ECLI:NL:RBROT:2023:2553

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10047711 CV EXPL 22-24968

datum uitspraak: 10 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01],

woonplaats: [woonplaats01] ,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats01] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. R. Smith,

tegen

[gedaagde01] , h.o.d.n. [handelsnaam01],

woonplaats: [woonplaats02] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. M.J.E. Boudesteijn.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 18 juli 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het antwoord in reconventie.

1.2.

Op 27 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

namens [eiser01] zijn zoon [naam01] en de gemachtigde,
[gedaagde01] en de gemachtigde, vergezeld door [naam02] en [naam03] .

2..De feiten

2.1.

[gedaagde01] huurt van [eiser01] de bedrijfsruimte aan de [adres01] in [plaats02] . Partijen zijn in een schriftelijke overeenkomst van 6 januari 2020 overeengekomen dat [gedaagde01] alle rechten en plichten overneemt van de vorige huurder van het gehuurde, op basis van een huurovereenkomst die door [eiser01] met de huurder daarvoor is gesloten (van 1 mei 2009). [gedaagde01] exploiteert een nagelsalon in het gehuurde. Het is de tweede vestiging van haar onderneming; zij exploiteert ook een salon aan [adres02] in [plaats02] .

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ 2003). In artikel 17.1 van de algemene bepalingen staat:

“In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.

De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.”

In artikel 18.2 staat:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

2.3.

De huurprijs voor het gehuurde bedraagt:

€ 7.650,08 inclusief btw per maand vanaf januari 2020 tot en met april 2020;
€ 7.789,99 inclusief btw per maand vanaf mei 2020 tot en met april 2021;
€ 7.910,23 inclusief btw per maand vanaf mei 2021.

Over de maand januari 2020 heeft [gedaagde01] € 246,78 aan [eiser01] betaald. In de januari tot en met april 2021 en januari 2022 heeft [gedaagde01] steeds de helft van de huurprijs aan [eiser01] betaald.

2.4.

Op 6 januari 2020 stuurt de zoon van [eiser01] aan makelaar [naam03] de ondertekende ‘indeplaatsstellingsovereenkomst’ toe, met daarbij de mededeling:

“Let op dat de indeplaatsstelling pas een feit is nadat ook de zekerheidstelling is voldaan.”

2.5.

Op 14 januari 2020 laat [naam03] aan de zoon van [eiser01] weten dat de bankgarantie die dag verwacht wordt. Hij vraagt om een huurnota over de periode van 15 tot en met 31 januari 2020. Die heeft [eiser01] niet gestuurd.

3..Het geschil

3.1.

[eiser01] eist samengevat:

[gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 39.329,01 met (contractuele) rente over € 25.849,72 vanaf 5 juli 2022;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 25.692,88, contractuele rente van € 11.372,43 (berekend tot en met 4 juli 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 1.263,70.

3.2.

[eiser01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft nagelaten om de overeengekomen huurprijs steeds op tijd te betalen. Over januari 2020 heeft [gedaagde01] een bedrag van € 7.403,30 te weinig betaald, in het jaar 2021 is € 14.834,60 te weinig betaald (steeds € 3.708,65 te weinig in de maanden januari tot en met april 2021) en in januari 2022 € 3.454,98 te weinig. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen is een contractuele rente overeengekomen van 2% per maand. Deze rente moet worden betaald vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurprijs. Daarnaast is [gedaagde01] ingevolge artikel 30.1 van de algemene bepalingen buitengerechtelijke kosten verschuldigd.

[gedaagde01] maakt aanspraak op zogenoemde ‘coronakorting’, maar die aanspraak kan niet worden gehonoreerd. [gedaagde01] heeft geen accountantsverklaring overgelegd waarmee wordt aangetoond dat [gedaagde01] aanspraak kan maken op een huurkorting en hoe hoog die dan is. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) moet zo worden uitgelegd dat er alleen een aanspraak kan zijn over de periodes waarin het gehuurde vanwege overheidsmaatregelen niet of slechts in geringe mate kon worden geëxploiteerd. Er kan daarom hooguit sprake zijn van korting over de periodes waarin sprake was van een lockdown. Bij de berekening van de korting moet rekening worden gehouden met de aanspraak van [gedaagde01] op TVL. [gedaagde01] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij geen aanspraak kon maken op TVL. Er moet daarom vanuit worden gegaan dat zij een volledige vergoeding van haar vaste lasten had kunnen krijgen.

