ECLI:NL:RBROT:2023:3065

• Datum uitspraak: 31 maart 2023
• Publicatiedatum: 12 april 2023
• Zaaknummer: 9989220 CV EXPL 22-20912
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. van Kalmthout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding hoofdhuurovereenkomst woonruimte met voortzetting onderhuurovereenkomst

Sluis 2010 vordert de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde01] wegens een aanzienlijke huurachterstand en betaling van achterstallige huur. Tevens vordert zij de beëindiging van de onderhuurovereenkomst met [gedaagde02] en ontruiming van het gehuurde.

De rechtbank constateert dat [gedaagde01] een grote huurachterstand heeft opgebouwd, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De ontbinding wordt dan ook toegewezen en [gedaagde01] wordt veroordeeld tot betaling van € 19.500,- aan huur tot en met maart 2023. De ontruimingsvordering tegen [gedaagde01] wordt ingetrokken omdat hij geen zaken meer in het gehuurde heeft.

De rechtbank oordeelt dat de onderhuurovereenkomst met [gedaagde02] niet is geëindigd per 7 september 2022, omdat een geldige kennisgeving van einde ontbreekt. Door de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst zet Sluis 2010 de onderhuurovereenkomst voort op grond van artikel 7:269 BW.

Er bestaat een geschil over de hoogte van de huurprijs die [gedaagde02] aan [gedaagde01] betaalt; Sluis 2010 stelt dat dit € 1.500,- per maand is, terwijl [gedaagde02] dit betwist. Sluis 2010 wordt toegestaan bewijs te leveren over deze huurprijs, onder meer door het horen van getuigen.

De verdere beslissing over de vorderingen tegen [gedaagde02] wordt aangehouden totdat het bewijs over de huurprijs is geleverd.

Uitkomst: De hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde01] veroordeeld tot betaling van € 19.500,- huur, terwijl de onderhuurovereenkomst met [gedaagde02] voortduurt met nader te bewijzen huurprijs.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9989220 CV EXPL 22-20912

datum uitspraak: 31 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Sluis 2010 B.V. ,

vestigingsplaats: Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. O.J. Boeder,

tegen

1.. [gedaagde01] ,

zonder bekende woon- of verblijfplaats,

gedaagde,

die niet is verschenen,

2.. [gedaagde02] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J. de Back.

De partijen worden hierna ‘Sluis 2010’, ‘ [gedaagde01] ’, en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 28 juni 2022, met bijlagen;
• het antwoord van [gedaagde02] , met bijlagen;
• de akte van Sluis 2010 van 30 december 2022, met bijlagen;
• het bewijs van publicatie van een uittreksel van het exploot van dagvaarding in de Staatscourant.

1.2.

Op 21 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [naam01] (beheerder van Sluis 2010, hierna: [naam01] ), bijgestaan door de gemachtigde, en [gedaagde02] , bijgestaan door de gemachtigde.

1.3.

[gedaagde01] is niet in de procedure verschenen. De kantonrechter heeft geconstateerd dat hij op de juiste manier is opgeroepen. Tegen hem wordt daarom verstek verleend. Dit vonnis heeft ingevolge artikel 140 lid 3 Rv te gelden als vonnis op tegenspraak.

2.. Wat wil Sluis 2010 en waarom?

2.1.

Sluis 2010 eist, nadat zij bij de mondelinge behandeling haar eis heeft verminderd, samengevat:

• de huurovereenkomst met [gedaagde01] te ontbinden,
• [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 6.000,-, te vermeerderen met € 1.500,- per maand vanaf 1 juli 2022;
• te bepalen dat de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde02] eindigt per 1 augustus 2022 en hem te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
• subsidiair te bepalen dat de door [gedaagde02] aan Sluis 2010 te betalen huurprijs € 1.500,- per maand bedraagt;
• [gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen in de proceskosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.2.

