ECLI:NL:RBROT:2022:9736

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Dordrecht

zaaknummer: 8874251 CV EXPL 20-5585

datum uitspraak: 10 november 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[persoon01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos,

tegen

[persoon02], die handelt onder de naam [bedrijf01] ,

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

die zelf procedeert.

De partijen worden hierna ‘ [persoon01] ’ en ‘ [persoon02] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 6 november 2020, met producties;
de rolbeslissing van 25 maart 2021;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
het vonnis van 8 april 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte houdende wijziging van eis tevens overlegging productie van [persoon01] , met productie;
de conclusie van antwoord in reconventie van [persoon01] , met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie tevens aanvullende eis in reconventie van [persoon02] , met producties;

1.2.

Op 1 juni 2021 is de zaak op zitting met partijen besproken. De zaak is aangehouden in afwachting van schikkingsonderhandelingen. Daarna zijn de volgende processtukken ingekomen:

de brief van [persoon01] van 16 september 2021 (akte aanhouding procedure);
de akte houdende aanhouding procedure van [persoon02] van 16 september 2021;
de brief van [persoon01] van 14 oktober 2021;
de akte houdende antwoord schrijven eiser en aanhouding procedure, vermeerdering van eis, van [persoon02] van 14 oktober 2021;
de akte/verzoek voortzetting procedure van 18 november 2021 van [persoon01] , met producties;
de aantekening van de griffier van 18 november 2021 met een mondeling verweer van [persoon02] ;
akte houdende rectificatie van [persoon01] ;
de akte houdende antwoord op akte/verzoek [persoon01] voorzetting procedure van [persoon02] van 16 december 2021, met producties;
de akte indienen concept deskundige met bemerkingen van [persoon02] van 16 januari 2022, met producties.

1.3.

Op 18 januari 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling voor de tweede keer met partijen besproken. Partijen hebben afspraken met elkaar gemaakt. Deze afspraken zijn opgenomen in een proces-verbaal van 18 januari 2022. Daarna zijn de volgende processtukken ingekomen:

de akte verzoek vonnis van [persoon01] van 16 juni 2022, met productie;
de akte van [persoon02] houdende verzoek tot voorzetting procedure tevens akte houdende antwoord op vonnis verzoek eiser, van 30 juni 2022, met producties.

1.4.

Partijen hebben na de mondelinge behandeling van 18 januari 2022 geprobeerd om met behulp van een mediator hun geschil te beslechten. Dit is niet gelukt.

2.Het geschil in conventie en in reconventie

2.1.

[persoon01] heeft met ingang van 1 mei 2014 met [persoon02] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand gelegen aan de [adres01] en de [adres02] te Dordrecht (hierna: het gehuurde). De staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst matig, zodat onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk waren. Partijen zijn overeengekomen dat de kosten gemoeid met het
moderniserenvan het gehuurde voor rekening van [persoon02] als huurder zijn, aangezien de huurprijs op de te moderniseren toestand is afgestemd. Partijen zijn in de huurovereenkomst daarnaast overeengekomen dat kosten voor
onderhoud, herstel en vernieuwing als bedoeld in een aantal onderdelen van artikel 13.4 van de algemene bepalingenin afwijking van dat artikellid voor rekening van [persoon01] als verhuurder komen.

2.2.

Tussen partijen is op een gegeven moment discussie ontstaan over de huurachterstand en de onderhoudskosten. Volgens [persoon01] heeft [persoon02] nooit de maandelijkse huurbetalingen gedaan. Volgens [persoon02] heeft hij onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde verricht en mocht hij de facturen daarvan verrekenen met de maandelijkse huurbetalingen.

[persoon01] heeft een deel van de facturen van [persoon02] erkend, maar stelt daarnaast dat een groot aantal andere facturen fouten bevatten en dat de inhoud vaak niet is te herleiden tot de werkelijkheid.

2.3.

