Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/632096 / HA ZA 22-63
Vonnis van 26 oktober 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A. Dunsbergen te Gorinchem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
I&T VASTGOED B.V.,
gevestigd te DORDRECHT,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. G. Sarier te Dordrecht.
Partijen zullen hierna “[naam eiseres]” en “I&T” genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 december 2021, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met bijlagen;
- de brief van de rechtbank van 17 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 9 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam 1] namens [naam eiseres], bijgestaan door mr. A. Dunsbergen en [naam 2] namens I&T, bijgestaan door mr. G. Sarier.
2..De feiten
2.1.
I&T was eigenaar van vier bouwkavels achter de Reeweg Zuid 54 in Dordrecht. I&T heeft gesprekken gevoerd met [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1]) over de bouw van vier woningen op de vier percelen van I&T door [naam bedrijf 1]. [naam bedrijf 1] is een zustervennootschap van [naam eiseres] en [naam 1] is zowel (indirect) directeur van [naam bedrijf 1] als van [naam eiseres].
2.2.
Milieu technisch adviesbureau Dordrecht Research B.V. (hierna: Dordrecht Research) heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de bouwkavels. Dordrecht Research concludeert in zijn rapport van 4 maart 2019 [1] onder andere het volgende:
- een deel van kavels 1 en 2 is ernstig verontreinigd met barium, koper, lood en/of zink;
- gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd;
- de toplaag van de bodem is licht verontreinigd met PFOA, maar er worden geen risicowaarden (wonen met moestuin) benaderd.
2.3.
[naam 1] en [naam 2] hebben op 29 juli 2019 afgesproken dat I&T kavels 2, 3 en 4 aan [naam eiseres] zou verkopen en dat [naam eiseres] de volledige ontwikkeling van deze drie kavels zou gaan uitvoeren. [naam eiseres] heeft daartoe een schriftelijke overeenkomst [2] opgesteld die [naam 1] en [naam 2] op 20 augustus 2019 hebben ondertekend.
2.4.
I&T heeft de puinhoudende bodemlaag van kavel 2 laten saneren en heeft kavels 2 tot en met 4 overgedragen aan [naam eiseres].
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[naam eiseres] eist samengevat dat I&T wordt veroordeeld om aan [naam eiseres] te betalen:
- € 34.185,40 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
- € 2.880,00 aan misgelopen verkoopopbrengst grond, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
- € 1.116,85 aan buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten.
3.2.
[naam eiseres] baseert haar vordering op nakoming van artikel 11 van de overeenkomst. Zij stelt dat zij overtollige grond moest afvoeren als gevolg van het uitgraven van de grond voor de funderingen van de drie woningen. Deze grond kon niet elders op de kavels worden geplaatst en moest worden afgevoerd naar de Grondbank Dordrecht vanwege de verontreiniging met PFOA. [naam eiseres] stelt ook dat zij schade lijdt door de toerekenbare tekortkoming van I&T, omdat [naam eiseres] de afgevoerde grond niet kon verkopen vanwege de verontreiniging met PFOA.
3.3.
I&T voert verweer en concludeert tot afwijzing van de eis.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan, voor zover nodig.
in reconventie
3.5.
I&T eist samengevat dat [naam verweerster] wordt veroordeeld om aan I&T te betalen:
- € 51.966,12 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
- de proceskosten.
3.6.
I&T baseert haar vordering op nakoming van artikel 14 van de overeenkomst waarin staat dat [naam verweerster] alle kosten van de bouwweg inclusief infra voor haar rekening zou nemen als ontwikkelaar, welke afspraak wordt bevestigd door de artikelen 15 en 16. De kosten voor de uitrit met de dam en de duiker, die de gemeente Dordrecht bij I&T in rekening heeft gebracht als direct toerekenbare kosten, vallen onder deze afspraak en partijen hebben hierover vooraf duidelijk en meerdere malen gecommuniceerd.
3.7.
[naam verweerster] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de eis.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan, voor zover nodig.
4..De beoordeling
de eis van [naam eiseres]
I&T moet kosten voor het afvoeren van overtollige grond die is vervuild met PFOA betalen
4.1.
