ECLI:NL:RBROT:2022:857

• Datum uitspraak: 7 februari 2022
• Publicatiedatum: 8 februari 2022
• Zaaknummer: C/10/631395 / KG ZA 21-1138
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.F.L. Geerdes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Opheffing beslag pand wegens uitgewerkt voorkeursrecht en uitleg exploitatieovereenkomst

De zaak betreft een geschil over de uitleg van een exploitatieovereenkomst en het eerste recht van koop van een pand te Middelharnis. Eisers, eigenaren van het pand, hebben het pand verkocht aan een derde terwijl gedaagde, exploitant, zich beroept op een voorkeursrecht en legt conservatoir beslag op het pand.

De rechtbank oordeelt dat uit de overeenkomst volgt dat het voorkeursrecht pas vanaf 1 oktober 2022 geldt en dat eisers het pand vóór die datum mochten verkopen zonder eerst aan gedaagde aan te bieden. Correspondentie uit 2021 toont dat gedaagde het aanbod om het pand te kopen heeft afgewezen en dat partijen erop mochten vertrouwen dat het voorkeursrecht was uitgewerkt.

De rechtbank heft daarom het beslag op en wijst de vorderingen van gedaagde tot coronakorting en vergoeding van investeringen af wegens onvoldoende spoedeisend belang en onvoldoende onderbouwing. Gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het conservatoir beslag op het pand wordt opgeheven omdat het eerste recht van koop is uitgewerkt en de verkoop aan een derde is toegestaan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/631395 / KG ZA 21-1138

Vonnis in kort geding van 7 februari 2022

in de zaak van

1. de vennootschap onder firma

[bedrijf A] ,

gevestigd te [plaats A] ,

2.
[persoon A1] ,

wonende te [plaats A] ,

3.
[persoon A2] ,

wonende te [plaats A] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. A. Buth te Middelharnis,

tegen

[persoon B] ,

wonende te [plaats B] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge.

Partijen zullen hierna afzonderlijk de VOF, [persoon A1] , [persoon A2] en [persoon B] genoemd worden.

Eisers worden gezamenlijk aangeduid als [persoon A1] c.s.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 19 januari 2022, met producties 1 t/m 13;
• de producties 14 t/m 19 van [persoon A1] c.s.;
• de akte overlegging producties, tevens wijziging eis, met producties 20 en 21;
• de conclusie van (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties 1 t/m 15;
• de mondelinge behandeling op 27 januari 2022;
• de pleitnota van [persoon A1] c.s.;
• de pleitnota van [persoon B] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Sinds 23 februari 2004 zijn [persoon A1] en [persoon A2] gezamenlijk (ieder voor de helft) eigenaar van het pand gelegen aan de [adres] te Middelharnis (hierna: het pand).

2.2.

Op 3 augustus 2014 hebben partijen een overeenkomst (getiteld ‘Pachtovereenkomst’, hierna: de Overeenkomst) gesloten met betrekking tot het pand.

In de Overeenkomst, waarin [persoon A1] c.s. en [persoon B] worden aangeduid als verpachter respectievelijk exploitant, is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

In aanmerking nemende:

Dat de exploitant de onderneming op zelfstandige basis wil gaan exploiteren, terwijl verpachter

de exploitatie aan de exploitant wil overdragen, waartoe zij de navolgende overeenkomst

hebben gesloten;

(…)

Artikel 1: Exploitatierecht

Verpachter verleent aan de exploitant(en) het recht de onderneming uitgeoefend in het pand staande en gelegen aan de [adres] , te Middelharnis, kadastraal bekend: Gemeente Middelharnis, Sectie [sectie] , Nummer [nummer] , groot 166 centiaren, voor rekening en risico van de exploitant te gaan exploiteren.

Artikel 2: Inhoud exploitatierecht

Deze exploitatie omvat het vrije gebruik van de bedrijfsinventaris, het gebruik van het erf en aanhorigheden, de bedrijfsnaam en de web-site.

Artikel 3: Duur, verlenging en opzegging

a. Deze exploitatieovereenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 01-10-2014 en lopende tot en met 01-10-2017.

b. Na het verstrijken van de in punt a genoemde periode wordt deze overeenkomst behoudens opzegging door één van beide partijen voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 01-10-2022.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar met een huurprijs van € 27.600,- zegge (zeven en twintig duizend en zes honderd euro) ex 21% BTW voor het onroerend goed.

