ECLI:NL:RBROT:2023:2481

• Datum uitspraak: 10 maart 2023
• Publicatiedatum: 23 maart 2023
• Zaaknummer: 10259571 CV EXPL 22-39565
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A. Vriezen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over hoofdverblijf en onderverhuur van een woning

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, staat de huurovereenkomst tussen Stichting Woonplus Schiedam en [gedaagde01] centraal. De eiser, Woonplus, heeft de huurovereenkomst ontbonden en eist ontruiming van de woning, omdat [gedaagde01] volgens hen zijn verplichtingen als huurder niet nakomt. De zaak is gestart met een dagvaarding op 23 december 2022, gevolgd door een mondelinge behandeling op 2 februari 2023. Woonplus stelt dat [gedaagde01] de woning zonder toestemming heeft onderverhuurd aan [naam03] en dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft. [gedaagde01] betwist deze claims en stelt dat hij wel degelijk hoofdverblijf heeft in de woning, ondanks dat hij soms bij zijn ouders of ex-partner verblijft vanwege bedreigingen.

De kantonrechter heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat Woonplus onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de stelling dat [gedaagde01] de woning heeft onderverhuurd. De rechter heeft Woonplus toegelaten tot het leveren van bewijs dat [gedaagde01] geen hoofdverblijf in de woning heeft. De beslissing over de verdere procedure is aangehouden, waarbij Woonplus de gelegenheid krijgt om bewijs te leveren op 13 april 2023. De zaak illustreert de complexiteit van huurrechtelijke geschillen, vooral met betrekking tot de verplichtingen van huurders en de bewijslast in dergelijke zaken.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10259571 CV EXPL 22-39565

datum uitspraak: 10 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonplus Schiedam ,

vestigingsplaats: Schiedam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M. Dibbets,

tegen

1. [gedaagde01]

woonplaats: [woonplaats01] ,

die zelf procedeert,

2. zij die verblijven in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] ,

gedaagden.

Partijen worden hierna Woonplus, [gedaagde01] en Bewoners genoemd, tenzij anders vermeld.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 23 december 2022, met bijlagen;
• het mondelinge antwoord van [gedaagde01] en de stukken die [gedaagde01] op de rolzitting van 3 januari 2023 heeft overgelegd;
• de brieven van 16 januari 2023 van de griffier aan partijen, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de brief van 25 januari 2023 met bijlagen van de kant van Woonplus;
• het ongedateerde stuk dat [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd.

1.2.

Op 2 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

• van de kant van Woonplus mevrouw [naam01] en mevrouw [naam02] , beiden leefbaarheidsregisseurs, met mr. Dibbets;
• [gedaagde01] ;
• de heer [naam03] .

2. De feiten

2.1.

[gedaagde01] huurt vanaf 10 juni 2017 van Woonplus de woning aan het [adres01] in ( [postcode02] ) Schiedam (hierna: de woning). De huurprijs is € 763,19 (inclusief servicekosten) per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst staat het volgende:

“(…)

Artikel 1

(…)

Het verhuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).

(…)”

2.3.

In de Algemene Huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst staat het volgende:

“(…)

ARTIKEL 7

VERPLICHTINGEN VAN DE HUURDER

(…)

3. Huurder zal het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken en in het gehuurde zijn hoofdverblijf houden. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

Huurder dient het gehuurde binnen zes weken na ingangsdatum van de huurovereenkomst te betrekken en het gehuurde alsdan voor bewoning ingericht te houden.

(…)

6. Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Bij onderverhuur is de huurder gehouden een huurcontract met de onderhuurder te sluiten met gelijke inhoud als het tussen huurder en verhuurder geldende huurcontract. Bij gebreke daarvan is de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk voor alle schaden die uit het niet nakomen van deze verplichting voor de verhuurder kunnen voortvloeien.

Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.

7. Indien huurder het gehuurde langer dan twee achtereen volgende maanden niet voor zelfbewoning gebruikt, dient hiervan schriftelijk kennisgeving aan de verhuurder te worden gegeven onder vermelding waar gedurende de termijn van afwezigheid de sleutel van het gehuurde verkrijgbaar is.

