Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10592917 CV EXPL 23-19019
datum uitspraak: 15 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Vlaardingse Beheer Maatschappij B.V.,
vestigingsplaats: Vierpolders,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.A. van Jaarsveld,
tegen
Staffhousing B.V.,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Roepel.
De partijen worden hierna ‘VBM’ en ‘Staffhousing’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 26 juni 2023 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen;
- de brief van 1 november 2023 van VBM met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van VBM.
1.2.
Op 9 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.
2.De feiten
2.1.
Staffhousing huurt van VBM de woonruimte aan de [adres01] in Rozenburg (hierna: het gehuurde). De kale huurprijs is nu € 1.023,87 per maand.
2.2.
Uit een vonnis van 29 april 2022 van de kantonrechter in Rotterdam volgt dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) niet op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing zijn. De kantonrechter oordeelde in dat vonnis dat “
het beroep van Staffhousing op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan, slaagt”.
het beroep van Staffhousing op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan, slaagt”.
Dit bracht mee dat VBM niet met een beroep op een bepaling uit de algemene bepalingen een huurverhoging door kon voeren.
2.3.
VBM heeft bij brief van 4 april 2023 via haar gemachtigde aan Staffhousing voorgesteld om de algemene bepalingen alsnog van toepassing te verklaren op de huurovereenkomst.
2.4.
In reactie daarop heeft de gemachtigde van Staffhousing bij brief van 12 april 2023 aan VBM geschreven dat het voorstel van VBM in strijd met de wet is. Om haar rechten veilig te stellen heeft Staffhousing het voorstel echter wel voorwaardelijk geaccepteerd, onder de voorwaarde dat een rechter in een eventuele procedure zou oordelen dat het voorstel wel redelijk is.
2.5.
De gemachtigde van VBM heeft bij brief van 18 april 2023 het volgende aan Staffhousing geschreven:
“(…)
Vanwege het feit dat u niet akkoord gaat met het redelijk aanbod van cliënte tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro, zegt cliënte de huurovereenkomst hierbij op met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. De huur wordt zodoende opgezegd tegen 1 november 2023.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
VBM eist samengevat:
primair:
- het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen en Staffhousing te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
subsidiair, voor het geval de kantonrechter de primaire vordering afwijst:
- de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te verlengen voor maximaal 1 jaar;
primair en subsidiair:
- Staffhousing te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
VBM baseert de eis tot beëindiging op het volgende.
Het aanbod tot het alsnog van toepassing verklaren van de algemene bepalingen op de huurovereenkomst is een redelijk aanbod zoals bedoeld in de wet. VBM heeft er belang bij de huurprijs jaarlijks te verhogen en daarbij een inflatiecorrectie toe te passen conform de algemene bepalingen. Daarnaast brengt het van toepassing zijn van de algemene bepalingen meer duidelijkheid en balans tussen partijen. VBM heeft de huurovereenkomst terecht opgezegd, omdat Staffhousing niet akkoord gaat met dat redelijke aanbod.
3.3.
Staffhousing is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Dat VBM het aanbod heeft gedaan om de algemene bepalingen alsnog op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren is in strijd met de wet. Bovendien is dat aanbod inhoudelijk niet redelijk. Als de kantonrechter tot het oordeel komt dat het aanbod wel redelijk is, dan moet het aanbod als geaccepteerd door Staffhousing worden beschouwd.
De beëindigingsvordering is dus niet toewijsbaar.
4.De beoordeling
Eis tot beëindiging
4.1.
De kantonrechter mag de eis tot beëindiging alleen toewijzen als het aanbod dat VBM heeft gedaan redelijk is, en alleen voor zover dat aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs (artikel 7:274 aanhef Pro en onder d BW).
De eerdere uitspraak van de kantonrechter staat niet aan het voorstel van VBM in de weg
4.2.
