Aan de tweede vordering van € 25.500,00 legt [naam eiser] ten grondslag dat hij dit bedrag onverschuldigd aan [naam gedaagde] heeft betaald. Het bedrag betreft de op 5 mei 2021 door [naam gedaagde] geïncasseerde contractuele boete door het inroepen van de aankoopgarantie nadat zij op 4 mei 2021 zonder grond de koopovereenkomst heeft ontbonden. De subsidiaire vordering van [naam eiser] ziet alleen op de door [naam gedaagde] ten onrechte geïncasseerde contractuele boete.

3.3.

[naam gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser], met veroordeling van [naam eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4..De beoordeling

De nader overeengekomen leveringsdatum

4.1.

De centrale vraag in deze procedure is de vraag welke datum partijen nader overeengekomen zijn voor levering van de woning. Uit het antwoord op die vraag volgt de verdere beoordeling van de vorderingen van [naam eiser].

4.2.

Ter onderbouwing van zijn primaire vordering stelt [naam eiser] het volgende. De leveringsdatum is verplaatst naar 23 april 2021. Dit volgt uit de hierboven onder 2.2 en 2.3 gedeeltelijk geciteerde e-mails van 6 en 7 april 2021. Hierin is door [naam 2] namens [naam gedaagde] akkoord gegaan met het verschuiven van de transportdatum naar vrijdag 23 april 2021, onder voorwaarde dat de bankgarantie is gesteld. Met het stellen van de bankgarantie op 8 april 2021 is die voorwaarde vervuld en staat de leveringsdatum van 23 april 2021 vast.

4.3.

[naam gedaagde] betwist dat partijen de leveringstermijn hebben verschoven naar 23 april 2021. Zij voert ter onderbouwing hiervan het volgende aan. Het was voor [naam eiser] duidelijk dat het de bedoeling was om de termijn te verschuiven naar vrijdag 16 april 2021. Dat volgt uit de hierboven onder 2.2 gedeeltelijk geciteerde e-mail van [naam 3] van 6 april 2021, waarin deze aangeeft nog vijf werkdagen nodig te hebben, zodat “
een meer passende datum eind volgende week zou zijn”. Eind volgende week komt overeen met 16 april 2021. Dat [naam 2] in zijn reactie op dit voorstel heeft geschreven dat [naam gedaagde] bereid was de transportdatum te verschuiven naar vrijdag 23 april 2021 nadat de bankgarantie zou zijn gesteld, is een verschrijving. Deze verschrijving is daags erna, op 8 april 2021, door [naam 2] gecorrigeerd en op deze correctie heeft [naam eiser] niet gereageerd. Er is op 16 april 2021 telefonisch contact geweest tussen [naam 3] en een collega van [naam 2], waarin [naam 3] heeft meegedeeld dat de financiering toch weer was vertraagd en dat de levering weer niet kon plaatsvinden. Op die datum had [naam eiser] de koopovereenkomst nog kunnen ontbinden, maar dat heeft hij niet gedaan. Na de ingebrekestelling van 19 april 2021 is pas op 3 mei 2021 weer van [naam eiser] vernomen door middel van de hierboven onder 2.8 gedeeltelijk geciteerde e-mail van [naam 3]. Uit deze e-mail volgt dat ook [naam eiser] uitging van 16 april 2021 als transportdatum, aangezien hij schrijft dat [naam eiser] werd verblijd met een ingebrekestelling “
in plaats van uitstel van data”.

4.4.

De rechtbank overweeg als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Het aanbieden en aanvaarden zijn eenzijdig gerichte rechtshandelingen. Het zijn dus wilsverklaringen, die vormvrij kunnen geschieden (artikel 3:37 lid 1 BW). De rechtbank moet dan ook beoordelen of met betrekking tot het verschuiven van de leveringsdatum van de woning naar 23 april 2021 sprake is van een aanbod en de aanvaarding daarvan.

4.5.

