ECLI:NL:RBROT:2023:12396

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 22/903

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2023 in de zaak tussen

[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: [naam gemachtigde 1] ),

De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,

(gemachtigde: [naam gemachtigde 2] ).

Inleiding

Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Ridderkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.019.000,-.

Met de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [persoon A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Beoordeling door de rechtbank

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 880.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een penthouse van 378 m², twee dakterrassen, vier balkons en een garagebox. Het bouwjaar is 1998.

De op de zaak betrekking hebbende stukken

3.1.

Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de KOUDV-factoren onderling zijn gecorrigeerd. Op de zitting heeft eiser hierbij aangevoerd dat niet duidelijk is geworden welke correctiepercentages verweerder hanteert, zodat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 Wet WOZ. In het bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om de KOUDV-factoren over te leggen. Ook wenst eiser bij afwijking van deze factoren graag inzicht in de gehanteerde correcties te ontvangen.

3.2.

De rechtbank constateert dat in het taxatieverslag elk vergelijkingsobject voor alle KOUDV-factoren een ‘3’ (gemiddeld) heeft gekregen. In de bezwaarfase was er dus geen sprake van afwijkingen tussen de KOUDV-factoren, zodat verweerder ook niet gehouden was de gehanteerde correctiepercentages over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.

De WOZ-waarde

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over opgemaakt door [persoon B] . In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 1.158.000,- (de WOZ-waarde is op € 1.019.000,- vastgesteld). Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Ridderkerk.

6. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, de woning van eiser een uniek type is en dat geen verkoopcijfers van in het bijzonder qua oppervlakte en ligging zonder meer vergelijkbare woningen beschikbaar waren
.Verweerder heeft woningen geselecteerd die met inachtneming van dit gegeven vergelijkbaar kunnen worden geacht. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat eiser de woningen die door verweerder in de beroepsfase als vergelijkingsobject zijn gebruikt zelf heeft aangedragen in het beroepschrift. Daarnaast maakt verweerder voldoende inzichtelijk hoe met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals de oppervlakte, rekening is gehouden.

7.1.

Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder ten onrechte de ligging van de onroerende zaak op ‘5’ (sterk bovengemiddeld) heeft gewaardeerd. Hierdoor is de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.

7.2.

De rechtbank volgt de stelling van eiser niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de ligging van de onroerende zaak beduidend beter is dan die van de vergelijkingsobjecten
.De rechtbank overweegt daartoe dat de onroerende zaak een uniek pand betreft, met een vrij uitzicht over de Nieuwe Maas gelegen op de 23e, 24e en 25e verdieping van een appartementencomplex. [adres 2] en [adres 4] zijn ook gelegen aan de Nieuwe Maas maar bevinden zich op de eerste en de tweede verdieping. [adres 3] bevindt zich op de vijfde verdieping in een complex in het centrum van Ridderkerk. De rechtbank acht de ligging van de onroerende zaak beter ten opzichte van de vergelijkingsobjecten gelet op dit hoogteverschil met daarbij komend uitzicht. Voor zover eiser stelt dat verweerder er niet in is geslaagd om te onderbouwen dat de ligging van de onroerende zaak een ‘5’ rechtvaardigt, overweegt de rechtbank dat ook wanneer de ligging op ‘4’ zou worden vastgesteld ten opzichte van een ‘3’ voor ligging bij de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde niet te hoog zou zijn vastgesteld. Op de zitting heeft verweerder uitgelegd dat van de kwalificatie ‘3’ naar ‘4’ voor ligging een correctie van tien procent geldt en van de kwalificatie ‘4’ naar ‘5’ een correctie van vijf procent. Als gerekend wordt met een correctie van tien procent komt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak boven de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak uit. De beroepsgrond slaagt niet.

8.1.

Eiser heeft op de zitting gesteld dat verweerder ten onrechte een hoger bedrag voor een garagebox toekent dan voor een parkeerplaats. Dat een parkeerplaats een waarde van € 10.000,- heeft is een aanname van verweerder.

8.2.

