Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10359334 VV EXPL 23-93
datum uitspraak: 30 maart 2023
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. Chedie,
tegen
Villex Vastgoedbescherming B.V.,
vestigingsplaats: Barendrecht,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.G.G. Oosterhof.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Villex’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 10 maart 2023, met bijlagen;
- het schriftelijke antwoord, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [eiseres01] van 20 maart 2023, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van Villex van 20 maart 2023, met bijlage.
1.2.
Op 21 maart 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..Wat willen partijen en waarom?
2.1.
[eiseres01] wil dat Villex wordt veroordeeld om met onmiddellijke ingang de sleutel van haar (voormalige) huurwoning aan haar ter beschikking te stellen. Ook wil zij dat Villex wordt veroordeeld om herstelwerkzaamheden aan het riool van deze woning uit te voeren. [eiseres01] baseert haar vorderingen op de huurovereenkomst die zij met Villex heeft gesloten voor de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] . Zij meent dat deze huurovereenkomst, die met ingang van 2 februari 2021 op grond van artikel 7:271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is aangegaan voor een periode van twee jaar, sinds 2 februari 2023 geldt voor onbepaalde tijd. Sinds 9 april 2022 woont zij niet meer in de woning, volgens [eiseres01] omdat de woning door een gebrek aan de riolering niet meer bewoonbaar was.
2.2.
Villex meent dat de huurovereenkomst per 2 februari 2023 is geëindigd. Zij heeft op 23 november 2022 een e-mail aan [eiseres01] gestuurd waarin is medegedeeld dat de huurovereenkomst zou eindigen op 1 februari 2023 en dat op die datum het gehuurde zou moeten worden opgeleverd. Deze e-mail is verstuurd via de dienst ‘aangetekend mailen’ aan het e-mailadres dat [eiseres01] heeft opgegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Op 23 december 2022 heeft Villex een tweede e-mail aan [eiseres01] gestuurd, waarin hetzelfde is medegedeeld als in de eerdere e-mail. Ook deze tweede e-mail is via de dienst ‘aangetekend mailen’ verstuurd, aan een ander e-mailadres van [eiseres01] . [eiseres01] heeft de ontvangst van de e-mails betwist.
3..De beoordeling
Inleiding
3.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Villex als deze uitspraak later zou worden teruggedraaid.
3.2.
De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van [eiseres01] niet kunnen worden toegewezen, op de volgende gronden.
Het einde van de huurovereenkomst
3.3.
Het betreft hier een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte, die is gesloten voor de duur van twee jaar. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro eindigt een dergelijke huurovereenkomst bij het einde van de looptijd daarvan, als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur eindigt. In dit geval moest die schriftelijke kennisgeving worden gedaan tussen 1 november en 31 december 2022.
3.4.
De kennisgeving van het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW Pro is vormvrij. Villex mocht er dus voor kiezen om deze kennisgeving via e-mail te versturen. Omdat [eiseres01] betwist dat zij de e-mails heeft ontvangen, moet Villex wel aantonen dat de e-mails [eiseres01] hebben bereikt.
3.5.
Villex heeft gebruik gemaakt van ‘aangetekend mailen’, via een zogenoemde ‘dienst voor elektronisch aangetekende bezorging’ [1] . De dienst waarvan Villex gebruik heeft gemaakt verstuurt een aankondiging aan de geadresseerde, waarmee de verstuurde e-mail kan worden opgehaald. Door middel van logboekmeldingen wordt aangegeven wanneer een e-mail is verzonden en wanneer de aankondiging is afgeleverd bij de server van de geadresseerde.
3.6.
Bij de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] bevestigd dat het e-mailadres waar het bericht van 23 november 2022 naartoe is gestuurd, het e-mailadres is dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft opgegeven en dat zij heeft gebruikt voor haar ‘Mijn Villex’ omgeving. [eiseres01] stelt dat zij dat e-mailadres op dat moment niet meer gebruikte, maar zij heeft ook verklaard dat zij dat niet aan Villex heeft doorgegeven. Villex mocht daarom aannemen dat [eiseres01] op dat e-mailadres kon worden bereikt. Volgens de logboekgegevens die Villex heeft overgelegd is de aankondiging van de e-mail van 23 november 2022 wel aangekomen bij de server van [eiseres01] , maar kon die niet in haar mailbox worden afgeleverd omdat de mailbox op dat moment vol was. [eiseres01] heeft betwist dat de e-mail bij haar server is afgeleverd, maar zij heeft niet betwist dat haar mailbox op 23 november 2022 vol was.