(…)”

2.4.

In de Basisregistratie Personen (BRP) stond de heer [naam03] (hierna: [naam03] ” van 6 oktober 2017 tot 29 januari 2018 ingeschreven op het adres van de woning.

2.5.

[gedaagde01] heeft van 29 januari tot 29 mei 2018 en van 3 januari tot 19 februari 2019 in het BRP ingeschreven staan op het adres [adres02] in Vlaardingen, waar zijn (ex-)partner en hun kinderen wonen.

2.6.

Op 28 februari 2020 heeft [gedaagde01] een verzoek tot inwoning in de woning ingediend voor [naam03] . Woonplus heeft dat verzoek op 10 maart 2020 afgewezen.

2.7.

Woonplus heeft in september en oktober 2022 een buurtonderzoek laten uitvoeren door een onderzoeksbureau. Het onderzoeksbureau heeft op 10 november 2022 een rapport opgemaakt van het buurtonderzoek. Blijkens het rapport heeft de rapporteur met drie personen in de omgeving van de woning aan het [adres01] in Schiedam gesproken over de bewoner(s) van de woning en met één persoon in de omgeving van de [adres02] in Vlaardingen gesproken over de bewoner(s) van die woning.

3. Het geschil

3.1.

Woonplus eist samengevat:

de huurovereenkomst tussen Woonplus en [gedaagde01] te ontbinden;

[gedaagde01] te veroordelen de woning te ontruimen;

[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan haar van de nog nader te bepalen kosten van het herstel van de woning;

[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan haar van de kosten van de ontruiming te betalen als [gedaagde01] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet;

[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan haar van € 763,19 per maand vanaf 1 januari 2023 tot de ontruiming van de woning;

[gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan haar van een schadevergoeding voor de door Woonplus gemaakte proceskosten;

[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

te bepalen dat de (eventueel) voortgezette huurovereenkomst tussen Woonplus en Bewoners zal eindigen op hetzelfde tijdstip als waarop de (hoofd)huurovereenkomst met [gedaagde01] eindigt;

Bewoners te veroordelen om de woning te ontruimen, met machtiging van Woonplus om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van Bewoners;

Bewoners te veroordelen tot betaling van € 763,19 per maand als schadevergoeding voor de periode na het einde van voortgezette huurovereenkomst totdat Woonplus de vrije beschikking over de woning heeft gekregen;

Bewoners (naast [gedaagde01] ) te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Woonplus baseert de eisen samengevat op het volgende.

3.2.1.

[gedaagde01] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Het gaat hierbij om artikel 1 van de huurovereenkomst, artikel 7 lid 3 en lid 6 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikelen 7:213 en 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

[gedaagde01] heeft de woning sinds 2017 zonder toestemming van Woonplus in gebruik gegeven of onderverhuurd aan [naam03] en daar zelf geen hoofdverblijf gehouden. [gedaagde01] woont al zes of zeven jaar bij zijn (ex-)partner en kinderen aan de [adres02] in Vlaardingen. Hij heeft eind december 2022 bovendien zelf meegedeeld dat hij vanwege bedreigingen momenteel niet in de woning verblijft maar afwisselend bij zijn ouders, zus en (ex-)partner en dus dat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning. [gedaagde01] gebruikt de woning dan ook niet overeenkomstig de contractuele bestemming en gedraagt zich niet als een goed huurder. Die tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat die tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen.

[gedaagde01] is vanwege ontbinding van de huurovereenkomst door de tekortkomingen van [gedaagde01] schadeplichtig jegens Woonplus. Zij eist daarom een vergoeding voor de herstelkosten voor eventuele opleveringsgebreken na ontruiming van de woning, voor de ontruimingskosten en voor de door haar gemaakte advocaatkosten.

3.2.2.

