Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/627638 / HA ZA 21-943
Vonnis van 13 juli 2022
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. P.H.W. Sünnen te Amsterdam,
tegen
BLIJVEND GOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.G. Hop te Dreischor.
Partijen zullen hierna [eiser01] en Blijvend Goed genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2021, met tweeëndertig producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met vijf producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de nadere productie van Blijvend Goed;
- de spreekaantekeningen van [eiser01] voor de mondelinge behandeling op 19 april 2022.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 13 juli 2018 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten die inhoudt dat [eiser01] aan Blijvend Goed twee panden te Schiedam verkoopt (hierna: de Koopovereenkomst):
- het herenhuis met ondergrond, erf en verder toebehoren gelegen aan de [adres01] (hierna: [adres01] );
- het pand met ondergrond en erf gelegen aan de [adres02] (hierna: [adres02] ).
De koopprijs voor de twee panden gezamenlijk bedraagt € 900.000,-.
2.2.
De levering van de panden zou op grond van artikel 1 van de Koopovereenkomst plaatsvinden op 4 januari 2019 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. [eiser01] heeft om een latere datum gevraagd, omdat zijn nieuwe woning niet tijdig werd opgeleverd. Blijvend Goed heeft hiermee ingestemd. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de panden gesplitst zullen worden geleverd: [adres02] voor een koopsom van € 275.000,- uiterlijk op 25 april 2019 en [adres01] voor een koopsom van € 625.000,- uiterlijk op 1 oktober 2019.
2.3.
Daarna is de levering van [adres02] nogmaals uitgesteld naar 3 juli 2019 en de levering van [adres01] naar 1 november 2019. Bij e-mail van 17 juni 2019 van de makelaar van [eiser01] is het volgende schriftelijk vastgelegd:
“(…)
Zojuist is mondeling overeengekomen:
- de [adres02] wordt komende week conform de door koper voorgestelde kavelverdeling juridisch geleverd voor € 275.000,-- kosten koper.
- 25% van de extra 4% overdrachtsbelasting komt voor rekening van de verkopers
- koper draagt zorg voor het professioneel leeghalen van de ruimte en draagt zorg voor de opslag. Verkoper geeft hierbij aan wat wel en wat niet mee moet naar de opslag
- verkopers krijgen de tijd tot medio december 2019 om de spullen, die uit de [adres02] zijn verplaatst naar een andere opslag, te verkopen
- verkoper gaat er uitdrukkelijk mee akkoord en zal geen bezwaar maken tegen de werkzaamheden en omgevingsvergunning die nodig zijn voor de bouwplannen van de [adres02] .
- De [adres01] wordt 31 oktober 2019 leeg en ontruimd aan koper of nader te noemen meester geleverd tegen een koopprijs van € 625.000
(…)”
2.4.
Op 3 juli 2019 heeft [eiser01] [adres02] geleverd aan Blijvend Goed. In de notariële akte van levering is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST
Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de levering van toepassing de bepalingen vermeld in het koopcontract, waaronder:
(…)
Artikel 2
Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.
(…)
2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt. Het verkochte is heden nog niet door verkoper ontruimd.
Koper zal voor ontruiming en opslag van de goederen in een andere opslagruimte zorgdragen, mits verkoper volledig medewerking verleent met die ontruiming en verhuizing. Verkoper verklaart vorenbedoelde medewerking te verlenen.
(…)”
2.5.
Bij e-mail van 17 juli 2019 heeft Blijvend Goed aan [eiser01] medegedeeld:
“Zoals afgesproken in de leveringsakte d.d. 3 juli jl. zullen wij de organisatie van het leeghalen en (tijdelijke) opslag van de goederen verzorgen. Inmiddels hebben we een geschikte partij geselecteerd, een plan van aanpak doorgenomen en een begroting ontvangen. Onderstaand de uitgangspunten:
(…)
- Ontruimkosten € 13.500,- ex BTW.
- Opslagkosten per 20ft container per maand € 177,50 ex BTW ( circa 4 tot 5 containers).
- Afvoerkosten restafval € 219,- per 1000KG ex BTW (circa 7 a 9 ton afval).
- Afvoer ijzer + de opbrengst hiervan zal verrekend kunnen worden.