[gedaagde01] had bovendien niet zelf mogen besluiten om een deel van de huur niet te betalen, maar eerst ofwel overeenstemming met [eiser01] moeten bereiken, ofwel een uitspraak aan de rechter moeten vragen. Omdat zij dat niet heeft gedaan, is zij sowieso de contractuele rente wegens te late betaling verschuldigd.

[gedaagde01] stelt ook de huur over de maand januari 2020 niet verschuldigd te zijn, omdat zij toen niet de beschikking had over het gehuurde, maar die omstandigheid komt geheel voor haar rekening en risico.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis van [eiser01] en eist zelf samengevat:

de huurovereenkomst te wijzigen in die zin dat de kale huurprijs voor de maanden juni tot en met november 2020 wordt verminderd met een bedrag van € 20.741,50 en voor de maanden december 2020, mei tot en met december 2021 en februari tot en met maart 2022 wordt verminderd met een bedrag van € 28.996,23;
[eiser01] te veroordelen in de proceskosten met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.4.

[gedaagde01] baseert de tegeneis op het volgende. De opening van haar onderneming in het gehuurde was voorzien op 1 juni 2020; dan zouden de geplande (verbouwings)werkzaamheden klaar zijn. Door de coronamaatregelen (de eerste lockdown) zijn de werkzaamheden stilgelegd. Na de lockdown was sprake van leveringsproblemen en was de aannemer niet meteen beschikbaar. Pas op 10 december 2020 kon de nagelsalon open voor het publiek. Omdat de vertraging een gevolg is van de coronamaatregelen, maakt [gedaagde01] aanspraak op coronakorting over de periode van 1 juni tot en met 9 december 2020 (6,5 maand) van 50%, wat neerkomt op € 20.741,50.

Als gevolg van de coronamaatregelen heeft [gedaagde01] niet alleen een lagere omzet in het gehuurde gehad in de maanden waarin zij de huur deels onbetaald heeft gelaten (welke bedragen door [eiser01] in conventie worden gevorderd), maar ook in de overige maanden waarin die maatregelen golden. Op basis van de omzet die [gedaagde01] heeft behaald op een andere locatie (Laan op Zuid) berekent [gedaagde01] de coronakorting voor deze periode op € 28.996,23.

4..De beoordeling

De beslissing kort samengevat

4.1.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] de huurprijs over de periode 16 tot en met 30 januari 2020 aan [eiser01] moet betalen. Haar vordering tot huurprijsvermindering over de periode van 1 juni tot en met 9 december 2020 is niet toewijsbaar, omdat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde in die periode te ver af staat van de coronamaatregelen om een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden te rechtvaardigen. De verdere betalingsverplichting (en vordering tot huurprijsvermindering), over de periode 10 december 2020 tot en met maart 2022 kan de kantonrechter nog niet beoordelen. Zij heeft behoefte aan advies door een deskundige. [gedaagde01] zal bovendien bewijs moeten leveren van haar stelling dat zij geen (althans niet meer) TVL heeft kunnen ontvangen en zal een onderbouwde opgave moeten doen van haar vaste lasten betreffende het gehuurde in deze periode. Dit vonnis is daarom een tussenvonnis.

De maand januari 2020

4.2.

Partijen zijn het erover eens dat de bankgarantie op 16 januari 2020 door [gedaagde01] aan [eiser01] is verstrekt. Ingevolge artikel 3 in combinatie met artikel 7 van de ‘indeplaatsstellingsovereenkomst’ betekent dit dat de huurovereenkomst op 16 januari 2020 zijn werking heeft gekregen. Immers, het verstrekken van zekerheid is opgenomen als opschortende voorwaarde voor de huurovereenkomst. Anders dan [eiser01] betoogt, staat deze opschortende werking eraan in de weg dat hij tot 16 januari 2020 aanspraak kan maken op betaling van de huurprijs. De opschortende voorwaarde kan niet zo worden uitgelegd dat alleen de verplichting van [eiser01] om het gehuurde ter beschikking te stellen wordt opgeschort, terwijl [gedaagde01] wel vanaf 1 januari 2020 huur zou moeten betalen. Beide verplichtingen zijn opschort. Uit de e-mail van de zoon van [eiser01] van 6 januari 2020 heeft [gedaagde01] ook mogen begrijpen dat op deze manier uitvoering zou worden gegeven aan de voorwaarde. [gedaagde01] heeft dan ook terecht de huurprijs tot 16 januari 2020 niet betaald.

