ECLI:NL:RBROT:2023:2969

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10310745 VV EXPL 23-48

datum uitspraak: 5 april 2023

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Mooiland

statutair gevestigd te Ede en kantoorhoudende te Grave,

eiseres,

gemachtigde: mr. D.D. Versluis, jurist in dienst van eiseres,

tegen

[gedaagde01],

wonende te [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. W. Suttorp, advocaat te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘Mooiland’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 10 maart 2023, met producties;
de bij e-mail van 21 maart 2023 in het geding gebrachte producties van [gedaagde01] ;
de spreekaantekeningen van mr. Suttorp.

1.2.

Op 22 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens Mooiland waren mevrouw [naam01] (regiobeheerder) en de heer

[naam02] (regiobeheerder) samen met de gemachtigde van Mooiland, mr. D.D. Versluis daarbij aanwezig. [gedaagde01] was samen met zijn gemachtigde, mr. W. Suttorp, op de zitting aanwezig. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3.

Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Tussen Mooiland als verhuurster en [gedaagde01] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] in Schiedam (hierna: het gehuurde).

2.2.

Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde01] elke maand vooraf de huur aan Mooiland betalen. De huur voor het gehuurde bedraagt op dit moment € 545,53 per maand.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van 1 juli 2019 (hierna: algemene huurvoorwaarden).

2.4.

In artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
8.1Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen.

8.2

Huurder is verplicht het gehuurde zelf daadwerkelijk te bewonen en er voortdurend zijn hoofdverblijf te hebben. (…)

8.3

Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”

2.5.

Mooiland heeft [gedaagde01] op 22 november 2022 in een bodemprocedure voor de kantonrechter te Rotterdam gedagvaard waarin zij onder meer de veroordeling van [gedaagde01] heeft gevorderd tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 2.594,05 berekend tot en met de maand november 2022 en tevens de veroordeling heeft gevorderd tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. In die procedure met zaaknummer 10212150 CV EXPL 22-36031 is op 31 januari 2023 een mondelinge behandeling van de zaak gepland op maandag 17 april 20223 om 09.30 uur.

3.Het geschil

3.1.

Mooiland vordert samengevat:

[gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 3.054,31 met rente en de lopende huur tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt;
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten.
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt gevorderd, bestaat uit € 2.589,79 aan huur tot en met de maand maart 2023 en buitengerechtelijke kosten van € 464,52.

3.2.

Mooiland baseert de vordering op het volgende.

[gedaagde01] heeft al sinds één maand nadat de huurovereenkomst is aangegaan geen hoofdverblijf in het gehuurde en verhuurt het gehuurde onder of geeft het gehuurde in gebruik aan derden. Daarnaast heeft [gedaagde01] een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Deze tekortkomingen in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst rechtvaardigen dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de kantonrechter in dit kort geding, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, [gedaagde01] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de achterstallige huur.

Het spoedeisend belang van Mooiland is daarin gelegen dat zij het gehuurde als sociale huurwoning weer beschikbaar kan stellen aan een van de 54.000 woningzoekenden die bij haar staan ingeschreven en dat zij voorkomt dat de huurachterstand en daarmee de schade nog verder oploopt.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de vordering en voert het volgende aan. [gedaagde01] heeft wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde, verhuurt het gehuurde niet onder en heeft het gehuurde niet volledig aan derden in gebruik gegeven. [gedaagde01] erkent dat hij achterstallig is met betaling van de verschuldigde huur, doch ter zitting heeft hij te kennen gegeven dat hij in staat is die huurachterstand binnen afzienbare tijd aan te zuiveren.

3.4.

Op de stellingen en standpunten van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Mooiland heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

4.2.

Concreet brengt dit voor deze zaak mee dat allereerst moet worden beoordeeld wat de waarschijnlijkheid is dat de rechter in een bodemprocedure op grond van artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan.

4.3.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

4.4.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.

4.5.