(…)

Artikel 4: De exploitatievergoeding en de huurvergoeding

a. Als tegenprestatie en vergoeding van het door de exploitant ingevolge deze overeenkomst verkregen recht, zal de exploitant aan de verpachter een wekelijkse pachtsom van € 750,00 (zegge zevenhonderd en vijftig euro) vermeerderd met 21% BTW € 157.50 (zegge honderd en zeven en vijftig euro en vijftig eurocent) betalen. Maakt het totaal van € 907.50 (zegge negen honderd en zeven euro en vijftig cent)

(…)

Artikel 20: In geval geen koop plaats vindt

a. De exploitant kan nimmer aanspraak maken op terugbetaling van exploitatievergoedingen, ook niet indien onderhavige exploitatieovereenkomst niet gevolgd wordt door een koop/verkoop van de onderneming. Het is de exploitant dan ook volkomen duidelijk dat de door hem als exploitatievergoeding betalen bedragen geen bedragen zijn die kunnen worden beschouwd als

deelbetaling van de eventueel te betalen koopsom vanwege de voorgenomen koop/verkoop van de onderneming.

b. Ten laste van de exploitant komen de kosten van alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen die verpachter voor het effectueren van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten te treffen.

c. Het inventaris wordt eigendom van pachters na de contractduur van 8 jaar d.d. 01-10-2022 indien alle betalingen en afspraken zijn nagekomen.

d. Exploitant heeft het recht van eerste koop bij verkoop bedrijfspand, de koopsom bedraagt

€ 276.000,- k.k. vanaf 01-10-2022.

(…)

Artikel 22: Aanpassingen bedrijfspand

Het is exploitant alleen toegestaan om veranderingen aan of in het bedrijfspand toe te passen na schriftelijke toestemming van verpachter en gemeente.

(…)”

2.3.

Bij brief van 18 februari 2021 heeft mr. T. Abbo (de voormalige advocaat van [persoon B] ) aan mr. A. Buth (de advocaat van [persoon A1] c.s.) voorgesteld de huurprijs van het pand vanaf 1 januari 2021 tijdelijk te halveren in verband met de coronamaatregelen.

Bij brief van 25 februari 2021 heeft mr. Buth aan mr. Abbo medegedeeld dat [persoon A1] c.s. bereid zijn te praten over een huurkorting maar eerst een onderbouwing van de financiële situatie van [persoon B] wensen te ontvangen. Verder is te kennen gegeven dat [persoon A1] c.s. voornemens zijn het pand te verkopen en dat [persoon B] in de gelegenheid wordt gesteld om, conform het eerste recht van koop, het pand te kopen.

Bij e-mail van 8 april 2021 heeft mr. Abbo het volgende geantwoord:

“(…) Ik weet dat ze bezig zijn geweest om te kijken of een koop mogelijk is. Aangezien

ik zelf ook al een tijd niets meer verneem neem ik aan dat dit niet langer een optie is.”

In antwoord daarop heeft mr. Buth op 11 juni 2021 als volgt gereageerd:

“Op 25 februari jl. heeft cliënt uw cliënt in verband met het recht van eerste koop van het gehuurde in de gelegenheid gesteld het gehuurde te kopen.

Uw cliënt heeft hier tot op heden niet inhoudelijk op gereageerd en is daarmee niet ingegaan op dit aanbod. U liet mij op 8 april jl. weten dat koop voor uw cliënt waarschijnlijk geen optie is.

De gestelde termijn is inmiddels ruimschoots verstreken. Bovendien is verkoop van het gehuurde door cliënt thans niet aan de orde. Cliënt ziet voorlopig af van verkoop. Een en ander betekent in ieder geval dat uw cliënt geen recht meer heeft het gehuurde tussentijds te kopen. Verkoop in de toekomst is niet uitgesloten. Cliënt zal uw cliënt daarover in een voorkomend geval informeren.”

Op 15 juni 2021 heeft mr. Abbo daarop als volgt gereageerd:

“(…) Nadat uw cliënt cliënte in de gelegenheid heeft gesteld om het pand aan te kopen heeft u

lange tijd niets vernomen. Cliënte heeft navraag gedaan in hoeverre zij dit zou kunnen. Gelet op de zeer belabberde financiële situatie van de horeca in het algemeen kreeg zij toen geen groen licht voor een overname.