4.3.

[gedaagde01] moet wel de huurprijs vanaf 16 januari 2020 aan [eiser01] betalen. [gedaagde01] heeft weliswaar pas op 30 januari 2020 feitelijk de beschikking over het gehuurde gekregen, maar de reden daarvoor is dat de curator in het faillissement van de vorige huurder het gehuurde onder zich heeft gehouden. Hierdoor is de vorige huurder zijn opleververplichting aan [gedaagde01] niet nagekomen. [eiser01] stond buiten deze contractuele afspraak tussen [gedaagde01] en de vorige huurder. Dat [gedaagde01] tussen 16 januari en 30 januari 2020 niet de beschikking had over het gehuurde, is daarom een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt. De niet betaalde huurprijs over de periode van 16 tot 30 januari 2020, een bedrag van € 3.948,48 minus het door [gedaagde01] voor de maand januari 2020 betaalde bedrag ad € 246,78; € 3.701,65, is daarom toewijsbaar.

Coronakorting

De periode waarover korting kan worden gevorderd

4.4.

De kantonrechter oordeelt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 volgt dat [gedaagde01] in beginsel aanspraak kan maken op een coronakorting over de gehele periode waarin coronamaatregelen hebben gegolden. Anders dan [eiser01] betoogt, is haar aanspraak dus niet beperkt tot de maanden waarin een lockdown heeft gegolden. Ook buiten die periodes is immers sprake geweest van beperkende maatregelen en/of adviezen van de overheid om het aantal contacten te beperken, met als gevolg dat ondernemers als [gedaagde01] (veel) minder publiek in hun salons ontvingen. Uit de overwegingen van de Hoge Raad blijkt dat ook in dat geval sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden waardoor [eiser01] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De door [eiser01] voorgestane beperkte uitleg van het arrest van de Hoge Raad volgt de kantonrechter dus niet. Die uitleg zou ook botsen met de door de Hoge Raad gehanteerde formule, waarin de korting wordt berekend aan de hand van de omzetdaling. Als de Hoge Raad had bedoeld om de huurder alleen aanspraak te geven op korting in geval van het niet of slechts in beperkte mate kunnen exploiteren van het gehuurde, was deze formule overbodig – of in ieder geval onnodig complicerend – geweest.

4.5.

In deze procedure betekent dit dat [gedaagde01] gelijk heeft als zij stelt dat zij aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering over de periode van 10 december 2020 tot en met maart 2022. De hoogte van die aanspraak wordt hieronder beoordeeld.

4.6.

[gedaagde01] maakt ook aanspraak op korting over de periode van 1 juni 2020 tot 10 december 2020. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] over die periode geen aanspraak kan maken op huurkorting. De omstandigheid dat zij het gehuurde in die periode niet heeft kunnen exploiteren is namelijk geen rechtstreeks gevolg van de geldende coronamaatregelen, maar van problemen met de geplande verbouwing. Dat [gedaagde01] de werkzaamheden aanvankelijk heeft uitgesteld vanwege liquiditeitsproblemen en de onzekerheid die de eerste lockdown gaf en dat daarna de materialen en de aannemer niet direct beschikbaar waren, zijn omstandigheden die te ver af staan van de coronamaatregelen (hoewel zij indirect ongetwijfeld met de coronacrisis te maken hebben) om een huurprijsvermindering te rechtvaardigen. [gedaagde01] heeft onvoldoende onderbouwd dat er (wel) sprake is van een direct oorzakelijk verband. Dat had, zeker gelet op de betwisting van [eiser01] , wel op haar weg gelegen. Over deze periode is [gedaagde01] dan ook de volledige huurprijs verschuldigd. Haar vordering tot huurprijsvermindering van € 20.741,50 zal dan ook worden afgewezen.

De omzetgegevens en TVL

4.7.