Ten aanzien van de huurachterstand als grond voor de veroordeling tot ontruiming overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde01] heeft op de zitting als verklaring voor het oplopen van de huurachterstand gegeven dat hij als gevolg van een echtscheiding in financiële problemen is geraakt, maar dat hij inmiddels de lopende huur betaalt en dat hij de volledige huurachterstand “binnen 24 uur” kan inlopen. De kantonrechter ziet hierin aanleiding [gedaagde01] op dit moment het voordeel van de twijfel te gunnen. Daar waar het gaat om de huurachterstand is er voor Mooiland immers geen (urgent) belang meer bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming, als [gedaagde01] daadwerkelijk de huurachterstand aanzuivert en tevens de lopende huur betaalt. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde01] zijn toezegging om de huurachterstand op korte termijn te betalen daadwerkelijk nakomt en er in ieder geval voor zorgt dat die achterstand betaald is ruim vóór 17 april 2023, de datum dat de bodemzaak mondeling behandeld wordt. Zo [gedaagde01] daarmee in gebreke blijft, dient hij er rekening mee te houden dat de kans groot is dat de bodemrechter op grond van de huurachterstand tot toewijzing van de vordering van Mooiland besluit.

4.6.

Mooiland heeft haar standpunt dat [gedaagde01] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft onder meer onderbouwd met een rapportage van bevindingen naar aanleiding van acht huisbezoeken aan het gehuurde door het ‘Toezichthouders interventieteam woonoverlast’ van de gemeente Schiedam. De inhoud daarvan komt er in ieder geval op neer dat [gedaagde01] tijdens de huisbezoeken in de periode vanaf 26 augustus 2021 tot en met 21 oktober 2022 zes van de acht keer niet werd aangetroffen in het gehuurde, dat één keer een andere man de deur open deed die verklaarde in het gehuurde te verblijven en dat één keer een andere man de deur opendeed die verklaarde werkzaamheden uit te voeren in het gehuurde, en dat er redenen waren om te twijfelen of [gedaagde01] daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, waaronder dat er post werd aangetroffen in de brievenbus met andere namen dan de naam van [gedaagde01] daarop en ongeopende post in de woning voor [gedaagde01] , en dat er geen “mannenspullen” in het gehuurde werden aangetroffen. Verder bevat de rapportage verklaringen van buren tegenover de toezichthouders, waaruit blijkt dat buren steeds wisselende personen in het gehuurde hebben gezien. Dit laatste wordt ondersteund door een tweetal door Mooiland overgelegde verklaringen van buren.

4.7.

[gedaagde01] heeft op de zitting verklaard dat hij in de vroege ochtenduren werkt. Hij heeft een krantenwijk. In verband met zijn werk is hij vanaf 04:00 uur ’s nachts tot ongeveer 08:45 ’s ochtends niet thuis. Wanneer hij in de ochtend na zijn werk thuis komt, wil hij zich rustig terugtrekken thuis/in het gehuurde. Hij doet dan wel eens een dutje. In de middag gaat hij naar zijn andere werk. Hij heeft ook een baan in een winkel. In verband met dat werk is hij vanaf 16:00 uur ’s middags tot 22:00 uur ’s avonds niet thuis. Dit kan verklaren waarom buren hem zo weinig zien.

Hij heeft tevens mensen willen helpen door ze in huis te nemen. Dit geldt voor één man, die dakloos was, één vrouw en haar kindje in verband met problemen die zij had met haar man en zijn broer samen met diens vrouw. Dit was steeds voor korte duur. Dit betekent niet dat hij tijdens het verblijf van die andere personen niet in het gehuurde woonde. Tijdens dat verblijf sliep hij zelf op de bank. Hij heeft nooit geld voor dat verblijf van die mensen aangenomen. [gedaagde01] wil mensen graag helpen, maar zal in het vervolg geen mensen, die geen gezinsleden zijn, meer in huis nemen. Tijdens een van de huisbezoeken is een klusjesman aangetroffen in het gehuurde. Dat is de broer van [gedaagde01] . Hij was toen bezig met het leggen van het laminaat en verven van de muren. In verband met het opknappen van het gehuurde lagen de spullen van [gedaagde01] tijdelijk in tassen. Boodschappen doet [gedaagde01] in de buurt van de woning waar hij voorheen woonde, in Schiedam Nieuwland, bij de supermarkt [naam supermarkt01] , en niet in de buurt van het gehuurde.