Uw laatste bericht waarin u aangeeft dat uw cliënt zich vrij voelt om zich thans tot een ander te wenden snapt cliënte. Aan de andere kant wil cliënte toch rekening houden met het gegeven dat haar financiële situatie zich dusdanig zal verbeteren dat ze wel in staat is om een bod uit te brengen.

Cliënte hoopt dan ook op een zekere coulance van uw cliënt wanneer hij daadwerkelijk op zoek gaat naar een nieuwe eigenaar. Cliënte hoopt simpelweg dat ze dan opnieuw in de gelegenheid zal worden gesteld om een bod uit te brengen. Wellicht dan niet op basis van het recht van eerste bod, maar dan in ieder geval als belanghebbende en zeer geïnteresseerde partij.”

2.4.

Op 6 oktober 2021 hebben [persoon A1] en [persoon A2] een koopovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten met De Tower Vastgoed B.V. (hierna: de koper).

In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

Artikel 7 Feitelijke levering/ Overdracht aanspraken

7.1.

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur, lease en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan :

Koper aanvaard het in verhuurde staat.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 20 Nadere afspraken

20.1

Het is bij de koper bekend dat het pand verhuurd is en neemt het huidige huurcontract over.

(…)”

2.5.

Bij e-mail van 2 november 2021 heeft [persoon A1] [persoon B] in kennis gesteld van de verkoop van het pand aan de koper.

2.6.

Bij brief van 16 december 2021 heeft mr. E.B. van den Ouden (de huidige advocaat van [persoon B] ) aan [persoon A1] c.s. medegedeeld dat [persoon B] het niet eens is met de verkoop van het pand en dat [persoon A1] c.s. met de verkoop in strijd handelen met de geest en de letter van de Overeenkomst, nu zij zich verplicht hebben om het pand aan [persoon B] te verkopen en wel eerst op 1 oktober 2022 tegen een verkoopprijs van € 276.000,00.

2.7.

Op 24 december 2021 heeft [persoon B] , op grond van het daartoe op 21 december 2021 verleende verlof van de voorzieningenrechter te Rotterdam, conservatoir beslag tot levering gelegd op het aandeel in het pand dat in eigendom is van [persoon A1] en [persoon A2] .

2.8.

Bij e-mail van 24 december 2021 heeft mr. Buth aan mr. Van den Ouden medegedeeld dat het standpunt van [persoon B] berust op een onjuiste lezing van artikel 20 van de Overeenkomst en heeft hij [persoon B] verzocht het beslag op het pand op te heffen.

[persoon B] heeft daar geen gehoor aan gegeven.

2.9.

Op 27 december 2021 heeft de koper ermee ingestemd de aanvankelijk overeengekomen leveringsdatum van 3 januari 2022 uit te stellen met een maand.

2.10.

Bij dagvaarding van 7 januari 2022 heeft [persoon B] de bodemprocedure bij deze rechtbank aanhangig gemaakt. Zij vordert in die procedure kort gezegd:

• primair [persoon A1] c.s. te verbieden het pand te verkopen en te leveren en hen te verplichten om het eerste recht van koop met betrekking tot het pand gestand te doen, op straffe van een dwangsom;
• [persoon A1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [persoon B] van € 11.040,00 ter zake van corona-korting over de periode van 2020 en 2021;
• subsidiair [persoon A1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [persoon B] van € 30.000,00 zijnde de investering ter zake van de uitbreiding van het pand.

3.. Het geschil in conventie

3.1.