Voor het geval Bewoners de woning onderverhuren eist Woonplus dat de (voortgezette) huurovereenkomst tussen Woonplus en Bewoners eindigt op hetzelfde tijdstip als de ontbonden huurovereenkomst tussen Woonplus en [gedaagde01] , omdat niet is gebleken dat Bewoners een voldoende financiële waarborg zijn. Verder eist Woonplus in dat geval dat Bewoners de woning ontruimen en een schadevergoeding van € 763,19 per maand betalen in de periode na ontbinding van de huurovereenkomst totdat Woonplus de vrije beschikking over de woning heeft gekregen.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

Hij heeft de woning niet in gebruik gegeven of onderverhuurd. [naam03] logeert alleen af en toe bij hem. [gedaagde01] heeft wel hoofdverblijf in de woning. Het klopt niet dat hij al zes of zeven jaar woont bij zijn (ex-)partner en kinderen in Vlaardingen. Hij wordt bedreigd door een ex-vriendin en logeert daarom regelmatig bij zijn ouders. Hij is per twee weken ongeveer drie tot vier dagen in de woning, onder andere voor de was en het ontvangen van zijn kinderen als die volgens de afspraken met zijn (ex-)partner bij hem verblijven.

4. De beoordeling

4.1.

In de kern gaat deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden wegens een of meerdere tekortkomingen van [gedaagde01] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en of de woning door hem (en eventuele ander daar verblijvende personen) moet worden ontruimd. Hoewel Woonplus “zij die verblijven” (meervoud) heeft gedagvaard, blijkt uit de stukken en het partijdebat dat dit feitelijk alleen betrekking heeft op [naam03] , omdat nergens uit blijkt dat er nog andere personen hebben verbleven of nu verblijven in de woning. Hierna zal daar dan ook van worden uitgegaan.

4.2.

Om te beoordelen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege een tekortkoming van [gedaagde01] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, moet eerst worden beoordeeld of er een tekortkoming is. Woonplus noemt er vier, die deels met elkaar samenhangen en elkaar overlappen, te weten:

het gedeeltelijk of geheel in gebruik geven of onderverhuren van de woning aan [naam03] ;

het niet hebben van hoofdverblijf in de woning;

het gebruiken van de woning in strijd met de contractuele bestemming;

zich niet als een goed huurder gedragen.

Hierna wordt beoordeeld of er een of meerdere tekortkomingen zijn.

Tekortkoming

In gebruik geven of onderverhuren van de woning

4.3.

Woonplus heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde01] de woning gedeeltelijk of geheel in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd aan [naam03] sinds 2017.

4.3.1.

Alleen het feit dat [naam03] in de periode 6 oktober 2017 tot 29 januari 2018 ingeschreven heeft gestaan op het adres van de woning is onvoldoende voor de conclusie dat [gedaagde01] de woning in die periode daadwerkelijk (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan [naam03] . Ook het verzoek tot inwoning in begin 2020 voor [naam03] betekent niet dat hij daadwerkelijk in de woning (in)woonde of dat hij dat sindsdien is gaan doen (ondanks de afwijzing van het verzoek). De beide feiten kunnen eventueel wel – in samenhang met andere concrete omstandigheden – een aanwijzing zijn.

4.3.2.

Blijkens het rapport naar aanleiding van het door Woonplus ingestelde buurtonderzoek in september 2022 zijn in het kader van dat onderzoek drie personen in de omgeving van de woning gesproken. Uit hetgeen die personen verklaard hebben, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat [gedaagde01] de woning aan [naam03] geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven. Twee van de drie personen, die beiden naar eigen zeggen al 38 jaar in de omgeving van de woning wonen, hebben iets verklaard over een oudere man van ongeveer 60-65 jaar, die voldoet aan de omschrijving van [naam03] . Een van de twee personen heeft verklaard dat de man drie jaar geleden in de woning is komen wonen. De ander heeft verklaard dat de man de afgelopen jaren af en toe bij de woning is geweest en om de paar maanden daar verbleef.

