ECLI:NL:RBROT:2023:11621

• Datum uitspraak: 8 december 2023
• Publicatiedatum: 11 december 2023
• Zaaknummer: 10401338
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over doorbelasting van energiekosten en servicekosten tussen mede-eigenaren van een bedrijfsverzamelgebouw

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen Urbi Investment 2 sub D B.V. (hierna 'Urbi') en European 7 Seas B.V. (hierna 'E7S') over de doorbelasting van energiekosten en servicekosten in een bedrijfsverzamelgebouw. Urbi, eigenaar van vijf units, vordert betaling van E7S, die eigenaar is van twee units, voor kosten die zijn gemaakt voor gas, elektriciteit en andere gemeenschappelijke kosten. De vordering is gebaseerd op artikel 3:172 BW, dat mede-eigenaren verplicht bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten naar evenredigheid van hun aandeel in de eigendom. E7S betwist de hoogte van de kosten en stelt dat zij nauwelijks gebruik maakt van de units, waardoor de kosten onterecht zijn. De kantonrechter heeft in een eerder verstekvonnis de vordering van Urbi toegewezen, maar E7S heeft hiertegen verzet aangetekend. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat er onduidelijkheid bestaat over de geschiktheid van de tussenmeters in het verzamelgebouw voor het aflezen van het energieverbruik. De kantonrechter heeft besloten een deskundigenbericht aan te vragen om vast te stellen of de meters geschikt zijn en hoe de kosten verdeeld moeten worden. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling en partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de deskundige en de vragen die aan deze deskundige voorgelegd moeten worden.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10401338 CV EXPL 23-7749

datum uitspraak: 8 december 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Urbi Investment 2 sub D B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie, gedaagde in verzet

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.N. Gerritsen, advocaat te Utrecht,

tegen

European 7 Seas B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie, eiseres in verzet

eiseres in reconventie,

gemachtigde: aanvankelijk mr. J.C.A. Keulers (D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij te Amsterdam), per 19 september 2023 mr. M. Taheri te Capelle a/d IJssel.

Partijen worden hierna ‘Urbi’ en ‘E7S’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 27 december 2023, met bijlagen;
• het verstekvonnis van deze rechtbank van 24 januari 2023 met zaaknummer 10268302 CV EXPL 23-313;
• de verzetdagvaarding van 24 februari 2023 met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
• de brief van 9 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de akte eisvermeerdering van Urbi, met bijlagen;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 19 september 2023;
• de spreekaantekeningen van Urbi;
• de akte van Urbi, met bijlagen;
• de akte van E7S, met bijlagen.

1.2.

Op 19 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Urbi aanwezig de heer [naam01] ( [functie01] ), bijgestaan door de gemachtigde mr. J.N. Gerritsen. Namens E7S was aanwezig de heer [naam02] , bijgestaan door de gemachtigde mr. M. Taheri.

2. De feiten

2.1.

Op het adres [adres01] in Rotterdam is een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd. Het bedrijfsverzamelgebouw bestaat uit diverse bedrijfsunits, aangeduid als 53 A tot en met 53 K.

2.2.

E7S is eigenaar van twee bedrijfsunits, te weten 53 A en 53 B. Urbi is eigenaar van vijf bedrijfsunits, namelijk 53 C tot en met 53 G.

2.3.

Per 18 september 2019 heeft E7S een overeenkomst met Eneco gesloten inzake de energielevering aan het verzamelgebouw. Deze overeenkomst is geëindigd per 1 maart 2020.

2.4.

Per 1 maart 2020 heeft Urbi een overeenkomst met Hezelaer Energy gesloten inzake de energielevering aan het verzamelgebouw.

2.5.

Op 18 maart 2020 heeft Eneco een eindnota aan E7S gezonden inzake de energielevering over de periode van 18 september 2019 tot 1 maart 2020. De totale kosten inclusief btw bedragen over genoemde periode € 9.424,92 inclusief btw.

