ECLI:NL:RBROT:2023:1000

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10032623 CV EXPL 22-23576

datum uitspraak: 10 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. G.T. Poot,

tegen

Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Vestia’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 15 juli 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van 31 oktober 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van [eiseres01] van 6 januari 2023, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van [eiseres01] ;
de spreekaantekeningen van Hef Wonen;
de schriftelijke eiswijziging van [eiseres01] , ingediend tijdens de mondelinge behandeling.

1.2.

Op 17 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij is [eiseres01] in persoon verschenen, tezamen met haar zoon [naam01] en [naam02] (ambulant begeleider) en bijgestaan door de gemachtigden mr. G.T. Poot en mr. Z. Samadi. Namens Hef Wonen is verschenen [naam03] (sociaal beheerder), bijgestaan door mr. R. Benneker namens de gemachtigde.

2..De feiten

2.1.

Tussen Vestia als verhuurder en [eiseres01] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: ‘de woning’). De woning maakt deel uit van een gebouw met vier woonlagen. [eiseres01] woont sinds 3 juli 2018 in de woning.

2.2.

De maandelijks door [eiseres01] bij vooruitbetaling verschuldigde kale huur (exclusief servicekosten) bedroeg tot en met de maand juni 2022 € 737,14 en vanaf 1 juli 2022 € 754,09.

2.3.

Op 23 augustus 2018 heeft [eiseres01] een brief aan Vestia gestuurd, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:

“(…) Vanaf 4 augustus tot op heden heb ik last van geluidoverlast van de bovenburen, waarbij ik kinderen door het hele huis hoor rennen en telkens spullen hoor vallen op de vloer wat de hele dag doorgaat vanaf 08.00 uur s'ochtends tot 01.00 uur s'nachts doordeweeks. Ik ben op 9 augustus geopereerd aan mijn complexe enkelbreuk en heb rust nodig, maar kom absoluut niet toe aan mijn rust door de geluidsoverlast van de bovenburen.

(…)

Hierbij wil ik graag mijn huur per vandaag niet meer via automatische incasso af laten schrijven van mijn rekening. ik wil graag dat de problemen binnen 2 weken worden opgelost. Zo niet dan ben ik genoodzaakt het probleem voor te leggen aan de huurcommissie en het hogerop te zoeken, omdat Vestia verplicht is om mij als huurder een rustig woongenot te bieden volgens de wet artikel 7:204 en 214 BW. (…)”

2.4.

[eiseres01] heeft in de periode van oktober 2018 tot en met januari 2023 met regelmaat diverse schriftelijke meldingen aan Vestia gedaan van door haar ervaren geluidsoverlast van de bovenburen, de heer en mevrouw [naam04] (hierna: ‘ [naam04] ’).

2.5.

Vestia heeft op 19 oktober 2018 een e-mail aan de toenmalige gemachtigde van [eiseres01] gestuurd, waarvan de inhoud - voor zover van belang - als volgt luidt:

“(…) Uw cliënte ervaart geluidsoverlast van de bovenburen. Zij hoort krijsende kinderen en kinderen die stampend door het hele huis rennen.

De bovenburen ervaren overlast van uw cliënte met betrekking tot de wijze waarop zij door uw cliënte worden behandeld en benaderd.

Zoals uw cliënte op 7 oktober jl. te kennen heeft gegeven, staat zij open voor een gesprek met de bovenburen. Afdeling Sociaal beheer zal dan ook met uw cliënte en de bovenburen contact opnemen voor het maken van een afspraak om de over en weer ervaren overlast met elkaar te bespreken. (…)”

2.6.

Op 13 februari 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiseres01] een brief aan Vestia gezonden met - voor zover relevant - de volgende inhoud:

“(…) Op 6 februari 2019 heeft de buurtbemiddeling aan cliënte medegedeeld dat haar bovenburen niet openstaan voor een gezamenlijk gesprek. De buurtbemiddeling trekt zich daarmee uit deze kwestie terug. Cliënte is daarin erg teleurgesteld, nu zij op dit moment nog steeds (onrechtmatige) geluidsoverlast c.q. hinder ervaart van haar bovenburen.

Helaas heeft cliënte nog steeds niet, zoals zij op grond van de wet mocht verwachten, het ongestoord woongenot verkregen van Vestia. Cliënte mag van u als verhuurder verwachten dat daar actie tegen wordt ondernomen. Namens cliënte verzoek ik Vestia om binnen twee weken na heden tot actie over te gaan en mij daarover te berichten. (…)”

2.7.

Vestia heeft in de periode van 29 oktober 2020 tot en met 12 november 2020 een geluidsmeting in de woning laten uitvoeren door [bedrijf01] Bij brief van 5 januari 2021 heeft Vestia het rapport van [bedrijf01] met de resultaten van de geluidsmeting aan [eiseres01] gezonden. De inhoud van het rapport van [bedrijf01] luidt - voor zover van belang - als volgt:

“(…) De klachten over stampen, rennen, springen van de kinderen worden bevestigd. De hoogste overschrijding bedraagt 11 decibel in de avond rond 22 uur.

