Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6832
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, verweerder,
gemachtigde: [naam 1].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 800.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 november 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2022.
De gemachtigde van eiser heeft daaraan deelgenomen via een skype-verbinding. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en tevens is taxateur [naam 2] namens verweerder verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt deze € 722.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met als bouwjaar 1960. De inhoud is ongeveer 635 m³ en de woning ligt op een perceel van 1.001 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van [naam 2], waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 800.000,-.
4.1
Verweerder onderbouwt deze waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, [adres 2], [adres 3] en [adres 4], [adres 5], [adres 6] en [adres 7].
De rechtbank vindt deze objecten goed bruikbaar in de waardering, omdat deze net als de onroerende zaak vrijstaande woningen zijn, ze in dezelfde buurt liggen en niet teveel afwijken van de onroerende zaak wat inhoud en perceeloppervlakte betreft.
Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid hiervan ook niet, maar voert aan dat in de vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst bij de waardering van de grond van een object. Omdat verweerder niet waardeert met grondstaffels, maar met een statistisch model, wordt de grondwaarde op een verkeerde manier vastgesteld, aldus eiseres.
4.2
Bij een waardering voor de Wet WOZ staat het verweerder vrij om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht. Het is dus niet zo dat het noodzakelijk is om grondstaffels te gebruiken, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en verweerder moet inzichtelijk maken dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Daarbij geldt overigens dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat, een matrix is enkel een hulp- en controlemiddel daarbij (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
4.3
In dit geval kent verweerder bij een verkoopcijfer 40 % van de verkoopprijs aan de grondwaarde toe en 60 % aan de woning (de opstal). Dit baseert verweerder op de verkoopcijfers van nieuwbouwprojecten in de omgeving van de onroerende zaak in de periode van 2017 tot en met 2020. Een overzicht hiervan is bij het taxatierapport gevoegd.
De rechtbank overweegt dat bij nieuwbouwprojecten in de verkoopprijs inderdaad een uitsplitsing wordt gemaakt in de prijs van de grond en de woning, zodat je daaruit een bepaalde verdeling af kunt leiden. En uit het door verweerder overgelegde overzicht volgt dat bij een (nieuwbouw)woning ongeveer 40 % van de verkooprijs voor de grond wordt betaald. De door verweerder gebruikte nieuwbouwprojecten liggen dicht genoeg bij de onroerende zaak om daar betekenis aan te doen toekomen en ze zijn ook dicht genoeg bij de waardepeildatum gerealiseerd. Daarom vindt de rechtbank dit een voldoende onderbouwing van de door verweerder aangehouden 40/60 verdeling.
4.4
De verdeling van 40 % van de grond en 60 % voor de woning, heeft verweerder toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, daarbij ook rekening houdend met de aanwezigheid van een dakkapel, garage en dergelijke en rekening houdend met een verschil in ligging, onderhoud en voorzieningen.
Uit deze methode komt ook naar voren dat een groter perceel tot een lagere gemiddelde waarde per m² leidt. Zo is het perceel van [adres 2] het grootste van alle vergelijkingsobjecten en heeft de laagste prijs per m². [adres 5] heeft het kleinste perceel en de hoogste waarde per m². Dat dit niet overal precies uitkomt, maakt niet dat deze methode niet gebruikt kan worden, omdat ten eerste taxeren geen exacte wetenschap is en niet alles tot in detail verklaard hoeft te worden en ten tweede staat, zoals gezegd, uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing. Verweerder heeft ten aanzien van het hanteren van een grondstaffel nog toegelicht dat een nadeel daarvan is dat de grondwaarde de basis is en niet de verkoopcijfers. De rechtbank volgt dit aangezien de onroerende zaak op een zeer groot perceel gelegen is.
Uit de verkoopprijzen volgt een gemiddelde prijs per m² van de grond van € 369,- en een gemiddelde prijs per m³ voor de woning van € 693,-.
Vervolgens is dit toegepast op de onroerende zaak, waarbij de gemiddelde prijs van de grond enkel is gebruikt voor de eerste 588 m² van het perceel. Dit is het gemiddelde grondoppervlakte van de onderbouwingen. Het overige gedeelte van het perceel van 413 m² is tegen een lagere waarde gewaardeerd, zodat ook in de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst.
Met deze onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 800.000,- niet te hoog is, zodat de conclusie is dat hij slaagt in zijn bewijslast.
5. Eiseres heeft verder aangevoerd dat zij in bezwaar niet de gegevens heeft gekregen waarom zij heeft verzocht, maar uit het dossier blijkt dat eiseres in bezwaar enkel om het taxatieverslag heeft gevraagd en dat heeft zij gekregen. Daarnaast is in het bestreden besluit opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken en zit hiervan ook een verslag in het dossier.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 7 september 2022.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).