2.6.

Op 14 augustus 2021 heeft E7S een factuur aan Urbi gestuurd ten bedrage van

€ 9.424,92 inclusief btw, met daarin als omschrijving ‘Onterecht door ons betaalde Eneco kosten’.

2.7.

Urbi heeft op 24 maart 2022 een e-mail aan E7S gestuurd met - voor zover van belang - de volgende inhoud:

“(…) Bijgaand ontvangt u facturen voor uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten 2020 en 2021 voor de [adres02] in Rotterdam.

In een eerder stadium heeft u ons een factuur gestuurd inzake door u betaalde kosten van energie in 2019/2020.

Wij hebben u aangegeven deze factuur niet te accepteren,

Op basis van de onderliggende facturen hebben wij bepaald dat van de kosten een bedrag van eur 3.357,57 (te vermeerderen met 21 % BTW) toe te rekenen is aan de units die ons eigendom zijn. Wij verzoeken u de originele factuur te crediteren en een factuur uit te reiken voor eerdergenoemd bedrag. (…)”

2.8.

Urbi heeft op 24 maart 2022 een factuur aan E7S gestuurd ten bedrage van

€ 3.250,71 inclusief btw, met daarop als omschrijving ‘GR53A-B doorbelasting 2020’. Daarnaast heeft Urbi op diezelfde datum ook een factuur aan E7S gestuurd ten bedrage van € 3.979,07 inclusief btw, met daarin als omschrijving ‘GR53A-B doorbelasting 2021’.

2.9.

Bij brief van 10 augustus 2022 heeft de gemachtigde van E7S Urbi in de gelegenheid gesteld een totaalbedrag van € 9.424,92 binnen een termijn van veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen.

2.10.

Urbi heeft op 13 september 2022 een factuur aan E7S gestuurd ten bedrage van

€ 3.289,87 inclusief btw, met daarin als omschrijving ‘GR53A/B Elektra jan-aug 2022’ en ‘GR53A/B Gas jan-aug 2022’.

2.11.

Bij brief van 27 september 2022 heeft de gemachtigde van Urbi E7S in de gelegenheid gesteld een totaalbedrag van € 11.520,77 binnen een termijn van vijf dagen te voldoen.

2.12.

Urbi heeft op 22 maart 2023 een factuur aan E7S gestuurd ten bedrage van

€ 5.521,94 inclusief btw, met daarin als omschrijving ‘GR53A-B doorbelasting 2022’.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Urbi heeft bij (oorspronkelijke) dagvaarding samengevat gevorderd:

• E7S te veroordelen aan haar te betalen € 7.229,78, vermeerderd met primair de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 7 april 2022 tot en met 12 december 2022 van € 394,57 en de wettelijke handelsrente vanaf 12 december 2022 tot de dag van volledige betaling en subsidiair de wettelijke rente;
• E7S te veroordelen aan haar te betalen € 3.289,87, primair vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 3 oktober 2022 tot en met 12 december 2022 van € 50,47 en de wettelijke handelsrente vanaf 12 december 2022 tot de dag van volledige betaling en subsidiair vermeerderd met de wettelijke rente;
• E7S te veroordelen aan haar te betalen € 880,20 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
• E7S te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Urbi baseert haar vorderingen op het volgende. Primair stelt Urbi dat E7S op grond van artikel 3:172 BW als mede-eigenaar binnen het verzamelgebouw gehouden is naar evenredigheid van haar aandeel in de eigendom bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten (gas, elektra en andere servicekosten), zodat zij om die reden de aan haar verzonden facturen ten aanzien van de jaren 2020, 2021 en het eerste deel van 2022 moet voldoen. Subsidiair stelt Urbi zich op het standpunt dat de betalingsverplichting van E7S voortvloeit uit de mondelinge overeenkomst tussen partijen, die volgt uit de feitelijke gang van zaken binnen het verzamelgebouw. Ten slotte stelt Urbi dat E7S ook gehouden is tot betaling van de facturen op grond van artikel 6:212 BW, omdat E7S ongerechtvaardigd wordt verrijkt ten koste van Urbi. Urbi schiet immers de kosten voor, terwijl E7S haar aandeel daarin onbetaald laat. Urbi maakt voorts primair aanspraak op de wettelijke handelsrente over de gevorderde hoofdsom en subsidiair op de wettelijke rente. Daarnaast heeft Urbi buitengerechtelijke kosten moeten maken, die voor rekening van E7S komen.