[persoon A1] c.s. vorderen – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. het door [persoon B] ten laste van [persoon A1] c.s. gelegde beslag op het pand aan het [adres] te Middelharnis, kadastraal bekend gemeente Middelharnis, sectie [sectie] , nummer [nummer] , per direct op te heffen, althans [persoon B] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis over te gaan tot opheffing van dit beslag, alsmede te bepalen dat, indien [persoon B] niet aan deze veroordeling heeft voldaan, het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [persoon B] om het beslag op het heffen;

II. [persoon B] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag dat zij niet aan het gevorderde onder I. voldoet, met een maximum van

€ 100.000,00;

III. [persoon B] te veroordelen in de kosten van deze procedure bestaande uit onder meer de door [persoon A1] c.s. gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke advocaatkosten zoals toegelicht in randnummers 55-57 en productie 13 van de dagvaarding alsmede de aanvullende productie 21, zulks op grond van artikel 20 sub b van de Overeenkomst, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, bij gebreke waarvan de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [persoon A1] c.s., begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [persoon B] binnen 14 dagen na aanschrijving niet aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van

€ 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag van de betekening van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

subsidiair

IV. [persoon B] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [persoon A1] c.s. te betalen de door [persoon A1] c.s. gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke advocaatkosten zoals toegelicht in randnummers 55-57 en productie 13 van de dagvaarding alsmede de aanvullende productie 21, zulks op grond van artikel 20 sub b van de Overeenkomst, ten bedrage van in totaal € 9.209,07.

3.2.

[persoon B] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. Het geschil in reconventie

4.1.

[persoon B] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [persoon A1] c.s. te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan [persoon B] ten titel van coronakorting, over de jaren 2020 en 2021 te betalen een bedrag in hoofdsom groot € 5.823,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

2. [persoon A1] c.s., onder de voorwaarde dat het beslag zou worden opgeheven, ten titel van voorschot op de uiteindelijke in de bodemprocedure vast te stellen vordering, ter zake van ongerechtvaardigde verrijking in verband met de gedane uitbreiding van het pand, te veroordelen tot een bedrag van € 30.000,00, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

3. [persoon A1] c.s., des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van het reconventionele gedeelte van de procedure, waaronder begrepen de volledige advocaatkosten van [persoon B] tot een bedrag van € 5.451,05.

4.2.

[persoon A1] c.s. voeren verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.. De beoordeling in conventie

5.1.

Volgens artikel 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.

5.2.

[persoon A1] c.s. leggen aan de gevorderde opheffing van het beslag ten grondslag dat de gepretendeerde vordering van [persoon B] summierlijk ondeugdelijk is, doordat uit de Overeenkomst geen verbod op verkoop en levering van het pand voortvloeit. Uit artikel 20 sub d van de Overeenkomst volgt dat [persoon B] bij een eventuele verkoop van het pand pas vanaf 1 oktober 2022 het voorkeursrecht toekomt, wat betekent dat het [persoon A1] c.s. vrijstaat om in de periode vóór 1 oktober 2022 het pand te verkopen zonder het eerst aan [persoon B] aan te bieden. Voor het geval wordt geoordeeld dat [persoon B] ook een eerste recht van koop heeft vóór oktober 2022, dan geldt dat [persoon A1] c.s. op 25 februari 2021 het pand aan [persoon B] te koop hebben aangeboden en dat [persoon B] van aankoop heeft afgezien als gevolg waarvan het voorkeursrecht is uitgewerkt dan wel dat [persoon B] daarvan afstand heeft gedaan, aldus [persoon A1] c.s.

5.3.

[persoon B] stelt zich op het standpunt dat partijen bij aanvang van de overeenkomst zijn overeengekomen dat [persoon A1] c.s. vanaf 1 oktober 2022 het pand aan [persoon B] dienen te leveren tegen een vooraf vastgestelde koopprijs van € 276.000,00. [persoon A1] c.s. wensten een looptijd van de Overeenkomst van 8 jaar om de investeringen met betrekking tot de inventaris en goodwill terug te verdienen. [persoon B] kon zich daarmee verenigen wanneer zij, na ommekomst van die looptijd, het pand van [persoon A1] c.s. zou kunnen overnemen tegen een tevoren overeengekomen koopprijs met behoud van de opgebouwde goodwill. Van tussentijdse verkoop zou dan geen sprake zijn – noch aan derden, noch aan [persoon B] – zodat [persoon B] ook de tijd kreeg om de middelen en/of mogelijkheden te verwerven om die aankoop te doen realiseren. Tegen die achtergrond heeft [persoon B] de nodige investeringen gepleegd, waaronder een verbouwing c.q. uitbreiding van het pand, wat een waardevermeerderend effect op het pand heeft gehad, aldus [persoon B] .

5.4.

