Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1401
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rozenburg (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 301.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld van [naam taxateur] , taxateur. De gemachtigde van eiser is, zonder bericht, niet verschenen.
1.5.
De griffier heeft het Track & Trace-systeem van PostNL geraadpleegd. Bij de aangetekende verzending aan de gemachtigde van eiser van de uitnodigingsbrief voor de zitting van 9 november 2023, gedateerd 4 oktober 2023, staat dat deze op 9 oktober 2023 is bezorgd, voorzien van een handtekening voor ontvangst. Gelet hierop heeft de rechtbank vastgesteld dat de uitnodiging voor de zitting op regelmatige wijze aan het adres van de gemachtigde van eiser is aangeboden en heeft zij de zaak op zitting behandeld.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit het jaar 1958. De woning, gelegen in de buurt Rozenburg in Rotterdam, heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m² met een aanbouw/serre en een nokverhoging. Het perceel van de woning is 269 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase geen waardeberekening, matrix en grondstaffel heeft toegezonden. Hiermee heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
6.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffel, VLOK/KOUDV-factoren, waarde van de deelobjecten en ten minste zes referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd, waarin die gegevens en drie referentiewoningen zijn opgenomen. De heffingsambtenaar was niet verplicht ten minste zes referentiewoningen te gebruiken. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar, voor zover hij daartoe verplicht was, een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
6.2.
Artikel 6:17 van de Awb bepaalt dat als iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld. [2] Het betoog van eiser ten aanzien van deze bepaling kan reeds om die reden niet slagen.
6.3.
Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt. Op grond van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb kunnen belanghebbenden afschriften verkrijgen van deze stukken. De heffingsambtenaar heeft een kopie van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser toegezonden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4, tweede en vierde lid, van de Awb. [3]
6.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar heeft de iWOZ-kaarten toegestuurd. Wat betreft de bouwtekeningen geldt het volgende. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk als deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak. [4] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 268.000,- bedraagt. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is niet juist berekend. De indexering van de verkoopcijfers is onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Ten slotte bestrijdt eiser dat de VLOK-factoren en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten volledig zijn onderbouwd.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [5]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle van het type twee-onder-een-kapwoning en gelegen in dezelfde buurt.
10. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij geen gebruik maakt van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. Met behulp van het taxatierapport, de matrix, de bijlage met betrekking tot het indexeringspercentage van buurt 4 (Rozenburg) en de daarbij gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers voldoende inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.A. Brekelmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.