Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/577
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] te Vlaardingen (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.720.000,-.
Eiser heeft bezwaar gemaakt op 3 maart 2021.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 december 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft op 3 februari 2022 beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft op 8 maart 2023 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2023. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Namens eiser is verschenen mr. D.A.N. Bartels en namens verweerder mr. E.J. Wilhelmy Damsté. Voorts is voor verweerder verschenen [naam taxateur] , taxateur. De gemachtigde van eiser heeft per Teams-verbinding deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De onroerende zaak is een supermarkt ( [naam supermarkt] ), van bouwjaar 2012, met een gebruiksoppervlakte van 1.289 m² (bestaande uit 870 m² winkelruimte en 410 m² opslag/ magazijn), gelegen op een perceel van 1.378 m². Verweerder heeft de waarde van dit object vastgesteld aan de hand van kapitalisatie van de bruto huur, de huurkapitalisatie methode (de HWK methode). Hij heeft een vergelijking gemaakt met de huurwaarde van andere supermarkten in Vlaardingen.
2. Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat alleen de hierna te bespreken gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van de HWK-methode. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een taxatierapport overgelegd van
[naam taxateur] van 2 maart 2023. Verweerder heeft ter zitting een toelichting gegeven.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
Inhoudelijke beoordeling
Algemeen
6.1
Eiser stelt in beroep dat het bezwaar ten onrechte ongegrond is verklaard en dat de op het bezwaar vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Eiser verwijst naar de inhoud van het bezwaarschrift. De meeste (door eiser ter zitting op 6 april ingetrokken) beroepsgronden wijzen erop, dat eiser meent, dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld maar eiser lijkt anderzijds van mening te zijn geweest dat die waarden te laag zijn vastgesteld (omdat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met “de waardehausse” (wat de rechtbank begrijpt als: de stijging van de prijzen van vastgoed) in de afgelopen jaren.
6.2
Verweerder blijft – na hertaxatie – bij de door hem vastgestelde waarde en verzoekt om verwerping van het beroep en bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. Hij meent dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen.
6.3
De rechtbank overweegt dat eiser zijn beroepsgronden tot de zitting niet heeft onderbouwd met op de onroerende zaken toegespitste argumenten. Voor zover eiser verwijst naar zijn bezwaarschrift geldt dat een enkele verwijzing naar een bezwaarschrift, waarop inhoudelijk is gereageerd in de beslissing (uitspraak op bewaar) waar het beroep zich tegen richt niet kan gelden als beroepsgrond, zolang niet wordt aangegeven welke gebreken er kleven aan de reactie op de bezwaren in die beslissing (vergelijk: Rechtbank Haarlem 12 september 1996, ECLI:NL:RBHAA:ZF2373). Dat heeft temeer te gelden, als de belanghebbende door een gemachtigde wordt vertegenwoordigd, die geacht mag worden te beschikken over goede kennis van het bestuursprocesrecht.
De gemachtigde van eiser heeft de gronden in de door hem ingediende stukken standaard aangevoerd in een groot aantal bij de rechtbank Rotterdam aangebrachte beroepen, zonder deze toe te spitsen op de desbetreffende onroerende zaken. De rechtbank kan daarom niet anders dan concluderen dat de waardebepalingen tot de zitting niet gemotiveerd door eiser zijn betwist en dat verweerder in het licht van de stukken die door eiser zijn ingediend voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor beide onroerende zaken niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Voor zover na het voorgaande nog nodig zal de rechtbank hierna ingaan op wat namens eiser ter zitting naar voren is gebracht.
6.4
Ten aanzien van het verzoek van eiser om een onafhankelijke taxatie overweegt de rechtbank dat zij daartoe geen aanleiding ziet. De rechtbank overweegt dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan deskundigheid van de taxateur van verweerder. Het stond eiser overigens vrij om desgewenst een taxateur van zijn keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde.
Onroerende zaak, kapitalisatiefactor.
