Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/991
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 170.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 17 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 150.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een inhoud van 223 m³, gelegen op een perceel van 123 m², met een dakkapel en een tuinhuis. Het bouwjaar is 1923.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser heeft in bezwaar gevraagd om het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffel van de onroerende zaak te ontvangen. In beroep betoogt eiser dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 6:17 en Pro 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Verweerder heeft verklaard in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te hebben gelegd en niet aan de gemachtigde van eiser te hebben toegezonden.
3.2.
Allereerst is de rechtbank van oordeel dat een beroep op artikel 6:17 Awb Pro niet slaagt. Het artikel regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden en niet welke stukken moeten worden gezonden. [1] Hieruit vloeit daarom geen toezendplicht van de op de zaak betrekking hebbende stukken voort.
3.3.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ waarborgt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Op verzoek moeten deze gegevens worden toegezonden, zie uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862. Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in de conclusie van de Advocaat-Generaal van 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130. Het gaat hierbij niet alleen om het taxatieverslag, maar ook om de andere gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, zoals de KOUDV- en liggingsfactoren.
3.4.
Door deze gegevens niet toe te zenden heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, Wet WOZ gehandeld. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
De vergelijkingsmethode
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij twee waardematrixen (de matrixen) over: één waarin de aanbouw, woonruimte, dakkapellen en nokverhoging als aparte onderdelen zijn vermeld (matrix 1) en één waarin wordt uitgegaan van de totale inhoud, dus inclusief voornoemde aparte onderdelen (matrix 2). Hieruit blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd is op € 185.000,- (matrix 1), dan wel op € 183.000,- (matrix 2). Deze waardes zijn tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [straatnaam] 346 , 368 en 370 in [plaats] .
6. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals onderhoudstoestand, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn tussenwoningen, gelegen in dezelfde straat en met een vergelijkbare inhoud en perceel.
7. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Gelet op de matrixen maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Eiser heeft in zijn beroepsgronden verder geen specifieke onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening met verschillen houdt.
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde inhoud van de onroerende zaak. Ook heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe de inhoud is berekend. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in het bestreden besluit ten aanzien van alle drie de vergelijkingsobjecten de verkeerde objectenkenmerken heeft gehanteerd. De gebruiksoppervlakte is namelijk niet 53 m², maar voor [straatnaam] 370 78 m², voor [straatnaam] 346 85 m² en voor [straatnaam] 368 80 m². Ter onderbouwing heeft eiser overzichten van de vergelijkingsobjecten van ‘De Juiste Waarde’ overgelegd.
8.2.
Verweerder heeft in beroep uitgelegd dat hij gebruik maakt van het software programma WOZ360 om de inhoud en de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten vast te stellen. Als een pand juist is ingetekend, is de nauwkeurigheid van de gegevens ongeveer 97%. Deze gegevens wijken wat af van de gegevens op Funda en de gegevens die de gemeente hanteert. Om een uniforme meetmethode aan te houden die het meest overeenkomt met de door beide partijen gemeende maatvoering, houdt verweerder de gegevens van WOZ360 aan. Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat de eerder genoemde 53 m² de basis oppervlakte inhoudt, waarna eventuele aan- of bijgebouwen hierbij worden opgeteld.
8.3.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep alleen heeft gerekend met de inhoud van de onroerende zaak en de referentiewoningen en niet met de oppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder bij de onroerende zaak of bij (één van) de referentiewoningen van een verkeerde inhoud is uitgegaan. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de gegevens uit WOZ360 incorrect zijn. Verweerder heeft in beroep inzichtelijk gemaakt van welke gegevens ten aanzien van zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten is uitgegaan. De rechtbank overweegt dat de door eiser voorgestane inhoud die komt uit de overgelegde informatie van ‘De Juiste Waarde’ niet zodanig afwijkt van de inhoud op basis van WOZ360 dat hierdoor moet worden getwijfeld aan de door verweerder gehanteerde inhoud. Het gaat immers slechts om verschillen van tussen de 3 m3 en 12 m3 op een inhoud van 258 m3. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om niet van de door verweerder vastgestelde inhoud voor de vergelijkingsobjecten uit te gaan. Daar komt bij dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 170.000,-, terwijl verweerder in de matrixen in beroep uitkomt op een WOZ-waarde van € 185.000,-/ € 183.000,-. Voor zover de inhoud van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toch afwijkt van de door verweerder gehanteerde inhoud, acht de rechtbank dit voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
9.1.
Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak. Ter onderbouwing legt eiser stukken over van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM). Hieruit blijkt dat voor de onroerende zaak een geluidsbelasting van 61-65 decibel (tamelijk slecht) geldt. Voor de vergelijkingsobjecten is dit 56-60 decibel (matig). Hierdoor zouden de vergelijkingsobjecten voor de ligging een ‘2’ moeten krijgen en de onroerende zaak een ‘1’.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Uit de matrixen blijkt dat verweerder voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten de ligging op een ‘1’ heeft gewaardeerd, de laagst mogelijke score. Hoewel de geluidsbelasting bij de vergelijkingsobjecten op grond van de informatie van het RIVM minder is dan bij de onroerende zaak, is het verschil dermate klein dat niet aannemelijk is dat dit voor de onroerende zaak leidt tot een slechtere ligging dan die van de referentieobjecten. De vergelijkingsobjecten liggen ook alle in hetzelfde deel van de straat als de onroerende zaak. De kaarten van het RIVM drukken daarnaast een globale belasting uit, zo blijkt uit de informatie die verweerder hierover heeft aangeleverd. De rechtbank ziet dan ook geen reden om voor de onroerende zaak een slechtere ligging aan te nemen dan voor de vergelijkingsobjecten. Voor zover er sprake zou zijn van geluidsoverlast in de omgeving van de onroerende zaak, overweegt de rechtbank dat dit voldoende verdisconteerd ligt in de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Daar komt bij dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 586,- bedraagt, tegenover een gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 651,- (uitgaande van matrix 1), dan wel € 591,- per m³ tegen een gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 657,- (uitgaande van matrix 2). Hierdoor ligt een mogelijk slechtere ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
10. Eiser stelt dat het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten gelet op de foto’s van de binnenkant een ‘4’ moet zijn en dat verweerder ten onrechte het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten op een ‘3’ heeft vastgesteld. De rechtbank gaat voorbij aan deze stelling. De omstandigheid dat de badkamer van de woning [straatnaam] 370 in 2018 is vernieuwd maakt nog niet dat het gehele voorzieningenniveau op ‘4’ moet worden gesteld. Ook de omstandigheid dat in de woning aan de [straatnaam] 346 in 2017 een dakopbouw is gerealiseerd maakt niet dat het voorzieningenniveau op ‘4’ moet worden gesteld. Het betreft immers een uitbreiding van de gebruiksoppervlakte en niet een verbetering van de voorzieningen van de woning. In zijn algemeenheid geldt dat de omstandigheid dat een woning op een bepaald punt is verbouwd of gemoderniseerd nog niet maakt dat het voorzieningenniveau per definitie omhoog gaat, dan wel dat deze woning een beter voorzieningenniveau heeft dan andere woningen. Iedere score die een woning op de KOUDV-factoren kan krijgen (1 tot en met 5) ligt immers binnen een bandbreedte. Pas als een woning op één van de KOUDV-factoren in min of meer wezenlijke mate afwijkt van het gemiddelde gaat de score van die KOUDV-factor omhoog of omlaag. Anders dan eiser lijkt te veronderstellen is het dus geen vereiste dat de vergelijkingsobjecten compleet vergelijkbare voorzieningen hebben om beide een ‘3’ te scoren. De rechtbank heeft onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat het algehele voorzieningenniveau van (één van) de vergelijkingsobjecten bovengemiddeld is. Hierdoor ziet de rechtbank geen reden waarom de vergelijkingsobjecten op een ‘4’ zouden moeten worden gewaardeerd ten aanzien van het voorzieningenniveau.
11.1.
Eiser voert aan dat te weinig rekening is gehouden met de scheurvorming aan zowel de binnen- als buitenzijde van de onroerende zaak. Ook heeft verweerder te weinig rekening gehouden met de slechte staat van de kruipruimte. Ter onderbouwing legt verweerder foto’s over.
11.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de kwaliteit van de onroerende zaak op een ‘1’ gewaardeerd heeft. Dit is de laagst mogelijke score. Hierdoor is er een correctie van twee keer 5% toegepast ten opzichte van de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet beargumenteerd waarom dit onvoldoende zou zijn.
12. Eiser stelt dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, waardoor in strijd met het motiveringsbeginsel is gehandeld. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft onderbouwd op welk punt het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt een beroep op het motiveringsbeginsel dan ook niet.
13. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op de overwegingen 3.1.-3.4. is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding om met inachtneming van het bepaalde in artikel 2, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) het bedrag met de helft te verminderen, omdat eiser slechts deels in het gelijk is gesteld. Eiser krijgt namelijk gelijk over zijn standpunt rondom het toezenden van de op het geding betrekking hebbende stukken, maar krijgt geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. De rechtbank stelt op grond van het Bpb de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daardoor vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1 en met inachtneming van artikel 2, tweede lid, Bpb). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 50,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.