ECLI:NL:RBROT:2023:10556

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10485324 CV EXPL 23-12289

datum uitspraak: 10 november 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01],

wonende te [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.A.M.H. Vink, advocaat te ’s-Hertogenbosch.

Partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 11 april 2023, met bijlagen;
het antwoord, met bijlage;
de door Woonbron toegezonden aanvullende producties;
de akte vermeerdering van eis van Woonbron.

1.2.

Op 5 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig namens Woonbron [naam01] (sociaal beheerder), bijgestaan door mr. Piepers. [gedaagde01] was in persoon aanwezig, vergezeld door [naam02] en bijgestaan door mr. F.J.M. van Rossem (als vervanger van mr. Vink).

2.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde01] huurt van Woonbron de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] . Zij woont daar – met toestemming van Woonbron – samen met haar partner, [naam02] (hierna: [naam02] ). Het gehuurde maakt deel uit van een complex waarin de woningen bestemd zijn voor 55+’ers. In het complex is ook een (gezamenlijke) recreatieruimte aanwezig. De appartementen die samen het complex vormen komen uit op een zogenoemd atrium, een glazen gemeenschappelijk gedeelte.

2.2.

Op 10 januari 2023 heeft de politie, na een anonieme melding bij Meld Misdaad Anoniem, onderzoek gedaan in het gehuurde. In de hal bij het gehuurde werd een sterke hennepgeur waargenomen, die volgens een omwonende uit het gehuurde zou komen. [naam02] , die aanwezig was, heeft de politie binnengelaten. Hij heeft erkend dat hij in het gehuurde wiet rookt. In de woning heeft de politie, in dozen, een aantal spullen aangetroffen die gebruikt kunnen worden voor het inrichten van een hennepkwekerij. Het gaat om afzuiging, een koolstoffilter, diverse ventilatieslangen, een hydrometer, zeven assimilatielampen, een dompelvat met dompelpomp, een snelheidsmeter, een schakelkast en zeven transformatoren. In de kelderbox die bij het gehuurde hoort, heeft de politie een paar vuilniszakken met grond/aarde aangetroffen.

2.3.

Woonbron stelt dat de huurovereenkomst met [gedaagde01] ontbonden moet worden, omdat de spullen die in het gehuurde zijn aangetroffen door de politie zijn aangemerkt als voorwerpen die bestemd zijn voor het plegen van strafbare feiten uit de Opiumwet (artikel 11a van die wet). In de algemene voorwaarden die Woonbron hanteert, is het uitdrukkelijk verboden om iets te doen dat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. In diezelfde algemene voorwaarden heeft Woonbron ook een boete opgenomen voor het geval dit verbod wordt overtreden. Woonbron vordert een boete van € 2.500,- van [gedaagde01] .

2.4.

[gedaagde01] verzet zich tegen ontbinding van de huurovereenkomst. Zij stelt dat [naam02] op enig moment spullen heeft opgehaald bij een vriend die zou vertrekken naar Curaçao. Dat waren wat meubels en een ijskast en ook een aantal dozen en vuilniszakken. [naam02] heeft deze dozen niet uitgepakt en wist niet wat erin zat. Bij het onderzoek door de politie bleken er spullen voor het inrichten van een hennepkwekerij in te zitten. [gedaagde01] stelt dat onder deze omstandigheden de huurovereenkomst niet ontbonden kan worden. Ook beroept zij zich erop dat de algemene voorwaarden van Woonbron niet van toepassing zijn, zodat Woonbron haar vordering daarop niet kan baseren.

2.5.

Bij de mondelinge behandeling is het wietgebruik van [naam02] (uitgebreider) besproken. [naam02] heeft erkend dat hij dagelijks, als hij thuis komt uit zijn werk – rond 12.45 uur – in het gehuurde een joint rookt. Hij zegt daarbij de ramen van het balkon open te zetten, zodat omwonenden er geen last van kunnen hebben. Woonbron zegt wel klachten te ontvangen van omwonenden over wietgeur. De omwonenden willen (tot nu toe) alleen anoniem klagen, volgens Woonbron omdat ze bang zijn voor [naam02] . [naam02] ontkent dat en hij stelt goed contact met de buren te hebben.

Huurovereenkomst wordt niet ontbonden vanwege de aangetroffen spullen

2.6.