7.1
Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Het leegstandsriscio is door verweerder te laag ingeschat. Hij stelt in zijn brief van 13 maart 2023 te hebben gevraagd om gegevens over de leegstand. Er wordt aangegeven, dat met 10% rekening is gehouden, maar hij ziet van dat percentage geen berekening. Hij wil niet alleen de gegevens per onderneming, maar ook per vierkante meter. 10% acht hij arbitrair. Er worden geen huurovereenkomsten overgelegd en evenmin een huurinformatieformulier. Hij bestrijdt dat verweerder geen informatie zou hebben over de door belanghebbende betaalde huur. In de matrix van de panden waar de huurwaarde mee wordt vergeleken wordt geen kapitalisatiefactor genoemd. Er is geen transactie geweest met betrekking tot de onroerende zaak en er is geen huur bekend. Zonder transactie en zonder gegevens over de huur kan verweerder niet zeggen: de kapitalisatiefactor is 11,2. Eiser stelt dat een correctie moet worden toegepast vanwege de oorlog in Europa en de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het coronavirus voor eiser hebben meegebracht. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Eiser stelt dat ten onrechte geen verschil is gemaakt tussen de huurwaarde van de winkel en de huurwaarde van de opslag. Eiser concludeert, dat verweerder de juistheid van de kapitalisatiefactor niet heeft aangetoond.
7.2
Verweerder stelt dat eiser pas ter zitting met deze stellingen komt. In het taxatieverslag is kort ingegaan op de vaststelling van de kapitalisatiefactor, in het taxatierapport wordt uitvoerig ingegaan op de opbouw ervan en – in dat verband – op het aan te houden leegstandspercentage.
Verweerder merkt onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 9 februari 2021, ECLI:GHAMS:2021:277 op, dat op de waardepeildatum nog geen sprake was van Corona, dus: van enig effect van Corona-maatregelen op de waarde van de onroerende zaken. Verweerder stelt bij de hoorzitting in bezwaar de gemachtigde van eiser te hebben gevraagd om gegevens over de gevolgen van de Corona-maatregelen. Verweerder merkt op dat supermarkten juist extra omzet hebben gemaakt als uitvloeisel van de Corona maatregelen. Ook stelt verweerder zowel bij de hoorzitting als daarna, per mail, te hebben gevraagd om de actuele jaarhuur en eventuele kortingen. Die informatie is niet gekomen. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar de berekening van de kapitalisatiefactor per mail aan eiser te hebben toegestuurd.
Verweerder heeft in bezwaar en beroep ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak gegevens opgenomen van een aantal andere supermarkten in Vlaardingen. In bezwaar: de [adres 2] en het [adres 3] , beide met de ter zake betaalde jaarhuur; in beroep wijst verweerder naar de objecten [adres 2] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te Vlaardingen, alle met gegevens over de jaarhuur.
Verweerder zet uiteen, dat het denkbaar is de huurwaarde te benaderen door voor opslagruimte een lagere prijs aan te nemen dan voor de winkel, maar dat hij die twee bij de vaststelling van de huurwaarde van de onroerende zaak al heeft gemiddeld. Een neerwaartse bijstelling van de huurwaarde van de opslagruimte zou daardoor leiden tot een vergelijkbare aanpassing van de huurwaarde van de winkel en wel zo, dat het resultaat voor het geheel hetzelfde zou blijven.
7.3
De rechtbank stelt vast, dat eiser in bezwaar heeft gevraagd om een (bottom up) berekening van de kapitalisatiefactor. Blijkens de – op dit punt niet bestreden – uitspraak op bezwaar is die per mail aan de gemachtigde van eisers toegezonden. In het taxatieverslag niet-woning, dat deel uitmaakt van het dossier wordt een korte toelichting gegeven op de wijze waarop de kapitalisatiefactor wordt vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat een leegstandsrisico van 10% is aangehouden en een risico opslag van 7,2 % waar (onder meer) 6 maanden aanvangs- en frictieleegstand in is verwerkt. Voorts is in de uitspraak op bezwaar verwezen naar (de huurgegevens van) een tweetal supermarkten in Vlaardingen bij wijze van “onderbouwende marktgegevens” en in het taxatierapport naar vier supermarkten in Vlaardingen.
In beroep en de in de daaropvolgende brieven van de gemachtigde van eiser vallen de woorden “kapitalisatiefactor” en “leegstand” niet. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft eiser niet eerder dan ter zitting, op 6 april 2023, aangegeven, dat in zijn visie ook in de uitspraak op bezwaar de vaststelling van de kapitalisatiefactor tekortschoot. De rechtbank beschouwt daarmee de beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor als een ter zitting opgekomen beroepsgrond.
