Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/1745
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2023 in de zaak tussen
[naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht
(gemachtigde: [naam 1]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) die de heffingsambtenaar per de waardepeildatum van 1 januari 2021 heeft vastgesteld op € 175.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.1
Met de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 november 2023 op zitting behandeld. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [naam 2], taxateur. Eiser is niet verschenen. De gemachtigde van eiser is met bericht van verhindering niet verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb?
3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) door geen bouwtekeningen over te leggen. Ook heeft de heffingsambtenaar geen iWOZ-kaarten toegestuurd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft de iWOZ-kaarten toegestuurd. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak. [1] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 148.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de verkooptransacties van de woningen [adres 2] en [adres 3]. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar geen inzicht gegeven in de indexering van de verkoopcijfers en zijn de KOUDV-factoren en de objectkenmerken niet onderbouwd. Ook is de inhoud van de vergelijkingsobjecten onjuist. De vergelijkingsobjecten zijn bovengemiddeld.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn verder bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning. De getaxeerde waarde is hoger dan de WOZ-waarde van de woning.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat het indexeringspercentage tot stand komt door een eigen marktanalyse van verkooptransacties. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende type woningen. Dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage niet nog verder heeft onderbouwd, doet geen afbreuk aan de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, nu eiser dat percentage niet gemotiveerd heeft betwist. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten niet bij de waardering zijn gebruikt: omdat van [adres 3] geen verkoopadvertentie beschikbaar is, kan niet worden vastgesteld of de woning op de vrije markt is verkocht; [adres 2] is minder geschikt als vergelijkingsobject, omdat het relatief verder van de woning is gelegen. De heffingsambtenaar maakt geen gebruik van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een nadere onderbouwing van de VOL-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. Niet is gebleken dat de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten zodanig afwijken dat de heffingsambtenaar deze vergelijkingsobjecten niet of anders had moeten betrekken bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 december 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.