3.3.

In genoemd verstekvonnis van 24 januari 2023 is de vordering van Urbi toegewezen, met uitzondering van de gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten. Na de mondelinge behandeling is Urbi tot executie van het verstekvonnis overgegaan en onder druk van een dreigende executoriale verkoop van de beide personenauto’s waarop beslag was gelegd, heeft E7S op 31 oktober 2023 een totaal bedrag van € 14.318,99 betaald aan de deurwaarder.

3.4.

E7S is het niet eens met de veroordelingen het verstekvonnis en voert het volgende aan. E7S kan zich niet vinden in het te betalen maandbedrag voor energiekosten van € 400,-. Zij gebruikt de bedrijfsunits nauwelijks. Gas en water worden daardoor niet gebruikt. Er wordt slechts elektriciteit gebruikt voor het omhoog of omlaag doen van de rolluiken. Het door Urbi in deze procedure gevorderde bedrag is om diezelfde reden veel te hoog. Door partijen zijn elektriciens ingeschakeld die de meters hebben gecontroleerd. De door E7S ingeschakelde elektricien heeft te kennen gegeven dat de gebruikte meters in het verzamelgebouw niet voor verrekening mogen worden gebruikt. E7S heeft nooit eindafrekeningen ontvangen met betrekking tot de energiekosten.

3.5.

In haar laatste akte heeft Urbi haar vordering vermeerderd met een bedrag van

€ 5.521,94 met betrekking tot het aandeel van E7S in de kosten over het tweede deel van 2022 voor gas, water, elektra en overige servicekosten, primair vermeerderd met de wettelijke handelsrente over genoemd bedrag vanaf 5 april 2023 tot en met 12 april 2023 van € 11,12 en de wettelijke handelsrente vanaf 12 april 2022 tot de dag van volledige betaling en subsidiair vermeerderd met de wettelijke rente. In verband hiermee heeft Urbi haar vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten tevens vermeerderd tot een bedrag van € 940,42.

in reconventie

3.6.

E7S vordert samengevat:

• Urbi primair te veroordelen aan haar te betalen € 9.424,92, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag;
• Urbi subsidiair te veroordelen aan haar te betalen € 3.357,57, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag;
• Urbi te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.7.

E7S baseert de vordering op het volgende. E7S heeft per 18 september 2019 een overeenkomst met Eneco gesloten inzake de energielevering met betrekking tot het gehele verzamelgebouw. Hiertoe was zij echter niet verplicht, omdat zij slechts eigenaar is van twee bedrijfsunits binnen het verzamelgebouw. Urbi heeft in haar e-mails toegezegd dat de kosten van Eneco aan haar doorbelast kunnen worden. E7S heeft Urbi op 14 augustus 2021 een factuur ten bedrag van € 9.424,92 gestuurd, maar Urbi is, ondanks haar toezegging, niet tot betaling overgegaan.

3.8.

