Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9667598 \ CV EXPL 22-3548
datum uitspraak: 19 augustus 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. S.R. van der Boom,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 27 januari 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van de griffie van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van de zijde van [eiser] van 3 juni 2022, met bijlage.
1.2.
Op 16 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigde van [eiser] besproken.
2..De feiten
2.1.
Tot 3 mei 2021 is [gedaagde] eigenaar geweest van een appartement aan het [adres], met parkeerplaats (hierna samen: het appartement).
2.2.
De beheerder van het complex waarvan het appartement deel uitmaakt (hierna: het complex) heeft op 12 november 2019 voor het complex een Meerjarenonderhoudsplan opgesteld (hierna: het MJOP 2019). Het MJOP 2019 bevat onder meer een inventarisatie van achterstallig onderhoud aan het complex. Verder is in het MJOP 2019 het volgende overzicht van onkosten, reserveringen en saldo opgenomen:
Onkosten
Reservering
Saldo
2020
€ -2.534.072
€ 840.380
€ -1.693.691
2021
€ -66.729
€ 840.380
€ -920.040
2022
€ -16.951
€ 840.380
€ -96.610
2023
€ -135.511
€ 840.380
€ 608.259
(…)
(…)
(…)
(…)
2.3.
Het MJOP 2019 is besproken tijdens een vergadering van de vereniging van eigenaars van het complex (hierna: de VvE) op 17 december 2019, maar het is niet door de vergadering vastgesteld of goedgekeurd.
2.4.
In december 2019 heeft de beheerder van het complex begrotingen opgesteld voor 2020 en 2021, die voorzien in extra onderhoudsbijdragen die door de eigenaren zouden moeten worden betaald. Voor het appartement zouden die extra onderhoudsbijdragen voor 2020 en 2021 respectievelijk € 12.468,00 en € 3.373,49 bedragen. Deze begrotingen zijn met de eigenaren gedeeld.
2.5.
In november 2020 heeft de technische commissie van de VvE voor het complex een meerjarenonderhoudsprogramma voor 2021-2023 opgesteld (hierna: het MJOP 2021-2023). Bij het MJOP 2021-2023 hoort een advies van 1 maart 2021 van de technische commissie, mede namens de kascommissie, aan de vergadering van de VvE. In dat advies is onder meer vermeld dat “
de VvE in 2021 voor een grote inhaalslag komt te staan met aanzienlijke financiële consequenties voor de eigenaren”.
de VvE in 2021 voor een grote inhaalslag komt te staan met aanzienlijke financiële consequenties voor de eigenaren”.
2.6.
Tussen [eiser] en [gedaagde] is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 367.500 k.k.
2.7.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“
Artikel 13: Financiën Vereniging van Eigenaars
Artikel 13: Financiën Vereniging van Eigenaars
(…)
13.3
Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan wordt verwezen naar het MJOP.
13.4
De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan datum transport namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
2.8.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] onder meer het MJOP 2019 en de notulen van de vergadering van de VvE van 17 december 2019 aan [eiser] ter beschikking gesteld.
2.9.
[gedaagde] heeft de koopovereenkomst ondertekend op 6 april 2021.
2.10.
Op 7 april 2021 heeft de VvE het MJOP 2021-2013 en het bijbehorende advies van de technische commissie gedeeld met alle appartementseigenaren, onder wie [gedaagde].
2.11.
[eiser] heeft de koopovereenkomst ondertekend op 13 april 2021.
2.12.
De overdracht van het appartement heeft plaatsgevonden op 3 mei 2021.
2.13.