3.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet de e-mail van 23 november 2023 geacht worden [eiseres01] te hebben bereikt, om de volgende redenen. Bij een ‘gewone’ aangetekende brief geldt dat als een afhaalbericht is achtergelaten door de postbezorger maar de geadresseerde de aangetekende brief niet ophaalt, de brief toch als ontvangen wordt beschouwd. De verzender hoeft alleen aan te tonen dat een afhaalbericht is aangeboden. Dat is hier niet anders: als Villex aantoont dat het bericht, dat de e-mail kon worden opgehaald, is afgeleverd bij de server van [eiseres01] , dan geldt de e-mail als ontvangen. Villex heeft haar stelling dat de aankondiging is afgeleverd bij de server van [eiseres01] onderbouwd met logboekgegevens. Gelet op gegevens en de uitvoerige toelichting die Villex heeft gegeven had het op de weg van [eiseres01] gelegen om te onderbouwen waarom zij meent dat de aankondiging niet bij haar server is aangekomen. Omdat zij dat niet heeft gedaan gaat de kantonrechter uit van de juistheid van hetgeen Villex daarover heeft gesteld. Dat de mailbox van [eiseres01] vol was, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt en die er niet aan in de weg staat dat de e-mail toch geacht moet worden haar te hebben bereikt.
3.8.
Voor wat betreft de e-mail van 23 december 2022 heeft [eiseres01] bij de mondelinge behandeling bevestigd dat het e-mailadres waar die e-mail naartoe is gestuurd haar e-mailadres is en dat zij dat adres toen gebruikte en nog steeds gebruikt. Ook voor deze e-mail geldt dat [eiseres01] er geen beroep op kan doen dat de e-mail haar niet heeft bereikt. Uit de logboekgegevens die door Villex zijn overgelegd blijkt dat de aankondiging is afgeleverd bij de server van [eiseres01] , maar dat [eiseres01] de e-mail niet heeft opgehaald. Ook hier had het op de weg van [eiseres01] gelegen om te onderbouwen waarom zij meent dat de aankondiging niet bij haar server is aangekomen. Omdat zij dat niet heeft gedaan gaat de kantonrechter uit van de juistheid van hetgeen Villex daarover heeft gesteld. Dat [eiseres01] de e-mail niet heeft opgehaald is een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt.
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat Villex het einde van de huurovereenkomst op tijd en op de goede manier aan [eiseres01] heeft doorgegeven. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 februari 2023 is geëindigd.
Belangenafweging
3.10.
[eiseres01] is moeder van twee kleine kinderen (van bijna 16 maanden en bijna 5 maanden oud). Hoewel duidelijk is dat [eiseres01] er belang bij heeft om een (eigen) dak boven haar hoofd te hebben voor haar en haar kinderen, kan dit niet tot gevolg hebben dat de wettelijke regeling over het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst opzij wordt gezet. Bovendien komt [eiseres01] niet op straat te staan. Zij heeft na haar vertrek uit het gehuurde op 9 april 2022 steeds onderdak gehad, met haar kinderen. De kantonrechter begrijpt dat deze situatie voor [eiseres01] verre van ideaal is, maar niet is gebleken dat die zo nijpend is dat aan het belang van [eiseres01] om terug te keren in het voormalig gehuurde doorslaggevend gewicht moet worden toegekend.
3.11.
Villex heeft aangevoerd dat zij de gemeente Dordrecht ondersteunt bij het tegengaan van het tekort aan tijdelijke huisvesting voor kwetsbare doelgroepen. Villex doet dat door tijdelijke woonruimte aan te bieden in panden die tijdelijk leeg staan aan personen die tot die groepen behoren. Villex kan dat alleen doen als zeker is dat de huurders na afloop van huurovereenkomst ook daadwerkelijk vertrekken. De kantonrechter weegt ook dit belang van Villex mee.
Eis tot uitvoeren rioolherstelwerkzaamheden
3.12.
Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Villex [eiseres01] geen toegang meer hoeft te verlenen tot de woning. Dat betekent dat [eiseres01] geen belang heeft bij haar eis dat Villex rioolherstelwerkzaamheden in de woning uitvoert. Ook die eis zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
3.13.
Villex heeft de kantonrechter gevraagd om de proceskosten te compenseren en [eiseres01] heeft zich daar niet tegen verzet. Aan dit verzoek geeft de kantonrechter gehoor.
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909