De rechtbank stelt om te beginnen vast dat [naam 2] op 7 april 2021 namens [naam gedaagde], in reactie op het verzoek van [naam 1] namens [naam eiser], de bereidheid heeft uitgesproken om de transportdatum te verschuiven als de bankgarantie is gesteld. Hij heeft daarbij zelf als eerste de datum van 23 april 2021 genoemd. Nadat [naam 2] op 8 april 2021 (om 10:10 uur) nog een keer had gevraagd om aan te geven wanneer de bankgarantie gesteld zal worden, heeft [naam 3] op 8 april 2021 (om 10:22 uur) een kopie van de op 8 april 2021 gestelde aankoopgarantie aan [naam gedaagde] gestuurd. In de aankoopgarantie is als ‘Definitieve Einddatum’ van de garantie ‘23 mei 2021’ opgenomen. Dat is één maand na 23 april 2021, hetgeen overeenkomt met het in artikel 5.1 van de koopovereenkomst opgenomen vereiste dat de bankgarantie tot tenminste één maand na de overeengekomen transportdatum geldig moet zijn. De rechtbank leidt daaruit af dat [naam eiser] de door [naam gedaagde] genoemde datum van 23 april 2021 heeft aanvaard en dit aldus ook kenbaar heeft gemaakt aan [naam 2]/[naam gedaagde]. Met het stellen van de aankoopgarantie is tevens de door [naam gedaagde] gestelde voorwaarde vervuld. Daarmee is komen vast te staan dat 23 april 2021 de nader tussen partijen overeengekomen datum is voor levering van de woning.

4.6.

Aan het voorgaande doet niet af dat [naam 2] op 8 april 2021 (om 11:23 uur) namens [naam gedaagde], dus nadat de aankoopgarantie is gesteld en in kopie aan hem is gestuurd, de hierboven onder 2.6 geciteerde e-mail heeft geschreven. De mededeling van [naam 2] “
dat 23 april 2021 natuurlijk 16 april 2021 moet zijn” komt immers pas ná het moment waarop sprake is van aanbod en aanvaarding met betrekking tot de datum van 23 april 2021. Uit de in deze procedure vaststaande feiten is niet af te leiden dat [naam eiser] vervolgens de datum van 16 april 2021 als nadere leveringsdatum heeft aanvaard en dit is ook niet door [naam gedaagde] gesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam gedaagde] desgevraagd verklaard niet te weten of er na het versturen van deze e-mail nog telefonisch navraag namens haar bij [naam eiser]/[naam 1] is gedaan teneinde te vernemen of alsnog akkoord werd gegaan met 16 april 2021. Volgens haar is er wel een stuk van de notaris waaruit blijkt dat de woning op 16 april 2021 gepasseerd zou worden. Zij verklaart niet te weten of dit stuk naar beide partijen is gestuurd. [naam eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat een afspraak bij de notaris en een concept-leveringsakte hem niet bekend zijn.

4.7.

De rechtbank overweegt dat bij de verkoop van een woning de datum voor levering dermate essentieel is, dat daarover geen enkele onduidelijkheid moet bestaan. Het had dan ook voor de hand gelegen als er na ontdekking van de -in de ogen van [naam gedaagde]- kennelijke verschrijving van [naam 2] niet alleen namens haar een mailtje was gestuurd met eenzijdige mededeling van de vergissing maar dat er ook anderszins contact was opgenomen met [naam eiser] om er zeker van te zijn dat alle partijen het eens waren over dezelfde leveringsdatum. Niet gesteld of gebleken is dat een dergelijk contact heeft plaatsgevonden. Ook is niet gebleken van een bij beide partijen bekende passeerafspraak bij de notaris op 16 april 2021, uit welke afspraak eventueel ook een akkoord van beide partijen met deze datum afgeleid zou kunnen worden. Er is geen correspondentie van de notaris en/of een concept leveringsakte in het geding gebracht. [naam gedaagde] heeft dus haar verklaring daarover niet nader onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg lag.

4.8.