Partijen twisten over de inhoud en reikwijdte van de door [persoon B] bedongen eerste recht van koop en in dat kader de vraag hoe artikel 20 sub d van de Overeenkomst moet worden uitgelegd. Voor de beantwoording van de vraag hoe in een (schriftelijk) contract de verhouding van partijen is geregeld en of het contract een leemte laat die moet worden aangevuld, neemt de voorzieningenrechter als uitgangspunt dat het, conform het Haviltex-criterium, niet enkel aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen, maar tevens op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van dat geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Bij het bepalen van die gerechtvaardigde verwachtingen kunnen de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (bij de uitvoering van de overeenkomst) mede van belang zijn (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).

5.5.

Anders dan [persoon B] meent, vloeit uit de Overeenkomst niet voort dat [persoon A1] c.s. een onherroepelijk aanbod heeft gedaan om het pand aan [persoon B] te leveren tegen een afgesproken prijs. Uit de bewoordingen van artikel 20 sub d in combinatie met sub a van de Overeenkomst kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam worden afgeleid dat [persoon A1] c.s. ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het voornemen hadden de onderneming – de voorzieningenrechter veronderstelt dat daarmee (ook) het pand wordt bedoeld – te verkopen en dat zij zich in dat kader hebben verplicht om het pand, wanneer zij dat wensen te verkopen, eerst aan [persoon B] te zullen aanbieden tegen een vastgestelde koopprijs van € 276.000,00. Of en wanneer [persoon A1] c.s. het pand ter verkoop aan [persoon B] aanbieden, is dus aan [persoon A1] c.s., zij het dat partijen blijkens artikel 20 sub d ervan uitgingen dat dit niet eerder zou plaatsvinden dan 1 oktober 2022.

[persoon B] heeft gesteld dat partijen hebben afgesproken dat [persoon A1] c.s. tot die datum het pand niet mochten verkopen, aan derden noch aan [persoon B] . Een dergelijke afspraak is echter niet vastgelegd in de Overeenkomst en is door [persoon A1] c.s. uitdrukkelijk betwist. Gelet daarop is de verklaring van de partner van [persoon B] , [persoon C] (productie 2 van [persoon B] ), waarin hij verklaart dat partijen die afspraak hebben gemaakt tijdens gesprekken tussen [persoon A1] c.s. enerzijds en [persoon B] en [persoon C] anderzijds, onvoldoende om de stelling van [persoon B] aannemelijk te maken. Dit geldt ook voor het feit dat [persoon B] een aanbouw c.q. overkapping aan het pand heeft gerealiseerd in 2018. Nog daargelaten dat [persoon B] niet heeft onderbouwd welke kosten daarmee gemoeid zijn, blijkt nergens uit dat die verbouwing of investeringen verband hielden met het vooruitzicht van de koop van het pand. Bovendien staat de correspondentie die tussen partijen is gevoerd in februari t/m juni 2021 (waarover hierna meer) haaks op deze stelling.

5.6.

Onduidelijk is of het benoemen van de aanvangsdatum van 1 oktober 2022 met zich brengt dat het [persoon A1] c.s., zoals zij stellen, is toegestaan om het pand vóór die datum te verkopen aan derden zonder het eerst aan [persoon B] aan te bieden. In de Overeenkomst is daarover niets bepaald. Evenmin kan uit de Overeenkomst worden opgemaakt of [persoon A1] c.s. het pand vóór 1 oktober 2022 aan [persoon B] mogen aanbieden en, zo ja, wat daarvan het rechtsgevolg is voor het overeengekomen eerste recht van koop. Daarmee bevat de Overeenkomst een leemte in de afspraken van partijen ten aanzien van de periode tot

1 oktober 2022.

5.7.

Voor de aanvulling van die leemte kent de voorzieningenrechter doorslaggevende betekenis toe aan de wijze waarop partijen (althans hun advocaten) in 2021 met elkaar hebben gecorrespondeerd over de verkoop van het pand en wat zij op grond van die correspondentie redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (zie 2.3.).

5.8.