Ter zitting is door partijen het inzicht gedeeld, dat de Corona-maatregelen geen negatief effect op de omzet hebben gehad. Supermarkten hebben in de tijd van de coronapandemie juist geprofiteerd van de tijdelijke sluiting van de horeca. Hun marktaandeel steeg. De daarop betrekking hebbende beroepsgrond behoeft daarom geen verdere bespreking.
Door zijn uitgangspunten over leegstand te vermelden, (vruchteloos) te vragen naar de actuele huurprijs van de onroerende zaak en zich te oriënteren op vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving waarvan de huurprijs bekend was heeft verweerder – in ieder geval voor zover dat van hem mocht worden verwacht in het licht van de aanloop naar de zitting – de factor van 11,2 genoegzaam toegelicht. Dat verweerder niet beschikte over huurgegevens ter zake van de onroerende zaak is een factor die voor rekening van eiser moet blijven, nu verweerder – onbestreden – hem herhaaldelijk naar die gegevens heeft gevraagd. De rechtbank acht de verklaring die verweerder geeft voor het aanhouden van dezelfde huur voor vierkante meters winkel en vierkante meters opslag aannemelijk.
In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
8. Verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Redelijke termijn, immateriële schade.
9.1
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep.
9.2.
Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van
19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
9.3
Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 3 maart 2021. Dit betekent dat op het moment van deze uitspraak sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met zes weken.
9.4
De planning van de zitting in beroep vertraging heeft opgelopen doordat de gemachtigde van eiser daarvoor vrijwel geen data beschikbaar bleek te hebben. Voorts is het beroep door de rechtbank ontvangen op 3 februari 2022. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser een nota voor de griffierechten gezonden op 5 februari 2022. De nota was voorzien van de naam van belanghebbende en verweerder en van het aan de zaak toegekende rolnummer. Eiser werd gevraagd om binnen vier weken te betalen. Op 5 maart 2022 – toen die termijn was verstreken – heeft de rechtbank de gemachtigde van eiser een herinnering gestuurd. Daarop zijn nog twee herinneringen gevolgd: op 22 april en 21 mei 2022. De gemachtigde van eiser heeft vier maal (op 11 en 22 maart en op 3 en18 mei 2022) gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht. De rechtbank heeft opgave gevraagd van de relevante inkomensgegevens van belanghebbende. Daar is niet op gereageerd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser bij brief van 22 april 2022 bericht, dat het verzoek om vrijstelling werd afgewezen. Het griffierecht is betaald op 20 juni 2022. Gedurende de periode dat het griffierecht wel verschuldigd maar nog niet betaald is, ligt de procedure stil. De rechtbank kan niet anders dan concluderen, dat de gemachtigde van eiser – in deze zaak, maar ook in vele andere zaken die bij de rechtbank dienen – heeft gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht zonder in staat of bereid te zijn de nodige gegevens over te leggen. In deze zaak beschouwt de rechtbank de periode tussen 5 maart 2022 en 20 juni 2022 als vertraging waar geen rechtvaardiging voor is gebleken en die aan (de gemachtigde van) eiser is toe te rekenen. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard, dat de vertraging in de betaling voortvloeit uit het feit, dat de nota niet aan zijn rechtspersoon maar aan hem persoonlijk was gericht. De rechtbank stelt vast, dat uiteindelijk op een herinnering met dezelfde aanduiding door de gemachtigde van eiser is betaald. Niet valt in te zien waarom een – in de ogen van de gemachtigde van eiser – door hem ontvangen en begrijpelijke griffienota onbetaald zou mogen blijven omdat de rechtspersoon zijns inziens niet correct is aangeduid. De gemachtigde van eiser had er ook voor kunnen kiezen (zoals hij uiteindelijk ook heeft gedaan) om eerst zekerheidshalve te betalen en daarna met de rechtbank te corresponderen over de correcte adressering. De rechtbank passeert daarom dit excuus. Vermindert men de duur van de periode tussen bezwaar en uitspraak met de vertraging in de betaling van het griffierecht, dan is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn en dus geen reden voor vergoeding van immateriële schade.
Proceskosten
10. Voor een vergoeding van het griffierecht of de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. van Driel, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 14 april 2023.
De griffier is buiten staat
deze uitspraak te tekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).