I&T heeft voldaan aan haar verplichting om de grond te saneren zodat de geleverde bouwkavels geschikt zijn voor woningbouw. [naam eiseres] eist dat I&T ook de kosten betaalt die [naam eiseres] heeft moeten maken om 288 m3 met PFOA vervuilde grond van de bouwkavels af te voeren en op te slaan bij de Grondbank Dordrecht. Volgens [naam eiseres] vallen deze kosten onder de kosten die worden genoemd in artikel 11 van de overeenkomst, waarin staat: “
Alle kosten t.a.v. grondsanering /zuiveren grondwater /afvoeren van vervuilde grond zijn voor rekening van verkoper, incl. begeleidingskosten”. I&T voert hiertegen aan dat artikel 11 alleen betrekking heeft op het saneren van de grond zoals is vermeld in het rapport van Dordrecht Research van 4 maart 2019. De rechtbank komt tot het oordeel dat de uitleg die [naam eiseres] geeft aan artikel 11 aannemelijk is en dat zij dus mocht verwachten dat de kosten voor de afvoer van vervuilde overtollige grond voor rekening van I&T zouden komen. Dit wordt hierna uitgelegd.
Alle kosten t.a.v. grondsanering /zuiveren grondwater /afvoeren van vervuilde grond zijn voor rekening van verkoper, incl. begeleidingskosten”. I&T voert hiertegen aan dat artikel 11 alleen betrekking heeft op het saneren van de grond zoals is vermeld in het rapport van Dordrecht Research van 4 maart 2019. De rechtbank komt tot het oordeel dat de uitleg die [naam eiseres] geeft aan artikel 11 aannemelijk is en dat zij dus mocht verwachten dat de kosten voor de afvoer van vervuilde overtollige grond voor rekening van I&T zouden komen. Dit wordt hierna uitgelegd.
4.2.
Om te kunnen vaststellen of de kosten voor het afvoeren van overtollige grond die is vervuild met PFOA ook vallen onder de kosten die in artikel 11 van de overeenkomst worden genoemd, moet dit artikel worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak is bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen van belang wat zij over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden (de Haviltex-maatstaf) [3] .
4.3.
[naam eiseres] heeft de schriftelijke overeenkomst tussen haar en I&T opgesteld. In artikel 11 van deze overeenkomst staat dat alle kosten voor sanering, het zuiveren van grondwater en het afvoeren van vervuilde grond voor rekening van verkoper zijn. Deze tekst lijkt erop te wijzen dat (ook) de kosten voor de afvoer van de met PFOA vervuilde grond voor rekening van I&T komen.
4.4.
I&T voert hiertegen aan dat artikel 11 alleen betrekking heeft op de grondsanering die zij moest uitvoeren om de bouwkavels geschikt te maken voor bebouwing. I&T wijst er daarbij op dat artikel 11 staat onder het kopje “Oplevering bouwkavels”. Dit is juist, maar verklaart niet waarom in artikel 11 dan niet alleen staat dat alle kosten voor de grondsanering voor rekening van I&T komen, maar ook de kosten voor het afvoeren van vervuilde grond.
4.5.
Volgens I&T kon er los van de bodemsanering nooit sprake zijn van het afvoeren van vervuilde grond, omdat partijen een zogeheten ‘gesloten grondbalans’ hebben afgesproken. Dit is niet juist, zoals hierna wordt uitgelegd.
4.6.