De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de waardes die verweerder heeft gehanteerd voor de garagebox van de onroerende zaak en de garagebox en de parkeerplaatsen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft gesteld dat er een verschil zit tussen garageboxen en parkeerplaatsen. Garageboxen zijn namelijk afsluitbaar en er kan meer dan alleen een auto worden opgeborgen, in tegenstelling tot parkeerplaatsen. Daarnaast werkt verweerder met een vast model om bijgebouwen te waarderen. De rechtbank acht de verklaring van verweerder voor het verschil tussen de waardes niet onaannemelijk. Daarbij kan de enkele stelling van eiser dat het uitgangspunt van verweerder onjuist is, zonder nadere onderbouwing niet slagen. Ook merkt de rechtbank nog op dat de waarden van de garageboxen en de parkeerplaatsen die verweerder in de matrix noemt, enkel dienen om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat de waarde van bijvoorbeeld een parkeerplaats zelf direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare appartementen. Getoetst wordt of de eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

9.1.

Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut (eerste wet Van Gossen). Verweerder verwijst naar de bijlage bij de matrix, waarin uiteen is gezet hoe rekening is gehouden met het afnemend grensnut.

9.2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. Uit de toelichting op de matrix blijkt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van de zogenoemde wortelformule (wortel van de gemiddelde oppervlakte van de referentiepanden / oppervlakte van de woning, vermenigvuldigd met de gemiddelde waarde per m²). Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.

10.1.

Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft verwezen naar de prijs waarmee de onroerende zaak op de markt is aangeboden, maar dat deze prijs geen enkele indicatie kan zijn voor de vaststelling van de waarde.

10.2.

Verweerder stelt het eens te zijn met eiser dat de vraagprijs niet als enige indicatie voor de vaststelling van de waarde kan worden gebruikt. De waardering heeft dan ook plaatsgevonden door middel van de vergelijkingsmethode. Er is enkel verwezen naar de vraagprijs omdat de onroerende zaak een uniek object is.

10.3.

De rechtbank constateert dat verweerder de waarde heeft onderbouwd door middel van de vergelijkingsmethode en niet uit is gegaan van de vraagprijs van de onroerende zaak. Naar de rechtbank begrijpt is enkel verwezen naar de vraagprijs als extra onderbouwing van de waardering. De rechtbank is het met partijen eens dat aan vraagprijzen bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ nauwelijks betekenis kan worden toegekend. De waarde dient immers te worden bepaald aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken rond de waardepeildatum. Nu de waarde (ook) door middel van de vergelijkingsmethode wordt onderbouwd, slaagt de beroepsgrond niet.

11. Eiser voert aan dat verweerder uitgaat van een te hoge eenheidsprijs, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat in beroep verweerder drie andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Hierdoor hanteert verweerder andere eenheidsprijzen. Verweerder maakt in beroep gebruik van een gemiddelde van drie vergelijkbare verkopen en bouwt vervolgens daarmee een waarde op. De beroepsgrond treft daarom geen doel.

12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.

Redelijke termijn

13.1.

Op de zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.

13.2.

Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016^[2]behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

13.3.

Het bezwaarschrift van 26 maart 2021 is diezelfde dag ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en ruim zeven maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.

14.1.

De rechtbank overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende wordt verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden.^[3]

14.2.

De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak bijzondere omstandigheden spelen die aanleiding vormen om te twijfelen aan de aanwezigheid van spanning en frustratie bij eiser. In de algemene voorwaarden van de gemachtigde staat dat een schadevergoeding, die voortvloeit uit een handelen en/of nalaten van het bestuursorgaan dan wel de rechterlijke organisatie geheel toekomt aan [naam vastgoedbedrijf] . Eiser heeft dus zijn vordering voor een immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn bij voorbaat overgedragen.

14.3.

Nu vaststaat dat eiser bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, concludeert de rechtbank dat eiser persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. De rechtbank volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding dan ook af.

Conclusie en gevolgen

15. Het beroep is ongegrond.

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.J. Adriaansen, rechter, in aanwezigheid van

mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.