De kantonrechter constateert dat [eiser01] de juistheid van de door [gedaagde01] overgelegde omzetgegevens niet heeft betwist. Hij heeft enkel betoogd dat deze cijfers niet gebruikt mogen worden, omdat er geen accountantsverklaring is overgelegd. Die stelling volgt de kantonrechter niet. Uit niets volgt dat een vordering tot huurprijsvermindering alleen mag worden beoordeeld aan de hand van gegevens die aantoonbaar door een accountant zijn gecontroleerd. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de door [gedaagde01] overgelegde cijfers.

4.8.

In de door de Hoge Raad gehanteerde formule wordt gebruik gemaakt van omzetgegevens over het jaar 2019 (pre-corona). [gedaagde01] heeft, nu de huurovereenkomst pas in januari 2020 is gesloten, logischerwijze geen omzetgegevens betreffende het gehuurde over het jaar 2019. Om toch tot een berekening te kunnen komen, kan gebruik worden gemaakt van herleide gegevens. Anders dan [eiser01] stelt, is het gebruiken van prognosecijfers niet de enige manier om tot omzetgegevens te komen. Er
kangebruik worden gemaakt van een prognose, maar er staat niets aan in de weg om de omzet te begroten op basis van gegevens van vergelijkbare ondernemingen. Dit laatste is wat [gedaagde01] heeft gedaan. Zij heeft omzetgegevens van haar onderneming aan [adres02] overgelegd. Op die omzet heeft zij twee correcties toegepast: een correctie vanwege het verschil in oppervlakte van beide bedrijfsruimtes en een correctie vanwege de omstandigheid dat in een nieuw filiaal in de regel de eerste periode een lagere omzet wordt behaald omdat een nieuwe klantenkring moet worden opgebouwd. De kantonrechter oordeelt dat deze methode – in beginsel – toelaatbaar is. Het is overigens de vraag of een prognose tot een ander resultaat zou hebben geleid.

4.9.

[eiser01] heeft de door [gedaagde01] gehanteerde correctiefactoren niet betwist, maar heeft wel – meer algemeen – betwist dat de door [gedaagde01] gehanteerde manier van berekenen juist is. De kantonrechter is van plan om een deskundige (accountant of bedrijfseconoom) te vragen om te beoordelen of de door [gedaagde01] gehanteerde berekening tot een aannemelijk resultaat leidt en advies uit te brengen over de te hanteren omzetcijfers.

4.10.

De deskundige zal in ieder geval de volgende vragen moeten beantwoorden:

Kunnen de door [gedaagde01] overgelegde omzetcijfers van haar filiaal aan [adres02] in [plaats02] over het jaar 2019 worden gebruikt ten behoeve van de berekening van de (fictieve) omzet voor het gehuurde over het jaar 2019? Zo niet, kunt u dan aangeven (en onderbouwen) welke cijfers wel gebruikt kunnen worden?

Zijn de door [gedaagde01] gehanteerde correctiefactoren voor de oppervlakte en de aanloopperiode reëel? Zo niet, moeten er dan (andere) correctiefactoren op de te gebruiken cijfers (zie vraag 1) worden gebruikt? Zijn er hoe dan ook nog meer factoren waarvoor een correctie moet plaatsvinden?

4.11.

De kantonrechter zal deze zaak verwijzen naar de hieronder te noemen rolzitting om partijen in de gelegenheid te stellen bij akte op deze vragen te reageren en tevens, bij voorkeur eenparig, zich uit te laten over de persoon van de deskundige. Kunnen zij het niet eens worden, dan kunnen zij ieder twee deskundigen voorstellen, waarna de kantonrechter zelf een deskundige zal aanwijzen. Dit hoeft dan niet per definitie een van de door partijen voorgedragen deskundigen te zijn. Het spreekt voor zich dat het de voortgang van de procedure aanzienlijk kan versnellen als partijen met een eensluidend voorstel komen. Het voorschot van de deskundige zal vooralsnog door [gedaagde01] , als de partij op wie de bewijslast betreffende de aanspraak op coronakorting rust, betaald moeten worden.

4.12.

