Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9465173 CV EXPL 21-31810
datum uitspraak: 10 november 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
oorspronkelijk eiser in conventie, gedaagde in verzet,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.A. Roelands (Agin Timmermans Gerechtsdeurwaarders),
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mellowship Holding B.V.,
gevestigd te Boesingheliede (gemeente Haarlemmermeer),
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in verzet,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S. Besli te Spijkenisse.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Mellowship’ genoemd.
1.De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 14 april 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de akte inzake schadeberekening van Mellowship, met bijlagen;
- de rolbeslissing van 1 september 2023;
- de akte uitlating schadeberekening van [eiser01] .
2.De verdere beoordeling
In conventie
2.1.
[eiser01] heeft Mellowship gedagvaard vanwege een huurachterstand die Mellowship volgens [eiser01] heeft laten ontstaan. Mellowship huurde van [eiser01] de (290-)bedrijfsruimte aan [adres01] in [plaats01] . Bij verstekvonnis van 21 juli 2021 is de huurovereenkomst ontbonden en is Mellowship veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en de huurachterstand en een schadevergoeding te betalen. Mellowship heeft verzet ingesteld tegen dit vonnis. Zij beroept zich primair op opschorting en huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde (lekkage en stankoverlast) en subsidiair op huurprijsvermindering vanwege de coronamaatregelen die vanaf maart 2020 hebben gegolden.
2.2.
In het tussenvonnis van 14 maart 2023 is beslist dat Mellowship aanspraak heeft op een huurprijsvermindering van in totaal € 1.400,63 vanwege de stankoverlast en een huurprijsvermindering van in totaal € 353,57 vanwege lekkages.
2.3.
Mellowship is vervolgens in de gelegenheid gesteld om inzichtelijk te maken welke (omzet)schade zij heeft geleden door de gebreken aan het gehuurde. Ook is Mellowship in de gelegenheid gesteld om de gegevens te overleggen die nodig zijn om te bepalen op welk bedrag zij (eventueel) aanspraak heeft in verband met de zogenoemde coronakorting.
Omzetschade
2.4.
Mellowship heeft zowel haar prognoses voor de jaren 2019 en 2020 als de daadwerkelijke omzetcijfers over die jaren overgelegd. De kantonrechter verbindt aan de omstandigheid dat de cijfers zijn opgesteld door Mellowship Holding, terwijl op enig moment een vennootschap onder firma is opgericht, geen consequenties. Uit de overgelegde stukken blijkt dat deze zien op (enkel) het gehuurde. [eiser01] heeft opgemerkt dat de cijfers te rooskleurig zijn. De kantonrechter volgt [eiser01] daarin. Als de prognose en de werkelijke cijfers naast elkaar worden gelegd, blijkt namelijk dat Mellowship haar kosten veel hoger heeft ingeschat dan deze daadwerkelijk waren. De werkelijke kosten in 2019 bedroegen 27% van de begrote kosten. In 2020 was dit 21%. Mellowship heeft hiervoor geen afdoende verklaring gegeven. De kantonrechter volgt [eiser01] in zijn stelling dat het niet aannemelijk is dat de cijfers zo veel lager zijn alleen vanwege de beperkte exploitatie van het gehuurde. Omdat het verschil tussen schatting en werkelijke cijfers zo groot is, gaat de kantonrechter ervan uit dat niet alleen de kosten te hoog zijn ingeschat, maar ook de omzet. De kantonrechter zal daarom de schade niet begroten op het door Mellowship berekende bedrag (zijnde de prognose minus het werkelijk resultaat), maar zal deze op grond van artikel 6:97 BW Pro, tweede volzin, schatten (op een lager bedrag). De kantonrechter vindt het – gelet op de verhouding tussen de begrote en werkelijke kosten – reëel om uit te gaan van een kwart van de geschatte omzet als uitgangspunt voor de berekening van de omzetschade. Als ook wordt uitgegaan van een kwart van de geschatte kosten, betekent dit voor het resultaat dat dat ook een kwart is van wat Mellowship heeft begroot.
2.5.
In concrete cijfers betekent dit het volgende.
Jaar
Prognose resultaat (1/4)
Prognose per maand (1/4)
Werkelijk per maand
Omzetschade per maand
2019
€ 21.280,-
€ 1.773,33
- € 4.328,50
€ 6.101,83
2020
€ 25.138,75
€ 2.094,90
- € 3.698,33
€ 5.793,23
Mellowship maakt blijkens haar akte schadeberekening alleen aanspraak op vergoeding van schade vanaf de maand november 2019 (die maand voor 13/30 deel) tot en met februari 2020. De kantonrechter beoordeelt de schade daarom alleen over deze periode. Van een berekening over een periode in 2019 waarin Mellowship het gehuurde nog niet exploiteerde, zoals [eiser01] lijkt te suggereren, is dan geen sprake. Dit levert de volgende schadebedragen op:
November 2019 (13/30 deel) € 2.644,13
December 2019 € 6.101,83
Januari 2020 € 5.793,23
Februari 2020
€ 5.793,23
€ 5.793,23
Totaal € 20.332,42
2.6.