4.8.

In de hiervoor samengevatte stellingen van [gedaagde01] leest de kantonrechter een gemotiveerde betwisting van de stellingen van Mooiland dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, het gehuurde onderverhuurt of het gehuurde volledig in gebruik geeft aan derden. Mooiland heeft op de zitting benadrukt dat de overgelegde rapportage van de huisbezoeken verklaringen bevat van ambtenaren over hun bevindingen. De kantonrechter is echter van oordeel dat, rekening houdend met de gemotiveerde betwisting van [gedaagde01] , uit die verklaringen niet klip en klaar volgt dat [gedaagde01] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Op zich heeft [gedaagde01] niet betwist dat de bevindingen tijdens die huisbezoeken kloppen, maar zijn kant van het verhaal maakt het mogelijk dat ondanks de bevindingen van de betreffende ambtenaren, [gedaagde01] wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Hoewel vaststaat dat andere personen in het gehuurde hebben verbleven, staat niet vast dat [gedaagde01] het gehuurde volledig aan derden in gebruik heeft gegeven. Nergens blijkt immers uit dat hij tijdens het gebruik van het gehuurde door die derden niet ook zelf in het gehuurde verbleef. Ook is op dit moment onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is geweest van onderhuurovereenkomsten tussen [gedaagde01] en onderhuurders met betrekking tot het gehuurde.

4.9.

Bij deze stand van zaken kan niet zonder meer worden uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Mooiland over het gebruik van het gehuurde en is nadere bewijslevering of zijn nadere instructies nodig voor een nader onderzoek naar de feiten. Daar leent een kort geding zich naar zijn aard echter niet voor.

4.10.

Dit brengt mee dat niet geconcludeerd kan worden dat zodanig aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is op grond van de stellingen van Mooiland over het niet hebben van het hoofdverblijf en over onderhuur in het gehuurde, dat vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. Als juist is dat [gedaagde01] een paar keer voor korte duur mensen die in nood waren onderdak heeft geboden door ze in het gehuurde bij hem in huis te nemen, terwijl hij daar zelf toen ook woonde, is niet zonder meer aannemelijk dat op die grond in de bodemprocedure geoordeeld zal worden dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is

4.11.

Gelet op vorenstaande overwegingen bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding om vooruitlopend op het oordeel in de bodemprocedure in dit kort geding de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Te verwachten valt dat in de bodemprocedure binnen afzienbare tijd na 17 april 2023 een beslissing genomen kan worden en niet valt in te zien dat van Mooiland niet gevergd kan worden de afloop van de bodemprocedure af te wachten. Zoals ook al ter zitting ter sprake is gekomen, staat het Mooiland vrij om vooruitlopend op de mondelinge behandeling van de bodemprocedure op 17 april 2023 de grondslag van haar vordering te vermeerderen, in die zin dat als grondslag voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde ook geldt het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde.

4.12.

[gedaagde01] heeft de door Mooiland gestelde (hoogte van de) huurachterstand niet betwist. Aan achterstallige huur wordt dan ook het bedrag van € 2.589,79 berekend tot en met de maand maart 2023 toegewezen, voor zover [gedaagde01] dat niet conform zijn toezegging al heeft betaald op het moment van het wijzen van dit vonnis.

4.13.

De gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken ook toegewezen.

4.14.

De vordering tot vergoeding voor buitengerechtelijke kosten heeft Mooiland in de dagvaarding helemaal niet onderbouwd. Zij heeft ook geen afschrift van de kosteloze aanmaning zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW overgelegd die betrekking heeft op de in deze procedure gevorderde huurachterstand. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.

4.15.

Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.16.

Dit vonnis wordt voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om aan Mooiland te betalen € 2.589,79 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo dat over de respectievelijke vervaldata van de betreffende huurtermijnen heeft opengestaan tot de dag van volledige betaling;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

757