ECLI:NL:RBROT:2022:9577

• Datum uitspraak: 11 november 2022
• Publicatiedatum: 9 november 2022
• Zaaknummer: ROT 21/4108
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I. Bouter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde na onvoldoende rekening houden met ligging aan drukke weg

De zaak betreft een geschil over de WOZ-waarde van een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 227 m², gelegen op een perceel van 600 m², gebouwd in 1933. Verweerder stelde de waarde vast op €911.000,-, hetgeen door eiseres werd bestreden. Verweerder overhandigde een taxatierapport, maar erkende ter zitting dat onvoldoende rekening was gehouden met de specifieke ligging aan een drukke weg.

Eiseres stelde een lagere waarde van €825.000,- voor, verwijzend naar een vergelijkbare woning, maar kon dit niet aannemelijk maken wegens gebrek aan concrete gegevens en het ontbreken van het taxatieverslag. De rechtbank oordeelde dat geen van beide partijen de waarde voldoende onderbouwde.

Daarom stelde de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op €872.000,-, vernietigde het bestreden besluit en bepaalde dat verweerder de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verlaagt. Tevens werd verweerder verplicht het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden.

Uitkomst: De WOZ-waarde wordt vastgesteld op €872.000,- en het bestreden besluit wordt vernietigd.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zittingsplaats Rotterdam

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/4108

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2022 in de zaak tussen

[naam eiseres], uit [woonplaats], eiseres,

(gemachtigde: [naam 1]),

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,

(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).

Procesverloop

Met de beschikking van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 911.000,-.

Met het besluit op bezwaar van 15 juni 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 19 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van verweerder.

Beoordeling door de rechtbank

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020.

2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, met een gebruiksoppervlakte van 227 m², gelegen op een perceel van 600 m². De onroerende zaak heeft een inpandige berging en twee dakkapellen. Het bouwjaar is 1933.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van

[naam 2] van 15 september 2022.

5. Eiseres stelt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak te weinig rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak aan/bij een drukke weg. Ter zitting heeft verweerder erkend dat het verschil in ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet voldoende tot uitdrukking is gekomen.

De rechtbank ziet dit bijvoorbeeld terug bij het vergelijkingsobject [adres 2], dat niet dicht bij een drukke weg ligt maar juist aan een rustige straat. Daarnaast heeft verweerder aangegeven [adres 3] een minder geschikt vergelijkingsobject te vinden (al vanwege het verschil in bouwjaar). Al hierom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

6. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde (de rechtbank begrijpt: € 825.000,-) aannemelijk maakt. Dit is niet het geval. Eiseres verwijst naar de woning aan de [adres 4], die verkocht is voor € 825.000,-. Deze verkooptransactie staat in het taxatieverslag dat eiseres heeft ontvangen in verband met de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022. Dat taxatieverslag is echter niet overgelegd. Eiseres heeft los van de verkoopprijs, het bouwjaar en de gebruiksoppervlakte geen concrete gegevens van deze woning naar voren gebracht. Omdat verdere gegevens ontbreken en het daardoor ook niet duidelijk is wat de eventuele verschillen zijn tussen de woning aan de [adres 4] en de onroerende zaak, wordt de door eiseres bepleite waarde hiermee niet onderbouwd.

7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk maken, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. In aanmerking nemend wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 872.000,-.

Conclusie

8. Al op grond van het voorgaande is het beroep gegrond. Wat eiseres verder nog heeft aangevoerd, bespreekt de rechtbank daarom niet.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

10. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt het bestreden besluit;
• wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 872.000,-;
• bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verlaagt;
• bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 49,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van
mr.W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar

op 11 november 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.