Volgens Staffhousing staat het gezag van gewijsde van de eerdere uitspraak van de kantonrechter, waarin de vernietiging van de algemene bepalingen is uitgesproken, eraan in de weg dat VBM nu in een nieuwe procedure aan de kantonrechter voorlegt of een voorstel om de algemene bepalingen alsnog op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren, redelijk is.
De kantonrechter is het daar niet mee eens. De vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan leidt er niet toe dat de VBM niet meer een voorstel kan doen om de algemene bepalingen alsnog van toepassing te verklaren. Ook staat niets eraan in de weg dat VBM haar eis tot beëindiging erop baseert dat Staffhousing niet (of slechts voorwaardelijk) met dat voorstel heeft ingestemd. Een dergelijk voorstel houdt immers niet in dat de vernietiging van de algemene bepalingen ongedaan wordt gemaakt, maar alleen dat door wijziging van de huurovereenkomst de algemene bepalingen alsnog van toepassing worden verklaard. Of de algemene bepalingen al dan niet van toepassing worden is het resultaat van de onderhandelingen tussen partijen; niet van de uitspraak van de kantonrechter in een procedure zoals deze.
Het feit dat het voorstel onder meer een indexatiebepaling omvat betekent niet dat het niet een voorstel is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro
4.3.
Volgens Staffhousing gaat het VBM erom dat zij de huurverhoging zoals bedoeld in huurverhogingsclausule uit de algemene bepalingen wil doorvoeren, terwijl een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet een wijziging mag inhouden van de huurprijs. De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel dat VBM heeft gedaan niet kan worden beschouwd als een voorstel dat een wijziging van de huurprijs inhoudt. De kantonrechter komt tot dat oordeel op de volgende gronden.
4.4.
Als de algemene bepalingen van toepassing zouden worden op de huurverhouding, dan ligt voor de hand dat dat op enig moment in de toekomst tot wijziging van de huurprijs zou leiden. Die wijziging gaat echter niet onmiddellijk in als gevolg van het aanvaarden van het voorstel en ook de omvang van die wijziging is op dit moment nog niet vast te stellen.
4.5.
Daarbij komt dat de zinsnede “voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs” in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro naar het oordeel van de kantonrechter restrictief moet worden geïnterpreteerd. Deze zinsnede is van toepassing op geliberaliseerde woonruimte sinds de inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten [1] . Blijkens de wetsgeschiedenis is met die wet beoogd de maximale verhoging van de huurprijs ook voor geliberaliseerde woonruimte dwingendrechtelijk te regelen, zodat een oordeel over de redelijkheid van de huurverhoging niet aan de rechter wordt gelaten [2] . In verband daarmee is bij diezelfde wet een derde lid toegevoegd aan artikel 7:248 BW Pro, waardoor de indexatie van huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte aan een maximum wordt gebonden. Daaruit blijkt dat de wetgever niet heeft beoogd huurprijsindexatieclausules in het geheel onmogelijk te maken. De uitleg van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW zoals Staffhousing die voorstaat zou ertoe leiden dat als geen indexatieclausule is overeengekomen, de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte met lege handen zou staan: de verhuurder kan dan zonder instemming van de huurder geen enkele huurprijsverhoging doorvoeren. De wettelijke huurprijsverhogingsbepalingen die in dat geval uitkomst zouden kunnen bieden (artikelen 7:248 lid 1, 252, 252a, 252c en 253 BW) gelden immers niet voor geliberaliseerde woonruimte. Een dergelijke uitleg zou erop neerkomen dat de huurprijs niet zou worden aangepast aan de inflatie, zolang de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten van kracht is. Uit niets blijkt dat de wetgever dat gevolg heeft beoogd. Als het voor VBM onmogelijk zou zijn de huurprijs in de toekomst aan te passen aan de inflatie, dan zou dat ook een disproportionele inbreuk op het eigendomsrecht van VBM inhouden.
Geen redelijk aanbod
4.6.
De kantonrechter is het wel eens met Staffhousing dat het voorstel van VBM niet als redelijk beschouwd kan worden. De kantonrechter legt dit als volgt uit.