Sluis 2010 heeft aan [gedaagde01] met ingang van 9 september 2010 verhuurd de woonruimte aan de Honingerdijk 71b bgg in Rotterdam, voor een huurprijs van € 1.500,- per maand. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Berekend tot en met juni 2022 bedraagt de achterstand € 10.500,-. In een kort geding vonnis van 31 maart 2022 is [gedaagde01] veroordeeld om aan Sluis 2010 een bedrag van € 4.500,- te betalen ter zake van de huurachterstand over de maanden december tot en met februari 2022. In deze procedure wordt betaling gevorderd van de huurachterstand over de maanden maart tot en met juni 2022 van € 6.000,-. De huurachterstand is zo hoog dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.3.

[gedaagde01] , althans zijn eenmanszaak [bedrijf01] , heeft het gehuurde met ingang van 7 september 2021 onderverhuurd aan [gedaagde02] . Volgens Sluis 2010 was [gedaagde02] bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst niet te goeder trouw, daarom komt hem niet de bescherming van artikel 7:269 BW toe. De huurovereenkomst was bovendien tijdelijk van aard en is op 7 september 2022 geëindigd; [gedaagde02] heeft de dagvaardingen van Sluis 2010 immers moeten beschouwen als een kennisgeving van het einde van de huurovereenkomst. In een schriftelijke onderhuurovereenkomst tussen [bedrijf01] en [gedaagde02] staat weliswaar een huurprijs van € 740,- per maand maar in werkelijkheid heeft [gedaagde02] met [gedaagde01] een huurprijs van € 1.500,- per maand afgesproken. Die huurprijs moet hij aan Sluis 2010 betalen als hij gebruik kan maken van de bescherming van artikel 7:269 BW.

3.. De beoordeling

Deelvonnis: ontbinding huurovereenkomst [gedaagde01] toegewezen

3.1.

Vast staat dat [gedaagde01] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan, die steeds verder oploopt. Dit is een zodanige tekortkoming van [gedaagde01] dat de ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Die vordering zal dan ook worden toegewezen. Ter zitting is gebleken dat er geen zaken van [gedaagde01] in het gehuurde aanwezig zijn, zodat ontruiming door [gedaagde01] niet aan de orde is. Sluis 2010 heeft haar ontruimingsvordering tegen [gedaagde01] daarom ingetrokken. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen. Nu niet gebleken is dat [gedaagde01] sinds maart 2022 nog enig bedrag heeft betaald, zal tot en met maart 2023 een bedrag van (13 × € 1.500,- =) € 19.500,- worden toegewezen.

3.2.

In deze procedure gaat het ook over de positie van [gedaagde02] . De kantonrechter kan, zoals hierna zal worden toegelicht, nog niet op alle vorderingen tegen [gedaagde02] beslissen. De kantonrechter acht het echter wel van belang dat nu al komt vast te staan op welk moment de huurovereenkomst tussen Sluis 2010 en [gedaagde01] eindigt. Daarom wordt in dit vonnis al de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde01] uitgesproken.

Huurovereenkomst met [gedaagde02] is nog niet geëindigd

3.3.

De kantonrechter is, anders dan Sluis 2010 heeft gesteld, van oordeel dat de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] niet is geëindigd per 7 september 2022. Zelfs als sprake zou zijn (geweest) van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) – dat zou door uitleg van de bepalingen in de huurovereenkomst moeten worden vastgesteld –, dan ontbreekt een geldige kennisgeving van het einde van die huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 sub b BW. De (dagvaardingen in verband met de) door Sluis 2010 aanhangig gemaakte kort geding procedure en de onderhavige procedure kunnen niet als een zodanige kennisgeving worden aangemerkt. Niet alleen ontbreekt hierin iedere verwijzing naar een einddatum van de huurovereenkomst van 7 september 2022 maar ook heeft Sluis 2010 in de dagvaardingen niet het standpunt ingenomen dat [gedaagde02] op die datum het gehuurde (had) moet(en) verlaten vanwege het eindigen van de huurovereenkomst. De vraag of Sluis 2010, als verhuurder van [gedaagde01] , wel rechtsgeldig in plaats van [gedaagde01] het einde van de onderhuurovereenkomst aan [gedaagde02] kon aanzeggen, kan buiten beschouwing blijven. De huurovereenkomst tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] is dus tot op heden niet geëindigd.