Urbi is het niet eens met de vordering en voert het volgende aan. Het door E7S gevorderde bedrag van € 9.424,92 heeft betrekking op het gehele verzamelgebouw. Urbi heeft aangeboden het deel dat betrekking heeft op de door haar gehuurde units, oftewel een bedrag van € 3.357,57, aan E7S te betalen en heeft E7S verzocht een factuur voor dat bedrag te sturen. Urbi heeft echter nooit een dergelijke factuur van E7S ontvangen.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Vast staat dat Urbi sinds 1 maart 2020 een overeenkomst met Hezelaer Energy heeft gesloten voor de energielevering aan het verzamelgebouw. Vanaf dat moment betaalt zij de maandelijkse voorschotbedragen aan Hezelaer Energy en ontvangt en betaalt zij de jaarlijkse afrekeningen voor de levering van gas en elektra aan het verzamelgebouw. Tussen partijen is niet in geschil dat E7S in lijn met artikel 3:172 BW als mede-eigenaar binnen het verzamelgebouw gehouden is bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten voor leveringen en diensten, waaronder de kosten voor levering van gas en elektra en servicekosten. Dat betekent dat Urbi in beginsel gerechtigd is deze gemeenschappelijke kosten bij E7S in rekening te brengen, al naargelang de grootte van het aandeel van E7S in het verzamelgebouw.

4.2.

De facturen, die Urbi over de jaren 2020 tot en met 2022 aan E7S heeft gestuurd, hebben betrekking op de kosten van de levering van gas, elektra en water en servicekosten (waaronder schoonmaakkosten, kosten van afvalverwerking en onderhoudskosten). Het grootste deel van de facturen heeft betrekking op de levering van gas, elektriciteit en water. Voor 2020 gaat het om een bedrag van € 1.940,09 aan elektra, € 186,45 aan gas en € 136,76 aan water. Voor 2021 om een bedrag van € 2.692,78 aan elektra en € 239,18 aan gas en voor 2022 gaat het ten slotte om een bedrag van € 5.200,76 aan elektra, € 646,12 aan gas en
€ 657,52 aan water.

4.3.

Niet in geschil is dat voor wat betreft de energielevering in elke unit in het verzamelgebouw een tussenmeter aanwezig is, die het verbruik van gas, elektra en water binnen de betreffende unit meet. Urbi heeft gesteld dat zij de meterstanden aan het begin en einde van elk jaar opneemt en op basis daarvan factureert aan de diverse mede-eigenaren, waaronder E7S.

4.4.

E7S heeft de hoogte van de kosten van levering van gas en elektra betwist. Volgens E7S zijn de kosten veel te hoog en kan het gemeten verbruik niet juist zijn, gelet op het feit dat zij de aan haar toebehorende units nauwelijks gebruikt. Zij heeft ter ondersteuning van deze betwisting verwezen naar een rapportage van Elektrotechnisch Installatiebedrijf Van Ginderen B.V, waarin geconcludeerd dat de in het verzamelgebouw aanwezig meters ‘niet voor verrekening gebruikt mogen worden’. Zoals ter zitting al aan de orde is gekomen is het rapport van Van Ginderen echter dermate summier en onduidelijk, dat daaruit niet zonder meer kan worden afgeleid dat de tussenmeters in het verzamelgebouw ongeschikt zouden zijn om het energieverbruik af te lezen. Tegenover de betwisting door E7S heeft Urbi een
e-mailbericht van 12 juli 2022 van JDU Installatiebedrijf in het geding gebracht. In die e-mail wordt gesteld dat zij een onderzoek heeft uitgevoerd naar de meters, waarbij er geen gebreken zijn geconstateerd. Ook deze e-mail is echter zeer summier, in die zin dat een onderbouwing van de bevindingen ontbreekt.

4.5.

Partijen zijn na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld in onderling overleg een deskundige te benaderen om te onderzoeken of de tussenmeters in het verzamelgebouw al dan niet geschikt zijn om het energieverbruik af te lezen. Zij hebben echter in hun aktes van 8 november 2023 aan de kantonrechter medegedeeld dat zij hierover geen overeenstemming hebben bereikt en dat er vooralsnog geen onderzoek naar de tussenmeters heeft plaatsgevonden.

4.6.