In de verslagen van de gesprekken tussen [naam 1] en [naam 2] op 14 februari en
3 april 2019 [4] staat: “
Bodemonderzoek t.a.v. grondkwaliteit moet nog aangeleverd worden. Tevens is het uitgangspunt om met een gesloten grondbalans te werken. Er wordt dus geen grond aan- en/of afgevoerd […]”. [naam eiseres] voert weliswaar aan dat zij op dat moment nog geen partij was bij deze besprekingen, maar de kennis van [naam 1] kan ook worden toegerekend aan [naam eiseres], van welk bedrijf [naam 1] immers ook (indirect) directeur is. Tijdens de mondelinge behandeling op 9 september 2022 heeft [naam 1] verklaard dat bij het uitgraven van een fundering grond vrijkomt en dat de eigenaar van de bouwkavel bepaalt wat er met deze grond moet gebeuren. Gebruikelijk is dat de grondeigenaar zorgt voor de afvoer van eventuele overtollige grond en dat de kosten voor diens rekening komen, aldus [naam 1]. Een ‘gesloten grondbalans’ betekent dus niet dat er geen sprake zal zijn van overtollige grond, maar slechts dat de grondeigenaar verantwoordelijk is voor eventuele grond die overblijft. [naam 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de afvoer van eventueel overtollige grond bij een bouwproject in beginsel voor rekening en risico van de grondeigenaar/projectontwikkelaar is. Op het moment van de besprekingen in februari en april 2019 was I&T grondeigenaar en projectontwikkelaar en [naam bedrijf 1] de beoogd bouwer. De overeengekomen gesloten grondbalans had dus betrekking op deze situatie.
3 april 2019 [4] staat: “
Bodemonderzoek t.a.v. grondkwaliteit moet nog aangeleverd worden. Tevens is het uitgangspunt om met een gesloten grondbalans te werken. Er wordt dus geen grond aan- en/of afgevoerd […]”. [naam eiseres] voert weliswaar aan dat zij op dat moment nog geen partij was bij deze besprekingen, maar de kennis van [naam 1] kan ook worden toegerekend aan [naam eiseres], van welk bedrijf [naam 1] immers ook (indirect) directeur is. Tijdens de mondelinge behandeling op 9 september 2022 heeft [naam 1] verklaard dat bij het uitgraven van een fundering grond vrijkomt en dat de eigenaar van de bouwkavel bepaalt wat er met deze grond moet gebeuren. Gebruikelijk is dat de grondeigenaar zorgt voor de afvoer van eventuele overtollige grond en dat de kosten voor diens rekening komen, aldus [naam 1]. Een ‘gesloten grondbalans’ betekent dus niet dat er geen sprake zal zijn van overtollige grond, maar slechts dat de grondeigenaar verantwoordelijk is voor eventuele grond die overblijft. [naam 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de afvoer van eventueel overtollige grond bij een bouwproject in beginsel voor rekening en risico van de grondeigenaar/projectontwikkelaar is. Op het moment van de besprekingen in februari en april 2019 was I&T grondeigenaar en projectontwikkelaar en [naam bedrijf 1] de beoogd bouwer. De overeengekomen gesloten grondbalans had dus betrekking op deze situatie.
4.7.
De situatie veranderde in augustus 2019 toen partijen overeenkwamen dat I&T bouwkavels 2 tot en met 4 aan [naam eiseres] zou leveren en [naam eiseres] de ontwikkeling van deze drie kavels voor haar rekening zou nemen. De afvoer van eventueel overtollige grond zou dan voor rekening en risico van [naam eiseres] als grondeigenaar komen, tenzij partijen hierover andere afspraken zouden maken. [naam eiseres] stelt dat partijen dit inderdaad hebben gedaan. [naam 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [naam eiseres] artikel 11 juist in het contract heeft opgenomen om het risico van overtollige vervuilde grond voor haar uit te sluiten; op het moment van het sluiten van de overeenkomst was namelijk nog niet bekend hoeveel grond er zou overblijven en wat de kwaliteit daarvan was. Volgens [naam 1] neemt [naam eiseres] in dergelijke situaties altijd een bepaling zoals artikel 11 in haar contracten op. Gelet op deze uitleg, in combinatie met de formulering van artikel 11, heeft [naam eiseres] voldoende aangetoond dat partijen een uitdrukkelijke afspraak hebben gemaakt over de kosten van het afvoeren van vervuilde grond, anders dan de saneringskosten, in afwijking van wat zonder een dergelijke afspraak tussen partijen zou gelden.
Er was sprake van overtollige grond
4.8.
I&T betwist dat er sprake was van overtollige grond, omdat volgens haar de grond die was uitgegraven voor de funderingen kon worden hergebruikt op de bouwkavels om het grondniveau weer terug te brengen op de verplichte peilhoogte. De rechtbank volgt dit standpunt niet, gelet op het volgende.