Ter onderbouwing van haar verweer dat ook [naam eiser] uitging van 16 april 2021 als leveringsdatum, heeft [naam gedaagde] verder gewezen op een telefoongesprek dat op die dag heeft plaatsgevonden tussen [naam 3] en een collega van [naam 2]. Volgens [naam gedaagde] belde [naam 3] precies op die datum om mee te delen dat de financiering toch weer was vertraagd en dat de levering dus weer niet kon plaatsvinden. [naam gedaagde] betwist dat haar makelaar toen begripvol op de verdere vertraging heeft gereageerd. Er is volgens haar geen enkele toezegging gedaan en er is ook niet gezegd dat een e-mail met nadere informatie over de financiering afgewacht zou worden. Er is juist aangegeven dat aan de datum van 16 april 2021 zou worden vastgehouden. Dat er geen uitstel is gegeven, volgt ook uit het feit dat [naam 2] daarvan geen schriftelijke bevestiging heeft gestuurd, aldus [naam gedaagde].

4.9.

[naam eiser] heeft een brief van [naam 3] van 20 juni 2022 aan zijn advocaat in het geding gebracht, waarin deze ook ingaat op het telefoongesprek van 16 april 2021. Volgens [naam 3] heeft hij die dag telefonisch contact opgenomen met de makelaar van [naam 2] omdat hij bericht kreeg dat [naam gedaagde] toch uitging van 16 april 2021 als leveringsdatum. In het telefoongesprek heeft [naam 3] aangegeven hoe de situatie met betrekking tot de financiering op dat moment was en heeft hij aangegeven dat de aanvraag omgezet moest worden naar een niet reguliere aanvraag binnen BLG Wonen. [naam 3] verklaart dat hij tegen de collega van [naam 2] heeft gezegd dat [naam eiser] in staat was de woning te financieren. Een bevestiging van de geldverstrekker zou hij per e-mail doorsturen zodra hij deze zou ontvangen. Aldus [naam 3] heeft de collega van [naam 2] geantwoord daarop te willen wachten.

4.10.

De rechtbank overweegt dat ook de verwijzing door [naam gedaagde] naar het telefoongesprek van 16 april 2021 haar niet kan baten. Uit hetgeen partijen over en weer over het bewuste telefoongesprek hebben verklaard kan immers niet de conclusie worden getrokken dat 16 april 2021 de (nader) afgesproken leveringsdatum was. Tegenover de hiervoor weergegeven verklaring van [naam 3] heeft [naam gedaagde] alleen in algemene zin aangegeven wat de collega van [naam 2] in het bewuste telefoongesprek zou hebben gezegd. Een schriftelijke verklaring van deze collega ontbreekt en zij is ook niet bij de mondelinge behandeling aanwezig geweest om inlichtingen over dit gesprek te geven. Tegen deze achtergrond legt de hierboven onder 2.8 gedeeltelijk geciteerde e-mail van [naam 3] van 3 mei 2021, waarin hij naar het zich laat aanzien verwijst naar het telefoongesprek, te weinig gewicht in de schaal. Uit de in deze procedure vaststaande feiten kan de rechtbank dan ook niet afleiden dat partijen nader overeengekomen zouden zijn dat de woning op 16 april 2021, en niet op 23 april 2021, geleverd zou worden. De conclusie is dan ook dat 23 april 2021 de nader overeengekomen leveringsdatum is.

De door [naam gedaagde] geïncasseerde contractuele boete

4.11.

Volgens de wet is degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd terug te vorderen (artikel 6:203 lid 1 BW). Als de onverschuldigde betaling een geldsom betreft, dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag (artikel 6:203 lid 2 BW).

4.12.