Op 25 februari 2021 hebben [persoon A1] c.s. aan [persoon B] medegedeeld dat zij het pand willen verkopen en dat zij, in het kader van het eerste recht van koop, het pand te koop aanbieden aan [persoon B] . Nadat aan de kant van [persoon B] op 8 april 2021 was doorgegeven dat zij de koop niet kon financieren, hebben [persoon A1] c.s. op 11 juni 2021 aan [persoon B] medegedeeld dat [persoon A1] c.s. voorlopig afzien van verkoop, maar dat [persoon B] geen recht meer heeft het pand tussentijds te kopen. [persoon B] heeft daarop geantwoord dat zij begrijpt dat [persoon A1] c.s. zich vrij voelen om zich tot een ander te wenden en dat zij hoopt dat [persoon A1] c.s., wanneer zij daadwerkelijk op zoek gaan naar een andere eigenaar, uit coulance [persoon B] opnieuw in de gelegenheid zullen stellen om een bod uit te brengen.

Uit die correspondentie leidt de voorzieningenrechter af dat (i) tussen partijen niet in geschil was dat [persoon A1] c.s. ook vóór 1 oktober 2022 het pand ter verkoop mochten aanbieden aan [persoon B] en (ii) dat [persoon A1] c.s. daarmee hebben voldaan aan de aanbiedingsplicht voortvloeiende uit de Overeenkomst. Gelet op de uitdrukkelijke bevestiging van [persoon B] in haar brief van

15 juni 2021 mochten [persoon A1] c.s. erop vertrouwen dat zij voortaan vrij waren het pand te verkopen aan derden. Daarbij komt dat dat vertrouwen verder is gevoed doordat [persoon B] , toen zij in september 2021 door de koper in kennis werd gesteld van de beoogde verkoop door [persoon A1] c.s. (dat is door [persoon A1] c.s. gesteld en door [persoon B] ter zitting bevestigd), geen bezwaar heeft gemaakt tegen die gang van zaken. Niet jegens [persoon A1] c.s., maar ook niet jegens de koper. Vervolgens is [persoon B] begin november 2021 door [persoon A1] c.s. in kennis gesteld van de daadwerkelijke verkoop van het pand. Ook toen heeft [persoon B] geen bezwaren geuit. Eerst op 16 december 2021 (derhalve ca. drie maanden nadat zij voor het eerst wist van de beoogde verkoop aan de koper) heeft [persoon B] zich jegens [persoon A1] c.s. op het standpunt gesteld dat [persoon A1] c.s. in strijd hebben gehandeld met de Overeenkomst. Onder die omstandigheden mochten [persoon A1] c.s. er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het voorkeursrecht van [persoon B] was uitgewerkt en komt aan [persoon B] daarop geen beroep meer toe.

5.9.

Dat betekent dat [persoon A1] c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het door [persoon B] ingeroepen recht summierlijk ondeugdelijk is. De grondslag voor opheffing van het beslag is daarmee gegeven. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het kan zijn dat de opheffing van het beslag, zoals door [persoon B] gesteld, tot onomkeerbare gevolgen voor [persoon B] leidt, maar dat weegt, tegen de achtergrond dat de vordering van [persoon B] summierlijk ondeugdelijk is, niet op tegen het belang van [persoon A1] c.s. bij opheffing van het beslag omdat zij anders een aanzienlijke boete van 10% van de koopsom verbeuren aan de koper, naast eventuele aanvullende schadevergoeding.

5.10.

Het beslag op het pand wordt daarom per direct opgeheven. De medegevorderde veroordeling van [persoon B] om het beslag op te heffen en de daarmee samenhangende gevraagde vervangende toestemming en dwangsom worden afgewezen bij gebrek aan belang.

5.11.

[persoon A1] c.s. vorderen betaling door [persoon B] van de daadwerkelijk door hen gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke advocaatkosten op grond van artikel 20 sub b van de Overeenkomst. Daarin is bepaald dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen die [persoon A1] c.s. treffen voor het effectueren van hun uit de Overeenkomst voortvloeiende rechten ten laste van [persoon B] komen. Op dat punt heeft [persoon B] aangevoerd dat het betreffende artikel niet van toepassing is, omdat het alleen ziet op feiten en omstandigheden ten gevolge van het niet nakomen van contractuele bepalingen (zoals bijvoorbeeld betaling van huur) en dus niet op opheffing van een gelegd beslag. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het artikel voor tweeërlei uitleg vatbaar. Zowel het standpunt van [persoon A1] c.s. als die van [persoon B] zijn verdedigbaar. Niet evident is of de bodemrechter de ene kant of de andere kant op zal gaan. Gelet daarop en het feit dat het spoedeisend belang op dit punt onvoldoende is gegeven, worden de gevorderde werkelijke proceskosten afgewezen en zal het liquidatietarief worden toegepast.