4.9.
Voor de hand ligt dat bij het uitgraven van een bouwput voor het maken van een fundering grond overblijft, zoals [naam eiseres] heeft toegelicht, en dat bij hergebruik van deze grond op de bouwkavel het grondniveau van deze bouwkavel hoger zal komen te liggen dan daarvoor. I&T stelt niet wat de peilhoogte is die de gemeente Dordrecht heeft vastgesteld en hoe deze peilhoogte zich verhoudt tot het oorspronkelijke grondniveau van de bouwkavels. Zonder nadere toelichting en onderbouwing, die I&T niet geeft, kan de rechtbank niet vaststellen dat alle uitgegraven grond nodig was om de bouwkavels op de verplichte peilhoogte te brengen, dan wel op het niveau dat met de kopers van de woningen was afgesproken. De enkele verwijzing naar een foto waarop nog een rand fundering is te zien [5] , toont dit in ieder geval niet aan.
4.10.
I&T stelt ook dat [naam eiseres] zelf te veel aarde, zand en puin heeft aangevoerd, waardoor zij uiteindelijk weer grond moest afvoeren. [naam eiseres] betwist dit en voert aan dat zij alleen puin en zand heeft aangevoerd voor het aanleggen van de bouwweg en de infrastructuur en dat dit niet meer was dan noodzakelijk. In het licht van de betwisting door [naam eiseres] onderbouwt I&T ook deze stelling onvoldoende. Tijdens de mondelinge behandeling heeft I&T alleen enkele foto’s getoond, maar daarop was niet te zien dat [naam eiseres] zelf grond heeft laten aanvoeren (anders dan puin en zand), nog los van het feit dat dit ook niet logisch zou zijn, aangezien [naam eiseres] juist grond over had uit de bouwputten.
Ingebrekestelling was niet nodig
4.11.
I&T voert verder aan dat [naam eiseres] geen ingebrekestelling heeft gestuurd en haar ook niet op de hoogte heeft gehouden van de vervolgstappen van het afvoeren van de grond. I&T lijkt hiermee te miskennen dat [naam eiseres] haar vordering baseert op nakoming van de verplichting van I&T om de kosten voor de afvoer van vervuilde grond te betalen en niet op een tekortkoming door I&T. I&T is op grond van de overeenkomst gehouden de kosten voor het afvoeren van overtollige grond aan [naam eiseres] te vergoeden. Hiervoor was geen ingebrekestelling vereist.
Kosten zijn voldoende onderbouwd
4.12.
I&T betwist de hoogte van de kosten die [naam eiseres] in rekening brengt voor het afvoeren van de overtollige vervuilde grond, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam eiseres] de noodzaak en de hoogte van deze kosten voldoende onderbouwd.
4.13.
Zoals hiervoor al is overwogen, heeft [naam eiseres] voldoende onderbouwd dat zij grond over had en dat zij deze grond moest afvoeren. I&T heeft verder niet betwist dat de af te voeren grond vervuild was met PFOA en dat [naam eiseres] deze grond alleen kwijt kon bij de Grondbank Dordrecht. I&T stelt dat [naam eiseres] haar ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld om de overtollige grond in eigen beheer af te voeren, maar dit is niet wat partijen zijn overeengekomen. Partijen hebben afgesproken dat I&T de kosten voor de afvoer van vervuilde grond moest betalen, niet dat zij zelf voor de afvoer moest zorgen. Dit neemt niet weg dat [naam eiseres] alleen de redelijke kosten voor de afvoer bij I&T in rekening mag brengen.
4.14.