De VvE heeft op 11 mei 2021 het besluit genomen om extra onderhoudskosten aan de appartementseigenaren in rekening te brengen. Op 25 mei 2021 heeft de VvE naar aanleiding van dat besluit een extra bijdrage van € 3.373,49 aan [eiser] in rekening gebracht.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] eist samengevat:
- voor recht te verklaren, primair, dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en, subsidiair, dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 12.468,00 aan hoofdsom, € 131,54 aan explootkosten en € 899,68 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiser] baseert de eis - verkort weergegeven - op het volgende. Het was [gedaagde] gedurende de onderhandelingen over de koopovereenkomst steeds bekend dat de VvE concrete plannen had om grote onderhoudswerkzaamheden te laten uitvoeren en dat aan de appartementseigenaren in verband daarmee een substantiële bijdrage in rekening zou worden gebracht. Dit blijkt volgens [eiser] uit het MJOP 2021-2023. Ook was [gedaagde] voor het sluiten van de koopovereenkomst in het bezit van de begrotingen van de VvE over de jaren 2020 en 2021. Uit die begrotingen bleek welke extra bijdragen naar verwachting aan elke appartementseigenaar in rekening zouden worden gebracht. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] die stukken niet aan [eiser] ter beschikking gesteld, maar had hij dat wel moeten doen. Doordat hij dat niet gedaan heeft en hij [eiser] ook anderszins niet op de hoogte heeft gesteld van de extra bijdragen die naar verwachting aan [eiser] in rekening zouden worden gebracht, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst; [eiser] lijdt daardoor schade. Als geen sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, dan is sprake van dwaling en vordert [eiser] dat het nadeel dat daarvan het gevolg is wordt opgeheven.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert - samengevat - het volgende aan. De relevante documenten met betrekking tot het onderhoudswerk zijn bij [eiser] aangeleverd. Bij antwoord heeft [gedaagde] gesteld dat hij alle relevante stukken op 22 april 2021 bij het kantoor van de door [eiser] ingeschakelde aankoopmakelaar heeft afgegeven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij de stukken, een paar dagen nadat hij die had ontvangen, per post aan de aankoopmakelaar van [eiser] heeft toegestuurd. Bij de eindinspectie van het appartement op 3 mei 2021 heeft [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld dat er op 11 mei 2021 een vergadering van de VvE zou plaatsvinden. Bovendien kende de door [eiser] ingeschakelde aankoopmakelaar het complex en was aan de uiterlijke staat van het complex te zien dat er op korte termijn onderhoud gepland zou kunnen worden.
4..De beoordeling
De hoofdsom
Op [gedaagde] rustte een informatieplicht
4.1.
In artikel 6:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat schuldeiser en schuldenaar verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Uit die eisen kan voortvloeien dat op een partij, in het kader van onderhandelingen over een nog te sluiten overeenkomst, een verplichting rust om de andere partij informatie te verschaffen. Het niet nakomen van een dergelijke informatieplicht kan tot aansprakelijkheid leiden (HR 02-04-1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0915, Cattier/Waanders).
4.2.
Op de verkoper van een goed (zoals, in dit geval, een appartementsrecht) rust een informatieplicht, als aan drie voorwaarden is voldaan. De eerste voorwaarde is dat de verkoper van de juiste stand van zaken op de hoogte is. De tweede voorwaarde is dat hij begrijpt, of moet begrijpen, dat de koper de koopovereenkomst niet zou sluiten, of niet onder dezelfde voorwaarden zou sluiten, als hij van de juiste stand van zaken op de hoogte zou zijn. De derde voorwaarde is dat de verkoper weet, of moet weten, dat de koper niet van de juiste stand van zaken op de hoogte is.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter is in dit geval aan alle voorwaarden voldaan en rustte op [gedaagde] een verplichting om [eiser] te informeren over de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden en de financiële gevolgen daarvan. De kantonrechter komt tot dat oordeel op de volgende gronden.
4.4.
De eerste voorwaarde is dat [gedaagde] op de hoogte was van het voorgenomen besluit over het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en de mogelijke financiële gevolgen daarvan voor de appartementseigenaren. Dat er een voornemen bestond om een besluit over onderhoud te nemen blijkt uit het advies van 1 maart 2021 van de technische commissie aan de vergadering van de VvE, waarin onder meer is vermeld dat “
de VvE in 2021 voor een grote inhaalslag komt te staan met aanzienlijke financiële consequenties voor de eigenaren”. De mogelijke financiële consequenties voor de appartementseigenaren blijken uit de begrotingen voor 2020 en 2021 met de bijbehorende berekeningen van de extra bijdrage per appartementseigenaar. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij met al deze stukken bekend was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat hij op dat moment op de hoogte was van het voorgenomen besluit over het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en de mogelijke financiële gevolgen daarvan voor de appartementseigenaren.
de VvE in 2021 voor een grote inhaalslag komt te staan met aanzienlijke financiële consequenties voor de eigenaren”. De mogelijke financiële consequenties voor de appartementseigenaren blijken uit de begrotingen voor 2020 en 2021 met de bijbehorende berekeningen van de extra bijdrage per appartementseigenaar. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij met al deze stukken bekend was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat hij op dat moment op de hoogte was van het voorgenomen besluit over het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en de mogelijke financiële gevolgen daarvan voor de appartementseigenaren.