VBM wil de algemene bepalingen in hun geheel op de huurovereenkomst van toepassing verklaren. Het ligt daarom op haar weg om te onderbouwen waarom zij meent dat het redelijk zou zijn, gelet op de omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen, dat de algemene bepalingen van toepassing zouden zijn en niet (alleen) de wettelijke bepalingen. Zij heeft dit behalve voor wat betreft de huurverhogingsclausule niet, althans onvoldoende, gedaan.
Staffhousing heeft aangegeven dat de algemene bepalingen nadeliger zijn voor haar als huurster ten opzichte van de wettelijke regelingen over onderwerpen die in de algemene bepalingen geregeld zijn. Zij heeft dat onderbouwd met voorbeelden, zoals de uitsluiting van mogelijkheid van de huurder om zich op opschorting te beroepen. In het licht daarvan kon VBM dus niet volstaan, zoals zij in feite heeft gedaan, met de algemene stelling dat “het hanteren van algemene bepalingen in huurrelaties gebruikelijk en redelijk is”. Als het al zo is dat de algemene bepalingen doorgaans standaard worden overeengekomen bij het aangaan van een huurovereenkomst, dan betekent dat niet per se dat er in rechte van uitgegaan moet worden dat het van toepassing verklaren van de algemene bepalingen in hun geheel op een bestaande huurverhouding als redelijk moet worden beschouwd.
Het komt de kantonrechter overigens voor dat een voorstel tot het enkel van toepassing verklaren van een indexeringsclausule zoals die is opgenomen in de algemene bepalingen, in dit geval op zichzelf redelijk zou kunnen zijn. Dat is echter niet het voorstel dat VBM aan Staffhousing heeft voorgelegd.
Afwijzing eis tot beëindiging
4.7.
Omdat VBM geen redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, zal de eis tot beëindiging worden afgewezen.
Verlenging voor de duur van één jaar
4.8.
Nu de kantonrechter de eis tot beëindiging afwijst, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De kantonrechter moet nu beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW Pro). De kantonrechter vindt het redelijk en zal dan ook beslissen dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt verlengd voor de duur van één jaar gerekend vanaf de datum waartegen VBM de huurovereenkomst had opgezegd, dus tot 1 november 2024. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
VBM wil dat de huurovereenkomst met maximaal één jaar wordt verlengd. Zij heeft er volgens eigen zeggen belang bij om de huurovereenkomst na één jaar opnieuw op te zeggen, omdat anders de huurprijs gedurende drie jaar niet kan stijgen en Staffhousing daarmee onredelijk wordt bevoordeeld. De kantonrechter acht begrijpelijk en gerechtvaardigd dat VBM de huurprijs (uiteindelijk) wil kunnen verhogen in verband met de inflatie, ook omdat feitelijk in ieder geval sinds het jaar 2021 geen huurverhoging is doorgevoerd.
Verlenging van de huurovereenkomst voor meer dan één jaar of voor onbepaalde tijd strookt daar niet mee. In dit kader overweegt de kantonrechter dat de huurovereenkomst die voor bepaalde tijd, ook voor de duur van maar één jaar, wordt verlengd, niet van rechtswege eindigt, maar opgezegd moet worden met inachtneming van wettelijke regels (artikel 7:277 lid 1 BW Pro). Dit betekent dat VBM opnieuw een voorstel tot wijziging van de huurovereenkomst kan doen aan Staffhousing en de huurovereenkomst opnieuw kan opzeggen, tegen 1 november 2024, als Staffhousing daar niet in toestemt. De kantonrechter gaat er echter vanuit dat partijen, met hetgeen in dit vonnis is overwogen, in staat zullen zijn een regeling te treffen zonder dat een nieuwe procedure nodig is.
Proceskosten
4.9.
Beide partijen worden deels in het ongelijk gesteld. Daarom zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 november 2024;
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
757