Uit de algemene bewoordingen van die verklaringen kan niet worden afgeleid of en zo ja in welke periode(s) en voor hoelang de man concreet in de woning zou hebben verbleven. De tijdsperiode die wordt genoemd door een van de personen (drie jaar geleden) komt ook niet overeen met de periode dat [naam03] op het adres van de woning stond ingeschreven. Uit de verklaringen kan niet worden afgeleid dat de woning in gebruik is gegeven aan [naam03] , maar slechts dat hij daar in de afgelopen jaren mogelijk af en toe heeft verbleven. Dat laatste is niet onverenigbaar met de betwisting van [gedaagde01] over het in gebruik geven van de woning en met zijn stelling dat [naam03] af en toe bij hem logeerde. Volgens [gedaagde01] gebeurde dat meestal als [naam03] te laat was voor de nachtopvang voor de daklozenopvang. [naam03] , die aanwezig was tijdens de mondelinge behandeling van de zaak, heeft dat beaamd. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] heeft Woonplus haar stelling dat [gedaagde01] de woning geheel of gedeeltelijk aan [naam03] in gebruik heeft gegeven onvoldoende onderbouwd.

4.3.3.

Dat de woning is onderverhuurd aan [naam03] is onvoldoende onderbouwd, alleen al omdat Woonplus onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning aan hem in gebruik is gegeven. Ook de enkele stelling van Woonplus dat niet is uit te sluiten dat er een vergoeding is betaald aan [gedaagde01] voor het (vermeend) in gebruik geven van de woning is onvoldoende om onderverhuur aan te nemen.

4.4.

Hoewel Woonplus een (getuigen)bewijsaanbod heeft gedaan, wordt daar niet aan toegekomen omdat zij haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.

Hoofdverblijf

4.5.

Woonplus heeft gesteld dat [gedaagde01] , kennelijk sinds zes of zeven jaar, geen hoofdverblijf meer heeft in de woning. Woonplus draagt de bewijslast met betrekking tot die stelling en zal worden toegelaten tot het bewijs daarvan. Hierna wordt toegelicht waarom Woonplus wordt toegelaten tot het leveren van bewijs.

4.5.1.

Het hoofdverblijf kan worden geduid als de plaats waar iemand niet vandaan gaat anders dan met een bepaald doel en met het plan daar terug te komen als dat doel is bereikt. ^[1] Anders gezegd: het leven van de huurder speelt zich in hoofdzaak af vanuit de woning.

In de wet is niet bepaald dat de huurder hoofdverblijf moet houden in de gehuurde woning, maar een verhuurder kan dat wel bedingen in de huurovereenkomst, zoals hier is gebeurd in artikel 7 lid 3 van de Algemene Huurvoorwaarden. De strekking van de voorwaarde van het hebben van hoofdverblijf in de woning is erin gelegen dat de verhuurder er belang bij heeft dat de huurder feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de woning te blijven dragen.

4.5.2.

[gedaagde01] heeft toegegeven dat hij in de periodes dat hij op het adres van zijn

(ex-)partner in Vlaardingen ingeschreven stond daar ook daadwerkelijk heeft verbleven omdat hij en zijn (ex-)partner ‘het opnieuw wilden proberen’. Het gaat om de periode 29 januari tot 29 mei 2018 (vier maanden) en de periode 3 januari tot 19 februari 2019 (anderhalve maand). Vastgesteld kan worden dat [gedaagde01] in die periodes hoofdzakelijk heeft verbleven in [plaats02] . Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dat echter nog niet dat hij ook geacht moet worden in die periodes ook zijn hoofdverblijf te hebben gehad in de woning in [plaats02] , nu het volgens [gedaagde01] ging om proefperiodes, hetgeen impliceert dat hij er rekening mee hield dat hij weer terug zou moeten keren naar de woning. Overigens, ook als [gedaagde01] wel geacht zou moeten tijdens die korte periodes zijn hoofdverblijf te hebben gehad in de woning in [plaats02] , dan zou dat naar het voordeel van de kantonrechter nog niet een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren van een zodanige aard en gewicht, dat ontbinding van de overeenkomst daardoor gerechtvaardigd zou worden.