(…)
Graag vernemen we of je akkoord bent met de aanpak en de kosten. Aangezien de spullen jullie eigendom en voor eigen rekening en risico zijn zal opdrachtverstrekking door jullie moeten geschieden. (…)”
2.6.
Bij e-mail van 22 juli 2019 heeft de makelaar van [eiser01] aan Blijvend Goed medegedeeld:
“De verkopers hebben mij gevraag[d] een afspraak in te plannen met hen, mij e[n] jullie als koper. Zij zijn geschrokken van onderstaande mail. Om eerlijk te zijn ben ik ook wel verbaas[d]. In onze gesprekken (…) hebben jullie aangegeven dat jullie zorg zouden dragen voor de ontruiming en de opslag. Daarmee is ook vaker aangegeven dat jullie dit zouden regelen en daarmee ook de bijkomende kosten voor jullie rekening zouden nemen. Derhalve is ook aangegeven dat er een eindtermijn aan de opslag moest zitten, daar de verkopers niet (…) eeuwig gebruik zouden maken van de opslagruimte.
Uit onderstaande mail blijkt nu dat jullie alle kosten voor de ontruiming en opslag in rekening willen gaan brengen bij de verkopers? Dit is niet conform afspraak.
(…)”
2.7.
Bij e-mail van 15 oktober 2019 heeft Blijvend Goed aan de makelaar van [eiser01] medegedeeld:
“Afgelopen weekend hebben wij stevige gesprekken gehad met onze mede investeerders in dit project. Kortgezegd komt het er op neer dat het vertrouwen is opgezegd. Dit heeft alles te maken met de vertragingen die zijn opgetreden. Wij zijn inmiddels 15 maanden verder en de maat was vol voor onze partners. Bovendien is de opvatting van verkoper ‘dat wij de kosten zouden dragen voor het leeghalen, transporteren en opslaan van goederen’ volledig in het verkeerde keelgat geschoten. Er is altijd gesproken over een organiserende rol vanuit ons om verkoper te ontlasten. Alle kosten die hiermee gepaard gaan dienen dan ook voor rekening van verkoper te zijn. Immers hadden zij zelf deze kosten ook moeten dragen indien het pand leeg en ontruimd opgeleverd had dienen te worden bij levering in juli jl.. Wij hebben in dit traject alleen maar coulance betracht.
(…)
De Gemeente heeft zich inmiddels ook al gemeld en wil duidelijkheid omtrent de plannen en wil eigenlijk niet meer wachten. Een aanschrijving ligt dan ook op de loer. Wij lopen hiermee (financiële) schade op.
Met dit gegeven kunnen wij niet overgaan tot afname per 1 november a.s. aangezien wij dus de gelden niet op orde hebben vóór die datum. Door alle opgelopen vertragingen en additionele afspraken ben ik van mening dat de initiële overeenkomst met verkoper d.d. juli 2018 zijn rechtskracht heeft verloren. Wij dienen dus met verkoper opnieuw om de tafel te gaan en andere afspraken te maken voor zowel de afvoer van spullen uit het geleverde pand volgens de leveringsakte d.d. 3 juli jl. als het inrichten van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot de [adres01] met duidelijk omklede afspraken ten aanzien van levering etc.
(…)”
2.8.
Bij e-mail van 20 november 2019 heeft Blijvend Goed aan de makelaar van [eiser01] medegedeeld:
“(…)
Verder werd afgesproken dat de [adres01] op 1 oktober jl. zou worden geleverd aan ons. Dit werd wederom uitgesteld tot 1 november jl. door verkoper. Ik heb daarop zowel de notaris op 20 september jl als jou op 15 oktober jl aangegeven dat de maat vol was voor onze mede investeerder en dat hij het vertrouwen in een goede afloop was verlopen. Vanaf 15 oktober jl. heb jij ons onheus per mail en app bejegend om de levering [adres01] per 1 november jl. te bewerkstelligen. Niet alleen erkende jij mijn berichtgeving niet van 15 oktober jl. en 20 september jl. vanwege het ontbreken van enige inhoudelijke reactie, maar stelde jij ook meerdere malen dat het pand [adres01] volledig leeg zou zijn per 1 november jl. Toen wij op 1 november jl. overleg hadden op jouw kantoor bleek van dat laatste helemaal niets!! Het pand was verre van leeg en tot op de dag van vandaag is het nog niet leeg. Jouw handelen en dat van verkoper is hiermee zeer kwalijk te noemen. Wij hebben uiteindelijk om de impasse te doorbreken, voorgesteld om de [adres01] aan ons te leveren per 15 maart 2020 en hiervoor een nieuwe overeenkomst op te stellen. Verder hebben wij aangegeven bereid te zijn om verkoper in de tussenliggende periode te helpen de spullen uit het pand te halen zodat het leeg en ontruimd aan ons kan worden geleverd per die datum. Dat aanbod doen wij nog steeds gestand. (..)”