De klachten over stemgeluiden, schreeuwen en gillen werden 15 maal bevestigd. De grenswaarden worden maximaal met 18 decibel overschreden door geschreeuw midden in de nacht op zondag 1 november om 0:38. Het gaat hierbij om stemgeluiden laat in de avond, soms tot in de nacht.

De klachten over harde bonken worden bevestigd. De overschrijding bedraagt maximaal 17 dB op donderdag 5 nov om 22:44 met bonken dat lijkt op timmeren. Daarnaast zijn er meerdere malen harde schrapende geluiden te horen die mogelijk afkomstig zijn van slepen met meubels, skaten.

Alle piekgeluiden samen geven een overschrijding van de grenswaarden van 7 decibel. Er wordt geen oudbouwcorrectie toegepast omdat de luidste contactgeluiden niet door lopen ontstaan. Het resultaat is een overschrijding van de grenswaarde voor piekgeluiden van 7 decibel.

De overschrijding van de grenswaarden voor continugeluiden, met name schreeuwen en gillen bedraagt 13 decibel. De oudbouwaftrek voor luchtgeluiden bedraagt 0 dB zodat een overschrijding van 13 decibel resteert.

Dat valt in de buitenlawaaiklasse 3 van 3 met de beschrijving: ontoelaatbaar veel geluidhinder.

(…)

De bovenburen, met name de kinderen maken meermalen veel teveel lawaai. Tot in de nacht word er gesprongen, geschreeuwd, gebonkt.

Verder wordt soms laat in de avond gebonkt en getimmerd.

Omdat de ouders doof zijn hebben zij geen controle over het lawaai dat hun kinderen en zijzelf produceren.

Ondanks hun handicap is de lawaaiproductie van het gezin hun verantwoordelijkheid.

(…)

Er is geen aanleiding om aan te namen dat de klager buitengewoon geluidgevoelig is. (…)”

2.8.

Op 25 februari 2021 heeft Vestia een brief aan [naam04] gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:

“(…) Op woensdag 24 februari 2021 zijn mevrouw [naam05] , Expert Wonen van de gemeente Rotterdam, en ondergetekende, Sociaal Beheerder van Vestia, bij u op huisbezoek zijn geweest. U wil graag meewerken aan een oplossing inzake het geschil met uw buurvrouw over de geluidsoverlast. In deze brief bevestig ik de gemaakte afspraken. (…)

Afspraken

We hebben met elkaar de volgende afspraken gemaakt:

U zult er alert op zijn dat u en uw kinderen geen geluidsoverlast veroorzaken. Ik verwijs u naar de brief van 5 januari 2021 waarin wij verzoeken om uw gedrag en dat van uw kinderen aan te passen.
Uw bezoek mag geen geluidsoverlast veroorzaken in uw woning.
U wil graag meewerken aan mediation om tot een oplossing te komen met uw

onderbuurvrouw. (…)”

2.9.

In het kader van het mediationtraject is door [eiseres01] en [naam04] op 13 juli 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij hebben afgesproken dat [naam04] doordeweeks vanaf 22:30 uur, in het weekend en in vakanties vanaf 23:00 uur géén overlast zullen veroorzaken, de bal om 21:30 uur weg gaat, na 21:30 uur niet gestampt en gesprongen mag worden en de kinderen door mevrouw [naam04] worden aangesproken. Daarnaast is afgesproken dat [eiseres01] WhatsApp-berichten zal sturen bij overlast tussen 22:00 en 0:00 uur.

2.10.

Op 25 oktober 2021 heeft [eiseres01] een brief aan Vestia gestuurd, waarin zij heeft verzocht om huurprijsvermindering.

2.11.

Door [bedrijf02] is in de periode van 1 tot en met 15 februari 2022 een geluidmeting in de woning van [eiseres01] uitgevoerd. In het door [bedrijf02] opgemaakt rapport is - voor zover relevant - het volgende opgenomen:

“(…)Meetresultaten

(…) In de meetperiode zijn diverse geluidopnames gemaakt door de bewoner/gehinderde. Uit deze opnames blijkt dat in de woning regelmatig contactgeluid waarneembaar is. Dit zijn met name dreunende geluiden en loopgeluiden (rennen). Het burengeluid is, door gehinderde, zowel in de dag-, avond- en nachtperiode vastgelegd. In de uitgewerkte selectie van opnamen overschrijden de maximale piekgeluiden meerdere keren de richtwaarde voor hinder en een enkele keer de grenswaarde. De grenswaarde is 3x in de dagperiode overschreden, 1x in de avondperiode en 2x in de nachtperiode. Op basis van de geluidmeting blijkt dat er sprake is van hinder als gevolg van burenlawaai. (…)”

2.12.

