Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/2073
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) die de heffingsambtenaar per de waardepeildatum van 1 januari 2021 heeft vastgesteld op
€ 245.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2023 op zitting behandeld. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is verschenen, vergezeld van [naam 2], taxateur. Eiser is niet verschenen. De gemachtigde van eiser is met bericht van verhindering niet verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Awb. In bezwaar heeft eiser verzocht om de KOUDV-factoren, de grondstaffels, het taxatieverslag en alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. [1] De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag toegestuurd, waarin de grondstaffel, VLOK-factoren, de waarde van de deelobjecten en drie referentiewoningen zijn opgenomen. Ook heeft eiser tijdens de hoorzitting gesteld dat hij alle gevraagde gegevens had ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar kunnen volstaan met het toesturen van de gegevens van drie referentieobjecten. De heffingsambtenaar was niet gehouden alle transacties in het kader van de modelmatige waardebepaling toe te sturen. [2] Verder heeft eiser in bezwaar niet gevraagd de iWOZ-kaarten toe te sturen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar, voor zover hij daartoe verplicht was, een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
4.2.
Artikel 6:17 van Pro de Awb bepaalt dat indien iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld. [3] Het betoog van eiser kan reeds om die reden niet slagen.
4.3.
Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt. Op grond van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb kunnen belanghebbenden afschriften van deze stukken verkrijgen. De heffingsambtenaar heeft een kopie van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser toegezonden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4, tweede en vierde lid, van de Awb. [4]
4.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak. [5] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen of de iWOZ-kaarten van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak. De heffingsambtenaar heeft bovendien toegelicht dat hij de bouwtekeningen niet heeft gebruikt, maar voor het bepalen van de oppervlakte is uitgegaan van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 212.000,- bedraagt. De indexering is niet inzichtelijk. Ook heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de VLOK-factoren en de objectkenmerken niet onderbouwd. Bij gebrek aan wetenschap acht eiser de referentiekenmerken daarnaast onjuist.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [6]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de WOZ-waarde van de woning.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft het toegepaste indexeringspercentage onderbouwd met een overzicht van de verkopen die aan dat percentage ten grondslag liggen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de indexering voldoende inzichtelijk gemaakt. Ten aanzien van de VLOK-factoren en objectkenmerken geldt dat de heffingsambtenaar niet was gehouden tot een onderbouwing daarvan, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij geen gebruik maakt van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.