2.9.
Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over, onder meer, een aangepaste overeenkomst met betrekking tot de levering van [adres01] . Dit heeft niet tot een nieuwe overeenkomst geleid.
2.10.
Op 3 maart 2020 heeft de makelaar van [eiser01] per e-mail aan Blijvend Goed medegedeeld dat het pakhuis en de tuin van [adres02] op enkele zaken na zijn ontruimd.
2.11.
Bij brief van 26 maart 2020 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser01] Blijvend Goed verzocht om binnen 8 dagen te bevestigen dat zij mee zal werken aan de levering van [adres01] bij de notaris binnen 4 weken na 26 maart 2020 en aangekondigd dat bij het uitblijven van een reactie Blijvend Goed automatisch in verzuim zal raken en [eiser01] een beroep op artikel 14 lid 2 van de Koopovereenkomst zal doen.
2.12.
Artikel 14 lid 2 van de Koopovereenkomst luidt als volgt:
“
ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente. Ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2 Indien één van de partijen, na bij aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)”
2.13.
Bij brief en e-mail van 14 juli 2020 heeft de advocaat van [eiser01] Blijvend Goed in gebreke gesteld en gesteld dat Blijvend Goed in verzuim is en een boete van € 1.875,- is verschuldigd aan [eiser01] als zij niet uiterlijk op 22 juli 2020 meewerkt aan het bepalen van een leveringsdatum binnen 4 weken na 14 juli 2020, aan de betaling van de koopprijs van € 625.000,- uiterlijk op de dag van levering en aan de leveringshandelingen zelf. Daarnaast is Blijvend Goed aansprakelijk gesteld voor alle schade van [eiser01] als gevolg van niet-tijdige nakoming van de Koopovereenkomst door Blijvend Goed.
2.14.
[eiser01] heeft op 21 december 2020 een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de vorderingen tot medewerking van Blijvend Goed aan de levering van [adres01] en toekenning van een voorschot op de geëiste schadevergoeding afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser01] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Blijvend Goed te veroordelen om binnen vier weken na het vonnis mee te werken aan de levering van [adres01] door het verrichten van de leveringshandelingen en de betaling van de koopprijs van € 625.000,-, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag, met een maximum van € 900.000,-;
te bepalen dat, als Blijvend Goed niet binnen vier weken meewerkt aan de levering van [adres01] , het vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 1 BW dezelfde kracht zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte akte ten aanzien van alle rechtshandelingen van Blijvend Goed die noodzakelijk zijn voor de levering van [adres01] of een vertegenwoordiger aan te wijzen die deze rechtshandelingen namens Blijvend Goed zal verrichten en in dat geval Blijvend Goed te veroordelen tot betaling van de koopprijs van € 625.000,- voor of bij de levering van [adres01] ;
Blijvend Goed te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van:
a) een schadevergoeding van € 5.571,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
b) de verbeurde boete van € 841.875,- per 14 oktober 2021 en € 10.000,- per dag dat Blijvend Goed tekortschiet in de nakoming van de Koopovereenkomst tot de dag van het vonnis, met een maximum van € 900,000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
c) de buitengerechtelijk incassokosten van € 4.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
d) de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.
3.2.
Aan vordering 1 en 2 legt [eiser01] ten grondslag dat Blijvend Goed op 1 november 2019 haar verplichtingen uit de Koopovereenkomst had moeten nakomen. Aan vordering 3a legt [eiser01] ten grondslag dat hij schade heeft geleden omdat hij door de handelswijze van Blijvend Goed dubbele woonlasten heeft. Vordering 3b is gegrond op de stelling dat Blijvend Goed sinds 22 juli 2020 in verzuim is, wat tot gevolg heeft dat Blijvend Goed op grond van artikel 14 lid 2 van de Koopovereenkomst vanaf die datum een boete is verschuldigd aan [eiser01] van € 1.875,- per dag tot de dag waarop [adres01] wordt geleverd.