Vestia heeft op 29 april 2022 een e-mail aan [eiseres01] gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:

“(…) Inmiddels heb ik ook een brief verstuurd naar uw buurvrouw waarin ik heb aangegeven dat de uitslag van het geluidsrappoort binnen is, en blijkt dat mevrouw op sommige momenten voor hinder zorgt.

Ik heb mevrouw gevraagd te stoppen met het balgebruik in huis en het laten rennen van de kinderen. (…)

Daarnaast staat er een gesprek gepland voor 13 mei met de maatschappelijk werkster van mevrouw om de inhoud van het geluidsrapport te bespreken en de allerlaatste waarschuwing in vorm van een gedragsaanwijzing te geven.

(…)

Ik geef uw buurvrouw uiterlijk tot 27 mei 2022 de tijd om ervoor te zorgen dat zij geen overlast meer veroorzaakt. Wanneer zij nog steeds voor overlast zorgt, zijn wij genoodzaakt juridische stappen te ondernemen. (…)”

2.13.

De gemachtigde van [eiseres01] heeft op 31 mei 2022 een brief aan Vestia gestuurd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“(…) Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan cliënte de huurovereenkomst partieel ontbinden, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Cliënte heeft doorlopend klachten geuit. De eerste gedocumenteerde klacht is al van20 augustus 2018(biilage 2), waarna er nimmer een periode is geweest waarin de problemen niet aanwezig waren.

Dit betekent dat er op moment van schrijven maar liefst45 maandensprake is geweest van verminderd huurgenot.

Op grond van artikel 6:262 BW kan cliënte huur geheel of gedeeltelijk opschorten als verhuurder niet aan zijn verplichtingen voldoet. In dit geval is de verhuurder gebrekkig in het optreden tegen geluidsoverlast door de bovenburen.

Cliënte zal daarom per heden de kale huur met 50% verminderen. Dit gebeurt primair op grond van artikel 7:207 lid 1 BW – het feit dat zij de huurovereenkomst per heden partieel ontbindt en subsidiair op grond van 6:262 BW, opschorting van de huurprijs.(…)”

2.14.

Vestia is per 1 januari 2023 gesplitst in drie nieuwe zelfstandige woningcorporaties, waaronder Stichting Hef Wonen, gevestigd te Rotterdam.

3..De vordering

3.1.

[eiseres01] heeft bij dagvaarding gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Hef Wonen te gebieden om per ommegaande te stoppen met automatische incasso en de intrekking van de SEPA-machtiging van [eiseres01] te respecteren;

II. zorg te dragen dat, binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, iedere vorm van overlast van de bovenburen stopt;

IV. Hef Wonen te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat er, na ommekomst van de termijnen zoals gesteld onder I en II, niet aan de bovengenoemde verplichtingen is voldaan, tot een maximum van

€ 8.000,00;

V. Hef Wonen te veroordelen om aan [eiseres01] te betalen:

a. een bedrag aan hoofdsom van € 2.262,27;

b. een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 339,34;

c. de proceskosten;

d. de kosten van de gemachtigde van [eiseres01] ;

e. de nakosten;

een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

Het bedrag aan hoofdsom van € 2.262,27 bestaat uit de helft van de maandelijkse kale huur van € 754,09 over een periode van zes maanden, oftewel (€ 754,09 ÷ 2) x 6.

3.2.

[eiseres01] baseert de eis op het volgende. [eiseres01] ervaart vanaf aanvang van de huurovereenkomst ernstige geluidsoverlast door de bovenburen. De geluidsoverlast bestaat onder meer uit stampen, rennen, springen, bonken, stuiteren met een bal, schreeuwen en luid praten. De overlast is objectief vastgesteld door middel van geluidmetingen. Hef Wonen heeft, ondanks vele overlastmeldingen van [eiseres01] , niet - althans te beperkt - ingegrepen en zij reageerde niet of te laat op de diverse klachten van [eiseres01] . Hef Wonen blijft tot op heden in gebreke met het optreden tegen de geluidsoverlast door de bovenburen.

3.3.

Het huurgenot van [eiseres01] wordt door de overlast ernstig belemmerd. Daarom heeft zij op grond van artikel 7:257 BW in combinatie met artikel 7:207 lid 1 BW recht op een schadevergoeding in verband met verminderd woongenot door gebreken, tot in ieder geval zes maanden terug.