Bij deze stand van zaken en met de beschikbare gegevens kan de kantonrechter dan ook niet beoordelen of de tussenmeters in het verzamelgebouw al dan niet geschikt zijn om het energieverbruik af te lezen. Dat betekent dat de kantonrechter op dit moment ook niet kan beoordelen of Urbi bij de doorbelasting van de energiekosten aan E7S op terechte gronden gebruik heeft gemaakt van de meterstanden van de betreffende tussenmeters. Voor de verdere beoordeling van de vordering van Urbi is dit echter wel van doorslaggevend belang. Gelet daarop acht de kantonrechter het dan ook geboden om een deskundigenbericht in te winnen.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van elektrotechniek en dat in elk geval de volgende vragen moeten worden voorgelegd:

Kunt u vaststellen of de tussenmeters in het verzamelgebouw aan de [adres01] in Rotterdam geschikt zijn om het verbruik van gas, water en elektriciteit af te lezen?

Indien de tussenmeters geschikt zijn om het verbruik af te lezen, kunt u aangeven of het van de tussenmeters af te lezen verbruik geschikt is om de verbruikskosten van de individuele eigenaren te berekenen? Zo ja, op welke wijze moeten de individuele verbruikskosten in dit geval worden berekend?

Kunt u bij de beantwoording van de vragen 1 en 2 de rapportage van Elektrotechnisch Installatiebedrijf Van Ginderen B.V. en de e-mail van JDU Installatiebedrijf van 12 juli 2022 betrekken en aangeven hoe de inhoud daarvan zich verhoudt tot uw bevindingen?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.8.

De kantonrechter zal partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Daarbij kunnen partijen zich eveneens uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige. Beide partijen hebben in hun laatste akte afzonderlijk van elkaar verschillende potentiële deskundigen voorgesteld. E7S heeft vervolgens weliswaar gesteld dat zij niet akkoord kan gaan met de door Urbi voorgestelde deskundigen, maar heeft verzuimd aan te geven welke gemotiveerde bezwaren er tegen die deskundigen bestaan. Urbi op haar beurt heeft nog niet kunnen reageren op de door E7S voorgestelde deskundigen. Partijen zullen eerst in de gelegenheid worden gesteld zich hierover schriftelijk en gelijktijdig uit te laten. De kantonrechter zal daarna een door partijen aangedragen deskundige of - als de reactie van partijen daartoe aanleiding geeft - een eigen deskundige benoemen..

4.9.

Uit de akteverzoeken die door partijen gewisseld zijn na de mondelinge behandeling blijkt tevens dat partijen het niet eens zijn over de vraag wie de kosten van inschakeling van de deskundige dient te dragen. De kantonrechter kan over de vraag wie die kosten uiteindelijk dient te dragen pas een beslissing nemen in het te zijner tijd te wijzen eindvonnis. Voordat een deskundige ingeschakeld wordt, dient een voorschot gestort te worden en de kantonrechter ziet aanleiding om beide partijen te belasten met de betaling van dat voorschot, ieder voor de helft.

4.10.

De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich gelijktijdig kunnen uitlaten op de wijze zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.8 bedoeld. Betaling van het voorschot is pas aan de orde, zodra duidelijk is wie als deskundige wordt ingeschakeld en welke kosten verbonden zijn aan het onderzoek van die deskundige.

4.11

Zo partijen prijs stellen op een voortzetting van de mondelinge behandeling om te trachten onder leiding van de kantonrechter alsnog een minnelijke regeling te treffen, om zodoende verdere kosten te voorkomen, kunnen partijen dat op de hierna te noemen rolzitting schriftelijk laten weten, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdagen in de dan komende drie maanden.

4.12.

In afwachting van de door partijen te nemen akte zal iedere verdere beslissing, zowel in conventie als in reconventie, worden aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 2 januari 2024 om 11.30 uur , voor het nemen van een akte door beide partijen over de punten en op de wijze zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.8. en 4.11. bedoeld;

in conventie en in reconventie

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

44487