3.3.
Blijvend Goed voert met verwijzing naar artikel 6:58 BW als verweer dat [eiser01] zelf de Koopovereenkomst niet nakomt door de panden niet leeg te ruimen, zodat hij [adres01] niet leeg kan opleveren en hij als schuldeiser van rechtswege in verzuim is. De verplichtingen van Blijvend Goed uit de Koopovereenkomst en de nadere afspraken zijn daarmee komen te vervallen. Bovendien is het gelet op deze omstandigheden niet redelijk en billijk (artikel 6:2 BW) om te eisen dat Blijvend Goed de Koopovereenkomst nakomt. Blijvend Goed concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] in zijn vorderingen en subsidiair tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [eiser01] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Na intrekking van één van haar vorderingen, vordert Blijvend Goed, met verwijzing naar wat zij in reactie op de vorderingen in conventie heeft aangevoerd:
een verklaring voor recht dat Blijvend Goed de Koopovereenkomst en nadien gemaakte afspraken niet hoeft na te komen;
ontbinding van de Koopovereenkomst voor zover de verplichtingen uit deze overeenkomst en de nadere afspraken tussen partijen nog niet zijn uitgevoerd;
veroordeling van [eiser01] in de proceskosten.
3.6.
[eiser01] voert verweer en concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van Blijvend Goed in haar vorderingen en subsidiair tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van Blijvend Goed bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten en de nakosten.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
in conventie
4.1.
In geschil is of [eiser01] nakoming van de Koopovereenkomst door Blijvend Goed kan vorderen. Voor de beantwoording van die vraag is de voorgeschiedenis van belang, die hierna kort zal worden beschreven.
Voorgeschiedenis
4.2.
In januari 2019 zouden de twee panden leeg en ontruimd opgeleverd worden. Blijvend Goed had op dat moment een financier en was in staat om de panden af te nemen. [eiser01] ’ nieuwe woning werd niet op tijd opgeleverd en daarom vroeg hij uitstel van de levering. Blijvend Goed werkte mee aan een uitstel van vier maanden voor [adres02] en negen maanden voor [adres01] , waardoor zij extra kosten moest maken en het project vertraging opliep.
4.3.
Vervolgens werd de levering van [adres02] op verzoek van [eiser01] opnieuw uitgesteld tot 3 juli 2019 en die van [adres01] tot 1 november 2019. Toen bleek dat [eiser01] niet in staat was om te voldoen aan zijn verplichting om de panden leeg op te leveren, bood Blijvend Goed aan de ontruiming en opslag te regelen. Partijen bleken vervolgens van mening te verschillen of Blijvend Goed had toegezegd de kosten daarvan op zich te nemen. Nadat het meningsverschil duidelijk werd met de mail van 22 juli 2019 (zie 2.6) bleef het stil tussen partijen tot de mail van 15 oktober 2019 van Blijvend Goed (zie 2.7).
4.4.
Blijvend Goed deelde op 15 oktober 2019 aan [eiser01] mede dat de investeerders van het project zich hadden teruggetrokken omdat de levering te lang op zich had laten wachten en zij daardoor geen vertrouwen meer hadden in een goede afloop. Blijvend Goed bood aan nieuwe investeerders te vinden en verzocht [eiser01] een nieuwe leveringsdatum van 15 maart 2020 overeen te komen. [eiser01] bleef vasthouden aan 1 november 2019 als leveringsdatum, waardoor er geen nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Uiteindelijk had [eiser01] in april 2020 [adres02] volledig ontruimd. [adres01] was tot op de dag van de mondelinge behandeling niet volledig leeggeruimd.
De kosten van ontruiming en opslag
4.5.
Het meningsverschil dat partijen al sinds juli 2019 hebben over wie de kosten van ontruiming van [adres02] en de opslag van de goederen uit dat pand zou moeten betalen, speelt een belangrijke rol in het uitblijven van de levering van [adres01] op 31 oktober 2019. In de leveringsakte werd vastgelegd dat Blijvend Goed zou ‘zorgdragen’ voor de ontruiming en opslag van de goederen die in [adres02] stonden (zie 2.4). Wie de kosten zou betalen, werd niet expliciet opgeschreven in de leveringsakte of in andere correspondentie. [eiser01] stelt zich op het standpunt dat is afgesproken dat Blijvend Goed zou betalen. Blijvend Goed betwist dit en stelt dat zij enkel heeft aangeboden de ontruiming en opslag te organiseren omdat [eiser01] dit niet zelf voor elkaar kreeg, maar nooit heeft zij toegezegd de kosten daarvan te zullen dragen.