Voortzetting van de onderhuurovereenkomst met [gedaagde02]

3.4.

Nu de huurovereenkomst tussen Sluis 2010 en [gedaagde01] vandaag eindigt door de ontbinding daarvan, zet Sluis 2010 de huurovereenkomst die [gedaagde01] met [gedaagde02] heeft gesloten voort. Dit volgt uit artikel 7:269 BW. Dat [gedaagde02] mogelijk niet te goeder trouw was bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst, is geen reden om hem de bescherming van artikel 7:269 BW te ontzeggen. De onderhuurbescherming is immers ook van toepassing in geval van onbevoegde onderverhuur.

3.5.

In deze procedure is geen plaats voor een beoordeling of de huurovereenkomst die tussen Sluis 2010 en [gedaagde02] is gaan gelden moet komen te eindigen op een van de gronden als genoemd in artikel 7:269 lid 2 BW. Deze vordering kan door Sluis 2010 pas worden ingesteld nadat de uitspraak waarmee de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd onherroepelijk is geworden. Nu de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst pas in dit vonnis wordt uitgesproken is daarvan nog geen sprake.

Inhoud van de voortgezette huurovereenkomst: de huurprijs

3.6.

Partijen twisten over de hoogte van de onderhuurprijs die [gedaagde02] met [gedaagde01] heeft afgesproken. In de schriftelijke huurovereenkomst die is overgelegd staat € 740,-, maar volgens Sluis 2010 is tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] in werkelijkheid afgesproken dat [gedaagde02] aan huur € 1.500,- per maand betaalt. Het verschil tussen € 740,- per maand en € 1.500,- per maand zou door [gedaagde02] voor een jaar vooruit contant aan [gedaagde01] zijn betaald. Die bedragen staan op een handgeschreven overzicht (overgelegd als productie 5a bij de dagvaarding). Volgens Sluis 2010 is dit een overzicht van de hand van [naam02] , een medewerkster van [gedaagde01] . Ter zitting heeft [naam01] verklaard dat [gedaagde02] hem dit overzicht heeft laten zien toen [naam01] in oktober of november 2021 bij [gedaagde02] in het gehuurde was.

3.7.

[gedaagde02] heeft betwist dat hij met [gedaagde01] een huur van € 1.500,- afgesproken heeft, dat hij, naast de huur van € 740,-, contante betaling(en) heeft gedaan aan [gedaagde01] en dat hij het hiervoor bedoelde overzicht aan [naam01] heeft laten zien.

3.8.

Nu het Sluis 2010 is die zich erop beroept dat [gedaagde02] met [gedaagde01] een huurprijs van € 1.500,- heeft afgesproken en [gedaagde02] dit betwist, is het aan Sluis 2010 om haar stelling te bewijzen. Gelet op het uitdrukkelijke bewijsaanbod van Sluis 2010, om de heer [naam01] en [naam02] als getuigen te horen, zal de kantonrechter Sluis 2010 tot dit bewijs toelaten, op de manier zoals hierna in het dictum vermeld.

Voortgang van de procedure

3.9.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Sluis 2010 en [gedaagde01] betreffende de woning aan de Honingerdijk 71b bgg in Rotterdam;

4.2.

veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van € 19.500,- aan huur over de periode maart 2022 tot en met maart 2023;

4.3.

laat Sluis 2010 toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat tussen [gedaagde01] en [gedaagde02] is afgesproken dat [gedaagde02] een huurprijs van € 1.500,- per maand betaalt voor de woonruimte aan de [adres01] in [plaats01] ;

4.4.

bepaalt dat:

 Sluis 2010 zich op de rolzitting van
donderdag 20 april 2023 om 13.30 uur bij akte dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij het bewijs als bedoeld onder 3.8 wenst te leveren;

 indien zij dit wil door schriftelijke bewijsstukken of het overleggen van (een) gegevensdrager(s), zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;

 indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuige(n) en van de verhinderdata van de getuige(n) en van beide partijen voor de dan komende vijf maanden. Sluis 2010 zal te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

4.5.

bepaalt voorts dat de door Sluis 2010 te nemen akte (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moeten zijn;

4.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

51909