[naam eiseres] onderbouwt de kosten die zij van I&T eist, met de begeleidingsbrief van Grondbalans B.V. [6] en de factuur van [naam bedrijf 2] van
8 september 2021. Uit de begeleidingsbrief van Grondbalans kan worden afgeleid dat [naam bedrijf 3] op 3 september 2021 in totaal 288 m3 grond heeft vervoerd naar de Grondbank Dordrecht. [naam eiseres] licht toe dat dit bedrijf de grond heeft vervoerd in opdracht van haar onderaannemer [naam bedrijf 2] Dit bedrijf heeft voor deze werkzaamheden in totaal een bedrag van € 29.565,14 aan [naam eiseres] in rekening gebracht, zo blijkt uit haar factuur van 8 september 2021, inclusief de kosten voor de opslag van de grond. Op de factuur staat weliswaar ‘tijdelijke opslag’ maar gelet op het feit dat het om dezelfde hoeveelheid grond gaat, die op dezelfde dag is afgevoerd, gaat de rechtbank ervan uit dat dit de (vooralsnog) definitieve opslag bij de Grondbank betreft. I&T betwist niet dat zij ook de begeleidingskosten aan [naam eiseres] is verschuldigd. [naam eiseres] heeft verder voldoende onderbouwd dat het noodzakelijk was een V&G plan op te stellen, gelet op de vervuiling van de grond met PFOA. I&T voert nog aan dat uit de codering op het begeleidingsformulier kan worden afgeleid dat sprake was van tijdelijke opslag zonder milieukundige noodzaak, maar uit het e-mailbericht van Grondbalans van 18 augustus 2022 [7] kan worden afgeleid dat de code die is vermeld op het begeleidingsformulier juist is. I&T toont in ieder geval niet aan dat de kosten die [naam eiseres] van haar eist, niet zijn gemaakt of onnodig waren.
8 september 2021. Uit de begeleidingsbrief van Grondbalans kan worden afgeleid dat [naam bedrijf 3] op 3 september 2021 in totaal 288 m3 grond heeft vervoerd naar de Grondbank Dordrecht. [naam eiseres] licht toe dat dit bedrijf de grond heeft vervoerd in opdracht van haar onderaannemer [naam bedrijf 2] Dit bedrijf heeft voor deze werkzaamheden in totaal een bedrag van € 29.565,14 aan [naam eiseres] in rekening gebracht, zo blijkt uit haar factuur van 8 september 2021, inclusief de kosten voor de opslag van de grond. Op de factuur staat weliswaar ‘tijdelijke opslag’ maar gelet op het feit dat het om dezelfde hoeveelheid grond gaat, die op dezelfde dag is afgevoerd, gaat de rechtbank ervan uit dat dit de (vooralsnog) definitieve opslag bij de Grondbank betreft. I&T betwist niet dat zij ook de begeleidingskosten aan [naam eiseres] is verschuldigd. [naam eiseres] heeft verder voldoende onderbouwd dat het noodzakelijk was een V&G plan op te stellen, gelet op de vervuiling van de grond met PFOA. I&T voert nog aan dat uit de codering op het begeleidingsformulier kan worden afgeleid dat sprake was van tijdelijke opslag zonder milieukundige noodzaak, maar uit het e-mailbericht van Grondbalans van 18 augustus 2022 [7] kan worden afgeleid dat de code die is vermeld op het begeleidingsformulier juist is. I&T toont in ieder geval niet aan dat de kosten die [naam eiseres] van haar eist, niet zijn gemaakt of onnodig waren.
4.15.
I&T voert nog aan dat de vervuilde grond op een goedkopere manier had kunnen worden afgevoerd en zij legt ter onderbouwing een offerte [8] over van [naam 3] van 2 februari 2022 en een e-mailbericht van Rivierendriesprong van 3 februari 2022. Dit verweer slaagt niet. Uit de offerte van [naam 3] kan namelijk niet worden afgeleid om welke hoeveelheid grond het gaat en ook niet dat de offerte betrekking heeft op de afvoer en opslag van met PFOA vervuilde grond bij de Grondbank Dordrecht. Het e-mailbericht van Rivierendriesprong is een antwoord op de vraag van [naam 2] als particulier hoeveel het kost om 20 of 40 m3 grond met PFOA af te laten voeren. [naam eiseres] betwist gemotiveerd dat deze situatie vergelijkbaar is met de situatie waarin 288m3 vervuilde grond moet worden afgevoerd naar de Grondbank. Met de stukken waar I&T naar verwijst, is dan ook niet aangetoond dat de kosten die [naam eiseres] in rekening brengt, bovenmatig zijn. Daarom is I&T het bedrag van € 34.185,40 aan [naam eiseres] verschuldigd. I&T kan geen beroep doen op opschorting en/of verrekening, omdat haar vordering in reconventie wordt afgewezen, zoals hierna zal blijken.
