ECLI:NL:RBROT:2022:9708

• Datum uitspraak: 16 november 2022
• Publicatiedatum: 11 november 2022
• Zaaknummer: C/10/637977 / HA ZA 22-395
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S. Wahedi
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bewijsopdracht over mededelingsplicht verkoper bij geschil over pandsplitsing

Sore2 heeft een pand gekocht van [gedaagde] te Rotterdam voor €955.000. Na de koop stelt Sore2 dat het pand slechts drie wooneenheden kan bevatten in plaats van zeven, wat zij als wanprestatie van [gedaagde] kwalificeert. Sore2 vordert daarom €510.764 schadevergoeding, gebaseerd op een taxatierapport.

Centraal staat of [gedaagde] tijdig op de hoogte was van een negatief advies van de bebouwingscommissie over de splitsing van het pand en dit had moeten melden aan Sore2. [gedaagde] betwist kennis van dit advies en stelt dat het pand 'as is, where is' is verkocht zonder garanties.

De rechtbank oordeelt dat als [gedaagde] het advies kende, hij dit aan Sore2 had moeten melden vóór ondertekening van de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde] dit betwist, moet Sore2 bewijzen dat hij op 11 november 2020 al van het advies op de hoogte was. Indien Sore2 hierin slaagt, is sprake van schending van de mededelingsplicht en komt toewijzing van schadevergoeding in beeld. De rechtbank draagt Sore2 op bewijs te leveren en stelt een datum voor bewijslevering en getuigenverhoor vast.

Uitkomst: De rechtbank draagt Sore2 op bewijs te leveren dat verkoper bekend was met het negatieve advies vóór ondertekening van de koopovereenkomst; verdere beslissing wordt aangehouden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

zaaknummer / rolnummer: C/10/637977 / HA ZA 22-395

Vonnis van 16 november 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SORE2 B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaten mrs. S.T. Blom en D.A. Boor te Amsterdam.

De partijen worden hierna ‘Sore2’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 29 december 2021, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief van Sore2, met als bijlage productie 11.

1.2.

Op 24 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens Sore2 waren aanwezig: de heer [persoon A] , [naam functie 1] van Sore2, bijgestaan door mr. Th.C. Visser. [gedaagde] was in persoon aanwezig, bijgestaan door mrs. S.T. Blom en D.A. Boor.

2.. De feiten

2.1.

Tussen Sore2 en [gedaagde] is een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende het pand gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het pand). Daarbij heeft Sore2 het pand gekocht van [gedaagde] voor € 955.000,00. Deze koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd, door [gedaagde] ondertekend op 6 november 2020 en door Sore2 op 11 november 2020. In artikel 3 van de koopovereenkomst is vastgelegd dat verkoper ervoor instaat, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

3. Het geschil

3.1.

Sore2 eist, na eiswijziging, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 510.764,00 met rente en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, beslagkosten en nakosten, met rente.

3.2.

Sore2 vordert schadevergoeding wegens wanprestatie en stelt hiertoe dat het pand niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarmee is [gedaagde] tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Sore2 heeft hierdoor schade geleden. Meer concreet gaat het erom dat in het pand slechts drie wooneenheden kunnen worden gerealiseerd in plaats van zeven of meer. Het schadebedrag van € 510.764,00 volgt uit het door Sore2 als productie 11 overgelegde taxatierapport (€ 2.003.741,00 minus
€ 1.492.977,00). Sore2 doet ook een beroep op dwaling en stelt dat het meergenoemde bedrag van € 510.764,00 door [gedaagde] dient te worden betaald ter opheffing van het nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4.. De beoordeling

4.1.