4.6.
De vraag ligt voor hoe de verhouding van partijen is geregeld in de leveringsakte en of deze akte een leemte laat die moet worden aangevuld. Die vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de leveringsakte. Het komt erop aan welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zulke partijen kan worden verwacht.
4.7.
Het is een gebruikelijke en wezenlijke verplichting van de verkoper om het verkochte leeg op te leveren. Ook in de Koopovereenkomst is deze verplichting opgenomen. Een afspraak dat de koper de kosten draagt om de goederen van de verkoper uit het verkochte te verwijderen en elders op te slaan, is niet gebruikelijk in het maatschappelijk verkeer. Het had op de weg van [eiser01] gelegen om zo een afwijkende afspraak expliciet op te laten nemen in de leveringsakte. Dat is niet gebeurd. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken op grond waarvan [eiser01] desondanks redelijkerwijs mocht verwachten dat Blijvend Goed niet alleen de zorg voor de ontruiming van [adres02] en de opslag van de goederen uit dat pand van [eiser01] zou overnemen, maar als koper ook de aanzienlijke kosten van de ontruiming en opslag van de goederen van de verkoper zou betalen. De rechtbank neemt als uitgangpunt voor de verdere beoordeling dat [eiser01] er niet van uit had mogen gaan dat Blijvend Goed deze kosten zou dragen. Hieruit volgt dat [eiser01] op onredelijke gronden heeft geweigerd medewerking te verlenen aan de ontruiming en opslag van de goederen van [adres02] . Met betrekking tot [adres01] zijn geen afspraken gemaakt die afwijken van de Koopovereenkomst en is het altijd de eigen verantwoordelijkheid van [eiser01] gebleven om [adres01] leeg en ontruimd op te leveren.
Nakoming levering [adres01]
4.8.
[eiser01] stelt zich op het standpunt dat Blijvend Goed de Koopovereenkomst op 1 november 2019 had moeten nakomen. [eiser01] stelt daartoe dat de omstandigheid dat de investeerders van Blijvend Goed afhaakten niet voor zijn rekening kan komen, omdat Blijvend Goed geen financieringsvoorbehoud had bedongen. Blijvend Goed stelt daar tegenover dat [eiser01] zich had moeten gedragen overeenkomstig wat de redelijkheid en billijkheid vorderen, zoals bedoeld in artikel 6:2 BW, dat Brongers op 15 oktober 2019 uitstel had moeten geven en nieuwe afspraken had moeten maken met Blijvend Goed. Bovendien, stelt Blijvend Goed, was [eiser01] zelf niet in staat om [adres01] leeg en ontruimd op te leveren op 31 oktober 2019 en verkeerde hij daarom in schuldeisersverzuim, zodat hij geen redelijke grond had om niet te voldoen aan het verzoek van Blijvend Goed. Zelfs toen [eiser01] Blijvend Goed in gebreke stelde, was [adres01] nog niet leeggeruimd. Onder die omstandigheden is het onredelijk om nakoming van Blijvend Goed te eisen.
4.9.