4.5.
De tweede voorwaarde is dat [gedaagde] begreep, of moest begrijpen, dat [eiser] de koopovereenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij bij het aangaan van de overeenkomst had geweten van het voorgenomen besluit van de VvE. Het voorgenomen besluit zou mogelijk aanzienlijke financiële gevolgen hebben voor de appartementseigenaren. Dat het voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat het voor [eiser] van belang was om van een concreet voornemen tot het nemen van een dergelijk besluit te worden geïnformeerd, blijkt onder meer uit het feit dat artikel 13.3 in de koopovereenkomst is opgenomen; als het voor [eiser] niet van belang was geweest om daarover te worden geïnformeerd, dan was deze bepaling immers niet nodig geweest. Ook uit het feit dat [gedaagde] de betreffende stukken volgens hemzelf aan [eiser] verstrekt heeft, kan worden afgeleid dat [gedaagde] begreep dat die informatie voor [eiser] van belang was. Het belang van [eiser] was erin gelegen dat hij bij kennis van de juiste stand van zaken had kunnen besluiten om af te zien van de koop, of zijn bod onder andere voorwaarden uit te brengen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst begreep, of moest begrijpen, dat [eiser] de koopovereenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij had geweten van het voorgenomen besluit van de VvE.
4.6.
De derde voorwaarde is dat [gedaagde] er rekening mee moest houden dat, als hij de relevante informatie niet zou verstrekken, [eiser] niet op de hoogte zou zijn van het voorgenomen besluit van de VvE. [eiser] betwist niet dat [gedaagde] voor het sluiten van de koopovereenkomst het MJOP 2019 en de notulen van de vergadering van de VvE van 17 december 2019 aan hem ter beschikking heeft gesteld. Uit die stukken kan echter niet worden opgemaakt dat in, of vanaf, 2021 een aanzienlijke extra financiële bijdrage van de appartementseigenaren zou worden gevraagd. Weliswaar blijkt uit het MJOP 2019 dat er sprake is van een voorzien exploitatietekort in het jaar 2020, maar uit dat stuk lijkt te volgen dat het exploitatietekort gedekt kan worden door de periodieke bijdrage in de jaren 2020 – 2022: in 2023 zou weer sprake zijn van positief saldo. In het MJOP 2019 wordt geen melding gemaakt van extra onderhoudsbijdragen die door de eigenaren zouden moeten worden opgebracht. [gedaagde] stelt dat de aankopende makelaar het complex kende en dat aan de uiterlijke staat van het complex zichtbaar was dat er op korte termijn onderhoud gepland zou kunnen worden. Die stelling gaat er echter aan voorbij dat het er niet zozeer om gaat of [eiser] wist of er sprake was van achterstallig onderhoud, maar of [eiser] wist of kon weten dat het onderhoud niet kon worden gefinancierd uit de bestaande reserves of de toekomstige reguliere periodieke bijdragen. Er is niet gesteld of gebleken dat [eiser] of zijn makelaar dat wisten, of dat zij daar door eigen onderzoek achter hadden kunnen komen. Overigens, ook als [eiser] wel zelf de mogelijkheid had gehad om de financiële situatie van de VvE te onderzoeken, dan had dat [gedaagde] nog niet ontslagen van zijn mededelingsplicht.
Tekortkoming in de nakoming informatieplicht en verklaring voor recht
4.7.
Als op de verkoper een informatieplicht rust, dan moet daaraan worden voldaan vóór het tijdstip waarop het risico met betrekking tot het verkochte goed op de koper overgaat. Op grond van artikel 13.4 van de koopovereenkomst is het risico met betrekking tot VvE-besluiten op [eiser] overgegaan op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, op 13 april 2021. Dat betekent dat [gedaagde] op dat moment moest hebben voldaan aan zijn verplichting om [eiser] te informeren.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn informatieplicht. De kantonrechter komt tot dat oordeel op de volgende gronden.
4.9.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij de relevante stukken per post aan de aankoopmakelaar van [eiser] heeft opgestuurd, enkele dagen nadat hij deze zelf ontvangen had. [gedaagde] heeft tevens verklaard dat hij niet in staat is aan te tonen dat de aankoopmakelaar die stukken heeft ontvangen. [eiser] heeft een verklaring van de aankoopmakelaar overgelegd, waarin deze ontkent documenten van [gedaagde] te hebben ontvangen. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [eiser] is de stelling van [gedaagde] dat hij de relevante stukken per post heeft opgestuurd, onvoldoende onderbouwd. Voor zover [gedaagde] mededelingen heeft gedaan tijdens de eindinspectie op 3 mei 2021, zoals hij ter zitting heeft betoogd, heeft dat plaatsgevonden na het tot stand komen van de koopovereenkomst en zijn die mededelingen dus niet tijdig gedaan.