3.4.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] haar vordering, zoals hiervoor genoemd bij 3.1 onder I ingetrokken. Daarnaast heeft zij haar vorderingen onder II en III schriftelijk gewijzigd, in die zin dat [eiseres01] als gevolg van deze wijzigingen thans vordert:

II.
primairzorg te dragen dat, binnen 14 dagen na betekening van het vonnis,

iedere vorm van overlast van de bovenburen stopt,

althans (
subsidiair) Hef Wonen te gebieden om binnen redelijke termijn te trachten tot een uitzetting van de bovenburen te komen,

althans (
meer subsidiair) binnen redelijke termijn te onderzoeken wat er mogelijk is qua geluidsisolatie, in gesprek te gaan en te blijven met beide partijen en [eiseres01] hiervan op de hoogte te houden en voorts al het mogelijke althans redelijke te doen om de ervaren geluidsoverlast door [eiseres01] tot een minimum te beperken;

III. binnen 30 dagen na betekening van het vonnis vervangende woonruimte aan te bieden aan [eiseres01] , in die zin dat een andere huurwoning wordt aangeboden tegen gelijke condities en zonder dat [eiseres01] hiervan nadeel ondervindt, waarbij door Hef Wonen de verhuizing en inrichting wordt geregeld in overleg met [eiseres01] en waarbij [eiseres01] ook het recht heeft een voorgestelde woning gemotiveerd af te wijzen.

4..Het verweer

4.1.

Hef Wonen is het niet eens met de eisen van [eiseres01] en voert het volgende aan. Het door de bovenburen geproduceerde geluid vormt in de gegeven omstandigheden geen onacceptabele overlast. Uit het rapport van [bedrijf01] volgt dat ongeveer 2,5 keer per dag de grenswaarden voor piekgeluid wordt overschreven, maar daarbij gaat het slechts om piekmomenten van enkele seconden. Uit het rapport van [bedrijf02] blijkt dat de geldende grenswaarde voor burengeluid in 15 dagen zes maal is overtreden, waarbij het in vier gevallen wederom gaat om momenten van enkele seconden. Door [bedrijf02] is geconstateerd dat er sprake is van hinder, maar niet van overlast. Hef Wonen heeft bovendien nooit klachten van andere omwonenden van de familie [naam04] ontvangen.

4.2.

[eiseres01] woont in een appartement, waarin zij enig geluid van de buren zal moeten dulden, zeker in een stedelijke omgeving. Daarnaast heeft [naam04] twee jonge kinderen, die rennen en spelen. Beheersing hiervan door de ouders is maar beperkt of nauwelijks mogelijk.

4.3.

Op Hef Wonen rust een inspanningsverplichting om de overlast tegen te gaan, maar geen resultaatsverplichting. Hef Wonen heeft zich voldoende ingespannen door onder meer brieven te sturen, tweemaal geluidsmetingen te laten verrichten, de bovenburen aan te melden bij een organisatie voor ondersteuning van doven en slechthorenden (Kentalis), aan te dringen op buurtbemiddeling, een mediationtraject te initiëren en frequent contact te onderhouden met de begeleiders van [naam04] . Omdat Hef Wonen zich voldoende heeft ingespannen, kan de gestelde overlast geen gebrek vormen. Als er al sprake zou zijn van een grondslag voor huurprijsvermindering kan die niet meer dan 10% bedragen. Er is geen sprake van constante geluidshinder, waardoor [eiseres01] maar de helft van het woongenot zou hebben gehad.

5..De beoordeling

wijziging van partijaanduiding

5.1.

Stichting Vestia is per 1 januari 2023 (zuiver) gesplitst naar de entiteiten Stichting Hef Wonen, Stichting Hof Wonen en Stichting Stedelink, waarbij het vermogen van Vestia onder algemene titel is overgegaan op (één van) de genoemde drie verkrijgende rechtspersonen. Hef Wonen heeft medegedeeld dat zij ten aanzien van onderhavige procedure als rechtsopvolger onder algemene titel van Stichting Vestia heeft te gelden en heeft verzocht om een wijziging van de partijaanduiding in deze procedure. [eiseres01] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt, zodat het verzoek zal worden gehonoreerd en Hef Wonen als eisende partij zal worden aangemerkt.

bezwaar tegen eiswijziging

5.2.

Hef Wonen heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [eiseres01] . De kantonrechter gaat, uitsluitend voor wat betreft het hiervoor onder 3.4 bij II primair en subsidiair gevorderde en het bij III gevorderde aan dit bezwaar voorbij. Ingevolge artikel 130 Rv bestaat namelijk de mogelijkheid tot wijziging van eis zolang nog geen eindvonnis is gewezen. Niet geconcludeerd kan worden dat de eiswijziging op voornoemde punten in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daarbij is van belang dat deze eiswijziging summierlijk van inhoud is en grotendeels in het verlengde ligt van hetgeen reeds bij dagvaarding is gevorderd. Hef Wonen is bovendien op de mondelinge behandeling voldoende in de gelegenheid gesteld inhoudelijk op de eiswijziging te reageren, zodat Hef Wonen niet geacht wordt te zijn geschaad in zijn verdediging.

5.3.