[naam eiseres] heeft geen recht op misgelopen opbrengst van de vervuilde grond
4.16.
[naam eiseres] eist schadevergoeding omdat zij de met PFOA vervuilde grond niet heeft kunnen verkopen. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. [naam eiseres] heeft namelijk desgevraagd niet kunnen onderbouwen op grond waarvan I&T verplicht was haar grond te leveren die [naam eiseres] kon verkopen of op grond waarvan [naam eiseres] dit redelijkerwijs mocht verwachten.
De buitengerechtelijke kosten
4.17.
De rechtbank stelt vast dat [naam eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het geëiste bedrag van € 1.116,85 komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en wordt toegewezen.
De beslagkosten en de proceskosten
4.18.
[naam eiseres] eist dat I&T de beslagkosten betaalt die [naam eiseres] heeft gemaakt. Deze vordering is toewijsbaar op grond van artikel 706 Rv. De beslagkosten worden begroot op
€ 253,29 aan explootkosten en € 563,- voor salaris advocaat (1 rekest x € 563,-).
€ 253,29 aan explootkosten en € 563,- voor salaris advocaat (1 rekest x € 563,-).
4.19.
I&T krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De rechtbank stelt deze kosten aan de kant van [naam eiseres] tot vandaag vast op:
- dagvaarding € 98,52
- overige explootkosten € 4,86
- betaald griffierecht € 2.837,00
- salaris advocaat
€ 1.442,00(2 punten x € 721,- tarief)
€ 1.442,00(2 punten x € 721,- tarief)
totaal € 4.382,38.
de tegeneis van I&T
De kosten van de gemeente Dordrecht blijven voor rekening van I&T
4.20.
I&T stelt dat [naam eiseres] de kosten moet betalen die de gemeente Dordrecht aan I&T in rekening heeft gebracht voor onder meer de aanleg van het riool en het realiseren van de weg tot aan de nieuwe ontsluitingsweg, inclusief de dam en de duiker. I&T baseert dit op artikel 14 van de overeenkomst, waarin staat: “
De kosten van de bouw weg incl. infra ter hoogte van de overige 3 kavels tot aan de aansluiting met nieuw aan te leggen ontsluitingsweg door de gemeente, is voor rekening van ontwikkelaar”. Artikelen 15 (“
Ontwikkelaar draagt zorg voor alle benodigde Infra voorzieningen in het aan te kopen perceel”) en 16 (“
Ontwikkelaar draagt zorg voor alle benodigde overleggen met gemeentelijke instanties alsook alle NUTS bedrijven en overige overheidsinstanties”) ondersteunen deze stelling, aldus I&T. [naam eiseres] bestrijdt dit en stelt zich op het standpunt dat de kosten van de gemeente vallen onder artikel 8 waarin staat: “
Verkoper draagt zorg voor alle verdere financiële afwikkelingen met de partijen waarbij zij in het verleden afspraken mee heeft gemaakt en overeenkomsten heeft gesloten”. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van de gemeente op grond van de overeenkomst voor rekening van I&T komen, zoals hierna wordt uitgelegd.
De kosten van de bouw weg incl. infra ter hoogte van de overige 3 kavels tot aan de aansluiting met nieuw aan te leggen ontsluitingsweg door de gemeente, is voor rekening van ontwikkelaar”. Artikelen 15 (“
Ontwikkelaar draagt zorg voor alle benodigde Infra voorzieningen in het aan te kopen perceel”) en 16 (“
Ontwikkelaar draagt zorg voor alle benodigde overleggen met gemeentelijke instanties alsook alle NUTS bedrijven en overige overheidsinstanties”) ondersteunen deze stelling, aldus I&T. [naam eiseres] bestrijdt dit en stelt zich op het standpunt dat de kosten van de gemeente vallen onder artikel 8 waarin staat: “
Verkoper draagt zorg voor alle verdere financiële afwikkelingen met de partijen waarbij zij in het verleden afspraken mee heeft gemaakt en overeenkomsten heeft gesloten”. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van de gemeente op grond van de overeenkomst voor rekening van I&T komen, zoals hierna wordt uitgelegd.