Partijen verschillen ook van mening over de vraag of [gedaagde01] aanspraak had kunnen maken op TVL. [gedaagde01] heeft uitvoerig toegelicht waarom zij geen aanspraak kon maken op TVL betreffende het gehuurde. De kantonrechter acht het aannemelijk dat [gedaagde01] bij aanvang van de regeling (eerste versie) geen aanspraak kon maken op TVL voor het gehuurde, omdat zij niet beschikt over een referentieomzet voor het gehuurde uit 2019. Toen huurde zij deze vestiging immers nog niet. Er is geen sprake van een volledige overname van de onderneming door [gedaagde01] van de vorige huurder, zodat zij ook geen gebruik kan maken van diens omzetgegevens. De kantonrechter acht het ook aannemelijk dat [gedaagde01] geen aanspraak kon maken op de latere, verruimde TVL-regeling voor startende ondernemers. Omdat zij in dezelfde vennootschap al een nagelsalon exploiteert op [adres02] , is zij immers geen startende ondernemer in de zin van deze verruimde regeling. Echter, dit alles betekent niet dat ervan uit moet worden gegaan dat [gedaagde01] over de gehele periode geen aanspraak heeft kunnen maken op enige TVL. Voor zover er een aanspraak mogelijk was en/of is verkregen (eerste kwartaal 2021), moet deze worden meegenomen in de berekening van de huurprijsvermindering. De aanspraak, die dan voor de volledige onderneming geldt, moet naar het oordeel van de kantonrechter worden verdeeld over de vestiging Laan op Zuid en het gehuurde.

4.13.

Nu [gedaagde01] aanspraak maakt op de huurprijsvermindering en [eiser01] uitdrukkelijk heeft betwist dat er geen (althans niet meer dan het geval is) TVL kon worden verkregen, is het aan [gedaagde01] om (nader) bewijs te leveren van haar stelling dat niet meer TVL kon worden verkregen dan nu het geval is. De kantonrechter zal [gedaagde01] in de gelegenheid stellen om dit bewijs te leveren op de manier zoals hierna in het dictum omschreven. De kantonrechter denkt daarbij aan een verklaring van een accountant of een deskundige op het gebied van het aanvragen van tegemoetkomingen, die kan toelichten welke aanspraken [gedaagde01] al dan niet geldend heeft of had kunnen maken. [gedaagde01] zal ook moeten toelichten welke verdeling van de (al dan niet fictieve) TVL over de vestigingen Laan op Zuid en het gehuurde zij redelijk acht en waarom. [eiser01] mag daar dan nog op reageren.

4.14.

Om uiteindelijk een berekening te kunnen maken van de huurprijsvermindering die [gedaagde01] toekomt, op basis van de vastenlastenmethode, zal [gedaagde01] ook opgave moeten doen van alle vaste lasten betreffende het gehuurde in de periode december 2020 tot en met maart 2022. [gedaagde01] wordt door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld om die gegevens alsnog te overleggen op de hieronder te noemen rolzitting. Ook hierop mag [eiser01] reageren.

4.15.

In afwachting van de te nemen aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. De kantonrechter geeft partijen in overweging om met elkaar in overleg te treden om te proberen een minnelijke regeling te treffen, met oog op de tijd en kosten die waarschijnlijk met de bewijsopdracht gemoeid zullen zijn. Wellicht dat de beoordeling tot nu toe hier de benodigde handvatten voor biedt.

5..De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 5 april 2023 om 14.30 uurvoor het indienen van een akte door elk van de partijen over de persoon van de deskundige en de aan deze te stellen vragen (weergegeven onder 4.10);

5.2.

Laat [gedaagde01] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt welke TVL zij heeft verkregen en al dan niet had kunnen verkrijgen over de periode van het eerste kwartaal 2021 tot en met het eerste kwartaal 2022;

5.3.

Bepaalt dat:

[gedaagde01] zich op de rolzitting van
indien zij dit wil door schriftelijke bewijsstukken of het overleggen van (een) gegevensdrager(s), zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuige(n) alsook van de verhinderdata van de getuige(n) en van beide partijen voor de dan komende vijf maanden. [gedaagde01] zal te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen.

5.4.

Draagt [gedaagde01] op om een opgave van haar vaste lasten, voorzien van bewijsstukken, betreffende het gehuurde over de periode december 2020 tot en met maart 2022 in het geding te brengen en wel bij akte op de rolzitting van
woensdag 5 april 2023 om 14.30 uur;

5.5.

Bepaalt voorts dat de door partijen te nemen akte(n) (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moet zijn;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

51909