Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/813
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam 2]).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 456.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 3]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De rechtbank heeft de zaak aangehouden, waarna verweerder in de gelegenheid is gesteld uiterlijk de week na de zitting nadere stukken in te dienen.
Bij brief van 10 oktober 2023 heeft de rechtbank, na geen stukken te hebben ontvangen van verweerder en verweerder niet telefonisch bereikbaar was, aan verweerder verzocht om binnen één week de nadere stukken in te dienen, bij gebreke waarvan de rechtbank de gevolgtrekkingen zal maken die haar gerade voorkomen. Deze termijn is ook door de griffier telefonisch aan verweerder doorgegeven. De rechtbank heeft binnen de termijn geen stukken van verweerder ontvangen.
De rechtbank heeft besloten dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek bij brief van 24 oktober 2023 gesloten.
De rechtbank heeft op 25 oktober 2023 nadere stukken van verweerder ontvangen. Omdat de stukken na het verstrijken van de door de rechtbank gestelde termijn zijn ontvangen, zal de rechtbank de nadere stukken niet betrekken bij de beoordeling van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 430.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 477 m³, gelegen op een perceel van 278 m², met een dakkapel en een garage. Het bouwjaar is 1987.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de KOUDV-factoren onderling zijn gecorrigeerd. Op de zitting heeft eiser hierbij aangevoerd dat niet voor de hoorzitting duidelijk is geworden welke correctiepercentages verweerder hanteert, zodat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 Wet Pro WOZ. In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om de KOUDV-factoren over te leggen. Ook wenst eiser bij afwijking van deze factoren graag inzicht in de gehanteerde correcties te ontvangen. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar de correcties wel inzichtelijk zijn gemaakt.
3.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank constateert dat tijdens de bezwaarfase geen inzicht is gegeven in de gehanteerde correcties, maar pas in de uitspraak op bezwaar. Nu eiser een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van voornoemde gegevens en verweerder deze niet heeft toegezonden in de bezwaarfase, heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld. [1] Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.
De WOZ-waarde
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 21 augustus 2023 opgemaakt door [naam 4] en een daarbij gevoegde waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 485.000,- (de WOZ-waarde is op € 456.000,- vastgesteld). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] in [plaatsnaam 2].
6.1.
Eiser voert aan dat de door verweerder in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten [adres 5], [adres 6] en [adres 7] minder goed bruikbaar zijn bij de waardering omdat dit geschakelde woningen zijn en de onroerende zaak een twee-onder-een-kapwoning is. Ook is de onroerende zaak kleiner dan deze objecten. Daarnaast is verweerder bij de vergelijkingsobjecten uitgegaan van een te kleine inhoud.
6.2.
De rechtbank constateert dat verweerder de WOZ-waarde in de beroepsfase niet langer onderbouwt met bovengenoemde vergelijkingsobjecten. Deze gronden van eiser behoeven daardoor geen bespreking meer. Verweerder vermeldt in het taxatierapport drie andere objecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn (geschakelde) twee-onder-een-kapwoningen uit bouwperiode 1987-1989.
7.1.
Eiser heeft op de zitting gesteld dat verweerder in de matrix van een andere inhoud uitgaat, dan dat opgenomen is in de door verweerder overgelegde iWOZ-kaarten. Hierdoor rekent verweerder in de matrix met een onjuiste inhoud. Verweerder heeft op de zitting aangegeven dat dit verschil kan worden verklaard doordat de taxateur in de matrix de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten (garage/berging) los heeft gewaardeerd en niet heeft meegenomen bij de inhoud. Dit is bij de inhoud vermeldt in de iWOZ-kaarten wel gebeurd.
7.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de matrix van een juiste inhoud is uitgegaan. De rechtbank constateert dat in de matrix uit wordt gegaan van 395 m³ ([adres 2]), 433 m³ ([adres 3]) en 543 m³ ([adres 4]) ten opzichte van de inhoudsmaten 470 m³, 503 m³ en 573 m³ vermeldt in de iWOZ-kaarten. Nu verweerder van een andere (veel kleinere) inhoud is uitgegaan, is het aan hem om te onderbouwen waarom de door hem gehanteerde inhoud de juiste is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn stelling dat het verschil te verklaren is doordat verweerder de bijgebouwen los heeft gewaardeerd onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft dat ook betwist. Omdat onduidelijk is of verweerder van een juiste inhoud is uitgegaan, ondanks dat verweerder in de gelegenheid is gesteld om de door hem voorgestane inhoud nader te onderbouwen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
8. Omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit hierdoor niet in stand blijven. Gelet hierop zal de rechtbank de overige beroepsgronden in dat kader dan ook verder niet meer bespreken.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 430.000,- aannemelijk maakt. Eiser is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven voor de door hem voorgestelde waarde, zoals een taxatierapport of een verwijzing naar vergelijkingsobjecten.
10. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom schattenderwijs vast op € 448.000,-.
Redelijke termijn
11.1.
Op de zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
11.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [3] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.3.
Het bezwaarschrift van 14 maart 2021 is op 15 maart 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim acht maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
12.1.
De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende wordt verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden. [4]
12.2.
De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak bijzondere omstandigheden spelen die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser. In de algemene voorwaarden van de gemachtigde staat dat een schadevergoeding, die voortvloeit uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie, geheel toekomt aan Previcus Vastgoed. Eiser heeft dus zijn vordering voor een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat overgedragen.
12.3.
Nu vaststaat dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De rechtbank volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.
Wegingsfactor proceskosten
13.1.
Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat in het geval de rechtbank tot een proceskostenveroordeling komt, de toekenning daarvan met de wegingsfactor 0,5 moet plaatsvinden omdat de gemachtigde van eiser vaak standaard stukken inbrengt in verschillende procedures.
13.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van de proceskostenveroordeling de wegingsfactor 0,5 toe te passen. Volgens vaste jurisprudentie hanteert de rechtbank bij geschillen over de waardering van onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ wegingsfactor 1. [5] Omdat in onderhavige zaak de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak in geschil is, gaat de rechtbank bij de toekenning van de proceskosten uit van wegingsfactor 1.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 448.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266,-;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.