5.12.

[persoon B] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A1] c.s. worden begroot op:

- betekening oproeping € 107,22

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
€ 1.016,00

Totaal € 1.799,22

5.13.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

6.. De beoordeling in reconventie

6.1.

De vorderingen in reconventie zien op geldvorderingen. Ingevolge vaste jurisprudentie is ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden en moeten dienaangaande naar behoren feiten en/of omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden (HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519).

6.2.

Ten aanzien van de gevorderde coronakorting hebben [persoon A1] c.s. niet betwist dat [persoon B] in beginsel recht heeft op huurkorting vanwege de door de overheid genomen coronamaatregelen, maar verschillen partijen van mening over de hoogte van die korting. Nadat [persoon B] voor het eerst op 18 februari 2021 aan [persoon A1] c.s. voorstelde om de huur te verlagen vanwege de overheidsmaatregelen, hebben [persoon A1] c.s. [persoon B] verzocht om financiële gegevens aan te leveren en op basis daarvan verder te praten over de hoogte van de te geven huurkorting. Gesteld noch gebleken is dat [persoon B] die gegevens heeft verstrekt of anderszins op dat verzoek heeft gereageerd. Eerst daags voor de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft [persoon B] doorgegeven wat de huurkorting met betrekking tot 2020 en 2021 zou moeten bedragen en heeft zij ter onderbouwing daarvan een berekening van de bedragen alsook jaarrekeningen en een toelichting op de vaste lasten en ontvangen TVL overgelegd. Daardoor heeft het [persoon A1] c.s. de tijd ontbroken om daarop deugdelijk te kunnen reageren. Nu [persoon B] zelf lang heeft gewacht om de door [persoon A1] c.s. gevraagde stukken te verstrekken en daardoor een gesprek tussen partijen over eventuele huurkorting nog niet heeft plaatsgevonden, valt ook niet in te zien wat nu het spoedeisend belang is van [persoon B] om, vooruitlopend op de bodemprocedure, de gevraagde voorziening toe te wijzen. De gevorderde coronakorting wordt daarom afgewezen.

6.3.

Met de opheffing van het beslag in conventie is de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering ten aanzien van het voorschotbedrag in verband met de gedane uitbreiding van het pand ingetreden, zodat deze vordering bespreking behoeft.

Ook deze vordering moet worden afgewezen. Nog daargelaten dat [persoon B] niet duidelijk heeft gemaakt wat het spoedeisend belang is bij toewijzing van deze vordering, heeft zij het door haar gestelde voorschotbedrag van € 30.000,00 onvoldoende onderbouwd. Zij heeft gesteld dat met de uitbreiding van het pand een investering is gemoeid van € 48.097,50 en heeft ter onderbouwing daarvan een begroting van de bouwkosten van het architectenbureau overgelegd. Nu [persoon A1] c.s. de hoogte van de gestelde investeringskosten hebben betwist en de verbouwing al is gerealiseerd, is het verstrekken van enkel een begroting van de bouwkosten onvoldoende om de gemaakte kosten aannemelijk te maken. Bovendien hebben [persoon A1] c.s. gemotiveerd verweer gevoerd en zich op het standpunt gesteld dat [persoon B] geen recht heeft op enige aanspraken uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. [persoon B] heeft daar ter zitting onvoldoende op gereageerd.

6.4.

[persoon B] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A1] c.s. worden begroot op € 508,00

(0,5 x tarief van € 1.016,00) aan salaris advocaat.

7.. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

7.1.

heft op het op 24 december 2021 ten laste van [persoon A1] en [persoon A2] gelegde conservatoir beslag tot levering op het pand (gelegen aan de [adres] te Middelharnis);

7.2.

veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A1] c.s. tot op heden begroot op € 1.799,22, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de 15e dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.3.

veroordeelt [persoon B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [persoon B] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;

7.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

7.6.

wijst de vorderingen af;

7.7.

veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A1] c.s. tot op heden begroot op € 508,00;

7.8.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2022.

2091 / 676