Het voorgaande ligt anders bij het onder II meer subsidiair gevorderde. [eiseres01] vordert daarin veroordeling van Hef Wonen om te onderzoeken wat er mogelijk is op het gebied van geluidsisolatie van de woning van [eiseres01] dan wel de woning van [naam04] . Gesteld noch gebleken is dat de geluidsisolatie van de woning(en) sinds aanvang van de huurovereenkomst met [eiseres01] op enig moment - zowel voorafgaand als tijdens deze procedure - onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen. Dat betekent dat Hef Wonen geen rekening had kunnen of moeten houden dat de (mate van) geluidsisolatie van de woning(en) in dit stadium van de procedure onderdeel van het tussen partijen bestaande geschil zou gaan vormen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit deel van de eiswijziging dan ook een onredelijke bemoeilijking van de verdediging op en zou dit, indien deze eiswijziging zou worden toegestaan, leiden tot een onredelijke vertraging van de procedure. De eiswijziging zal dan ook, uitsluitend voor wat betreft het onder 3.4 bij II meer subsidiair gevorderde buiten beschouwing worden gelaten.

juridisch kader

5.4.

Ter beoordeling van het onderhavige geschil wordt het volgende voorop gesteld. De verhuurder is gehouden de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover de verhuurder tot dat laatste in staat is en dat redelijkerwijs van hem kan worden gevergd.

5.5.

Het onderhavige geschil heeft betrekking op geluidshinder of -overlast door de bovenburen, de familie [naam04] . Hef Wonen maakt een onderscheid tussen ‘hinder’ en ‘overlast’, waarbij de kantonrechter begrijpt dat Hef Wonen zich op het standpunt stelt dat ‘hinder’ niet onrechtmatig is en ‘overlast’ dat wel kan zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er in de onderhavige context geen juridisch relevant onderscheid tussen deze beide termen. Hierna zullen deze termen als synoniemen worden gebruikt.

5.6.

Geluidsoverlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert ingevolge het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW in beginsel niet als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat door de verhuurder op verlangen van de huurder dient te worden verholpen. Als echter sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en de verhuurder heeft tegenover die derden zodanige bevoegdheden dat kan worden gezegd dat hij mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt, dan valt die situatie niet onder artikel 7:204 lid 3 BW. In dat geval is sprake van een bijdrage van de verhuurder aan het voortbestaan van de feitelijke stoornis, hetgeen een gebrek als bedoeld in 7:204 lid 2 BW oplevert.

5.7.

De hiervoor genoemde situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige, waarin de derde die overlast zou veroorzaken ( [naam04] ) ook een huurder is van de verhuurder en de verhuurder maatregelen tegen die huurder kan nemen in het kader van de tussen hen geldende huurovereenkomst. Als er in de onderhavige situatie sprake is van onrechtmatige overlast, dan liggen de door Hef Wonen genomen maatregelen dan ook ter beoordeling voor aan de kantonrechter.

geluidsoverlast

5.8.

Voordat kan worden beoordeeld of Hef Wonen is tekortgeschoten ten opzichte van de huurder ( [eiseres01] ) die stelt overlast te ondervinden, dient eerst te worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd.

5.9.

Voor de beoordeling van de mate van overlast wordt meegewogen dat er zowel in november 2020 (door [bedrijf01] ) als in februari 2022 (door [bedrijf02] ) een geluidsmeting is gedaan in de woning. Beide malen is vastgesteld dat door [naam04] in de betreffende meetperioden op regelmatige basis lawaai wordt geproduceerd, voornamelijk in de vorm van rennen door de woning en dreunende geluiden (stampen/bonken). Daarnaast staat niet ter discussie dat door de kinderen van [naam04] (regelmatig) in de woning hoorbaar met een bal werd gespeeld. Daarnaast is uit de metingen gebleken dat deze geluiden zowel overdag als in de avond- en nachtelijke uren werden geproduceerd. [bedrijf01] en [bedrijf02] kwalificeren de aard en frequentie van de door hen gemeten geluiden anders. [bedrijf01] spreekt van ‘ontoelaatbaar veel geluidhinder’; [bedrijf02] heeft het over ‘hinder als gevolg van burenlawaai’. [bedrijf02] maakt een onderscheid tussen ‘hinder’ en ’overlast’, maar zoals hiervoor onder 5.5 overwogen is dat onderscheid niet relevant voor de beoordeling; het gaat erom of de ondervonden hinder of overlast onrechtmatig is.

5.10.