De rechtbank heeft hiervoor in 4.1 tot en met 4.10 overwogen dat de nader overeengekomen leveringsdatum 23 april 2021 is. Dat betekent dat [naam eiser] op 19 april 2021 nog niet in gebreke was met afname van de woning tegen betaling van de koopprijs. De op deze dag door [naam gedaagde] gestuurde ingebrekestelling mist derhalve grondslag. [naam eiser] kon immers pas na 23 april 2021 in gebreke zijn. Nadien is door [naam gedaagde] evenwel geen nieuwe ingebrekestelling gestuurd. Dat is volgens artikel 11.2 van de koopovereenkomst wel een vereiste om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te kunnen gaan. [naam gedaagde] kon de koopovereenkomst op 4 mei 2021 dan ook niet rechtsgeldig ontbinden. Dat betekent ook dat er geen rechtsgrond aanwezig was om op 5 mei 2021 tot het inroepen van de aankoopgarantie over te gaan. [naam eiser] heeft de contractuele boete van

€ 25.500,00 dus onverschuldigd aan [naam gedaagde] betaald en [naam gedaagde] moet het door haar geïncasseerde bedrag dan ook aan [naam eiser] terugbetalen. De rechtbank zal de tweede primaire vordering van [naam eiser] toewijzen.

[naam eiser] gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden?

4.13.

Voor de beoordeling van de eerste primaire vordering van [naam eiser] is de volgende vraag die beantwoord moet worden de vraag of [naam eiser] op zijn beurt gerechtigd was om de koopovereenkomst op 29 juli 2021 te ontbinden. Tegenover hetgeen [naam eiser] ter onderbouwing van deze vordering heeft aangevoerd, voert [naam gedaagde] als verweer aan dat de ontbinding van de koopovereenkomst door [naam eiser] geen effect heeft omdat zij de koopovereenkomst op 4 mei 2021 al rechtsgeldig had ontbonden en dat [naam eiser] om die reden geen aanspraak op de contractuele boete kan maken.

4.14.

[naam eiser] heeft bij de mondelinge behandeling desgevraagd het volgende verklaard. Na de ontbinding van de koopovereenkomst door [naam gedaagde] is de financieringsaanvraag stopgezet. De financiering voor de aankoop van de woning is dus nooit officieel rondgekomen. Na 5 mei 2021 heeft er geen communicatie meer tussen partijen plaatsgevonden tot aan de ingebrekestelling namens [naam eiser] van 9 juli 2021. [naam eiser] heeft op 21 juli 2021 een andere woning geleverd gekregen voor een bedrag van € 220.000,00. Voorafgaand aan het afnemen van deze woning heeft hij [naam gedaagde] nog in gebreke gesteld. De woning van [naam gedaagde] was nog steeds zijn eerste keuze. Pas na het verstrijken van de aan [naam gedaagde] gestelde termijn is hij daadwerkelijk overgeschakeld naar de andere woning. Na afname van de andere woning op 21 juli 2021 heeft [naam eiser] op 29 juli 2021 de koopovereenkomst ontbonden.

4.15.

Op grond van de artikel 11.1 van de koopovereenkomst kan de wederpartij van een nalatige partij de overeenkomst ontbinden als de nalatige partij in gebreke blijft met nakoming van één of meer uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Daarvoor is wel een voorafgaande ingebrekestelling vereist, waarin een termijn van tenminste acht dagen wordt gegeven om de overeenkomst alsnog na te komen. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is de nalatige partij in geval van ontbinding zonder rechterlijke tussenkomst een boete verschuldigd ter hoogte van 10% van de koopsom.