De rechtbank oordeelt in lijn met de stellingen van Blijvend Goed dat het gezien de voorgeschiedenis niet redelijk en billijk is om Blijvend Goed wat betreft [adres01] onverkort aan de Koopovereenkomst en de nadien gemaakte afspraken over de leveringsdatum te houden. Blijvend Goed heeft tot half oktober 2019 steeds aan haar betalingsverplichting kunnen voldoen, maar [eiser01] heeft er al die tijd geen blijk van gegeven te willen voldoen aan zijn verbintenis om [adres01] leeg en ontruimd op te leveren en op 31 oktober 2019 nog steeds niet. Blijvend Goed heeft immers onbetwist gesteld dat [adres01] toen nog steeds vol stond met zware machines. [eiser01] heeft in dit kader ter zitting verklaard dat [adres01] tot op de dag van de mondelinge behandeling niet volledig ontruimd was om te voorkomen dat het pand gekraakt zou worden. De rechtbank acht dit een redelijke verklaring voor het laten staan van enkele zaken zodat het pand er bewoond uitziet, maar niet voor het feit dat de zware machines op de geplande (en inmiddels tien maanden uitgestelde) leveringsdatum nog steeds in het pand stonden. Het meningsverschil over de kosten van de ontruiming en opslag ten aanzien van [adres02] gaf [eiser01] gelet op overweging 4.7 hoe dan ook geen geldige reden om niet aan zijn leveringsverplichting ten aanzien van [adres01] te voldoen. Dat [adres01] op 31 oktober 2019 (en maanden daarna) nog niet was leeggeruimd, is dan ook aan [eiser01] te wijten en niet aan Blijvend Goed. Toen Blijvend Goed op 15 oktober 2019 vroeg om uitstel van de leveringsdatum en nieuwe afspraken, had het op de weg van [eiser01] gelegen om daaraan mee te werken, zodat er een nieuwe investeerder gezocht had kunnen worden. Daarbij is van groot belang dat [eiser01] zelf verschillende keren uitstel had gevraagd en gekregen en dat [eiser01] [adres01] op 15 oktober 2019 nog niet had leeggeruimd. Blijvend Goed heeft zich door meermalen in te stemmen met uitstel van de levering van de panden de belangen van [eiser01] in aanzienlijke mate aangetrokken. Het lag op de weg van [eiser01] om zich op zijn beurt ook rekenschap te geven van de gerechtvaardigde belangen van Blijvend Goed om een nieuwe financier te vinden. Dat heeft [eiser01] niet gedaan.
4.10.
De rechtbank zal daarom de vorderingen die zien op nakoming van de verbintenis tot levering van [adres01] afwijzen, daaronder begrepen de vordering om het door de rechtbank te wijzen vonnis overeenkomstig artikel 3:300 BW dezelfde rechtskracht te geven als een wettig opgemaakte leveringsakte.
Schadevergoeding en boete
4.11.
Uit het oordeel dat Blijvend Goed niet gehouden kan worden haar nog niet nagekomen verbintenissen uit de Koopovereenkomst en de nadere partijafspraken alsnog na te komen, volgt dat [eiser01] geen aanspraak kan maken op de contractuele boete of schadevergoeding. Dit volgt uit artikel 14 Koopovereenkomst (zie 2.12). Deze vorderingen worden afgewezen.
Kosten
4.12.
[eiser01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Blijvend Goed worden begroot op:
- griffierecht 4.200,-
- salaris advocaat 6.428,-punten × tarief € 3.214,-)
Totaal € 10.628,-
in reconventie
4.13.
In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat Blijvend Goed de Koopovereenkomst niet hoeft na te komen. Dat leidt ertoe dat de in reconventie gevraagde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Omdat deze verklaring voor recht materieel gezien dezelfde strekking heeft als een ontbinding en de toewijzing van een vordering tot ontbinding uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden, zal de rechtbank deze verklaring voor recht voor alle duidelijkheid uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.14.
Uit de verklaring voor recht volgt dat partijen hun nog niet nagekomen verbintenissen uit de Koopovereenkomst en de nadien gemaakte afspraken niet meer hoeven na te komen. Daarmee heeft Blijvend Goed (ook gelet op de laatste volzin van 4.13) geen belang meer bij haar vordering tot ontbinding van de Koopovereenkomst en de nadien gemaakte afspraken. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Kosten
4.15.
[eiser01] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Blijvend Goed als volgt begroot:
- salaris advocaat
€
281,50
(1 punt × factor 0,5 × € 563,-)
Totaal
€
281,50
Voor de mondelinge behandeling wordt geen vergoeding toegekend, omdat Blijvend Goed geacht wordt daarvoor geen extra kosten te hebben gemaakt in verband met de conventie.
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Blijvend Goed begroot op € 10.628,-;
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat Blijvend Goed jegens [eiser01] niet gehouden is om de nog niet door haar nagekomen verplichtingen op grond van de Koopovereenkomst en de daarna gemaakte afspraken na te komen;
5.4.
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Blijvend Goed begroot op € 281,50;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart 5.2 tot en met 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.M. Ketelaar. Het is ondertekend door de rolrechter en uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2022.
3569/3194