De kantonrechter oordeelt dat de vordering van Woonbron tot ontbinding van de huurovereenkomst – en daaraan gekoppeld ontruiming van het gehuurde – op grond van de aanwezigheid van de spullen voor de inrichting van een hennepkwekerij niet toewijsbaar is. De kantonrechter hecht waarde aan de verklaring van [naam02] dat hij deze spullen uit de woning van een vriend heeft meegenomen en dat hij niet wist wat erin zat. Vast staat dat deze spullen bij het onderzoek door de politie nog in dozen zaten. De politie heeft geen werkende hennepkwekerij aangetroffen en er zijn ook geen aanwijzingen dat er een kwekerij in werking is geweest in het gehuurde of dat er concrete voorbereidingsmaatregelen zijn getroffen om een dergelijke kwekerij op te zetten in het gehuurde. Hoewel het in bezit hebben van deze spullen mogelijk strafbaar is – maar daar gaat de kantonrachter niet over – is hier niet sprake van een duidelijke overtreding van het verbod van Woonbron zoals opgenomen in haar algemene voorwaarden. Woonbron zegt in de eerste zin van deze voorwaarde (artikel 9.3) wel dat een huurder niets mag doen dat verboden is in de Opiumwet en dat te maken heeft met drugs, maar vervolgens noemt zij als voorbeelden handelen in drugs of hennep kweken in het gehuurde. Het alleen – mogelijk zelfs onbewust – in huis halen van spullen waarmee een hennepkwekerij zou kunnen worden ingericht is naar het oordeel van de kantonrechter niet genoeg om dit te bestraffen met zo’n zware sanctie als de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De burgemeester lijkt dezelfde afweging te hebben gemaakt. Het gehuurde is immers niet gesloten en de burgemeester heeft volstaan met een waarschuwing.

Geen voorwaardelijke ontbinding

2.7.

De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om de subsidiair door Woonbron gevorderde voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. De voorwaarde die Woonbron aan de ontbinding van de huurovereenkomst wil koppelen, te weten ‘de eerstvolgende overtreding van de Opiumwet’, is te weinig concreet om tot toewijzing te kunnen overgaan. In deze procedure is het al de vraag of er sprake is van een zodanige overtreding van de Opiumwet dat hieraan gevolgen moeten worden verbonden in de huurrechtelijke relatie tussen partijen. Het is niet denkbeeldig dat een eventueel volgend verwijt dat Woonbron [gedaagde01] maakt weer tot een soortgelijke discussie zal leiden. Het huurrecht van [gedaagde01] is met zoveel waarborgen omkleed dat de kantonrechter het niet wenselijk en verantwoord acht om de ontbinding van de huurovereenkomst op zo’n ruim omschreven voorwaarde toe te wijzen, als er al vanuit wordt gegaan dat een voorwaardelijke ontbinding in een geval als dit een in beginsel toewijsbare vordering zou zijn.

Boete niet toewijsbaar

2.8.

Woonbron maakt ook aanspraak op een boete van € 2.500,- omdat [gedaagde01] het verbod uit de algemene voorwaarden om in strijd met de Opiumwet te handelen heeft overtreden. De kantonrechter zal ook deze vordering afwijzen. In een zaak als deze, waarin een huurovereenkomst betreffende woonruimte is gesloten met een natuurlijk persoon (een consument), moet de kantonrechter namelijk ambtshalve toetsen of sprake is van (een) oneerlijk(e) beding(en). Zo al aangenomen zou moeten worden dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn - [gedaagde01] heeft die toepasselijkheid betwist - geldt dat
het boetebeding waarop Woonbron zich beroept oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 (EU) Richtlijn 93/13. De kantonrechter moet het beding , opgenomen in de algemene voorwaarden, beoordelen in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij moet de kantonrechter ook het effect betrekken van alle overige boetebedingen die in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden zijn gesteld op de tekortkoming waarop Woonbron zich beroept, ongeacht of die andere bedingen al dan niet zijn ingeroepen.

2.9.

In dit geval is naast het boetebeding in artikel 9.6 van de algemene voorwaarden eveneens een (algemeen) boetebeding opgenomen in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden. De boete van artikel 9.6 van de algemene voorwaarden kan oplopen tot € 15.000,- en die van artikel 17.1 tot € 1.500,-. Daarnaast heeft Woonbron zich in artikel 9.6 het recht op eventuele winst en schadevergoeding voorbehouden.

2.10.

