Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/656309 / KG ZA 23-446
Vonnis in kort geding van 19 mei 2023
in de zaak van
[eiser01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
advocaat mr. C.K. Visser,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de dagvaarding van 25 april 2023, met producties en de aanvullende productie van [eiser01] .
1.2.
Op 4 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eiser01] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn advocaat. [gedaagde01] is ook in persoon verschenen.
2..De feiten
2.1.
Partijen zijn sinds 28 december 2012 gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres01] in [plaats01] .
2.2.
Sinds januari 2015 is de affectieve relatie tussen partijen beëindigd. Na beëindiging van de relatie is [eiser01] samen met zijn nieuwe partner in de woning blijven wonen.
2.3.
Op 6 oktober 2023 hebben partijen aan [makelaar01] een verkoopopdracht voor de woning verstrekt. Vervolgens is op 6 januari 2023 een bod van € 260.000,- voor de woning ontvangen. [gedaagde01] heeft niet ingestemd met dit bod.
2.4.
[gedaagde01] heeft in april 2023, nadat [eiser01] en zijn partner de woning hebben verlaten, haar intrek in de woning genomen.
3. Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert om bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen:
I. om in de ruimste zin van het woord haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning, waaronder mede begrepen:
a. het verlenen van toegang tot de woning aan [eiser01] , de verkopend makelaar en potentiële kopers;
b. het plaatsen van een verkoopbord in de tuin en/of aan de woning;
c. het meewerken aan “open dagen”;
d. het meewerken aan het laten maken van foto’s van de woning;
e. het tot de datum van verkoop zorgdragen voor het onderhoud en schoonhouden van de woning;
f. het uitvoeren van verkoop bevorderende maatregelen, zoals geadviseerd door de verkopend makelaar;
een en ander ter beoordeling van een door [eiser01] aan te wijzen lokaal goed bekend staande NVM-makelaar, aan wie partijen opdracht moeten geven tot bemiddeling bij verkoop van de woning tegen een door de makelaar te adviseren vraag- en laatprijs;
zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per keer dat [gedaagde01] , na betekening van het vonnis, haar medewerking aan enige voor de verkoop noodzakelijke handeling onthoudt, tot een maximum van € 10.000,00;
II. tot het medeondertekenen van de opdracht tot bemiddeling (c.q. verkoopopdracht) aan de makelaar, het ondertekenen van de koopovereenkomst met een koper en het ondertekenen van leveringsakte, zulks onder de bepaling dat bij gebreke van die medewerking dit vonnis de voor de verkoop en eigendomsoverdracht noodzakelijke wilsverklaring (handtekening) van [gedaagde01] zal vervangen als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW;
III. tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde01] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Met de stelling van [eiser01] dat hij niet langer in onverdeeldheid wenst te blijven, is voldaan aan het voor deze procedure vereiste spoedeisend belang. Of de vorderingen op materiële gronden ook toewijsbaar zijn, wordt hierna beoordeeld.
4.2.
Niet in geschil is dat de woning aan partijen gezamenlijk toebehoort. Daarmee is sprake van een (beperkte) gemeenschap van goederen. Als uitgangspunt geldt dat partijen niet gehouden zijn om in een onverdeelde gemeenschap te blijven. De woning (en de daaraan verbonden hypothecaire verplichtingen) moet in beginsel aan een van partijen worden overgedragen of verkocht aan een derde.
4.3.
[eiser01] heeft gesteld dat hij de woning niet kan overnemen en dat [gedaagde01] niet over de financiële middelen beschikt om het aandeel van [eiser01] in de woning over te nemen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] deze stelling niet weersproken. Het uitgangspunt is daarom dat (aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat) de woning aan een derde moet worden verkocht. Een belangenafweging kan meebrengen dat [eiser01] moet dulden dat [gedaagde01] nog langer de tijd krijgt om in de woning te blijven wonen.
4.4.
[gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij begrijpt dat de woning aan een derde moet worden verkocht, maar dat zij tot het einde van het jaar in de woning wil blijven wonen zodat zij de tijd heeft om een nieuwe woning te vinden. Zij stelt te kampen te hebben (gehad) met persoonlijke problematiek en dat als zij de gevraagde tijd niet krijgt zij op straat komt te staan en haar problematiek weer zal gaan opspelen.
4.5.