Gelet op het voorgaande moet de vraag worden beantwoord of de bovenburen met de aard en frequentie van hun geluidproductie de toelaatbare grenzen zodanig hebben overschreden, dat de daardoor veroorzaakte hinder/overlast als onrechtmatig kan worden beschouwd jegens [eiseres01] . Door middel van de geluidmetingen is objectief vastgesteld dat veel geluid op regelmatige basis vanuit de bovenwoning in de woning van [eiseres01] doordringt. Deze vaststelling wordt ondersteund door de vele meldingen van geluidsoverlast, die [eiseres01] sinds aanvang van de huurovereenkomst in juli 2018 - en zelfs tot kort voor de mondelinge behandeling - bij Hef Wonen heeft gedaan. Daarnaast bevestigt ook het aan het rapport van [bedrijf01] gehechte door [eiseres01] bijgehouden logboek het beeld dat vrijwel dagelijks meerdere malen (harde) geluiden vanuit de woning van [naam04] in de woning van [eiseres01] zijn doorgedrongen. Ten slotte wordt ook door de ambulant begeleidster van [eiseres01] , mevrouw [naam02] , bevestigd dat tijdens haar wekelijkse bezoeken aan [eiseres01] op regelmatige basis duidelijk harde geluiden hoorbaar waren in de woning van [eiseres01] en heeft ook de buurvrouw van [eiseres01] , mevrouw [naam06] , bevestigd dat zij recentelijk duidelijk in de woning van [eiseres01] heeft waargenomen dat duidelijk hoorbaar was dat de kinderen van [naam04] (nog altijd) in hun woning aan het rennen, stampen, bonken en met een bal aan het spelen waren.

5.11.

Het enkele feit dat uit de laatste geluidmeting kan worden afgeleid dat in de betreffende meetperiode slechts enkele malen de grenswaarde voor een toelaatbaar geluidsniveau is overschreden is voor de beoordeling van de mate van overlast niet doorslaggevend. Van meer gewicht is met name de frequentie van de door [naam04] geproduceerde geluiden die in de woning van [eiseres01] doordringen, waaronder dus ook die geluiden die niet de grenswaarden overschrijden. Op basis van de hiervoor bij r.o. 5.9 en 5.10 genoemde omstandigheden is genoegzaam gebleken dat er op regelmatige basis - in bepaalde perioden zelfs dagelijks - sprake was van lawaai en dat met name die frequentie en het feit dat er ook in de avond- en nachtelijke uren hinderlijke geluiden wordt veroorzaakt ertoe bijdragen dat [eiseres01] hiervan aanzienlijke overlast ervaart, zodanig dat in dit kader niet meer van normale woon- en leefgeluiden gesproken kan worden. Alle omstandigheden in aanmerking genomen, is de kantonrechter van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat de familie [naam04] met de door haar sinds augustus 2018 tot en met heden geproduceerde geluiden de toelaatbare grenzen hebben overschreden.

5.12.

Naar het oordeel van de kantonrechter handelt [naam04] door de veroorzaakte geluidsoverlast onrechtmatig jegens [eiseres01] . Daarbij weegt zwaar mee dat niet gebleken is dat de bovenburen alles doen of hebben gedaan wat in het maatschappelijk verkeer redelijkerwijs van hen mag worden verlangd om de overlast tot een minimum te beperken. [naam04] heeft immers reeds in februari 2019 - ondanks vele overlastmeldingen van [eiseres01] - te kennen gegeven dat zij niet wensten mee te werken aan gezamenlijke gesprekken in het kader van buurtbemiddeling. Daarnaast zijn door Hef Wonen in februari 2021 afspraken met [naam04] gemaakt om de geluidsoverlast te beëindigen en zijn er ook door in de tussen [eiseres01] en [naam04] gesloten vaststellingsovereenkomst in juli 2021 concrete voorwaarden gesteld, waaraan [naam04] zich diende te houden. Desalniettemin is uit de nadien door [eiseres01] gedane overlastmeldingen, de verklaringen van [naam02] en [naam06] én de geluidmeting in februari 2022 gebleken dat [naam04] zich niet aan de gemaakte afspraken hebben gehouden. Daarmee gedragen de bovenburen zich niet als goed huurder en handelen zij onrechtmatig jegens [eiseres01] .

gebrek in de zin van artikel 7:204 BW

5.13.

Nu voldoende vast is komen te staan dat [naam04] zich niet als goed huurder gedroeg door (ernstige) overlast te veroorzaken, moet vervolgens de vraag beantwoord worden of de verhuurder zijn verplichting jegens de huurder om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, niet is nagekomen. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

5.14.

Voldoende vast staat dat Hef Wonen sinds de eerste overlastmeldingen van [eiseres01] de nodige actie heeft ondernomen en heeft getracht de overlast te beperken dan wel te beëindigen. Niet weersproken is dat Hef Wonen diverse brieven naar [naam04] heeft gestuurd en nadrukkelijk bij de bovenburen heeft aangedrongen op buurtbemiddeling. Daarnaast heeft Hef Wonen tot tweemaal toe een geluidmeting laten uitvoeren in de woning van [eiseres01] en heeft zij een mediationtraject geïnitieerd. Hef Wonen kan dan ook niet verweten worden dat zij sinds de eerste overlastmelding heeft stilgezeten en geen actie heeft ondernomen. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat de door Hef Wonen ondernomen acties niet het gewenste effect hebben gehad, in die zin dat de overlast daarmee niet is beëindigd en kennelijk nog altijd voortduurt.

5.15.