Sore2 stelt dat [gedaagde] reeds op 1 oktober 2020, derhalve voorafgaand aan de bezichtiging, de levering van het pand en de ondertekening van de koopovereenkomst, ervan op de hoogte was dat de bebouwingscommissie en de welstandscommissie van de gemeente Rotterdam negatief hadden geadviseerd over de splitsing van het pand in meer dan drie wooneenheden. Sore2 beroept zich in dit verband op een e-mailbericht van 5 februari 2021 van drs. [persoon B] , [naam functie 2] bij de gemeente Rotterdam, met als bijlagen de bedoelde adviezen van de welstandscommissie (van 1 oktober 2020) en de bebouwingscommissie (ongedateerd).

4.2.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat op hem als verkoper de onder ‎2.1. weergegeven mededelingsplicht rust. Ook heeft hij bevestigd dat de verkoop van zijn pand onder de voorwaarde ‘as is, where is’, de afwezigheid van – door hem gegeven – garanties en de intrekking – door hem – van de splitsingsvergunning, geen gevolgen hebben voor de op hem rustende mededelingsplicht. Het standpunt van [gedaagde] is, dat hij aan Sore2 het pand ‘as is, where is’ heeft verkocht en haar daarbij alles wat hem over het pand bekend was, heeft medegedeeld. [gedaagde] betwist dat hij ten tijde van de bezichtiging, de levering van het pand en de ondertekening van de koopovereenkomst ervan op de hoogte was dat de bebouwingscommissie een negatief advies had uitgebracht over de splitsing van het pand in meer dan drie wooneenheden c.q. dat zij meende dat moest worden uitgegaan van de bestemming ‘wonen’ en niet van de bestemming ‘gezondheidszorg’. Ter onderbouwing van zijn betwisting is tijdens de mondelinge behandeling namens [gedaagde] het volgende gesteld: het advies van de bebouwingscommissie

• heeft betrekking op een reeds ‘ingetrokken vergunningsaanvraag’; het is daarom niet duidelijk
• kan een document betreffen dat binnen het bestuursorgaan – voor interne doeleinden – is gebruikt ter onderbouwing van een (nog te nemen) besluit naar aanleiding van een vergunningsaanvraag. In dat geval is het logisch dat zo een intern advies [gedaagde] nooit heeft bereikt.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat, als [gedaagde] het advies van de bebouwingscommissie kende, hij dat aan Sore2 had moeten mededelen. Dit had hij moeten doen – uiterlijk – voorafgaand aan het moment waarop Sore2 de koopovereenkomst heeft ondertekend. Nu [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat hij destijds op de hoogte was van dit advies, dient Sore2 te bewijzen dat [gedaagde] op 11 november 2020, de datum waarop Sore2 de koopovereenkomst heeft ondertekend, reeds bekend was met het advies van de bebouwingscommissie. Als Sore2 niet in het bewijs slaagt, moet het ervoor worden gehouden dat [gedaagde] heeft geleverd wat partijen overeen waren gekomen, heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht niet geschonden en moet de vordering van Sore2 in beginsel worden afgewezen. Als Sore2 in het bewijs slaagt, staat vast dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dient de vordering van Sore2 tot het betalen van schadevergoeding in beginsel te worden toegewezen. [gedaagde] heeft de schade die Sore2 stelt te hebben geleden, betwist. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling de wens geuit om – ter onderbouwing van zijn betwisting – toegelaten te worden een contra-expertiserapport met betrekking tot de waarde van het pand in het geding te brengen. Voor het geval dat Sore2 in de bewijslevering slaagt, zal hier, zo nodig, nog op worden ingegaan.

5.. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt Sore2 op te bewijzen dat [gedaagde] op 11 november 2020 reeds bekend was met het advies van de bebouwingscommissie;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
21 december 2022 voor uitlating door Sore2 of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat Sore2, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken over wil leggen, die stukken direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat Sore2, indien zij
getuigen wil laten horen, de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden januari tot en met maart 2023 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor in beginsel zal plaatsvinden op de terechtzitting van
mr. dr. S. Wahedi in het gerechtsgebouw te Dordrecht aan de Steegoversloot 36;

5.6.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. S. Wahedi en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.

3609