Daartegen voert [eiser01] aan dat zijn belang bij verkoop van de woning zwaarder moet wegen. Hij heeft op dit moment financieel dubbele lasten: de woonlasten van de woning en de lasten van zijn eigen huurwoning. Dit is voor hem een zware financiële belasting. Daarnaast is de woningmarkt aan het veranderen en is er op dit moment een koper in beeld die de woning per 1 juli 2023 wil kopen. Als partijen hier niet akkoord mee gaan is het maar de vraag of partijen de koopprijs nog voor de woning gaan krijgen of dat de woning überhaupt nog verkocht wordt. [eiser01] vindt het vervelend dat [gedaagde01] met de verkoop op straat komt te staan, maar is ook van mening dat zij een redelijke termijn van zes weken (tot 1 juli 2023) de tijd heeft om andere woonruimte te zoeken.
4.6.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is de vrees van [eiser01] gegrond, dat als partijen niet akkoord gaan met het bod dat er nu ligt de woning niet binnen afzienbare tijd verkocht wordt dan wel voor de prijs die nu geboden is verkocht wordt. Omdat ook voldoende aannemelijk is dat [gedaagde01] niet het aandeel van [eiser01] kan kopen dan wel de vaste lasten voor de woning kan betalen, maakt dat van [eiser01] niet kan worden gevergd dat hij nog langer in onverdeeldheid blijft zonder dat er binnen afzienbare tijd concreet uitzicht bestaat op beëindiging van de situatie en dat hij totdat de onverdeeldheid is geëindigd dubbele financiële lasten heeft. Om die reden is de vordering dat [gedaagde01] haar medewerking moet verlenen aan de verkoop en levering van de woning toewijsbaar.
4.7.
De gevorderde dwangsom als prikkel tot medewerking aan de verkoop wordt toegewezen.
4.8.
[gedaagde01] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser01] om [makelaar01] opnieuw de opdracht te verlenen tot verkoop van de woning en evenmin tegen het bod van € 250.000,00 dat er nu ligt. Gezien de houding van [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling, heeft [eiser01] er belang bij dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW zo nodig in de plaats treedt van de instemmende wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van [gedaagde01] voor de overeenkomst van opdracht met de makelaar, de koopovereenkomst en de leveringsakte, in het geval dat [gedaagde01] geen medewerking verleent aan de totstandkoming van die overeenkomsten.
4.9.
Omdat partijen een affectieve relatie hebben gehad, worden de proceskoten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de overeenkomst van opdracht met makelaar [makelaar01] te ondertekenen en bepaalt dat, indien [gedaagde01] die medewerking niet verleent, dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de instemmende wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van [gedaagde01] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om haar medewerking in de ruimste zin van het woord te verlenen aan de verkoop van de woning, waaronder mede begrepen:
het verlenen van toegang tot de woning aan [eiser01] , de verkopend makelaar en potentiële kopers;
het plaatsen van een verkoopbord in de tuin en/of aan de woning;
het meewerken aan “open dagen”;
het meewerken aan het laten maken van foto’s van de woning;
het tot de datum van verkoop zorgdragen voor het onderhoud en schoonhouden van de woning;
het uitvoeren van verkoop bevorderende maatregelen, zoals geadviseerd door de verkopend makelaar;
een en ander op straffe van de verbeurte dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel dat de [gedaagde01] na betekening van het vonnis verzuimt om aan deze veroordeling te voldoen, in die zin dat concrete verzoeken tot medewerking bestaande uit feitelijke handelingen door [gedaagde01] niet worden opgevolgd, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om, na betekening van dit vonnis en zodra er een kandidaat-koper is die bereid is voor de woning een koopprijs te betalen van om en nabij de € 250.000,00, mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en bepaalt dat, indien [gedaagde01] die medewerking niet verleent (op de gebruikelijke, door de ingeschakelde makelaar gehanteerde voorwaarden), dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de instemmende wilsverklaring, medewerking en/of handtekening van [gedaagde01] ;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] om, na betekening van dit vonnis, mee te werken aan het notarieel transport en bepaalt dat voor het geval [gedaagde01] die medewerking niet verleent dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de instemmende wilsverklaring en/of handtekening van [gedaagde01] in de notariële transportakte;
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en ondertekend en door mr. P. de Bruin in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2023.
3498/3577