Voor de vraag of Hef Wonen zich voldoende heeft ingespannen om op te treden tegen de overlast is met name de e-mail van Hef Wonen van 29 april 2022 van belang. In deze brief deelt Hef Wonen aan [eiseres01] mede dat zij [naam04] nog tot uiterlijk 27 mei 2022 de tijd geeft om er voor te zorgen dat er geen overlast meer wordt veroorzaakt. Daarbij geeft Hef Wonen aan dat, indien er desondanks nog steeds voor overlast wordt gezorgd, zij zich genoodzaakt ziet juridische stappen te ondernemen. Voldoende vast staat dat [naam04] ook na 27 mei 2022 voor geluidsoverlast heeft gezorgd. Uit de overgelegde stukken volgt evenwel niet dat Hef Wonen daarna de daad bij het woord heeft gevoegd en juridische stappen heeft ondernomen tegen [naam04] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft Hef Wonen weliswaar gesteld dat zij ook ná 27 mei 2022 de nodige actie heeft ondernomen, maar [eiseres01] heeft deze stelling betwist en heeft aangevoerd dat zij niet op de hoogte is gebracht van eventuele door Hef Wonen ondernomen acties. Dat Hef Wonen daadwerkelijk na 27 mei 2022 concrete actie heeft ondernomen is dan ook onvoldoende gebleken.

5.16.

Gelet op de inhoud van de e-mail van Hef Wonen van 29 april 2022 had van haar verwacht mogen worden dat zij - nu de overlast bleef voortduren - daadwerkelijk de daad bij het woord zou voegen en conform haar toezegging zou overgaan tot het nemen van juridische stappen jegens de bovenburen. Dat heeft zij echter nagelaten. Dat, zoals Hef Wonen stelt, het ondernemen van juridische stappen in de vorm van het starten van een ontbindingsprocedure geen kans van slagen zou hebben, staat op dit moment gezien het hiervoor overwogene geenszins vast. Niet ondenkbaar is dat het starten van een dergelijke procedure wel degelijk een doorbraak kan forceren in het gedrag van de bovenburen dan wel tot een andere al dan niet minnelijke oplossing tussen partijen kan leiden. Dit vormt dan ook geen argument om het nemen van juridische stappen jegens [naam04] , ondanks de toezegging daartoe, achterwege te laten. Daarnaast behoorde ook het door de rechter laten opleggen van een gedragsaanwijzing tot de mogelijkheden, maar ook van die mogelijkheid heeft Hef Wonen geen gebruik gemaakt. Van Hef Wonen had naar het oordeel van de kantonrechter in dit licht bezien na 27 mei 2022 een actiever en krachtiger optreden verwacht mogen worden.

5.17.

Het een en ander leidt tot de conclusie dat Hef Wonen na afloop van de in de brief van 29 april 2022 gestelde termijn niet alles heeft gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden gevergd. Daarmee is Hef Wonen tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens [eiseres01] , hetgeen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

huurprijsvermindering

5.18.

Nu er sprake is van een gebrek ten gevolge waarvan [eiseres01] verminderd huurgenot heeft, heeft [eiseres01] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW in beginsel aanspraak op huurprijsvermindering. Het recht op huurprijsvermindering ontstaat echter pas vanaf het moment dat er daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Hiervoor bij r.o. 5.14 is reeds overwogen dat niet gezegd kan worden dat Hef Wonen vóór 27 mei 2022 onvoldoende actie heeft ondernomen om te trachten de overlast te beëindigen, zodat pas ná 27 mei 2022 sprake is van een gebrek en pas vanaf dat moment recht op huurprijsvermindering bestaat. Gelet op alle omstandigheden van het geval acht de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering van 10% redelijk. De kantonrechter acht dit percentage passend, nu Hef Wonen niet verweten kan worden dat zij in het geheel geen actie heeft ondernomen, maar dat zij feitelijk heeft nagelaten de laatste, door haar ook toegezegde stap te ondernemen, dat wil zeggen het nemen van juridische stappen.

5.19.

De kantonrechter begrijpt de vordering van [eiseres01] , zoals hiervoor bij 3.1 onder V sub a genoemd, aldus dat zij betaling vordert van het bedrag waarmee de huurprijs verminderd wordt. Ter verduidelijking van dit deel van haar vordering heeft [eiseres01] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd medegedeeld dat haar vordering slechts ziet op de periode voorafgaand aan de door haar gezonden sommatie van 31 mei 2022.

5.20.

Het voorgaande leidt er toe dat dit deel van de vordering van [eiseres01] slechts toewijsbaar is over de periode van 28 mei 2022 tot en met 30 mei 2022. Uitgaande van de kale huur over de maand mei 2022 van € 737,14 betekent dit dat [eiseres01] recht heeft op betaling van een bedrag van € 7,13 ((3/31 x € 737,14) x 10%). Dit bedrag zal worden toegewezen.

5.21.