Niet gebleken is dat partijen over de boetebedingen in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden hebben onderhandeld. De kantonrechter oordeelt dat door het beding van artikel 9.6 van de algemene voorwaarden, waarin geen maximum is gesteld en bovendien de aanspraak op schadevergoeding in afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW blijft bestaan, in combinatie met de algemene boete van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden, het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord en [gedaagde01] als huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van Woonbron terecht is gekomen. De boetebedingen worden daarom – zeker in samenhang bezien – als oneerlijk beoordeeld en worden daarom buiten toepassing gelaten. Het gevorderde boetebedrag van € 2.500,- zal dan ook worden afgewezen.

Overlast door wietgebruik staat nog niet voldoende vast

2.11.

Het voorgaande neemt niet weg dat de huurovereenkomst wel ontbonden kan worden als komt vast te staan dat [naam02] vanuit het gehuurde ontoelaatbare overlast veroorzaakt aan omwonenden. Overlast door wietgebruik, waarvan bekend is dat het een doordringende geur heeft die door veel mensen als onprettig wordt ervaren, kan ontoelaatbaar zijn. Of dat zo is, hangt af van de ernst en de duur van die overlast. In een situatie als deze, waarin de woningen zijn gelegen aan een (overdekt, glazen) atrium, zal van zulke overlast wel eerder sprake kunnen zijn dan bij eengezinswoningen waar de geur zich vanaf het balkon overal vrij in de buitenlucht kan verspreiden. Hoe de geur zich verspreidt, hangt hier mede af van de plek waar [naam02] zijn joints rookt. Tijdens de mondelinge behandeling is dat niet eenduidig komen vast te staan.

2.12.

Het is aan Woonbron om de overlast te bewijzen. Woonbron beroept zich er immers op dat [gedaagde01] , althans haar levenspartner [naam02] , die met toestemming van Woonbron ook in het gehuurde woont, tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door deze overlast te (laten) veroorzaken. Aan de door Woonbron overgelegde anonieme verklaringen kan de kantonrechter geen betekenis toekennen, laat staan beslissende betekenis. Het is dus aan Woonbron om (nader) bewijs te leveren van de stelling dat [gedaagde01] c.q. [naam02] zodanige overlast veroorzaakt dat de ontbinding van de huurovereenkomst op die grond moet worden toegewezen. Woonbron heeft tijdens de mondelinge behandeling uitdrukkelijk bewijs aangeboden en zij zal dus tot (nadere) bewijslevering worden toegelaten. Woonbron mag zelf bepalen hoe zij dit bewijs wil leveren. De kantonrechter hecht er wel aan op te merken dat niet alleen zal moeten blijken dat er sprake is van een ernstige mate van geuroverlast, maar ook dat deze overlast afkomstig is uit het gehuurde en bovendien dat die geuroverlast zodanig ontoelaatbaar is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

2.13.

Omdat de kantonrechter pas na bewijslevering door Woonbron (en eventueel het horen van tegengetuigen door [gedaagde01] ) kan beoordelen of er toch reden is om de huurovereenkomst te ontbinden, wordt iedere verdere beslissing aangehouden. Op de vordering tot betaling van de huurprijs tot de datum van ontruiming van het gehuurde zal immers pas kunnen worden beslist als duidelijk is of de huurovereenkomst wordt ontbonden of niet.

Conclusie: bewijsopdracht

2.14.

Woonbron draagt de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde01] c.q. [naam02] vanuit het gehuurde ontoelaatbare (geur)overlast aan omwonenden veroorzaakt en zij wordt daarom tot bewijslevering toegelaten, zoals hierna vermeld.

2.15.

Direct nadat Woonbron bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde01] (tegen)bewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

laat Woonbron toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat [gedaagde01] c.q. [naam02] ontoelaatbare (geur)overlast veroorzaakt vanuit de woning aan de [adres01] in [plaats01] ;

schriftelijk bewijs

3.2.

bepaalt dat als Woonbron schriftelijk bewijs wil leveren, dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van
woensdag 6 december 2023 om 14.30 uurin tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

3.3.

bepaalt dat als Woonbron getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en
beidepartijen voor de maanden januari tot en met maart 2024;

3.4.

wijst erop dat Woonbron na het bepalen van datum en uur voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;

ander bewijs

3.5.

bepaalt dat als Woonbron op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter schriftelijk moet laten weten op welke wijze zij aan de bewijsopdracht wil voldoen;

3.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

51909