4.5.3.

Ook de vier verklaringen uit het rapport van het buurtonderzoek kunnen op zichzelf niet de conclusie dragen dat [gedaagde01] geen hoofdverblijf meer heeft in de woning, om de volgende redenen.

4.5.4.

Uit de verklaringen van de drie in september 2022 gesproken personen uit de omgeving van de woning in Schiedam kan slechts worden afgeleid dat twee personen [gedaagde01] de afgelopen drie maanden niet hebben gezien bij de woning. Een derde persoon zegt dat hij of zij in de vier jaar dat hij of zij er woont nooit iemand bij de woning heeft gezien, maar die persoon zegt ook niet vaak thuis te zijn. Uit het rapport van het buurtonderzoek volgt verder dat een buur van de woning in Vlaardingen heeft verklaard dat daar sinds zes of zeven jaar vier personen wonen, namelijk een man die voldoet aan de omschrijving van [gedaagde01] , een vrouw en twee kinderen.

4.5.5.

[gedaagde01] heeft betwist dat hij nooit in de woning is. Hij heeft gesteld dat het niet ondenkbaar is dat je je buren niet elke dag ziet in een groot complex als dat waarvan de woning deel uitmaakt. Ook heeft hij gesteld dat hij zeven dagen per week werkt voor zijn eigen onderneming, dat hij momenteel regelmatig bij zijn ouders logeert in verband met bedreigingen door een ex-vriendin en dat hij elke twee weken ongeveer drie of vier dagen thuis is voor het doen van de was en het ontvangen van zijn kinderen als die volgens de afspraken met zijn (ex-)partner bij hem verblijven.

4.5.6.

Het staat daarmee vast dat [gedaagde01] niet altijd en elke dag in de woning is, maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter ook geen vereiste voor het hebben van hoofdverblijf in de woning. Als vast zou komen te staan dat [gedaagde01] gedurende langere tijd een groter deel van zijn tijd in de woning in Vlaardingen heeft doorgebracht dan in de woning in [plaats01] , dan zou dat naar het oordeel van de kantonrechter een sterke aanwijzing zijn dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Het rapport naar aanleiding van het buurtonderzoek is, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde01] , onvoldoende om de conclusie te trekken dat dat het geval is.

4.6.

Nu Woonplus zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [gedaagde01] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, draagt zij op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast met betrekking tot die stelling. Anders dan Woonplus meent vloeit uit artikel 7 lid 6 van de Algemene Voorwaarden geen andere bewijslastverdeling voort, nu die bepaling alleen van toepassing is in het geval dat vast staat dat de huurder de woning zonder toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven; zoals blijkt uit het voorgaande staat dat in dit geval niet vast. Ook acht de kantonrechter het niet voorshands aannemelijker dat [gedaagde01] niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, dan dat hij dat wel heeft.

4.7.

Gelet op het bovenstaande zal Woonplus worden toegelaten tot het bewijs dat [gedaagde01] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.

Verdere beslispunten

4.8.

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

laat Woonplus toe tot het leveren van bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde01] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning;

5.2.

bepaalt dat:

- Woonplus op de rolzitting van
donderdag 13 april 2023 om 13:30 uur bij de te nemen akte in de gelegenheid is om mede te delen of en, zo ja, op welke wijze zij het bewijs wil leveren;

- en indien zij dit bewijs schriftelijk wil leveren, zij bij die gelegenheid de op het bewijsthema betrekking hebbende stukken direct in het geding moet brengen;

- en indien zij dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen zij bij akte opgave moet doen van het aantal en de personalia van de door haar voor te brengen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden mei, juni en juli 2023, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;

5.3.

wijst Woonplus erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;

5.4.

bepaalt dat Woonplus te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de eventueel voor te brengen getuigen;

5.5.

bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

34286

Voetnoten

1. Hof Arnhem-Leeuwarden 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6178.