[eiseres01] vordert de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW over voornoemd bedrag. In onderhavig geval is tussen partijen echter geen sprake van een handelsovereenkomst als bedoeld in laatstgenoemd artikel. Nu [eiseres01] wettelijke handelsrente heeft gevorderd, dient te worden aangenomen dat zij tevens aanspraak maakt op het mindere, te weten de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW. Omdat pas door dit vonnis de verplichting ontstaat tot betaling van het hiervoor bij r.o. 5.19 genoemde bedrag, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.

buitengerechtelijke kosten

5.22.

[eiseres01] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu de vordering tot betaling van het bedrag waarmee de huurprijs verminderd wordt niet op een overeenkomst is gebaseerd, zal de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten worden beoordeeld aan de hand van het Rapport BGK-integraal. Tegen die achtergrond moet de vordering worden afgewezen, aangezien ten aanzien van de vordering tot betaling van het bedrag waarmee de huurprijs verminderd wordt, niet is gebleken van meer buitengerechtelijke incassowerkzaamheden dan het verzenden van de sommatiebrief van 31 mei 2022.

het onder II gevorderde

5.23.

[eiseres01] heeft voorts primair gevorderd Hef Wonen te veroordelen om er voor zorg te dragen dat, binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, iedere vorm van overlast door de bovenburen stopt. Zoals uit het hiervoor overwogene volgt, rust in het geval van een overlastsituatie waarin de overlast veroorzakende derde ook een huurder is van de verhuurder, op een verhuurder de verplichting voldoende maatregelen te nemen tegen de overlastveroorzaker. Op de verhuurder rust in dat kader dan ook een inspanningsverplichting, maar geen resultaatsverplichting. Dat betekent dat een verhuurder niet verplicht kan worden er voor zorg te dragen dat de overlast definitief stopt. Dit leidt er toe dat het primair onder II gevorderde wordt afgewezen.

5.24.

Door [eiseres01] is subsidiair gevorderd om Hef Wonen te gebieden binnen redelijke termijn te trachten tot een uitzetting van de bovenburen te komen. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vordering onvoldoende concreet en te onbepaald. Gevorderd wordt immers slechts dat Hef Wonen verplicht moet worden om ‘te trachten’ tot een uitzetting van de bovenburen te komen, maar zij concretiseert niet op welke wijze Hef Wonen dat dient te doen. Toewijzing van dit deel van de vordering schept dan ook geen duidelijkheid tussen partijen over de vraag welke actie(s) er door Hef Wonen ondernomen dienen te worden tegen de overlast en geeft enkel aanleiding tot interpretatieverschillen en executieproblemen. Nu de vordering onvoldoende concreet is geformuleerd en derhalve onvoldoende bepaald is, reikt het te ver om die vordering in deze procedure toe te wijzen. Dat klemt temeer nu [eiseres01] aan die veroordeling een dwangsom wenst te verbinden. Een en ander leidt er toe dat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

5.25.

Het enkele feit dat de vorderingen onder II niet toewijsbaar zijn, verandert evenwel niets aan hetgeen hiervoor bij r.o. 5.14 tot en met 6.16 is overwogen, dat wil zeggen het oordeel dat Hef Wonen ná 27 mei 2022 onvoldoende maatregelen heeft ondernomen tegen de overlast. Van Hef Wonen mag dan ook worden verwacht dat zij alsnog aan haar inspanningsverplichting in dit kader zal voldoen en dat zij [eiseres01] van de door haar te nemen maatregelen steeds (schriftelijk) op de hoogte zal houden.

het onder III gevorderde

5.26.

De door [eiseres01] gevorderde veroordeling van Hef Wonen om een vervangende woonruimte aan te bieden wordt afgewezen. [eiseres01] heeft voor dit deel van haar vordering geen enkele grondslag gesteld. Bovendien valt niet in te zien op welke grond Hef Wonen verplicht zou kunnen worden een andere woonruimte aan [eiseres01] aan te bieden.

dwangsom

5.27.

Nu de vorderingen onder II en III worden afgewezen deelt de daaraan gekoppelde vordering tot oplegging van een dwangsom hetzelfde lot.

proceskosten

5.28.

Hoewel enerzijds geconcludeerd kan worden dat het grootste deel van de vordering van [eiseres01] wordt afgewezen en er slechts een zeer klein deel daarvan toewijsbaar is, kan anderzijds niet gezegd worden dat [eiseres01] geheel ten onrechte tot dagvaarding is overgegaan, zeker niet indien daarbij tevens het oordeel dat Hef Wonen na 27 mei 2022 onvoldoende maatregelen heeft genomen tegen de overlast van de bovenburen in aanmerking wordt genomen. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

uitvoerbaarheid bij voorraad

5.29.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

6..De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Hef Wonen om aan [eiseres01] te betalen € 7,13 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag van vanaf vandaag tot de dag van volledige betaling;

6.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

44487

Beëindiging geluidsoverlast bovenburen en huurprijsvermindering

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..De vordering

4..Het verweer

5..De beoordeling

6..De beslissing