Tegen deze achtergrond heeft [persoon01] in conventie, samengevat en voor zover thans nog van belang, gevorderd [persoon02] te veroordelen om hem een bedrag van € 198.785,12 inclusief btw aan huurachterstand over de maanden mei 2014 tot en met april 2020 te betalen, te vermeerderen met een boete van € 300,- per maand vanaf 1 mei 2014, ten tijde van de dagvaarding begroot op € 21.600,-, en te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 15.710,19 inclusief btw, met veroordeling van [persoon02] in de proceskosten. [persoon01] heeft later zijn eis vermeerderd en tevens gevorderd dat [persoon02] wordt veroordeeld om de huurachterstand over de periode van december 2020 tot en met april 2021 (laatstelijk een bedrag van € 2.876,05 inclusief btw per maand) ten belope van € 14.346,15 inclusief btw te voldoen, alsmede de huurprijs daarna tot de datum van de ontruiming van het gehuurde.

2.4.

In reconventie heeft [persoon02] , samengevat en voor zover thans nog van belang, gevorderd dat [persoon01] wordt veroordeeld om zijn facturen (naar de kantonrechter uit de producties begrijpt ter hoogte van in elk geval € 436.624,70) te voldoen, de facturen te verrekenen met de huurfacturen van [persoon01] en de huur op te schorten vanaf maart/april 2020. Tevens heeft [persoon02] gevorderd [persoon01] te veroordelen in ontruimingskosten vanwege voortdurende lekkages, de maandelijkse huur te matigen met 80% vanwege covid-19, [persoon01] te veroordelen om de onderlinge afspraken uit 2013/2014 na te komen, [persoon01] te veroordelen om een bedrag van € 50.000,- aan verhuiskosten te betalen, [persoon01] te veroordelen tot het voldoen van een bedrag ter hoogte van de omzetderving/de verliezen en de vier in reconventie ingebrachte facturen, met veroordeling van [persoon01] in de kosten van de procedure.

3.De beoordeling in conventie en in reconventie

3.1.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling van 18 januari 2022 een regeling getroffen met betrekking tot de ontruiming van het gehuurde, inhoudende dat [persoon02] uiterlijk op 1 februari 2022 het gehuurde zal hebben ontruimd en verlaten. Wat betreft het overige wat partijen verdeeld houdt, hebben partijen de volgende afspraken gemaakt, opgenomen in het proces-verbaal:

“4. Wat betreft het overige, financiële deel van het geschil zullen partijen voortprocederen

en allereerst het definitieve rapport van de door hen ingeschakelde deskundige

[deskundige01] afwachten. De zaak wordt daartoe pro forma verwezen naar de rol van

30 juni 2022, maar partijen zullen de kantonrechter ook eerder mogen berichten, elk

door toezending van het definitieve rapport en hun eventuele opmerkingen daarbij.

5. Partijen zullen de deskundige verzoeken over eventuele resterende

bouwkundige/technische geschilpunten die hen nog verdeeld mochten houden en

waarover hij nog niet gerapporteerd heeft een oordeel te geven en daarover aanvullend

te rapporteren en zij spreken af dat in de onderhavige procedure geen verdere

bewijslevering over die punten zal plaatsvinden.

6. Partijen doen afstand van het recht om deze overeenkomst (buiten rechte of in rechte) te

ontbinden of te vernietigen; slechts nakoming kan worden gevorderd.”

3.2.