Het voorgaande betekent dat Mellowship in verband met omzetschade een bedrag van € 20.332,42 mag verrekenen met de huurachterstand.
Wijziging huurprijs wegens coronamaatregelen
2.7.
Mellowship verklaart dat zij geen gegevens kan aanleveren om de zogenaamde “vastelastenmethode” (zoals bedoeld in HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974) toe te passen. Zij verzoekt de kantonrechter daarom om de coronakorting te schatten. De kantonrechter heeft hiervoor geoordeeld over de door Mellowship gehanteerde prognose en is daarbij uitgegaan van een kwart van de geschatte omzet. Als diezelfde schatting wordt gehanteerd bij het beoordelen van de vordering tot huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden (de coronamaatregelen), dan moet de kantonrechter vaststellen dat de omzet in 2020 hoger was dan de (gecorrigeerde geprognosticeerde) omzet over 2019. Dat is hier niet het geval. Daarmee is niet komen vast te staan, althans is niet aannemelijk, dat Mellowship extra omzetschade heeft geleden door de coronamaatregelen. Over 2021 heeft Mellowship geen gegevens overgelegd. Dat er geen werkelijke gegevens zijn, spreekt voor zich, maar Mellowship heeft de kantonrechter ook geen andere handvatten (zoals een prognose over dit jaar) gegeven om de (mogelijke) omzet over 2021 te bepalen. Zij heeft haar vordering betreffende dit jaar daarom onvoldoende onderbouwd. Dit alles betekent dat niet kan worden vastgesteld dat de omzet in 2020 en 2021 lager is geweest dan die in 2019. Als geen omzetderving kan worden vastgesteld, kan ook geen sprake zijn van een ‘coronakorting’. Daarom wordt de vordering tot huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden afgewezen.
Huurachterstand, ontbinding huurovereenkomst
2.8.
Uit het tussenvonnis van 14 april 2023 volgt dat Mellowship in verband met huurprijsvermindering een bedrag van € 1.754,20 (€ 1400,63 + € 353,57) met de verschuldigde huurprijs mag verrekenen. Uit overwegingen 2.4 tot en met 2.6 van dit vonnis volgt dat Mellowship in verband met omzetschade een bedrag van € 20.332,42 met de verschuldigde huurprijs mag verrekenen.
2.9.
[eiser01] heeft betaling gevorderd van de huurprijs (althans een bedrag gelijk aan de huurprijs) tot en met de dag van ontruiming van het gehuurde. De ontruiming heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2021 [1] . Vanaf die dag heeft [eiser01] Mellowship niet meer het genot van het gehuurde verschaft en daarom hoeft Mellowship daarna geen huur aan [eiser01] te betalen. Over de periode van november 2019 tot en met 31 augustus 2021 bedraagt de totale huurprijs (zonder vermindering) € 22.579,94. Als hiervan het bedrag van de huurprijsvermindering van € 1.754,20 en het bedrag van de omzetschade van € 20.332,42,- worden afgetrokken, betekent dit dat Mellowship nog een bedrag van € 493,32 aan [eiser01] moet betalen. Het verstekvonnis zal daarom worden vernietigd en Mellowship zal worden veroordeeld om een bedrag van € 493,32 te betalen.
2.10.
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding wordt het volgende overwogen. De nu vastgestelde tekortkoming aan de zijde van Mellowship (een huurachterstand van € 493,32) rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. Deze wordt dan ook afgewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde ontruiming. Hierin ligt ook besloten dat de vordering tot betaling van schadevergoeding vanaf de datum van ontruiming wordt afgewezen. Overigens wordt opgemerkt dat de looptijd van de huurovereenkomst verstreek op 31 oktober 2023.
Contractuele boete
2.11.
Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het beroep van Mellowship op opschorting en huurprijsvermindering slaagt. Dat betekent ook dat Mellowship geen boete verschuldigd is geworden omdat zij over de maanden november 2019 tot en met juni 2011 de huur niet heeft betaald. Zij was per saldo over die maanden immers geen huur verschuldigd.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.12.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, met dien verstande dat deze slechts verschuldigd zijn op basis van de toewijsbare hoofdsom van € 493,32. Dit komt neer op een bedrag van € 89,54. De wettelijke handelsrente wordt toegewezen over het verschuldigde bedrag van € 493,32.
Proceskosten
2.13.
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, compenseert de kantonrechter de proceskosten in conventie, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
In reconventie
2.14.
Niet gesteld of gebleken is dat Mellowship, naast wat al is beoordeeld en beslist in conventie, een afzonderlijk belang heeft bij haar vorderingen in reconventie. Deze worden daarom afgewezen. Nu geen van partijen in reconventie in materiële zin geacht kan worden in het (on)gelijk te zijn gesteld, worden ook de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt het op 21 juli 2021 tussen partijen gewezen verstekvonnis onder zaaknummer 9306226 CV EXPL 21-21943;
en, opnieuw rechtdoende:
In conventie:
3.2.
veroordeelt Mellowship om aan [eiser01] te betalen € 582,86 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 493,32 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
In reconventie:
3.6.
wijst de vorderingen af;
3.7.
compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
51909