4.21.
Partijen zijn het erover eens dat de kosten van de gemeente voor werkzaamheden die zij uitvoert voor een nieuwbouwproject, in beginsel voor rekening van de projectontwikkelaar komen. Dit was I&T op het moment van het maken van de afspraken met de gemeente. I&T stelt dat zij uitdrukkelijk met [naam eiseres] heeft afgesproken dat [naam eiseres] de direct toerekenbare kosten van de gemeente voor haar rekening zou nemen. De rechtbank leest dit niet in artikel 14 van de overeenkomst. Volgens dit artikel moest [naam eiseres] zorgdragen voor de aanleg van de bouwweg en de infrastructuur op de bouwkavels en dit heeft zij gedaan. [naam eiseres] heeft dus voldaan aan de verplichtingen die zijn genoemd in artikel 14 en 15 van de overeenkomst. De werkzaamheden die de gemeente aan I&T in rekening heeft gebracht, vallen hier niet onder maar zijn kosten voor werkzaamheden die alleen de gemeente kan/mag uitvoeren, zoals het aanleggen van een dam en een duiker en het aansluiten van de riolering.
4.22.
In artikel 14 van de overeenkomst staat dus niet dat de direct toerekenbare kosten van de gemeente voor rekening van [naam eiseres] komen en dit kan hier ook niet uit worden afgeleid, ook niet in samenhang met artikelen 15 en 16. Als I&T en [naam eiseres] voor het sluiten van de overeenkomst uitdrukkelijk hadden gesproken over de direct toerekenbare kosten die de gemeente nog aan I&T in rekening zou gaan brengen, had het voor de hand gelegen dat zij dit uitdrukkelijk in de overeenkomst hadden opgenomen. Dit is niet het geval. Integendeel, in artikel 8 van de overeenkomst staat: “
Verkoper draagt zorg voor alle verdere financiële afwikkelingen met de partijen waarbij zij in het verleden afspraken mee heeft gemaakt en overeenkomsten heeft gesloten”. I&T heeft de afspraken over de direct toerekenbare kosten met de gemeente gemaakt ruim voordat [naam eiseres] in beeld was als projectontwikkelaar en deze afspraken en kosten vallen dus onder artikel 8 van de overeenkomst. Dit betekent dat [naam eiseres] deze kosten niet aan I&T hoeft te betalen en dat de eis van I&T wordt afgewezen.
Verkoper draagt zorg voor alle verdere financiële afwikkelingen met de partijen waarbij zij in het verleden afspraken mee heeft gemaakt en overeenkomsten heeft gesloten”. I&T heeft de afspraken over de direct toerekenbare kosten met de gemeente gemaakt ruim voordat [naam eiseres] in beeld was als projectontwikkelaar en deze afspraken en kosten vallen dus onder artikel 8 van de overeenkomst. Dit betekent dat [naam eiseres] deze kosten niet aan I&T hoeft te betalen en dat de eis van I&T wordt afgewezen.
De proceskosten
4.23.
I&T krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. Gelet op de samenhang tussen de eis van [naam eiseres] en de eis van I&T wordt de helft aan kosten voor de advocaat toegewezen. De rechtbank stelt de proceskosten aan de kant van [naam eiseres] tot vandaag vast op:
- salaris advocaat € 1.114,00 (0,5 x 2 punten x € 1.114,00 tarief).
5..De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt I&T om aan [naam eiseres] te betalen een bedrag van € 35.302,25, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 34.185,40 vanaf
3 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling;
3 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt I&T in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiseres] tot vandaag begroot op € 4.382,38;
5.3.
veroordeelt I&T in de beslagkosten, vastgesteld op € 816,29;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt I&T in de proceskosten, aan de zijde van [naam verweerster] tot vandaag begroot op € 1.114,00, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dit bedrag, ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door P. Joele en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2022. 2474