[persoon01] heeft op de rol van 16 juni 2022 het deskundigenrapport van [deskundige01] (hierna: de deskundige) van 18 mei 2022 in het geding gebracht. Dit rapport leidt volgens [persoon01] tot de conclusie dat hij een bedrag van € 190.471,94 inclusief btw aan [persoon02] verschuldigd is. De huurachterstand bedraagt volgens [persoon01] in totaal € 249.220,17 inclusief btw – de kantonrechter begrijpt dit als de totale achterstand over de periode tot de uiteindelijke ontruiming per uiterlijk 1 februari 2022 – zodat na verrekening een bedrag van € 58.748,23 inclusief btw resteert wat [persoon02] nog aan [persoon01] moet betalen, aldus [persoon01] . [persoon01] heeft verzocht om vonnis te wijzen. [persoon02] heeft zich op het standpunt gesteld dat nog geen vonnis kan worden uitgesproken, omdat er nog geen correct, eenduidig, en door partijen geaccepteerd/geaccordeerd deskundigenrapport tot stand is gekomen.

3.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben zelf een deskundige benaderd om hun gezamenlijk geformuleerde vragen te beantwoorden. Partijen hebben zich aldus verbonden om het rapport van die ingeschakelde deskundige in beginsel als uitgangspunt voor de verdere afwikkeling te nemen. Partijen hebben voorts afgesproken dat zij aan de deskundige ook hun overige bouwkundige/technische geschilpunten zouden voorleggen, waarna de zaak zonder verdere ruimte voor bewijslevering zou worden beoordeeld.

Een partij kan naar het oordeel van de kantonrechter slechts dan niet worden gehouden aan de uitkomsten van een op deze wijze tot stand gekomen rapport, indien sprake is van zwaarwegende gebreken ten aanzien van de wijze waarop de deskundige zijn werkzaamheden heeft verricht of wanneer de inhoud van het rapport niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, consistentie, inzichtelijkheid en logica. Dit betekent dat uitgegaan moet worden van het deskundigenrapport, tenzij de opmerkingen die partijen ten aanzien van dit rapport gemaakt hebben tot een ander oordeel zouden leiden. [persoon01] heeft geen opmerkingen gemaakt ten aanzien van het definitieve rapport; [persoon02] wel.

3.4.

Volgens [persoon02] heeft [persoon01] de deskundige meerdere keren rechtstreeks benaderd op een zodanige wijze dat de deskundige zijn rapport daarop veelvuldig heeft aangepast. [persoon02] heeft deze stelling echter niet toegelicht of onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan en geen reden vormt om niet van het deskundigenrapport uit te gaan.

3.5.

De deskundige heeft volgens [persoon02] meerdere keren “contactbreuk” gepleegd door niet nauwgezet het door hem zelf opgestelde tijdpad te volgen. Het enkele feit dat de deskundige zich niet heeft gehouden aan zijn eigen planning, maakt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet zonder meer dat niet van het deskundigenrapport kan worden uitgegaan. In dit geval had de deskundige te maken met gezondheidsklachten. In die situatie kan het niet halen van zijn eigen planning er niet toe leiden dat niet van het deskundigenrapport uitgegaan kan worden.

3.6.

Volgens [persoon02] was de eerste versie van het rapport van de deskundige op alle fronten gebrekkig. Partijen hebben echter op die eerste versie mogen reageren en de deskundige is daarna met een tweede versie (“concept b”) gekomen. De kantonrechter begrijpt uit het door [persoon02] overgelegde concept b van 24 maart 2022, waarin geen commentaar van [persoon01] is verwerkt, alsmede uit de aan het definitieve rapport gehechte emails zijdens [persoon01] aan de deskundige van 24 en 31 maart 2022 en de reactie van de deskundige in zijn email van 1 april 2022, dat de deskundige per abuis de opmerkingen van [persoon01] op de eerste versie niet in het aan partijen gezonden concept b had opgenomen. Daarop heeft de deskundige een derde versie (“concept c”) gemaakt. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om op deze derde versie te reageren. Daarna heeft de deskundige het definitieve rapport opgemaakt.

3.7.

[persoon02] is het niet eens met het definitieve deskundigenrapport. [persoon02] heeft echter niet inhoudelijk gereageerd op de derde versie, zodat zijn reactie niet kon worden meegenomen in het definitieve rapport, aldus de deskundige. [persoon02] heeft dit niet weersproken. Blijkens door de deskundige aan het definitieve rapport van 18 mei 2022 gehechte e-mails van [persoon02] , heeft deze op 4 april 2022 aangekondigd te zullen reageren op het concept: “Uw tweede rapportage komt weliswaar meer in de richting van de werkelijkheid maar is voor mij ook nog steeds niet in orde en zal ik eerdaags genoodzaakt zijn opnieuw u van repliek te dienen. Een nieuwe versie van uw tweede rapportage – u dient zich nl. niet te laten beïnvloeden door de advocaat van [persoon01] – wordt volledigheidshalve afgewezen en dus niet geaccepteerd!” Op 29 april 2022 heeft hij echter van een inhoudelijke reactie afgezien: “Gezien uw van meet af aan alle knoei- en broddelwerk, bij herhaling tussen de regels aanmodderen en het opnieuw doorstrepen van bedragen, is dit uiteraard onaanvaardbaar en daarbij voor een normaal mens volstrekt niet meer te behappen! Aangezien u daarbij op geen enkele wijze gevolg heeft gegeven aan hetgeen u in onderstaande e-mails is aangegeven, wens ik niet langer door u ernstig te worden benadeeld.” Waarna [persoon02] meldt dat de overeenkomst als ontbonden moet worden beschouwd.

3.8.

De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [persoon02] dat hij toen niet gereageerd heeft, omdat hij de derde versie al van te voren had afgewezen vanwege de aanpassingen die hierin alsnog waren opgenomen ten faveure van [persoon01] en omdat hij, [persoon02] , de deskundige “op non-actief” had gesteld. Als [persoon02] het echter niet eens was met de derde versie van het rapport, had het juist op de weg van [persoon02] gelegen om daarop te reageren. Door dat niet te doen heeft de deskundige niet kunnen beoordelen of hij eventueel ten onrechte van opmerkingen van [persoon01] is uitgegaan. Het lijkt erop neer te komen, ook gezien de onder 3.7 geciteerde passages uit e-mails van [persoon02] , dat [persoon02] eenzijdig wenst te bepalen hoe, op welke manier en op welke voorwaarden – namelijk zijn manier en zijn voorwaarden – alles moet gebeuren. Dat is echter geen reëel en hanteerbaar uitgangspunt: als [persoon02] dat zou mogen bepalen, is er geen enkele reden waarom niet ook [persoon01] dat zou mogen bepalen. Juist omdat zij er samen niet uitkomen, is een derde aangezocht voor de technische beoordeling en is het aan de kantonrechter om tot een uiteindelijk oordeel te komen. [persoon02] noch [persoon01] kan daarbij bepalen hoe die derde te werk moet gaan, of eenzijdig op de gemaakte afspraken terugkomen, mede gelet op punt 6 van de hiervoor onder 3.1 geciteerde ter zitting gemaakte afspraken.

3.9.

[persoon02] heeft vervolgens betoogd dat het definitieve deskundigenrapport “totaal onleesbaar en volstrekt onduidelijk” is. De deskundige heeft in zijn rapport zijn fouten doorgestreept en nieuwe tekst in verschillende kleuren ingevoegd. De kantonrechter constateert dat de opmaak van het rapport inderdaad wat rommelig is, maar dat wel duidelijk is wie waarover aan het woord is, zodat dit er niet toe leidt dat het rapport zodanig oninzichtelijk of onlogisch is dat er niet van kan worden uitgegaan.

3.10.

Volgens [persoon02] is hij door de deskundige benadeeld onder invloed van [persoon01] en is het daarom een onbruikbaar rapport geworden. De kantonrechter kan [persoon02] hierin niet volgen. Zoals al overwogen heeft [persoon02] ervoor gekozen om op de derde versie van het rapport van de deskundige niet meer te reageren. Als het gevolg hiervan is dat een groot deel van de opmerkingen van [persoon01] in het definitieve rapport is overgenomen, dan komt dit voor rekening en risico van [persoon02] . Daarbij kan niet worden geoordeeld dat er zodanige fouten waren gemaakt door de deskundige dat van [persoon02] niet verwacht kon worden dat hij nog inhoudelijk op het rapport zou reageren. Dat de deskundige verzuimd had het commentaar van [persoon01] in concept b te verwerken, diende hij uiteraard te corrigeren. [persoon02] kan voorts evenmin gevolgd worden in zijn stelling dat geen sprake is van een eindrapport vanwege het ontbreken van hoor en wederhoor, omdat daarvoor wel gelegenheid is geweest en de omstandigheid dat [persoon02] niet van zich heeft laten horen niet aan de deskundige (of [persoon01] ) kan worden tegengeworpen.

3.11

Aan het door [persoon02] ten slotte gedane beroep op het e-mailbericht van de boekhouder van [persoon01] van 5 februari 2020 kan niet het door [persoon02] gewenste gevolg worden verbonden, aangezien uit dat e-mailbericht niet blijkt dat pas in april 2020 “een normale huurovereenkomst” tot stand zou komen, maar veeleer dat volgens [persoon01] nog een aantal betwiste posten en facturen uit het verleden uitgezocht moesten worden.

3.12.

Gezien het voorgaande acht de kantonrechter partijen gebonden aan de conclusies in het rapport van [deskundige01] , nu daarvan niet op wezenlijke onderdelen is gebleken dat die onjuist zijn of onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. [persoon02] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat de zaak tussen hem en [persoon01] in een vervolg van de procedure bij de kantonrechter moet worden opgelost, naar de kantonrechter begrijpt aan de hand van concept b, waarin wel het commentaar op concept a van [persoon02] , maar niet dat van [persoon01] is verwerkt. Nog daargelaten dat dit geen evenwichtig en rechtens aanvaardbaar uitgangspunt zou zijn, ziet [persoon02] er hierbij aan voorbij dat hij vele kansen heeft gehad – ook in deze procedure, waarin zelfs twee zittingen en ook twee aanhoudingen voor schikkingsonderhandelingen en voor het aangaan van mediation hebben plaatsgevonden – om zelf met [persoon01] een oplossing in der minne te bereiken. Nu dit partijen niet is gelukt, dienen zij zich er bij neer te leggen dat derden de knopen gaan doorhakken, in plaats van eigen opvattingen te willen blijven dicteren.

3.13.

Aangezien de hoogte van de door [persoon01] gestelde uiteindelijke huurachterstand niet is betwist, betekent het voorgaande dat de kantonrechter, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken, in conventie [persoon02] zal veroordelen om aan [persoon01] per saldo een bedrag van € 58.748,23 inclusief btw aan huurachterstand te betalen.

Nu een specificatie van de gevorderde wettelijke rente ontbreekt en niet duidelijk is welke termijnen ten onrechte onbetaald zijn gebleven, zal de wettelijke rente over deze hoofdsom worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.

Wat betreft de gevorderde boetes kan – nu noch door [persoon01] , noch door de deskundige op verzoek van partijen is gespecificeerd welke huurtermijnen gelet op de voor rekening van [persoon01] komende werkzaamheden terecht (deels) onbetaald zijn gelaten – niet worden vastgesteld over welke maanden boetes zijn verbeurd. In het voordeel van [persoon02] zal daarom worden aangenomen dat het gaat om de volledige laatste maanden met de hoogste huur, zodat 21 maanden (huurachterstand 58.748,23 : maandhuur laatstelijk 2.876,05) geheel of gedeeltelijk te laat zijn betaald en de boete toewijsbaar is tot een beloop van (21 x 300,- =) € 6.300,-.

Ten slotte zullen, nu voldoende is gebleken van buitengerechtelijke werkzaamheden, de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten overeenkomstig artikel 17.1 van de overeengekomen algemene voorwaarden worden toegewezen, berekend op basis van het gebruikelijke gerechtsdeurwaarderstarief en over de toegewezen hoofdsom, te weten € 1.362,48.

Totaal dient [persoon02] dus € 66.410,71 aan [persoon01] te betalen.

3.14.

De reconventionele vorderingen van [persoon02] moeten worden afgewezen. Voor het grootste gedeelte volgt dit uit het hiervoor overwogene. Voor zover de vorderingen van [persoon02] zijn gebaseerd op technische schadeoorzaken (zoals de gestelde lekkages), constateert de kantonrechter dat niet is gebleken dat daaromtrent vragen zijn gesteld aan de deskundige en dat daarom – in het licht van de onder 3.1 vermelde, tussen partijen gemaakte afspraken – van dergelijke voor rekening van [persoon01] komende schade onvoldoende is gebleken. Voor zover [persoon02] de gevorderde verhuiskostenvergoeding niet in de sfeer van schadevergoeding heeft bedoeld, maar heeft willen baseren op de wettelijke regeling bij opzegging, is de vordering evenmin toewijsbaar, nu geen sprake is van opzegging van de huurovereenkomst. De gevorderde huurvermindering “vanwege RIVM-restricties” is door [persoon02] in het geheel niet onderbouwd, maar ook overigens niet aan de orde, omdat [persoon02] zich zelf op het standpunt heeft gesteld dat vanwege de waterschades en de lage temperaturen het sowieso al onmogelijk was om het gehuurde te gebruiken.

3.15.

Gelet op de tussen partijen ter zitting gemaakte procedurele afspraken is de kantonrechter voorts van oordeel dat de laatstelijk nog verzochte eisvermeerderingen van [persoon02] (gevolgschade, inkomensverlies), nadat de deskundige zijn definitieve rapport had uitgebracht, in strijd zijn met de goede procesorde, aangezien dit tot nader onderzoek en, gelet op de al slepende procedure tot nu toe, aanzienlijk extra tijdsbeslag zou leiden. Zonder er dus op dit moment een oordeel over te geven, merkt de kantonrechter wel op dat die weinig uitgewerkte vorderingen lijken uit te gaan van onrechtmatig handelen van [persoon01] , terwijl daar in het hiervoor overwogene niet van is gebleken. De kantonrechter wil wel aannemen dat de procedure als zodanig voor beide partijen – naar het voorkomt beiden kampend met serieuze gezondheidsklachten – belastend is, maar dat zou misschien veeleer reden moeten zijn om beiden het gevoelde verlies te nemen en (alsnog) tot afrondende betalingsafspraken te komen, dan om over de onderhavige of belendende vorderingen voort te procederen.

3.16.

Hoewel [persoon01] in conventie een zeer aanzienlijk te hoog bedrag heeft gevorderd, dient [persoon02] hem uiteindelijk een bedrag te betalen. [persoon02] wordt daarom in de proceskosten veroordeeld, uitgaande van het toegewezen bedrag, tot op heden vastgesteld op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 499,- aan griffierecht en € 2.244,- aan salaris gemachtigde (3 punten, dagvaarding en twee zittingen, tarief € 748,- per punt). De vorderingen in reconventie worden afgewezen en daarom wordt [persoon02] ook in reconventie veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 1.867,50 (3 punten, conclusie van antwoord in reconventie en twee zittingen, tarief € 1.245,- per punt en factor 0,5 wegens samenhang met de conventie). In totaal dient [persoon02] derhalve € 4.713,46 aan proceskosten aan [persoon01] te betalen.

3.17.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.De beslissing

De kantonrechter, in conventie en in reconventie,

4.1.

veroordeelt [persoon02] om aan [persoon01] te betalen € 66.410,71, vermeerderd met de wettelijke rente over € 58.748,23 vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

4.2.

veroordeelt [persoon02] om aan [persoon01] te betalen € 4.713,46 aan proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

4.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.

31688