4.10.
[eiser] heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor onder 4.1 - 4.6 is overwogen, vloeit de informatieplicht van [gedaagde] echter voort uit de precontractuele redelijkheid en billijkheid en niet uit de koopovereenkomst. De primair gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
Aansprakelijkheid en schade
4.11.
In artikel 6:74 BW is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldeiser niet kan worden toegerekend. Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, is vereist dat de schuldenaar in verzuim is geraakt.
4.12.
De kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming in de nakoming van zijn informatieplicht aan [gedaagde] kan worden toegerekend, nu [gedaagde] geen feiten heeft gesteld waaruit volgt dat dat niet het geval is. Vanaf het moment dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen, was nakoming door [gedaagde] van zijn informatieplicht blijvend onmogelijk; het is daarom niet vereist dat [gedaagde] in verzuim is geraakt. Dit betekent dat [gedaagde] verplicht is de door [eiser] geleden en te lijden schade te vergoeden.
4.13.
[eiser] stelt dat de schade die hij heeft geleden en zal lijden bestaat uit de extra financiële bijdrage die hij aan de VvE zal dienen te voldoen en die naar alle waarschijnlijkheid € 12.468,00 zal belopen. [gedaagde] heeft de hoogte van de financiële bijdrage die in rekening zal worden gebracht niet betwist.
4.14.
Anders dan [eiser] meent, is omvang van de te vergoeden schade naar het oordeel van de kantonrechter niet noodzakelijkerwijs gelijk aan het bedrag van de extra financiële bijdrage die de VvE aan [eiser] in rekening heeft gebracht of nog in rekening zal brengen. Om die omvang te bepalen moet de situatie, waarin [eiser] zou hebben verkeerd als [gedaagde] hem wel tijdig de relevante stukken ter beschikking had gesteld, worden vergeleken met de situatie zoals die nu is. Het kan in dit geval niet concreet worden vastgesteld of, en onder welke voorwaarden, de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen als [eiser] wel van de juiste stand van zaken op de hoogte was geweest. Onder die omstandigheden moet de schade naar het oordeel van de kantonrechter op abstracte wijze worden begroot op het verschil tussen, enerzijds, de waarde van het appartement op 13 april 2021 voor een koper die wist dat de VvE waarschijnlijk een extra financiële bijdrage van € 12.468,00 aan hem in rekening zou brengen en, anderzijds, de waarde voor een koper die dat niet wist.
4.15.
Om de schade te kunnen begroten heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een of meer deskundigen. Voorshands is de rechtbank van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Aan de te benoemen deskundige zouden in ieder geval de volgende vragen moeten worden voorgelegd:
Wat was de waarde in het economisch verkeer op 13 april 2021 van het appartement aan het [adres] en de daarbij behorende parkeerplaats, ervan uitgaande dat de potentiële koper(s) wist(en) dat de VvE voor onderhoud een extra financiële bijdrage aan de koper in rekening zou brengen van naar verwachting circa € 12.500,00?
Wat is het antwoord op vraag 1, ervan uitgaande dat de potentiële koper(s) niet wist(en) dat de VvE een dergelijke extra financiële bijdrage aan de koper in rekening zou brengen?
4.16.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte – bij voorkeur eensluidend – uit te laten over het aantal, de deskundigheid en over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over voornoemde vragen en mogelijk andere aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
4.17.
De stelplicht en bewijslast ter zake van de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op [eiser]. Het voorschot op de kosten van de deskundige moet dan ook door [eiser] worden betaald.
4.18.
De kantonrechter geeft partijen in overweging om ter besparing van (de relatief hoge) kosten van een deskundigenonderzoek en de daarmee gemoeide tijd afgezet tegen het - relatief beperkte - financiële belang van deze zaak, alsnog te proberen de zaak in onderling overleg te regelen, zodat geen deskundige hoeft te worden benoemd.
Overige beslispunten
4.19.
Hangende de bewijslevering houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 20 september 2022 voor het nemen van een akte door beide partijen, teneinde zich uit te laten als onder 4.16 hiervoor vermeld;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
[33179/52890]