Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/6428
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, verweerder,
gemachtigde: mr. I Skaron.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Spijkenisse (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 196.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2023.
Namens eiser is verschenen [persoon A] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder is namens verweerder [naam taxateur 1] , taxateur, verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 175.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Daarnaast is in geschil of verweerder in bezwaar de stukken waar eiser om heeft verzocht, heeft verstrekt.
Verzoek om op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar
2. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om toezending van de op te zaak betrekking hebbende stukken. Eiser heeft daarbij verzocht om over te leggen: de onderbouwing van de taxatie van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren.
Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verweerder niet al deze stukken aan hem heeft verstrekt, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder stelt dat hij de gevraagde stukken wel heeft verstrekt.
3. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van verweerder op 10 september 2021 via “We transfer” 22 documenten naar de gemachtigde van eiser heeft gestuurd. De gemachtigde van eiser heeft bij e-mail van 15 september 2021 bevestigd dat 22 documenten zijn ontvangen met betrekking tot KOUDV, grondstaffel en HWK-berekeningen.
3.1
De rechtbank stelt tevens vast dat eiser ter zitting betoogt dat meerdere gevraagde gegevens niet zijn verstrekt, terwijl in zijn beroepschrift staat dat hij (enkel) de grondstaffels niet heeft ontvangen. Wat hier ook van zij, gelet op de eigen e-mail van de gemachtigde van eiser van 15 september 2021, acht de rechtbank aannemelijk dat eiser alle verzochte gegevens heeft ontvangen, waaronder de grondstaffel.
3.2
De slotsom is dat verweerder niet in strijd met artikel 40, tweede lid van de wet WOZ heeft gehandeld.
De waardebepaling
4. De onroerende zaak is een rijwoning van twee verdiepingen met als bouwjaar 1975. Het woonoppervlak is 108 m², gelegen op een kavel van 150 m².
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van WOZ-taxateur [naam taxateur 2] van 23 februari 2022 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
7. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Spijkenisse.
De rechtbank acht de verkoopcijfers van deze panden goed bruikbaar om de waarde te onderbouwen, omdat de panden in dezelfde buurt als de onroerende zaak liggen, van hetzelfde bouwjaar en type zijn, hetzelfde woonoppervlak hebben en allemaal dezelfde dakkapel als de onroerende zaak hebben.
Eiser wijst erop dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] hoekwoningen zijn en daarom niet geschikt zijn om de waarde te onderbouwen, maar gelet op de goede vergelijkbaarheid wat overige kenmerken betreft gaat de rechtbank daar niet in mee.
7.1
Wat betreft de subsidiaire stelling van eiser dat de hoekwoningen niet één op één gebruikt kunnen worden in de vergelijking, maar dat daarvoor een correctie moet worden toegepast, geldt dat het over het algemeen zo is dat een hoekwoning een hogere waarde vertegenwoordigt, maar uit de verkopen van [adres 3] en [adres 4] is voor het woonoppervlak een prijs per m² te herleiden van € 1.494,85 en € 1.447,73. Dat is ruim boven de vastgestelde waarde per m² van de onroerende zaak van € 1.263,-. Bovendien ligt [adres 3] naast een doorgaande verbindingsweg, wat een waardedrukkend effect heeft en opweegt tegen het positieve effect van het zijn van hoekwoning.
Kortom, er is voldoende rekening gehouden met het (mogelijke) waardeverschil tussen een hoek- en een rijwoning.
7.2
Eiser voert verder aan dat het percentage van indexeren naar de waardepeildatum door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt.
In het taxatierapport is uiteengezet dat de indexering (in deze zaak) is gebaseerd op de gegevens van Berekenhet.net en Vastgoedpro.nl. De rechtbank vindt dit een aanvaardbare methode. Op deze manier wordt met objectieve en openbare gegevens van onafhankelijke bronnen de indexering berekend. Dat onvoldoende inzichtelijk is hoe de indexering tot stand is gekomen volgt de rechtbank dan ook niet.
7.3
Daarnaast voert eiser aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen van de onroerende zaak en het slechte onderhoud van de onroerende zaak.
Uit de door eiser overgelegde foto’s volgt inderdaad dat de voorzieningen gedateerd zijn en dat de onroerende zaak enigszins in slechte staat verkeert. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier voldoende rekening mee gehouden door de factoren onderhoud en voorzieningen als een “2” te bestempelen en daarvoor te corrigeren.
Eiser maakt met de door hem overgelegde foto’s niet aannemelijk dat een nog lagere factor van toepassing is. Bovendien volgt uit de drie verkoopcijfers een gemiddelde waarde per m² woonoppervlak van € 1.4262,75, ruim boven de vastgestelde waarde per m² van de onroerende zaak van € 1.263,-. Voor zover met factor “2”toch nog onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen en het onderhoud, is dat verdisconteerd in dit verschil, ook als daarbij nog rekening wordt gehouden met een waardeverschil tussen hoek- en eindwoningen.
7.4
Eiser wijst er voorts op dat [adres 2] een luxere afwerking heeft dan de onroerende zaak, maar hiermee is naar het oordeel van de rechtbank afdoende rekening gehouden door de factoren onderhoud en de voorzieningen van dit object op een “4” te zetten en daarvoor te corrigeren.
8. De beroepsgrond over de ligging van de onroerende zaak heeft eiser ter zitting ingetrokken, zodat deze geen bespreking meer behoeft.
9. De slotsom is dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 196.000,- niet te hoog is en slaagt in zijn bewijslast.
Overschrijding redelijke termijn
10. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
11. In dit geval is het bezwaarschrift 4 maart 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 22 november 2023. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn met meer dan acht maanden is overschreden, zodat eiser in beginsel recht heeft op schadevergoeding. Spanning en frustratie vanwege de lange duur van de procedure worden bij eiser verondersteld.
11.1
De rechtbank stelt echter vast dat in de algemene voorwaarden van de gemachtigde van eiser onder meer het volgende staat:
Indien het bestuursorgaan niet binnen de wettelijke termijn een beslissing neemt op het door [naam vastgoedbedrijf] ingediende verzoek of bezwaarschrift, dan kan [naam vastgoedbedrijf] namens opdrachtgever/cliënt het bestuursorgaan in gebreke stellen en een dwangsom verbeuren op basis van artikel 4:17 Awb. Deze dwangsom komt in zijn geheel toe aan [naam vastgoedbedrijf] .
[naam vastgoedbedrijf] behoudt zich het recht voor om namens opdrachtgever/cliënt ook andere rechten op schadevergoeding, die voortvloeien uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie, te vorderen. De toegekende schadevergoeding komt geheel toe aan [naam vastgoedbedrijf] .
11.2
Gelet op deze algemene voorwaarden zou toekenning van het door de gemachtigde van eiser ingediende verzoek tot schadevergoeding er niet toe leiden dat eiser wordt gecompenseerd voor de door hem geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op zijn beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van eiser is bedoeld, in werkelijkheid winst voor [naam vastgoedbedrijf] vormen. Het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding dient dus niet het belang van eiser. Daarom komt het door de gemachtigde ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade niet voor toewijzing in aanmerking.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
13. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart:
- het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 22 november 2023.
de rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).