Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1528
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rotterdam (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 648.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld van [naam taxateur] , taxateur. De gemachtigde van eiser is, zonder bericht, niet verschenen.
1.5.
De griffier heeft het Track & Trace-systeem van PostNL geraadpleegd. Bij de aangetekende verzending aan de gemachtigde van eiser van de uitnodigingsbrief voor de zitting van 9 november 2023, gedateerd 4 oktober 2023, staat dat deze op 9 oktober 2023 is bezorgd, voorzien van een handtekening voor ontvangst. Gelet hierop heeft de rechtbank vastgesteld dat de uitnodiging voor de zitting op regelmatige wijze aan het adres van de gemachtigde van eiser is aangeboden en heeft zij de zaak op zitting behandeld.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit het jaar 1999. De woning, gelegen in Rotterdam in de buurt Kop van Zuid, bestaat uit een hoofdbouw van 165 m² en heeft een garage. Het perceel van de woning is 126 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is gegrond, maar de rechtbank laat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase geen waardeberekening, matrix en grondstaffel heeft toegezonden. Hiermee heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Ook heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb door geen bouwtekeningen en iWOZ-kaarten over te leggen.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden. Op grond van die bepaling moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] In bezwaar heeft de vorige gemachtigde van eiser verzocht om de grondstaffel en de gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Uit het dossier blijkt niet dat de heffingsambtenaar deze gegevens heeft verstrekt. Dat in de uitspraak op bezwaar staat dat de gevraagde gegevens zijn verstrekt en dat de vorige gemachtigde van eiser tijdens de hoorzitting een waardevoorstel heeft gedaan “
na bestudering van het taxatieverslag en met inachtneming van alle overige relevante verkregen informatie”, is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt. Aan de overige argumenten van eiser over het toezenden van stukken komt de rechtbank niet toe.
na bestudering van het taxatieverslag en met inachtneming van alle overige relevante verkregen informatie”, is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt. Aan de overige argumenten van eiser over het toezenden van stukken komt de rechtbank niet toe.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 535.000,- bedraagt. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is niet juist berekend. De indexering van de verkoopcijfers is onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Ten slotte bestrijdt eiser dat de
VLOK-factoren en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten volledig zijn onderbouwd.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type rijwoning, gelegen in dezelfde straat en uit hetzelfde bouwjaar.
10. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar baseert zijn waardering op de gebruiksoppervlakte en niet op de inhoud. Een eventuele onjuistheid van de inhoud is daarom niet relevant. Op de zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten per abuis niet heeft geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een nieuwe berekening van de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten gemaakt, op basis van het door hem vastgestelde indexeringspercentage van 7%. Daarmee is hij tot de volgende m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten gekomen: € 2.909,- voor vergelijkingsobject 1, € 3.404,- voor vergelijkingsobject 2 en € 3.175,- voor vergelijkingsobject 3. Dit leidt tot een gemiddelde m²-prijs van € 3.163,-. Het gemiddelde ligt boven de m²-prijs van de woning (€ 3.043,-). Ook wanneer rekening wordt gehouden met de indexatie, is dus aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft.
13. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond en een beroepschrift ingediend. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.429,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.429,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.