4.16.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit de verklaring van [naam eiser] ter zitting volgt dat [naam eiser] de financiering van de koopsom van de woning van € 255.000,00 niet rond had op het moment van het versturen van de ingebrekestelling op 9 juli 2021. Verder volgt uit die verklaring dat hij op het moment van ontbinding van de koopovereenkomst op 29 juli 2021 (maar 20 dagen later) de andere woning al had afgenomen en betaald. Naar moet worden aangenomen was er op dat moment in ieder geval geen mogelijkheid meer voor financiering van de koopsom van de woning. De rechtbank leidt hieruit af dat [naam eiser], nu hier verder niets over is gesteld of verklaard, op geen enkel moment de financiering van de woning zodanig had geregeld dat hij de koopovereenkomst met [naam gedaagde] kon nakomen. Het lijkt er dan ook op dat het versturen van de ingebrekestelling en de daaropvolgende ontbinding van de koopovereenkomst louter als reden hadden om de contractuele boete te kunnen incasseren en niet om nog daadwerkelijk levering van de woning te bewerkstelligen. Dat is niet in lijn met de strekking van een ingebrekestelling, waarbij aan de andere partij de mogelijkheid moet worden geboden om de overeenkomst alsnog daadwerkelijk na te komen (in dit geval dus dat [naam gedaagde] de gelegenheid kreeg om woning alsnog aan [naam eiser] te leveren tegen betaling van de koopsom door [naam eiser]).

4.17.

Nu de rechtbank van oordeel is dat [naam eiser] niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden, heeft hij ook geen recht op de contractuele boete. De rechtbank zal zijn eerste primaire vordering dan ook afwijzen.

Wettelijke rente

4.18.

[naam eiser] vordert betaling van de wettelijke rente over het in hoofdsom door [naam gedaagde] verschuldigde bedrag met ingang van 15 augustus 2021. Na de ontbinding van de koopovereenkomst op 29 juli 2021 heeft [naam eiser] [naam gedaagde] een termijn van veertien dagen gegeven om de door haar ten onrechte geïncasseerde contractuele boete terug te betalen. Deze mededeling heeft [naam gedaagde] op 30 juli 2021 bereikt. Nu [naam gedaagde] het gevorderde bedrag niet heeft terugbetaald, is zij met ingang van 15 augustus 2021 in verzuim. [naam gedaagde] heeft tegen deze vordering, zowel voor wat betreft het gevorderde bedrag aan wettelijke rente van € 47,51 over de periode van 15 augustus 2021 tot en met 31 augustus 2021 als voor wat betreft de gevorderde rente vanaf 1 september 2021, geen afzonderlijk verweer gevoerd.

4.19.

De rechtbank zal wettelijke rente toewijzen zoals gevorderd, nu hiertegen geen verweer is gevoerd. In het lichaam van de dagvaarding noemt [naam eiser] op één plaats de wettelijke handelsrente. In het petitum van de dagvaarding wordt ‘wettelijke rente’ gevorderd. Ter vermijding van een misverstand daarover overweegt de rechtbank dat zij de ‘gewone’ wettelijke rente van artikel 6:119 BW zal toewijzen. Er is immers geen sprake van een handelsovereenkomst als gedefinieerd in artikel 6:119a lid 1 BW.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.20.

[naam eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Hij vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank overweegt dat de toe te wijzen vordering van [naam eiser] geen betrekking heeft op één van de situaties waarin dit besluit van toepassing is. De vordering op grond van onverschuldigde betaling is immers een verbintenis op grond van de wet. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Gelet op de aanbevelingen van dit rapport zal de rechtbank de vordering afwijzen. [naam eiser] heeft immers nagelaten een omschrijving te geven van de voor zijn rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [naam eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als kosten waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

Proceskosten

4.21.

De vorderingen van [naam eiser] worden voor een groot gedeelte toegewezen. De rechtbank zal [naam gedaagde] om die reden in de proceskosten veroordelen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam eiser] als volgt vastgesteld, waarbij het salaris advocaat wordt bepaald aan de hand van het toe te wijzen bedrag (tarief III):

- kosten dagvaarding € 129,74

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 1.442,00 (2 punten x tarief III € 721,00)

---------------------

Totaal € 2.872,74

5..De beslissing

De rechtbank:

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser] te betalen een bedrag van € 25.500,00, te vermeerderen met een bedrag van € 47,51 aan wettelijke rente vanaf 15 augustus 2021 tot en met 31 augustus 2021 en te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 september 2021 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.872,74,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op

17 augustus 2022.

[1918/1582]

Ontbinding koopovereenkomst woning en onverschuldigde betaling contractuele boete

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing