ECLI:NL:RBROT:2022:9783

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10104263 VV EXPL 22-381

datum uitspraak: 2 november 2022

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser01] ,

2. [eiser02],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eisers,

gemachtigde: mr. M.B. Visser,

tegen

[gedaagde01],

vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. van Noord.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘ [eiser02] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 11 oktober 2022, met bijlagen;
de brief van [gedaagde01] van 13 oktober 2022, met bijlagen;
de pleitnotitie van eisers.

1.2.

Op 19 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [eiser01] en [eiser02] aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [gedaagde01] zijn [naam01] (secretaris/penningmeester), [naam02] (2e secretaris/penningmeester) en de gemachtigde verschenen.

2..De feiten

2.1.

[eiser01] huurt sinds acht jaar een volkstuin van [gedaagde01] . Het gaat om [perceel01] , een perceel van 171 vierkante meter. [eiser01] heeft de betreffende tuin volgebouwd met schuren en gewassen.

2.2.

De laatste huurovereenkomst die [eiser01] met [gedaagde01] heeft gesloten is aangegaan voor bepaalde tijd, van 1 oktober 2021 tot en met 30 september 2022.

2.3.

Op 26 juni 2022 stuurt mevrouw [naam01] , penningmeester van [gedaagde01] (hierna: [naam01] ), aan alle leden een e-mail, die (voor zover relevant) als volgt luidt:

“
Diverse malen heeft het bestuur u erop gewezen en verzocht bij binnenkomst en het verlaten van het complex de poort op slot te draaien.

Nog steeds zijn er tuinders die de regels van het huishoudelijk reglement structureel naast zich neerleggen.

Ik druk jullie nogmaals op het hart om de poort altijd op slot te draaien en niemand binnen te laten mits jijzelf samen met je bezoek komt. Er zijn waardevolle materialen op het complex.(…)

Zoals eerder aangegeven in het reglement zullen wij het contract niet verlengen als men het regelement niet naleeft.”

2.4.

Bij e-mail van 4 juli 2022 schrijft [naam01] aan [eiser01] : “
Met ingang van 1 oktober 2023 is [perceel02] voor [naam03]”.

2.5.

Op 24 juli 2022 is [eiser01] met zijn auto het terrein van [gedaagde01] op gereden via de ‘poort bij de paardenwei’. Hij heeft daarbij de poort open laten staan.

2.6.

Bij brief van 24 juli 2022 schrijft [gedaagde01] aan [eiser01] :

“
Wij delen u mede dat wegens het overtreden vanlid 5(Het toegangshek dient bij binnen treden en verlaten van het complexaltijdop slot gedraaid te worden. Dit om te voorkomen dat ongenode gasten het terrein opkomen ) enlid 6(Het gebruik van de poort (zijkant, aan de kant van de paardenwei) is op slot en is enkel toegestaan voor laden en lossen tussen 09.00 uur en 17.00 uur, na telefonisch contact met de onderhoudscommissie tel. nr. (…) van het huishoudelijk Reglement zal uw contract per 1 oktober 2022 niet verlengd worden. Het huishoudelijk reglement maakt onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst (art. 7 huurovereenkomst)

Het bestuur heeft diverse mails en brieven verstuurd aan alle tuinders met de mededeling dat bij overtreding van de regels het contract niet meer verlengd zal worden.

Tevens trekt het bestuur de toezegging om [perceel02] te kunnen huren miv. 1 oktober 2022 per direct in.

U heeft heden 24 juli 2022 de poort bij de paardenwei bij binnenkomst niet weer dicht gedaan. U bent doorgereden naar uw tuin en hebt de poort volledig open laten staan. Een lid van het bestuur heeft u bij het verlaten van het terrein daarover aangesproken.

Zoals in de regels staat dient u, indien u de poort wenst te gebruiken om spullen te laden en/of te lossen telefonisch contact moet opnemen. Dat heeft u nagelaten. U dient bij binnenkomst de poort weer dicht te doen en dat heeft u voor lange tijd gewoon helemaal open laten staan.”

2.7.

[eiser01] heeft aan [gedaagde01] laten weten dat hij [perceel01] niet zal ontruimen, omdat hij meent dat hij recht heeft op voortzetting van de huur na 1 oktober 2022. Verder heeft hij aanspraak gemaakt op de huur van [perceel02] vanaf 1 oktober 2022. Partijen hebben hierover echter geen overeenstemming kunnen bereiken.

3..Het geschil

3.1.

[eiser01] en [eiser02] eisen samengevat:

het [gedaagde01] te verbieden om [perceel01] te ontruimen, op straf van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-;
het [gedaagde01] te gebieden om [eiser01] binnen 24 uur ongestoord huurgenot van [perceel01] te verschaffen, op straf van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-;
het [gedaagde01] te gebieden om [eiser02] binnen 24 uur ongestoord huurgenot van [perceel02] te verschaffen, op straf van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Eisers baseren de eisen op het volgende. De volkstuinvereniging beschikt niet over een executoriale titel om [perceel01] te ontruimen. De geplande ontruiming moet daarom worden verboden. Daarnaast moet [gedaagde01] huurgenot van [perceel01] verschaffen aan [eiser01] . Het enige dat [eiser01] namelijk heeft misdaan is dat hij de poort eenmaal vergeten is op slot te doen. Het is niet redelijk en billijk dat [gedaagde01] op die grond besluit om hem geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Verder is op 4 juli 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde01] en [eiser02] . De volkstuinvereniging moet die overeenkomst nakomen door het verschaffen van huurgenot van [perceel02] .

3.3.

De volkstuinvereniging is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Eisers hebben geen spoedeisend belang bij hun vordering. In het voorjaar hoeft er pas weer iets in de tuin te gebeuren, dus eisers kunnen een bodemprocedure afwachten. Voor zover hieraan wordt voorbijgegaan moeten de vorderingen worden afgewezen. Er bestaat namelijk al lange tijd onvrede over het gedrag van [eiser01] . Hij houdt zich niet aan de geldende regels en toont geen betrokkenheid en respect voor de andere leden. Dat hij het hek open liet staan op 24 juli 2022 was voor [gedaagde01] de druppel die de emmer deed overlopen. Zij heeft daarom terecht besloten om [eiser01] geen nieuwe overeenkomst aan te bieden voor [perceel01] . Ter zake van [perceel02] is [gedaagde01] overeengekomen met [eiser01] dat deze aan hem beschikbaar zal worden gesteld per 1 oktober 2023, onder de voorwaarde dat de vorige huurder vertrekt. De vorige huurder is echter niet van plan te vertrekken. De volkstuinvereniging kan deze tuin daarom niet verhuren aan [eiser01] .

4..De beoordeling

Kort geding

4.1.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisers hebben bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

Spoedeisend belang

4.2.

De kantonrechter oordeelt dat eisers een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, gezien de aard van deze zaak. Als [eiser01] wordt gevolgd in zijn stellingen, dan heeft hij er namelijk belang bij dat onrechtmatige ontruiming wordt voorkomen en dat hij op korte termijn toegang heeft tot [perceel01] zodat hij die kan onderhouden. Daarnaast heeft [eiser02] er, als zij wordt gevolgd in haar stellingen, belang bij dat zij op korte termijn gebruik kan maken van [perceel02] , omdat de door haar gestelde ingangsdatum al is verstreken. Van eisers kan niet worden verwacht dat zij daarvoor de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.

Ontruiming [perceel01]

4.3.

[eiser01] vordert allereerst een verbod op ontruiming van [perceel01] . Uit artikel 555 Rv volgt dat [gedaagde01] voor een gedwongen ontruiming van [perceel01] eerst over een executoriale titel moet beschikken. Vervolgens moet de deurwaarder die titel bij een exploot betekenen, met het bevel om binnen drie dagen daaraan te voldoen. Het staat vast dat [gedaagde01] op dit moment niet over een executoriale titel beschikt. Zij kan dus op grond van artikel 555 Rv niet tot gedwongen ontruiming overgaan. Om die reden is het verbod op ontruiming toewijsbaar, zo lang [gedaagde01] niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 555 Rv.

4.4.

Aangezien [gedaagde01] eerder het voornemen had om tot ontruiming over te gaan, wordt de gevorderde dwangsom toegewezen. Deze wordt vastgesteld op een bedrag van € 5.000,-. Omdat de ontruiming maar één keer kan plaatsvinden, ziet de kantonrechter geen aanleiding om ook een dwangsom op te leggen voor iedere dag dat [gedaagde01] het gebod blijft overtreden, zoals door [eiser01] gevorderd.

Uitgangspunt

4.5.

Ten aanzien van het gevorderde gebod om [eiser01] huurgenot van [perceel01] te verschaffen, wordt het volgende overwogen. [eiser01] huurt [perceel01] al acht jaar, steeds op basis van opeenvolgende huurovereenkomsten voor de duur van een jaar. Partijen discussiëren er niet over dat het uitgangspunt is dat steeds na afloop van een jaarcontract een nieuw contract wordt aangeboden aan de huidige huurder. Dit uitgangspunt vloeit dus impliciet voort uit de overeenkomst tussen partijen. De centrale vraag in deze procedure is of [eiser01] er door zijn handelen/nalaten aanleiding voor heeft gegeven om van dat uitgangspunt af te wijken. In dat kader wordt het volgende overwogen.

Afsluiten hek

4.6.

In het huishoudelijk reglement is bepaald dat het toegangshek altijd op slot moet worden gedraaid. Verder heeft [gedaagde01] alle huurders er op 26 juni 2022 op gewezen dat zij dit van groot belang vindt. [eiser01] heeft desondanks op 24 juli 2022 het hek niet op slot gedraaid. Het staat dus vast dat hij in ieder geval één keer in de fout is gegaan.

Gebruik poort

4.7.

De volkstuinvereniging stelt verder dat [eiser01] in strijd met het reglement de poort bij de paardenwei heeft gebruik op 24 juli 2022. [eiser01] bevestigt dat hij die poort heeft gebruikt, maar hij stelt dat dit niet verboden is in het reglement. [eiser01] heeft als onderbouwing van dat standpunt een reglement uit 2017 overgelegd. In dat reglement staat inderdaad geen verbod op het gebruik van die poort. De volkstuinvereniging gaat uit van een nieuwer reglement, waarin staat dat die poort alleen mag worden gebruikt met toestemming van de onderhoudscommissie. [eiser01] heeft tijdens de mondelinge behandeling onbetwist aangevoerd dat het reglement waarop [gedaagde01] zich beroept pas geldt vanaf 1 oktober 2022. De volkstuinvereniging heeft in reactie daarop gesteld dat het reglement van het jaar daarvoor vrijwel hetzelfde is. Dat heeft zij echter niet onderbouwd. Daarom kan de kantonrechter nu niet vaststellen of op 24 juli 2022 in het geldende huishoudelijke reglement was verboden om de poort bij de paardenwei te gebruiken. Dat [eiser01] door het gebruik van die poort het reglement heeft overtreden is daarom op dit moment onvoldoende aannemelijk.

Huurbetaling

4.8.

De volkstuinvereniging heeft daarnaast aangevoerd dat [eiser01] de huur van het jaar 2021/2022 te laat heeft betaald. [eiser01] heeft dat bevestigd. Hij heeft onbetwist aangevoerd dat hij ook nooit een aanmaning heeft ontvangen en dat hij na attendering hierop direct alsnog betaald heeft.

Overlast

4.9.

De volkstuinvereniging heeft verder tijdens de mondelinge behandeling een lange opsomming gegeven van andere verwijten die zij [eiser01] maakt. Zo zou zijn hond overal poepen en plassen, zou hij vaak met zijn auto over het terrein rijden, nooit aanwezig zijn tijdens ledenvergaderingen, zijn tuin verwaarlozen, ratten aantrekken door etensresten in zijn tuin, etc. Als onderbouwing heeft zij een verklaring van het bestuur aangeleverd, met daaronder een aantal handtekeningen. Het is echter niet inzichtelijk van wie die handtekeningen zijn. Verder heeft zij een aantal mails overgelegd van andere leden van [gedaagde01] . Daarin bevestigen die leden echter alleen maar in het algemeen dat zij vinden dat de regels moeten worden gehandhaafd. De e-mails bieden dus geen bevestiging van de beschuldigingen aan het adres van [eiser01] . Alleen [naam04] , huurder van [perceel03] , bevestigt in zijn e-mail de inhoud van een deel van de verwijten. Op basis van de enkele verklaring van [naam04] , de algemene e-mails en de verklaring van het bestuur met de onbekende handtekeningen, is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat [eiser01] overlast veroorzaakt.

Conclusie

4.10.

Kortom, op dit moment is alleen voldoende aannemelijk dat [eiser01] op 24 juli 2022 eenmaal het toegangshek niet op slot heeft gedraaid en dat hij de huur van het jaar 2021/2022 te laat heeft betaald. Daarom moet er op dit moment van worden uitgegaan dat [gedaagde01] alleen op basis hiervan heeft besloten om de huurrelatie niet te verlengen, in afwijking van het uitgangspunt uit 4.5. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een (eventuele) bodemprocedure zal worden geoordeeld dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [eiser01] al acht jaar deze tuin huurt en dus heeft geïnvesteerd in het inrichten, bebouwen en beplanten van de tuin. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde01] zelf heeft aangevoerd dat het voorval op 24 juli 2022 de ‘druppel was die de emmer deed overlopen’. Zij heeft gesteld dat met name de voorgeschiedenis met andere klachten heeft geleid tot haar besluit om geen nieuwe overeenkomst aan te bieden. Juist deze voorgeschiedenis is echter in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden.

4.11.

De kantonrechter zal met oog op het voorgaande het gebod om huurgenot te verschaffen toewijzen. Daaraan zal zij de voorwaarde verbinden dat [eiser01] binnen een maand na dit vonnis, dus uiterlijk 2 december 2022 een bodemprocedure start. De dwangsom wordt vastgesteld op een bedrag van € 100,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.

Huur [perceel02]

4.12.

[eiser02] vordert dat [gedaagde01] haar huurgenot verschaft van [perceel02] . Zij stelt dat zij met [gedaagde01] is overeengekomen dat zij die tuin vanaf 1 oktober 2022 zou huren. De volkstuinvereniging heeft dit betwist. Zij heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat [perceel02] pas in 2023 ter beschikking zou worden gesteld, en slechts onder de voorwaarde dat de vorige huurder daaruit zou zijn vertrokken. Zij stelt dat de vorige huurder voorlopig niet zal vertrekken en dat daarom de vordering moet worden afgewezen.

4.13.

Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter zonder nadere bewijslevering op dit moment de inhoud van die overeenkomst niet vaststellen. Voor bewijslevering is in deze procedure echter geen plaats. Omdat de door eisers gestelde inhoud van de overeenkomst op dit moment onvoldoende aannemelijk is, wordt de vordering tot nakoming van die overeenkomst afgewezen.

Proceskosten

4.14.

Partijen krijgen allebei voor een deel ongelijk. De kantonrechter compenseert daarom de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.15.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verbiedt [gedaagde01] om over te gaan tot ontruiming van [perceel01] , groot 171 m2, gelegen op het [adres01] , zo lang zij niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 555 Rv, op straf van een dwangsom van € 5.000,-;

5.2.

gebiedt [gedaagde01] om [eiser01] en de zijnen binnen 24 uur na dit vonnis ongestoord huurgenot te verschaffen van [perceel01] , groot 171 m2, gelegen op het [adres01] , op straf van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 5.000,-, mits [eiser01] uiterlijk 2 december 2022 een bodemprocedure tegen [gedaagde01] start;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;

5.5.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

33394